贵州铁建房地产开发有限公司、梁艳君商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔27民终4277号

• 案件编号

  （2021）黔27民终4277号

• 案件名称

  贵州铁建房地产开发有限公司、梁艳君商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

• 所属地区

  贵州省

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  贵州铁建房地产开发有限公司;梁艳君

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终4277号上诉人（原审被告）：贵州铁建房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市剑江中路67号金海岸观江楼15层附83号，统一社会信用代码91522701063051892J。法定代表人：王玮，该公司经理。委托诉讼代理人：郑春阳，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：梁艳君，女，1992年11月11日生，布依族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：李明，系黔南州都匀市绿茵湖法律服务所法律服务工作者。上诉人贵州铁建房地产开发有限公司（以下简称铁建房开公司）因与被上诉人梁艳君商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初5486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。铁建房开公司上诉请求：1、依法改判一审判决第一项,改判铁建房开公司承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金标准为已付房款的日万分之零点二;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：第一，逾期交付办理商品房转移登记有关文书并未给买受人造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用和出租。因此，一审判决的违约金明显过高。由于逾期办证涉及人数众多，严重超出了上诉人的承受能力。第二，铁建房开公司未能按期交付办理商品房转移登记有关文书，是由于消防验收未通过造成。铁建房开公司曾积极整改，但部分业主不配合，导致整改未顺利完成。因此，业主方也存在一定过错。第三，《商品房买卖合同》中约定买受人逾期付款的违约金是日万分之零点二，与合同约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金日千分之零点二相比，权利义务不对等。第四，因各方面的原因，逾期交房在房地产这一行业普遍存在，就都匀市楼盘来说，少则几百户，多则上千户，加上目前受疫情影响，无法正常生产经营。如果按照万分之0.5的标准来赔偿，出卖人面临的赔偿数额巨大，任何房开均无法承受，不利于当地经济社会和谐，健康，有序的发展。第五，关于案件受理费，应按照被上诉人诉请金额与一审法院判决金额的比例，由上诉人与被上诉人按比例分担。一审法院判决均由上诉人负担有失公允。综上，请求二审改判支持铁建房开公司的上诉请求。梁艳君二审未作书面答辩。梁艳君向一审法院起诉请求：1、依法判决被告自2018年1月1日起以总房款508856元为基数按照日万分之零点五标准向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金至实际履行期限届满之日止；（暂计至2021年5月1日为508856元×0.00005×1215天=30913元）2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同其中约定：1、原告以557006元的价格购买被告开发的尚城一品×栋×单元××层×号商品房；2、被告应于2018年3月31日前交付该商品房转移登记有关文书给原告，如逾期(超过90日的)应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款0.2‰的违约金。签订合同后，原告依约支付了全部购房款，被告至今未交付该商品房转移登记有关文书给原告。一审法院认为，原告梁艳君与被告贵州铁建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同约定的义务。原告依照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能依约如期交付转移登记有关文书，构成违约，应依约支付逾期交付转移登记有关文书违约金，原告主张逾期交付商品房转移登记有关文书违约金按日万分之零点五计算较为公平，一审法院予以支持。综上所述，原告梁艳君的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告梁艳君逾期交付该商品房转移登记有关文书违约金(自2018年4月1日起以购房款557006元为基数，按日万分之零点五计算至实际交付商品房转移登记有关文书之日止)。案件受理费290元，由被告贵州铁建房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。经二审审理查明，一审判决将梁艳君起诉请求第一项笔误为：“1、依法判决被告自2018年1月1日起以总房款508856元为基数按照日万分之零点五标准向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金至实际履行期限届满之日止；（暂计至2021年5月1日为508856元×0.00005×1215天=30913元）”。经核实，梁艳君的起诉请求第一项应为：“1、请求依法判决被告自2018年4月1日起以总房款557006元为基数按照万分之0.5/日标准向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金至实际履行期限届满之日止；（暂计至2021年5月1日为557006元×0.00005×1120天=31192元；）”，本院予以纠正。二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：一审法院对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的调整比例是否适当。本院认为，引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性，因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，虽然双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按照买受人已交付房价款日千分之零点二的标准计算，但是被上诉人在一审起诉时已自行调减按日万分之零点五标准计算违约金。一审法院在综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，依据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，按照被上诉人自行调减后的标准即买受人已付房价款的日万分之零点五计算予以确认，并无不当；二审诉讼中，上诉人主张未能按期交付办理商品房转移登记有关文书，业主方也存在一定过错，一审法院确认的违约金仍明显过高，但其并未提供相关证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。另外，针对上诉人主张《商品房买卖合同》约定的权利义务不对等的问题，由于案涉违约金的比例是上诉人自己提供的格式合同条款，不存在双方约定的权利义务不对等的情形，因此，上诉人的该项主张的理由亦不成立。综上所述，上诉人贵州铁建房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费307.57元，由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　白桂刚审 判 员　陈福江审 判 员　朱代昀二〇二一年九月九日法官助理　陆　梅书 记 员　雷春莲 马 克 数 据 网