刘如东、淮安同庆置业发展有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏08民终2612号

• 案件编号

  （2021）苏08民终2612号

• 案件名称

  刘如东、淮安同庆置业发展有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省淮安市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省淮安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  刘如东;淮安同庆置业发展有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2612号上诉人（原审原告）：刘如东，男，1965年3月25日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：史进，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：淮安同庆置业发展有限公司，住所地盱眙县经济开发区燕山路与迎春大道交汇处。法定代表人：陆廷保，该公司董事长。委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思逸，北京大成（南京）律师事务所实习律师。上诉人刘如东与上诉人淮安同庆置业发展有限公司（以下简称同庆置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2020）苏0830民初3312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘如东上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持刘如东一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由同庆置业公司承担。事实与理由：1.双方签订的《皇家花苑配建幼儿园买卖合同》中明确约定了违约金计算标准和计算方法，同庆置业公司应按照整栋房屋逾期交付的时间点向刘如东承担违约责任，且同庆置业公司在2019年3月22日交付的一层为毛坯房，未按合同约定按图施工，这部分工程做完仍需三、四个月工期，二、三层一直到9月份后仍未完成施工，不具备交付条件，对开园招生造成重大影响及经济损失；2.同庆置业公司未按图施工，涉案房屋工程因质量不合格进行再加固造成工期延误，责任在同庆置业公司，同庆置业公司应当承担全部违约责任；3.一审认定的交房时间错误，2020年2月25日前，双方还在沟通交房事宜，且该交房也是瑕疵交房，不具备合同约定的交房条件；4.刘如东根据涉案房屋买卖合同约定，在2018年5月份开始组建幼儿园班子成员及团队，从2018年4月-2019年2月份，累计发放工资17.6万元，由于同庆公司未能按照合同于2018年4月20日交付，导致我方多支出11个月的员工工资，应在违约金中考虑；5.一审法院计算涉案幼儿园生源数量和收费情况是错误的。现在幼儿园生数目前为止是440多人，收费为5400元每生每学期，另每位学生政府给予财政补贴650元每人每年，该幼儿园园长可以证实以上事实。一审认定幼儿园办园规模只有12个班是错误的，实际可以办到15个班级，有冯芳科长说明予以证实。同庆置业公司辩称：1.关于交付时间问题。双方在2019年3月22日签订的调解协议中已将交房时间进行了变更，刘如东主张应当于2018月4月20日交房显然与合同约定不符；2.同庆置业公司一审提交的证据5、6，可以证明幼儿园招聘情况，在此前就已经产生员工工资的说法与事实不符。刘如东有其他员工，该工资部分与本案无关，且2019月7月13日涉案幼儿园已经开园，刘如东认为同庆置业公司未按时交付房屋对其开园造成影响不属实；3.同庆置业公司一审中提交的规划核实初审意见列明了刘如东在幼儿园装修过程中存在问题，导致无法正常进行规划验收，并要求其进行整改，严重影响了规划核实时间；4.