西安御园房地产开发有限公司、方贞娥等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）陕0104民初13997号

• 案件编号

  （2021）陕0104民初13997号

• 案件名称

  西安御园房地产开发有限公司、方贞娥等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  西安市莲湖区人民法院

• 所属地区

  西安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  西安御园房地产开发有限公司;方贞娥;马云锋

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条

西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕 0104 民初13997 号原告：马云锋，男，汉族，1978年XX月XX日出生，住西安市莲湖区XX路XX号XX城XX号楼XX单元XX室。原告：方贞娥，女，汉族，1979年XX月XX日出生，住址同上。系马云锋之妻。被告：西安御园房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区XX路XX号XX室。法定代表人：胡贤民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君，该公司副总经理。原告马云锋、方贞娥诉被告西安御园房地产开发有限公司（以下简称御园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员贺洪武独任审判，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人王君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉至法院，请求判令：1、请求法院判令被告配合原告办理房屋所有权证（2021年9月11日已领取）；2、请求法院判令被告支付逾期未办理房屋所有权证的违约金合计67455元；3、请求法院判令被告返还原告天然气安装费1598元、有线电视安装费380元，并支付占有期间的利息507元，合计2485元；被告代收占有原告大修基金18388.9元期间所产生的占用资金利息1324元；4、请求法院判令被告承担原告本案的全部诉讼费。事实与理由：2015年12月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX号楼XX单元XX室，建筑面积为126.82平方米的房屋一套，原告向被告支付了购房款619426元。按照合同约定，被告应当自上述商品房交付之日起730日内为原告办理房产证，但截至2020年12月11日起诉时，被告已违约多达1089天。根据相关法律规定及合同约定，现原告要求被告按日向原告支付房价款万分之一未办理房屋产权证违约天数的违约金合计67455元。被告存在收取（自2016年3月8日至2020年12月11日）原告（部分业主）的天然气安装费1598元、有限电视安装费380元，共计1978元。根据2001年国家发改委585号文件就已经严令取消，被告人应当立即返还原告这些费用。并要求被告在占有这些费用多达57个月期间，按照商贷银行利率5.4%，要求被告支付占有期间所产生的利息共计507元。被告存在代收占有原告（部分业主）大修基金：自2016年3月8日至2017年8月29日占有共计16个月，按照原告购房时商贷银行利率5.4%，要求被告支付占有原告大修基金期间所产生的利息共计1324元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告御园公司辩称，从交房时间2016年3月8日至2020年12月11日， 我公司违约天数1009天，违约金额是62500元。计算过高，要求酌降。不认可原告所主张退还的天然气安装费1598元、有线电视安装费380元诉请，天然气安装费、有限电视安装费属于代收代缴费用，费用已经转交至各相关公司，收据上也写明的是代收代缴，利息核算无法律依据，与本案商品买卖合同违约无关，属财产返还一案，且诉讼时效已过，请法院依法驳回。大修基金已全额转缴房管局专管账户，核算利息标准也无法律依据，也与本案商品房买卖合同违约金无关，请法院依法驳回。针对被告答辩，原告又称：认可被告所述的从交房时间2016年3月8日至2020年12月11日，违约天数1009天，违约金额62500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告证据： 商品房买卖合同，收款收据及发票。被告对原告证据认可、属实。被告证据：1、有限电视公司开具的发票（4张）。天然气转账凭据（6张）及相关公司开具的发票（4张）；证明此两项是代收代缴费用已转给相关部门。2、国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记完成的受理通知书（1张）。证明我公司在2020年12月25日（2号楼）2020年12月30日（1号楼）已完成该项目的房屋所有权的初始登记。3、西安市商品房预售许可证，XX城XX城中村改造的项目商品房，允许先行销售，在此期间预售证没办下来，房管局允许先收费，预售证下来后，我们将大修基金及时转给房管局，由房管局建立专属账户进行监管，与本案商品房买卖违约金（本案）无关，请法院予以驳回。原告对被告证据1、真实性无法核实，不清楚。我是2015年买的房，被告提交的证据发票为2014年7月的发票。故对证明目的不认可。 2、真实性与证明目的均不认可，因为被告从来没有公示过，我们业主从来不清楚。     3、证据的真实性我不知道，证明目的不认可。根据当事人提交的证据，结合庭审查明，本院认定事实如下：2015年12月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX号楼XX单元XX室，建筑面积为126.82平方米的房屋一套，原告支付了被告购房款619426元。合同第二十条房屋登记约定：（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起 730 日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第 1 种方式处理，1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同还约定了其他相关内容。诉讼中，双方均认可原告依约向被告付清了总房款，被告向原告开具有发票。被告向原告实际交付房屋时间为2016年3月8日。被告举证《受理通知书》记载，房产登记机关受理涉案项目办理首次登记时间为 2020 年 12 月 25 日。原告主张的返还天然气安装费1598元、有线电视安装费380元，上述费用均属代收代缴费用，费用已经转交至各相关公司，本案不予处理，原告可向相关公司另案主张起诉。原告主张的占有期间的利息507元及被告代收占有原告大修基金18388.9元期间所产生的占用资金利息1324元均无法律依据，本院依法不予认可。庭审中，当事人表示已于2021年9月11日取得涉案房屋不动产权证，接受示范诉讼的审判结果。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应按签订的《商品房买卖合同》履行。虽《商品房买卖合同》第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构办理该商品房的房屋所有权转移登记”。“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起 730 日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第一种方式处理。1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。本案中，涉案房屋的交付时间为2016年3月8日，故应自2016年3月8日开始计算违约金，房产登记机关受理涉案项目办理首次登记时间为 2020 年 12 月 25 日，原告主张自2016年3月8日至2020年12月11日的逾期办证违约金62500元。根据同类型案件的示范生效判决，将逾期办证违约金调整为（总房价款×日万分之一×违约天数×5%）的赔偿标准，是合法、合理的，本院予以支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告西安御园房地产开发有限公司向原告马云锋、方贞娥支付逾期办理房屋所有权证的违约金3125元。二、驳回原告第1、3项诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费 2103元，由原告承担2053元、被告负担50元。原告已预交，由被告于本判决执行时一并支付原告50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员    贺洪武  二〇二一 年九月二十四日  书　  记　  员  　赵完完1  更多数据：www.nlaw.org