吴红梅、锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽07民终1960号

• 案件编号

  （2021）辽07民终1960号

• 案件名称

  吴红梅、锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省锦州市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省锦州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  吴红梅;锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终1960号上诉人(原审被告）：吴红梅，女，1962年12月17日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：王启昌，男，1957年9月19日出生，汉族，退休工人，住址。被上诉人(原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市太和区曼哈顿东湖一号201室。法定代表人：赵宝库，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹、宋佳，该公司职员。上诉人吴红梅与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2021）辽0703民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴红梅的委托诉讼代理人王启昌，被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人李丹、宋佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴红梅上诉请求：1.撤销锦州市凌河区人民法院(2021)辽0703民初186号民事判决，同意给付服务费，但是前提是被上诉人必须给我进行物业服务。2.被上诉人应继续履行维修义务。3.被上诉人应赔偿我因房屋损坏而不能正常使用造成的损失。4.请求法院判决从即日起解除双方的物业服务合同。5.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人居住的房屋西山墙（主要承重外墙）漏雨后，被上诉人物业公司派人进行了一次表面刷胶处理（用维修基金），但原漏点不但没有解决泄露问题，反而使漏雨处越来越严重，山墙体严重疏松，现在每天都有墙皮的灰沙脱落，该房屋基本无法正常使用。即使这样被告也照常缴纳物业费，直至与物业多次协商，且物业多次表示无法解决的情况下，被告无奈才告知物业暂缓缴纳物业费，希望早日解决问题。2、物业服务合同的双方应是物业服务公司与上诉人，而不是物业服务公司与业主群体，根据《合同法》的规定，应由物业服务公司与上诉人双方履行相应的责任和义务。原审混淆了《合同法》中的概念，将本案以外的业主群体与合同一方的被告牵强的连在一起，却不对该案的主要事实的因果关系和双方的责任进行清楚的审理，明显是避实就虚，维护被上诉人的单方利益。3、原审认定原告“进行了刷胶处理”，这种处理只是一种敷衍方法，得不到实质性维修的事实。被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司答辩称，我方已经进行了事实的服务，而且在凌河法院的判决书里面已经体现，我方已经对墙体进行了维修，如果说没有修好或还是有漏雨的情况存在，上诉人可以一直向我们申请，我方也会继续修，而且维修基金不是我司决定的，是由维修基金管理处出具维修方案。所以我方认为，我司已经起到了服务的义务，不存在不作为、不服务的情况。原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉称：1.要求被告给付怡合嘉园5-3号拖欠的物业费4588元，声控灯维修费48元，合计4636元；2.诉讼费用由被告承担。经原审查明：原告与被告于2007年9月25日签订物业管理服务协议，约定原告为被告小区提供物业管理服务，被告吴红梅系该小区5-3号（建筑面积81.78平米）的业主。从2015年1月1日至2020年12月31日，被告于该小区30-49号房屋积欠物业费共计4588元（2015年1月1日至2016年3月31日，标准是每月每平米0.7元；2016年4月1日至2020年12月31日标准是每月每平米0.8元）、声控灯费48元（每年8元）。被告于2013年曾向原告反应其居住的本案涉案房屋西山墙漏水，原告于2013年9月2日对被告房屋西山墙进行了刷胶处理。原审认为，原告与被告签订的《物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，该协议是依法成立的合同，对签订合同的双方当事人具有法律约束力，双方应当依约履行相应的义务。原告既已按合同约定提供了物业服务，被告吴红梅作为小区的业主在接受原告提供的物业服务的同时，应按约定及时交纳相应的物业费用及声控灯费用。物业公司收取物业费是为了更好地为全小区业主做好全方位的服务，如果业主都拒绝交纳物业费，则会导致物业公司因收取不到物业费而陷入服务下降的恶性循环中，如此下去，真正受到损害的其实是全体业主的利益。业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有业主在充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务。关于被告辩称墙体漏水一节，原告提交维修记录已证明其对被告房屋履行了维修义务，但被告并未提交证据进一步证明原告维修并未达到相应标准的事实，故被告的辩解理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告吴红梅于本判决生效后立即给付原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司从2015年1月1日至2020年12月31日的物业费4588元，声控灯维修费48元；二、驳回原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴红梅负担。二审中，当事人未提交新证据。原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。现上诉人吴红梅提出，同意给付物业费，但对方必须进行物业服务。由于对方服务不到位，请求法院判决解除双方的物业服务合同的上诉理由。经查，上诉人吴红梅系该小区业主，按时交纳物业费系业主的法定义务，被上诉人为小区进行了服务，吴红梅理应支付物业费。关于是否解除双方的物业服务合同，是否由被上诉人继续为吴红梅居住的小区进行物业服务，不属于本案的审理范围，本院对此不予调整。故原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴红梅负担。本判决为终审判决。审 判 长　李宇辉审 判 员　王金业审 判 员　王玉龙二〇二一年九月十三日法官助理　刘佳乐书 记 员　高俊格 来自马克数据网