刘如东主张房屋交付时间为2020年2月25日与客观事实不符，在2019年3月22日，同庆置业公司已经将房屋交付给了刘如东占有使用，同庆置业公司认为房屋的交付时间是2019年3月22日，最迟在房屋竣工验收合格之日即2019年9月29日已经具备交付条件，该时间点视同房屋已经交付。同庆置业公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回刘如东一审诉讼请求；由刘如东承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定的交付时间错误，刘如东已于交付条件具备前接受并使用整栋房屋，其不得再主张逾期交付责任；2.一审判决认定应当适用合同约定的违约金标准计算是错误的，该违约金起算时间是从刘如东每笔房款到账之日，明显违背常理且显失公平，不应适用；3.即便同庆置业公司需要承担逾期交付责任，逾期违约金也应从逾期交房之日起算，同时按照刘如东的实际损失予以调减，刘如东在逾期交付期间的可得利益损失不超过287200元，一审酌定120万元违约金明显过高。刘如东辩称：1.同庆置业公司所称9月份的验收是质监站的验收，合同约定的是消防等部门综合验收合格才能办理竣工备案，如遮阳帘十月份才开始施工，未做则无法通过节能办、规划局的验收；2.我没有阻止同庆置业公司施工；3.关于交付条件，我在2019年9月份之前没有对涉案房屋进行装修；4.关于违约金标准，我认为违约金认定合理，在房屋没有建时就给对方300万，还借给对方无利息的1000万元；5.买卖合同约定真实合法有效，是双方真实意思表示，是双方自愿的没有胁迫，应得到法院支持；6.关于损失计算，该计算不符合事实，计算依据错误。刘如东一审起诉请求：1.判令同庆置业公司给付刘如东截止到2020年3月20日逾期交房违约金3204000元；2.案件受理费及保全费由同庆置业公司承担。一审法院认定事实:2017年10月18日，刘如东（乙方）与同庆置业公司(甲方)签订《皇家花苑配建的幼儿园买卖合同》一份，双方约定：一、甲方将皇家花苑三期配建的幼儿园（总建筑面积约4200多平方米）出卖给乙方，双方约定总价为1200万元。二、付款方式：1、合同签订后三日内由乙方支付给甲方首付款300万元作为定金，甲方收到定金后合同即生效；2、待教学楼主体封顶（含填充墙全部完工，具体日期以后甲方通知乙方为准），乙方接到甲方通知后三日内再付300万元；3、待幼儿园教学楼所有附属配套设施全部竣工，水、电、气正式开通，并通过消防、质监、规划等部门验收合格，交付乙方装修，由乙方于三日内再付480万元；4、甲方为乙方办理不动产权证后再付120万元…四、该房屋交付时间为2018年4月20日。五、待乙方取得幼儿园的营业执照和办学许可时，由甲方将该幼儿园不动产过户至乙方创办的幼儿园名下。六、甲方须在该房屋交付后壹年内为乙方办妥不动产权证。…九、…如甲方未及时交付房屋，则甲方向乙方支付已付款项利息，以乙方支付的每笔款实际到账之日起以月息百分之二计。合同还对付款方式等其他事项作出了约定。上述合同签订后，刘如东于2017年10月20日向同庆置业公司付款300万元，于2018年3月8日向同庆置业公司付款300万元。2019年3月22日，双方经盱眙县人民调解委员会法院工作室主持调解，达成如下协议：一、申请人同庆置业公司与申请人刘如东按原合同2017年10月18日签订的合同继续履行;二、本协议签字后，申请人同庆置业公司将涉案幼儿园一楼交予申请人刘如东装修；三、其余部分依照连云港市建设工程质量检测中心有限公司钻芯检测结果，申请人同庆置业公司进行加固并通过质检部门验收合格后，二楼在2019年5月30日前交付申请人刘如东装修施工。三楼在2019年6月30日前交付申请人刘如东使用；四、申请人同庆置业公司在加固与检测过程中，申请人刘如东不得无端干扰与阻碍，加固与检测过程中，由县质检站全程监督与管控；五、本协议签字后，双方必须在15日内完成网签至刘如东个人或刘如东创办的公司名下；六、申请人同庆置业公司如果在2019年6月30日前按满足办理不动产权证条件交付后，申请人刘如东则不再追究原合同第九条中规定申请人应承担的违约责任。