刘占文、吕志国房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽01民终12611号

• 案件编号

  （2021）辽01民终12611号

• 案件名称

  刘占文、吕志国房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省沈阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省沈阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  刘占文;吕志国

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终12611号上诉人（原审被告）：刘占文，男，1988年2月29日出生，汉族，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：张伟，辽宁权秉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷雨蒙，辽宁权秉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吕志国，男，1958年3月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：魏福增，上海海华永泰（沈阳）律师事务所律师。上诉人刘占文因与被上诉人吕志国房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初11037号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘占文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人短暂拖欠房租的行为不构成根本违约，被上诉人无权收回房屋；二、因不可抗力事宜，上诉人无法正常经营；三、合同解除的根本原因在于被上诉人违反合同约定，私自转租房屋；四、因被上诉人的行为，给上诉人造成了经济损失；五、原审法院论理错误，适用法律错误。吕志国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。吕志国向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告房屋租金24,000元；2.判令被告给付原告物品损失500元；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月8日，原告作为甲方，案外人王加彪作为乙方，签订《出租协议》，约定将甲方所有的位于沈河区房屋租给乙方使用，租金为2018年7月1日至2020年6月30日年租金16万元，2020年7月1日至2022年6月30日年租金17万元，房屋租金每年分两次支付，每次按当年租金约定给付全额的50%（六个月为期，但必须提前1个月付租金），如有违约甲方有权收回房屋……。合同签订后，双方各自履行至2019年11月，经原告同意，由被告接续租赁该房屋，双方未重新签订合同，口头商定租金数额不变，支付方式改为按月支付。2021年1月，被告开始拖欠租金，2021年3月7日，原告向被告出发解除协议通知书，并于2021年3月12日收回房屋，现原告要求被告支付拖欠租金24,000元及屋内物品损失，至一审法院起诉。一审法院认为，原告将房屋租赁给被告使用，被告应按双方约定向原告支付租金。关于被告辩称，双方租赁期间，被告也并未完全按时支付租金，现拖欠行为未给原告造成根本损失，被告短暂拖欠房屋的行为不能构成根本违约，原告无权收回房屋。根据双方提供的支付凭证，2020年支付房租时，被告的确未严格按上打租支付月租金，原告虽接受被告的拖延支付，但不能说明双方自此对支付时间及租金进行了实质变更，被告亦没有其他证据证明原告允许其长期不按时支付租金。双方虽未明确约定拖欠租金多久原告可以收房，但原告暂时许可被告缓交租金的行为不能导致原告丧失在被告不支付租金时的合同解除权。原告作为房屋所有权人，在承租人拖延租金的情况下，经催要及给出合理期限后，承租人不支付的，出租人可以解除合同，故原告要求被告支付拖欠租金，予以支持。关于原告要求支付500元的物品损失，因原告未能提供证据证明其主张，故不予支持。一审法院判决：一、被告刘占文于本判决生效后十日内，一次性给付原告吕志国房屋租金24,000元；二、驳回原告吕志国的其他诉讼请求及被告刘占文的其他抗辩。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取412元，由被告刘占文承担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被上诉人吕志国与案外人王加彪之间签订的《出租协议》系基于双方的真实意思表示，应为合法有效。本案当事双方均认可上诉人刘占文承继原承租人王加彪的权利义务，继续履行原出租协议的内容。上诉人刘占文提供的现有证据不足以证明其已按照出租协议约定的租金标准足额交纳了自其占有使用案涉房屋之日起至2020年12月31日期间的租金，二审期间上诉人刘占文亦自认拖欠2021年1月至3月期间的租金尚未交纳，按照《出租协议》约定的租金标准，一审法院判令上诉人刘占文给付上述欠付期间内的租金24,000元并无不当之处，本院予以维持。上诉人刘占文未按照协议约定的期限足额交付租金，系违约方，故对其主张因疫情原因减免租金的上诉请求不予支持。至于上诉人刘占文主张被上诉人吕志国擅自转租给其造成实际经济损失，其可就此另行主张合法权利。综上所述，上诉人刘占文的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，由上诉人刘占文负担。本判决为终审判决。审 判 长　　杨　帆审 判 员　　吕长辉审 判 员　　谢　宏二〇二一年九月二十六日法官助理　　刘冰青书 记 员　　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 百度搜索“马 克 数 据 网”