吉林省吉达商品混凝土工程有限公司、吉林省红晟房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书（2021）吉0105执异83号

• 案件编号

  （2021）吉0105执异83号

• 案件名称

  吉林省吉达商品混凝土工程有限公司、吉林省红晟房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

• 审理法院

  长春市二道区人民法院

• 所属地区

  长春市

• 案件类型

  执行案件

• 审理程序

  执行审查

• 裁判日期

  2021/9/28 0:00:00

• 当事人

  吉林省吉达商品混凝土工程有限公司;吉林省红晟房地产开发有限公司;刘海林

• 案件缘由

  建设工程合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百二十七条

长春市二道区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0105执异83号案外人：刘海林，男，1974年5月1日出生，汉族，住长春市南关区幸福街陶然庭苑。申请执行人：吉林省吉达商品混凝土工程有限公司，住所长春市二道区四通路。法定代表人：刘颖，该公司经理。委托代理人：计红军，吉林昊桓律师事务所律师。被执行人：吉林省红晟房地产开发有限公司，住所长春市南关区阳光小区。法定代表人：周玉江，该公司董事长。委托代理人：李旭，该公司员工。本院在执行申请执行人吉林省吉达商品混凝土工程有限公司（以下简称吉达混凝土公司）与被执行人吉林省红晟房地产开发有限公司（以下简称红晟房地产公司）建设工程合同纠纷一案过程中，案外人刘海林对本院执行被执行人红晟房地产公司开发的，坐落于南关区幸福街1548号中化吉林地质勘察院南部新城地块棚户区改造项目一期10号楼xxxx号，丘地号4-107-22-2（xxxx），权利证号吉（2019）长春市不动产权第063xxxx号，建筑面积为117.88平方米的房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘海林称，案外人于2010年与红晟房地产公司签订了《房屋买卖合同》，购买案涉房屋，交付了全部购房款，并于2018年办理入住至今，该房屋系案外人名下唯一用于居住的住房。案外人刚刚得知法院对案涉房屋进行了查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”目前，案外人已经支付全部价款并实际占有，自2019年案涉房屋具备办理产权的条件后，案外人多次到红晟房地产公司售楼处申请办理产权，该售楼处工作人员以各种理由推延至今，使得案外人无法正常办理产权，对此，案外人没有过错。综上，请求法院解除对案涉房屋的查封并中止执行。申请执行人吉达混凝土公司称，申请执行人申请的事项有事实依据且不违反法律规定，案外人的异议请求应予以驳回。案外人与被执行人没有签订合法有效的书面买卖合同，双方应当签订正式的买卖合同并进行网签，只有内部认购协议不应当认定已签订合法有效的书面买卖合同。案涉房屋现仍登记在被执行人名下，所有权人为被执行人，申请执行人请求对案涉房屋继续采取查封措施并执行。被执行人红晟房地产公司称，案外人所述与事实相符，同意案外人的异议请求。无论案外人与被执行人是否就案涉房屋签订了网签备案手续都不能否定案外人对案涉房屋已经足额交付了房款，并实际占有使用房屋将近十年，已经事实上证明案涉房屋的所有权人是案外人，案涉房屋不属于本案被执行人名下可供执行的财产。案外人为弱势群体，用劳动获得的薪水购买房屋并交付了房款应受法律保护，因此请求法院依法保护案外人的权益，对案涉房屋进行解除查封。经审查查明，2013年12月30日，本院受理了原告吉达混凝土公司与被告红晟房地产公司建设工程合同纠纷一案，于2014年7月4日作出（2013）二民初字第1040号民事判决书，判决：“一、被告吉林省红晟房地产开发有限公司欠原告吉林省吉达商品混凝土工程有限公司混凝土款人民币5977215元，此款于本判决生效后十日内立即给付；二、被告吉林省红晟房地产开发有限公司所欠原告吉林省吉达商品混凝土工程有限公司工程款人民币5977215元的利息（即中国人民银行同期贷款利率水平上加收50%计算，日期自2013年11月1日起至本判决生效日止）。”该判决生效后，红晟房地产公司未按生效法律文书履行给付义务，吉达混凝土公司向本院申请执行，本院于2015年1月7日立案执行，案号为（2015）二执字第14号。本院于2020年11月23日在长春市房产档案馆查封了案涉房屋，查封期限三年。另查明，刘海林（乙方，买受人）与红晟房地产公司（甲方，出卖人）于2010年1月25日签订《商品房订购协议书》，约定刘海林向红晟房地产公司购买红晟·陶然庭院10栋第15层xxxx号房，建筑面积约为117.79平方米，房源单价为4200元/平方米，房源总价494718元；本协议约定的商品房建筑面积，将按测绘部门最后测量的面积数据为准；等。红晟房地产公司于2010年1月25日向刘海林开具金额为100000元的购房款收据，于2011年8月24日向刘海林开具金额为150000元的购房款收据，于2011年9月8日向刘海林开具金额为171796元的购房款收据，于2015年11月12日向刘海林开具金额为72922元的购房款收据。再查明，刘海林于2018年2月6日入住案涉房屋。此外，刘海林在本院查封案涉房屋前缴纳了案涉房屋的供热费、物业管理费、电梯费、垃圾处理费等费用。刘海林购买案涉房屋后不断向红晟房地产公司提出办理产权的诉求，红晟房地产公司告知其需要等待统一办理。上述事实，有案外人刘海林向本院提供的《商品房订购协议书》、房款收据、入住手册、采暖费收据、众家陶然庭苑物业服务中心出具的说明、案件卷宗及询问笔录等在卷为凭。本院认为，本案争议的焦点问题是案外人刘海林所提出的执行异议申请能否排除本案的执行。根据最高人民法院关于执行程序中对执行异议的审查，应遵循程序性审查的基本原则，结合本院查明的事实，分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，刘海林与红晟房地产公司于2010年1月25日签订《商品房订购协议书》，该协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且红晟房地产公司已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。此外，本执行异议案件审查时，红晟房地产公司已取得案涉房屋的销售许可证[长房售字（2012）第304号]，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，可认定刘海林在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，根据红晟房地产公司向刘海林出具的购房款发票，可以认定刘海林已向红晟房地产公司支付了案涉房屋的全部购房款。第三，刘海林在法院查封案涉房屋前已实际对案涉房屋进行了占有、使用。第四，刘海林购买案涉房屋后已经积极向红晟房地产公司主张权利要求为其办理产权，可以认定非因刘海林自身原因未办理过户登记。综上所述，案外人刘海林的异议请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止本院对被执行人吉林省红晟房地产开发有限公司开发的，坐落于南关区幸福街1548号中化吉林地质勘察院南部新城地块棚户区改造项目一期10号楼xxxx号，丘地号4-107-22-2（xxxx），权利证号吉（2019）长春市不动产权第063xxxx号，建筑面积为117.88平方米房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审　判　长　　高树博人民陪审员　　李佳莹人民陪审员　　鲍　菊二〇二一年九月二十八日书　记　员　　李　威 关注微信公众号“马克数据网”