申请人同庆置业公司如不能按上述所有约定履行，则按原合同第九条承担违约责任。上述调解协议签订后，2019年3月22日，同庆置业公司将涉案幼儿园的一楼交付给刘如东进行装修。2019年4月9日，一审法院作出（2019）苏0830民特571号民事裁定确认同庆置业公司与刘如东于2019年3月22日经盱眙县人民调解委员会法院工作室调解达成的调解协议有效。2019年5月，因淮安市淮阴区人民法院审理扬中市新城建筑安装工程有限公司诉盱眙华石建材有限公司的案件，委托江苏建纬检测股份有限公司对涉案工程部分楼板进行检测，检测人员到场后，刘如东以与同庆置业公司之间存在纠纷为由阻止检测人员进场。2019年5月7日，同庆置业公司作为出卖方与购买方刘如东（盱眙润东文化传播有限公司）签订《补充协议书》，约定经双方协商，对（2019）苏0830民特571号裁定书，作出如下补充协议：于2019年5月8日出卖方将皇家花苑幼儿园房屋网签备案至刘如东创办的公司名下后：1、刘如东同意扬中新城建筑安装有限公司对该幼儿园二层1-6轴线现浇板进行重新检测。2、同意扬中新城建筑安装工程有限公司次日进入皇家花苑幼儿园现场施工。2019年5月9日，同庆置业公司与盱眙润东文化传播公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由盱眙润东文化传播公司购买皇家花苑三期5号楼101号房，该商品房用途为幼儿园，建筑层数地上3层，房屋价款为1200万元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得商品房交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照2019年4月9日（2019）苏0830民特571号盱眙县人民法院民事裁定书处理。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：出卖人还需向买受方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》及图审合格施工图、竣工图及加固设计图纸各一套，出卖人不出示证明文件及图纸或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四：合同补充协议（一）第一条约定2017年10月18日签订的《皇家花苑配建的幼儿园买卖合同》与（2019）苏0830民特571号民事裁定书为本合同有效组成部分，与本合同具有同等法律效力，对双方均有法律约束力。同日，涉案房屋网签至盱眙润东文化传播公司名下。2019年7月2日，同庆置业公司向一审法院申请强制执行，请求法院强制执行（2019）苏0830民特571号民事裁定书确定的协议第三、四条内容。后同庆置业公司以双方达成庭外和解为由申请结案。2019年7月8日，皇家花苑幼儿园发出《皇家花苑幼儿园游园活动邀请函》，确定游园活动日为2019年7月13日。2019年9月29日，单位（子单位）工程质量竣工验收监督记录显示涉案工程开工日期为2017年10月5日、完工日期2019年9月15日、验收日期2019年9月29日，验收结论为合格。2020年1月2日，《建设工程质量监督报告》单位工程质量竣工验收监督意见为：该工程建设单位已组织竣工验收，参建各方责任主体已出具质量合格文件，验收组一直同意该工程验收结论为：合格。经现场监督，工程质量竣工验收的程序和组织形式符合验收标准的规定。2020年1月8日，盱眙县住房和城乡建设局对皇家花苑幼儿园三期5#幼儿园项目具备交付使用条件进行公示，公示异议期为7天。公示内容包括该项目已经取得供水、供电、人防、规划等部门验收证明。异议期满后，盱眙县住房和城乡建设局于2020年1月16日向同庆置业公司出具盱房开备字（2020）第002号盱眙县房地产开发项目交付使用备案证明，该证明载明：你单位申请交付使用的皇家花苑三期5#楼幼儿园房地产开发项目，总建筑面积4539.21平方米经审查符合要求，同意交付备案。2020年1月16日，同庆置业公司办理了案涉幼儿园房产不动产权证书，证号为苏（2020）盱眙县不动产权第0001243号，权利人为同庆置业公司，权利性质为出让/市场化商品房，用途为科教用地/幼儿园，房屋建筑面积为4539.21平方米。