侯洪波、辽宁城之美物业管理集团有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽09民终1388号

• 案件编号

  （2021）辽09民终1388号

• 案件名称

  侯洪波、辽宁城之美物业管理集团有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省阜新市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省阜新市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  侯洪波;辽宁城之美物业管理集团有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终1388号上诉人(原审被告)：侯洪波，男，1970年10月4日出生，满族，工人，住彰武县。被上诉人(原审原告)：辽宁城之美物业管理集团有限公司，住所地：彰武县彰武镇南承路41-2号。法定代表人：陈静，系该公司总经理。委托代理人：潘亮，女，1986年6月26日出生，汉族，辽宁城之美物业管理集团有限公司职员，住彰武县。委托代理人：李丹，女，1973年5月14日出生，汉族，辽宁城之美物业管理集团有限公司职员，住彰武县。上诉人侯洪波因与被上诉人辽宁城之美物业管理集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省彰武县人民法院（2021）辽0922民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。侯洪波上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由：第一，程序违法，本案涉及四个合同，合并审理未经当事人同意。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。本案按签订顺序共涉及四个物业服务合同，第一个和第二个物业服务合同是前期物业服务合同，由辽宁康大置地有限公司与被上诉人签订。第三个和第四个物业服务合同是普通物业服务合同，由所谓的彰武县御景苑小区业主委员会与被上诉人签订。前期物业服务合同和普通物业服务合同，虽然都属于广义的物业服务合同，但却有明显的区别。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同，是指全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别为：1、合同相对方不同。前期物业服务合同中的另一方主体为房地产建设单位；普通物业服务合同的另一方主体则为业主委员会。2、订立合同时间不同。前期物业服务合同产生于物业管理的前期阶段；普通物业服务合同则产生于业主入住达到一定比例并通过法定程序召开业主大会选举业主委员会，并选聘物业服务企业之后。3、合同履行期限不同。前期物业服务合同的履行期限与普通物业服务合同密切相关，后者的生效往往伴随着前者的失效；普通物业服务合同的期限一般由当事人协商并在签订合同时予以确定。4、合同内容不同。前期物业服务合同的内容主要侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来即将入住的业主提供服务等；普通物业服务合同侧重于对建筑规划内建筑物的维护、环境及居住条件的保障等。由上可知，本案所涉四个合同发包方有两个，合同实质也各有不同，一审法院未经上诉人同意直接合并审理，严重侵犯上诉人的诉讼权利，居心何在？第二滥用简易程序，故意把上诉人歪曲成个别拒交物业费的业主。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定，基层人民法院根据民事诉讼法第一百五十七条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的案件除外。由上可见，适用简易程序是有严格规定的，庭审前举证期间，上诉人提出需要追加与自己情况相同的业主们出庭作证，一审法院以这些人的证词只会对上诉人有利为由予以驳回，判决后证明，一审法院早就知晓这些业主不应该是证人，应该是上诉人一方的共同诉讼人。2013年12月16日，御景苑小区前期物业服务企业彰武狮城怡安物业管理有限公司向上诉人预收两年物业费，时间为2013年12月1日至2015年11月30日，物业费多收15天。在庭审时得知，该公司在2014年12月31日退出御景苑小区物业管理，剩余款项打到彰武县住建局物业办，再由彰武县住建局物业办转到被上诉人账上，期间并未与上诉人结算。上诉人提出追加彰武狮城怡安物业管理有限公司为第三人也被一审法院驳回，上诉人认为，为保护当事人合法权益，参与物业费交接的彰武县住建局物业办也应该作为第三人到庭澄清事实。