李晓芬、铁岭市诚隆置业有限公司租赁合同纠纷民事二审民事裁定书（2021）辽12民终1847号

• 案件编号

  （2021）辽12民终1847号

• 案件名称

  李晓芬、铁岭市诚隆置业有限公司租赁合同纠纷民事二审民事裁定书

• 审理法院

  辽宁省铁岭市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省铁岭市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/29 0:00:00

• 当事人

  李晓芬;铁岭市诚隆置业有限公司

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第三百三十二条

辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽12民终1847号上诉人（原审原告）：李晓芬，女，1982年1月10日生，满族，住辽宁省沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：李敏，辽宁守衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铁岭市诚隆置业有限公司，住所地辽宁省铁岭市银州区铜钟街县文化馆集资楼。法定代表人：钱本海，该公司经理。委托诉讼代理人：于斌，辽宁铁宁律师事务所律师。上诉人李晓芬因与被上诉人铁岭市诚隆置业有限公司（以下简称诚隆公司）租赁合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2021）辽1202民初1276号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。李晓芬上诉请求：1.请求二审法院撤销原审裁定；2.指令铁岭市银州区人民法院对本案进行实体审理。事实和理由：（一）一审中，双方当事人均认可涉案房屋不含装修的价款是144452.4元，并不是169187.4元，且李晓芬已付清全款。李晓芬与铁岭盛发商城投资改造有限公司签订的商品房买卖合同中约定涉案房屋总价144452.4元，单价每平方米2920元。李晓芬已通过在中国银行贷款10万元加首付44452.4元付清房款。诚隆公司称涉案房屋每平方米3420元是包含每平方米500元的装修款。诚隆公司错误的将装修款等同于房屋价款。（二）双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，虽然诉争房屋未过户到李晓芬名下，但该商品房买卖合同已经在房产部门备案，此种情况下李晓芬有权对外出租，才与诚隆公司签订房屋租赁合同，故该房屋租赁合同合法有效。（三）房屋租赁合同已经实际履行。一审中能够确认诚隆公司与盛发公司系合作关系，包括李晓芬购买的房屋在内均是由盛发公司直接将房屋交付给诚隆公司装修并实际使用。诚隆公司一审中称其已将涉案房屋出卖给案外人，从其陈述得知诚隆公司已占用该房屋，否则诚隆公司既不是房屋的出卖人，也非买受人，只是基于与盛发公司的合作关系，如何有权出卖已登记备案在李晓芬名下的房屋。事实是诚隆公司基于与盛发公司的合作关系，为盛发公司装修楼房，再与购房人签订租赁协议，由盛发公司直接将房屋交付诚隆公司装修并使用。（四）诚隆公司给付李晓芬的30000元系租金，而非退房款。双方当事人之间系租赁合同关系，而非商品房买卖关系，至2011年9月19日李晓芬收到30000元时，诚隆公司拖欠李晓芬租金远超过30000元。由于诚隆公司一直拖欠租金，经过多次协商诚隆公司同意给付30000元，但当时李晓芬在外地，便委托朋友代为收取，朋友只是帮忙代收，对属于租金亦或退房款完全不知情。且该票据并没有复写交上诉人一份，李晓芬只收到了朋友转交的30000元，并不知道票据上记载着“退房款”字样。综上，请求支持李晓芬的上诉请求。诚隆公司辩称，李晓芬的上诉理由不成立。李晓芬向一审法院提交的证据不能证明租赁关系成立，案涉房屋从来没有交付李晓芬占有、使用。双方当事人签订租赁合同后，因房屋未通过消防部门的验收，不能交付使用，所以应属无效合同。之后，李晓芬主张退房，诚隆公司退还30000元房款，上述事实有一审期间提交的证据予以证明。李晓芬向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除李晓芬与诚隆公司房屋租赁合同，将案涉房屋腾退并返还给李晓芬；2.请求法院判令诚隆公司从2008年1月1日起至返还房屋之日止，按月租金1000元计算，给付占用期间的租金；3.请求法院判令诚隆公司给付违约金20000元；4.诉讼费用由诚隆公司承担。一审法院认为,李晓芬与铁岭盛发商城投资改造有限公司于2007年1月15日签订商品房买卖合同，约定李晓芬购买铁岭盛发商城投资改造有限公司开发的盛发国际公寓1-11-4号商品房。该房建筑面积49.47平方米，单价2920元，总价144452.4元。李晓芬于2007年1月22日交付房款44452.4元，于2007年2月5日在中国银行铁岭分行贷款100000元，并将该款划入铁岭盛发商城投资改造有限公司账户，并于2010年12月9日还清上述贷款。另李晓芬于2006年10月18日交诉争房款20000元，于2007年5月28日交房款40000元，该两张票据上均写明单价3420元/平方米，总价49.47平方米×3420元/平方米即169187.4元；李晓芬自认所购房屋总价为169187.4元是装修后的房屋价格，单价由原来的2920元/平方米增加到3420元/平方米，是每平方米增加了500元的装修款；但李晓芬所购房款票据及贷款数额共计为204452.4元（100000元+20000元+40000元+44452.4元）与李晓芬自认的购房款数额169187.4元不符，且李晓芬对多余款项没有作出合理解释说明。李晓芬没有提供诉争房屋办理入户手续的相关证据，也没有该诉争房屋的所有权证。2007年5月28日李晓芬与诚隆公司签订房屋租赁合同，约定将诉争房屋出租给诚隆公司，租赁时间6年即2007年8月1日至2013年7月31日，租金为每月1000元，于房屋交付使用时起给付一个月租金，以后每月1日前交付房屋租金等内容。该租赁合同签订后，李晓芬诉称诚隆公司给付40000元租金，但没有提供证据证实诚隆公司给付租金的事实；诚隆公司辩称，虽签订了租赁合同但没有实际履行租赁事实，且李晓芬没有办理诉争房屋入户手续并没有实际占有该房屋，因诚隆公司与铁岭盛发商城投资改造有限公司具有合作关系，可以出售该公司开发的房屋，故与李晓芬达成口头退房协议，于2011年9月19日已给李晓芬退房款30000元。诚隆公司自认已将该诉争房屋出售给他人。现李晓芬自认已收到诚隆公司于2011年9月19日给付的房款，但认为票据上写的是退房款实际是租金。一审法院认为，李晓芬是否实际占有了诉争房屋，是否实际与诚隆公司形成租赁事实，以及是否与诚隆公司达成退房事宜等均没有提供证据予以证明，故一审法院认为李晓芬起诉，事实不清，没有明确的事实理由，驳回李晓芬起诉，可待证据充分后另行诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第三项的规定，裁定：驳回李晓芬的起诉。案件受理费300元（李晓芬预交），全额退还李晓芬。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”，本案中，李晓芬的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。原审法院认为李晓芬起诉没有明确的事实理由而驳回李晓芬的起诉不当，原审法院应对本案进行实体审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销铁岭市银州区人民法院（2021）辽1202民初1276号民事裁定；二、本案指令铁岭市银州区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长　关铁强审 判 员　张　杰审 判 员　彭云龙二〇二一年九月二十九日法官助理　张　芃书 记 员　王兴旭 来源：百度“马 克 数据网”