2020年2月25日，刘如东与同庆置业公司法定代表人陆廷保就涉案房屋相关问题进行协商，刘如东要求办理交接手续，陆廷保未作肯定或否定回复。刘如东认可在该次谈话第二日即2020年2月26日接收该房屋。2020年3月13日，盱眙润东文化传播有限公司通过银行转账的方式向同庆置业公司支付购房款480万元。2020年3月10日，同庆置业公司向刘如东发出《通知书》，载明：因你方与我司于2017年10月18日签订的《皇家花苑配建的幼儿园》买卖合同，现我司早将此交付于你方且你方投入使用一学期有余，项目现已通过相关部门验收，在第一时间我司口头告知你可办理不动产权证，同时你方应给付尚欠的房款，但你方迟迟未有答复和行动，我方于2020年1月16日已取得不动产权证。通知书最后告知你，限期你在2020年3月16日前履行给付尚欠600万元义务，如逾期不付，则依法解除双方的幼儿园买卖合同，由此产生的损失及法律责任由你自行承担。2020年4月16日，刘如东向一审法院起诉要求同庆置业公司支付逾期交房违约金，一审法院于2020年7月2日作出（2020）苏0830民初1045号民事裁定，以一事不再理为由裁定驳回刘如东的起诉。2020年8月19日，一审法院作出（2020）苏0830民监8号民事裁定，裁定（2020）苏0830民初1045号案件由一审法院另行组成合议庭再审。2020年8月19日，一审法院作出（2020）苏0830民特监1号民事裁定，裁定：一、撤销盱眙县人民法院（2019）苏0830民特571号民事裁定；二、驳回原申请人同庆置业公司、刘如东确认调解协议的申请。2020年8月29日，一审法院作出（2020）苏0830民再9号民事裁定，裁定撤销（2020）苏0830民初1045号民事裁定，该案由一审法院继续审理。2020年9月15日，再审案件重新立案，案号为(2020)苏0830民初3312号。双方一致认可虽然（2019）苏0830民特571号民事裁定被撤销，但双方一致认可2019年3月22日双方达成的调解协议的内容对双方均有效。盱眙润东文化传播有限公司向一审法院出具承诺书一份：因刘如东享有所有权的皇家花苑幼儿园房屋以个人入股出资的方式转让给盱眙润东文化传播有限公司，现盱眙润东文化传播有限公司承诺，刘如东诉同庆置业公司主张逾期交房违约金的权利和义务均由刘如东享有和承担。一审另查明，涉案财产用于开办盱眙县皇家花苑幼儿园，该幼儿园为单轨四班（非营利性）幼儿园，属于民办普惠幼儿园，适度规模小班为30人，中班为35人，大班为40人。盱眙县发展和改革委员会、盱眙县财政局、盱眙县教育体育局联合下发盱发改发[2019]57号关于调整全县公办幼儿园保育教育收费标准的批复规定城区公办幼儿园市优质园每学期每名学生收费标准为1615元，该收费标准于2019年秋季新学期新生执行。民办普惠幼儿园可以收取公办幼儿园2倍的费用。一审再查明，经现场勘察并经刘如东确认，涉案房产为独立连体建筑，如需进入二、三楼，需从一楼进入建筑后从内部楼梯才能到达。一审法院认为：双方签订的《皇家花苑配建的幼儿园买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因而合法有效。刘如东已经按照《皇家花苑配建的幼儿园买卖合同》的约定在签订后三日内支付了首付款300万元，已达到了合同生效的要件，故该合同对双方当事人均有约束力；2019年3月22日双方达成的调解协议以及盱眙润东文化传播有限公司与同庆置业公司签订的《商品房买卖合同》，亦系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，一审法院对上述合同的效力确认有效。现盱眙润东文化传播有限公司将主张逾期违约金诉讼权利义务交由刘如东享有和承担，是其自由处分权利的行为，且同庆置业公司亦认可刘如东的原告主体资格，故一审法院对刘如东的诉讼主体资格予以确认。关于同庆置业公司是否存在逾期交房问题，一审法院认为是否存在逾期交房，应以具体的交房时间是否符合合同约定为前提。根据2019年3月22日双方达成的调解协议以及盱眙润东文化传播有限公司与同庆置业公司签订的《商品房买卖合同》可以确认，同庆置业公司应当在2019年5月30日前将涉案房屋二楼交付刘如东装修施工，在2019年6月30日前将涉案房屋三楼交付申请人刘如东使用，且上述房屋应当具备合同约定的“取得商品房交付使用批准文件”。因双方当事人均未能提供能够确定房屋交付时间的直接证据，通过双方提交的证据一审法院确定涉案房屋在2020年1月16日完成交付。理由如下：1、关于同庆置业公司辩称因2019年3月22日交付涉案房屋一楼后，二、三楼即由刘如东控制，应当视为交付的辩称理由，一审法院认为该理由与双方调解协议约定前后文意思表示不一致，即与同庆置业公司尚需对房屋进行加固检测并约定具体交付时间的意思表示不一致，故该辩称理由一审法院不予采信。2、涉案房产在2021年1月16日前尚不具备交付的条件，且刘如东未明示接收该房屋，同庆置业公司亦未能提供充分证据证明刘如东已经实际接收使用涉案房产的二、三楼。3、涉案房屋系整体建筑，该房屋在一楼交付后刘如东即取得房屋的控制权，这一点从2019年5月7日形成的补充协议可以证实。4、案涉房屋在2019年9月29日通过竣工验收合格，在2020年1月16日取得交付使用备案证明，由此可以确定涉案房屋在2020年1月16日具备双方合同约定的交付条件。而且办理交付备案的公示系张贴于幼儿园门前，由此可以确定刘如东应当知道涉案房产的交付备案证明办理情况。综合上述事由，结合双方之后并未办理交接手续等事实，一审法院认定同庆置业公司取得涉案房产交付备案证明时即2020年1月16日涉案房产交付。因该时间点晚于双方合同约定的时间，应认定为逾期交房。关于逾期交房的违约责任问题，虽然同庆置业公司提交了《补充协议书》、执行申请书、规划核实初审意见等证据，上述证据能够证实双方在履行合同、协议过程中产生了争议，但通过上述证据无法确定刘如东实施了何种阻挠行为以及该行为对交房期限的影响程度，同庆置业公司应当承担举证不能的不利后果。关于同庆置业公司提出的违约金约定标准过高应当予以调整的请求，一审法院认为，双方分别于2017年10月18日、2019年3月22日、2019年5月9日就违约金事项进行了约定，同庆置业公司均未对违约金提出异议，且该条款不违反法律强制性规定，因而合法有效，故该违约金标准应当适用。按照合同约定自刘如东交付款项之日起至2020年1月16日，同庆置业公司应当承担的违约金2994000元。因双方已经通过协议的方式对涉案房屋一楼的交付重新进行了约定，同庆置业公司亦按照协议约定履行了一楼的交付义务，故刘如东主张的违约金应当适当扣减，故依据合同约定同庆置业公司应当支付的违约金为1996000元。但涉案房屋系规划用于开办幼儿园，故其实际损失应当依据其正常开园的可得利益确定。本案中综合该幼儿园的办学规模和收费标准，测算其可收取的全年保育教育费，再扣除其办学所必须支出的成本，如园长和教师工资、水电费等，可以确定其可得利益损失远低于合同约定的违约金。综上，刘如东主张的违约金标准明显高于其实际损失，应对合同约定的违约金标准作相应调整。本案中，因商品房能否取得商品房交付使用批准文件是由多种因素决定的，而不是某一行为直接影响的结果。同庆置业公司提交了《补充协议书》、执行申请书、规划核实初审意见等证据，能够证明刘如东在履行协议的过程中的一些行为，确实对同庆置业公司及时取得商品房交付使用批准文件产生了一定的影响，特别是规划核实初审意见中反映的因刘如东对涉案房屋的装修改变了内部结构，影响了涉案房屋及时通过验收。延期办学影响幼儿园教学资质的评定、晋升，对远期利益存在一定影响。综上，一审法院参考双方协议签订及前期履行的实际情况以及实际延期时间，结合该资产的实际办学规模，一审法院综合考量违约金的补偿性与惩罚性，酌定同庆置业公司应当承担的违约金为120万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、同庆置业公司于判决生效之日起十日内给付刘如东逾期交房违约金120万元；二、驳回刘如东其他诉讼请求。一审案件受理费32432元，财产保全申请费5000元，合计37432元，由刘如东负担16832元，同庆置业公司负担20600元。二审中，刘如东提交盱眙县教育体育局幼教科科长冯芳对其一审谈话内容的补充说明一份，证明一审法院调查的笔录信息不能完整核算涉案幼儿园运营成本及盈利状况。同庆置业公司质证称，对该声明的真实性不认可，无法知道是否是冯芳签字。在效力上，法庭的调查笔录效力远高于该声明，且该声明也没有否认一审谈话笔录的内容。另外，刘如东提交涉案幼儿园在园学生人数及收费情况说明一份，证明涉案幼儿园的收入损失情况。同庆置业公司质证称，对该说明的真实性不认可，幼儿园是刘如东开办的，应提供财务凭证证明幼儿园财务状况。本院认为，对于证据一，冯芳该声明内容系对一审调查笔录的补充，并未否认一审调查内容，亦无法明确涉案幼儿园实际开班及收费情况，不能达到刘如东的证明目的，本院不予采信；对于证据二，该情况说明无财务凭证予以佐证，无法明确证实涉案幼儿园盈利情况及收入损失数额，本院亦不予采信。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，关于涉案房屋交付条件及交付时间问题，盱眙润东文化传播有限公司与同庆置业公司签订的《商品房买卖合同》中约定的交付条件为取得商品房交付使用批准文件，涉案房屋在2019年9月29日通过竣工验收合格，在2020年1月16日取得交付使用备案证明并公示。刘如东辩称其于2020年2月25日仍在与同庆置业公示协商交接一事，但并不能否认涉案房屋已于2020年1月16日即具备交付条件这一事实，故上诉人刘如东所提涉案房屋不具备交付条件的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。同庆置业公司称刘如东在涉案房屋符合交付条件之前已接受并使用整栋房屋，同庆置业公司系依据双方认可的调解协议内容履行将涉案房屋一楼交予刘如东装修的义务，但此时的房屋并未达到双方约定的交付条件，亦未完成相关交接手续，故一审认定2020年1月16日为涉案房屋交付之日，并无不当。刘如东、同庆置业公司所提一审认定涉案房屋交付时间错误的主张，本院均不予支持。关于逾期交房违约金计算问题，因同庆置业公司晚于双方合同约定的时间交付涉案房屋，应承担逾期交房的违约责任。刘如东虽然在履行协议的过程中对同庆置业公司及时取得商品房交付使用批准文件产生了一定的影响，但同庆置业公司未能举证证明刘如东的行为对交房期限产生的影响程度，故刘如东所提涉案房屋加固造成延误的责任在同庆置业公司，以及同庆置业公司所提刘如东阻挠加固施工导致涉案房屋逾期交付的主张，均不能得到充分有效证明，本院均不予支持。一审以双方当事人之间多次协商确认的买卖合同、调解协议、裁定书中关于违约金的标准计算，并综合考虑合同实际履行情况及刘如东实际损失情况，兼顾违约金的补偿性与惩罚性，酌定涉案房屋逾期交房违约金为120万元，并无不当。刘如东主张应按整栋房屋逾期交付的时间点来计算逾期交房违约金，但与双方协商分期交付的事实不符，一审对已交付部分进行违约金的相应扣减，并不违反相关法律规定。刘如东主张应考虑其支付的员工工资及生源数量、收费情况确定逾期交房违约金数额，因刘如东未能提供涉案幼儿园实际招生收费及员工工资支出的财务凭证，且二审刘如东提供的两份证据均不能明确涉案幼儿园盈利情况及收入损失数额，故上诉人刘如东所提逾期交房违约金计算方法及标准有误的主张，本院不予支持。同庆置业公司主张刘如东在逾期交付期间的可得利益损失不超过287200元，无充分依据且与法院调查情况不符，本院不予采信，故上诉人同庆置业公司所提合同约定的逾期交房违约金计算标准及起算时点错误的主张，本院亦不予支持。综上，刘如东与同庆置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。刘如东预交的二审案件受理费32432元，由上诉人刘如东负担；淮安同庆置业发展有限公司预交的二审案件受理费32432元，由上诉人淮安同庆置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　徐　俊审 判 员　　梁新星审 判 员　　刘玉娟二〇二一年九月二十七日法官助理　　何　倩书 记 员　　陶晓航 关注公众号“马 克 数 据 网”