由上可见，一审法院在审理时故意减少诉讼参加人，造成上诉人一人应诉的假象，就是为把上诉人定性为个别拒交物业费业主铺平道路，这是在滥用简易程序，剥夺上诉人的诉讼权利，试问法律的公正何在？第三适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。由上可见，物业服务合同是双务合同，物业服务人履行义务在先，业主履行义务在后，物业服务人未履行物业服务义务，业主有权拒绝履行支付物业费义务。一审法院以物业服务企业的服务具有公共性，个别业主拒交物业费损害其他正常交费业主的利益，不按合同约定履行物业服务义务是合同履行瑕疵不属于根本违约为由，判决上诉人全额支付物业费，但是上诉人在一审法院判决所依据的法律条文中并没有看到相关规定，将原被告之间的双务合同关系生生解释成单务合同关系，如此枉法裁判，试问公平何在？第四认定事实不清，本案所指物业费应在预收结算后补交，而不是拒交。根据《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》第十七条规定，物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。被上诉人与辽宁康大置地有限公司在2014年12月27日签订第一本物业服务合同，物业服务期限是2014年12月31日至2015年12月31日。在其接手御景苑小区物业后，由彰武县住建局物业办将彰武狮城怡安物业管理有限公司预收上诉人第二年的物业费打到该公司的账户上。庭审时，被上诉人承认该笔款项仍属预收款。在被上诉人未尽到合同约定服务义务的前提下，上诉人要求对预收物业款按服务质量进行结算是依法进行，实属正当理由，这也有利行物业服务义务是合同履行瑕疵不属于根本违约为由，判决上诉人全额支付物业费，但是上诉人在一审法院判决所依据的法律条文中并没有看到相关规定，将原被告之间的双务合同关系生生解释成单务合同关系，如此枉法裁判，试问公平何在？第四认定事实不清，本案所指物业费应在预收结算后补交，而不是拒交。根据《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》第十七条规定，物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。被上诉人与辽宁康大置地有限公司在2014年12月27日签订第一本物业服务合同，物业服务期限是2014年12月31日至2015年12月31日。在其接手御景苑小区物业后，由彰武县住建局物业办将彰武狮城怡安物业管理有限公司预收上诉人第二年的物业费打到该公司的账户上。庭审时，被上诉人承认该笔款项仍属预收款。在被上诉人未尽到合同约定服务义务的前提下，上诉人要求对预收物业款按服务质量进行结算是依法进行，实属正当理由，这也有利于后续费用的补交，上诉人预交物业费在前，被上诉人不结算于后，造成上诉人无法补交后续物业费，谈不上拒交物业费。另外，物业费采取包干制，是在界定业主缴纳物业费的上限，不是界定物业服务的上限，物业服务企业为业主提供物业服务是在取得经济效益，不是在做社会公益，按合同约定提供服务，按服务质量收取物业费，合情合理合法。被上诉人指责上诉人拖欠物业费多年，既然合同未改，法院常在，被上诉人不积极行使诉讼权利，意欲何为？连物业费都不积极收取，物业服务质量的优劣可想而知，企业运营，服务要先行投入，物业费不是行政性收费，物业费是按合同约定进行物业服务的回报。一审法院刻意偏袒被上诉人，肆意认定上诉人拖欠物业费，却不追查被上诉人拖欠物业服务的责任，试问公道何在？第五本案涉及四个物业合同，被上诉人证据不足，应该按举证范围分开判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。本案诉讼标的是2015年12月1日至2020年12月31日的物业费和二次提水费合计3192元，跨时六年，涉及四个合同关系。在庭审时，被上诉人只能提供近两年一个合同关系的物业服务照片39张，还有四年三个合同关系的物业服务没有提出证据，应负举证不能的责任，判决也应该分开进行与之相匹配。一审法院不依法审查核实，对上诉人出具的证据不予采信，虽然被上诉人证据不全，却能以点带面，予以全面认定，一点不考虑上诉人作为业主的合法权益，试问正义何在？综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。辽宁城之美物业管理集团有限公司辩称，上诉人为我单位管理的物业小区业主，被告拖欠从2015年12月1日至2020年12月31日止的物业费2582元、二次提水费610元，合计3192元，我单位多次向被告催缴所有欠款上诉人拒绝给付，因此请求法院判决上诉人支付拖欠上述费用，并承担诉讼费用。辽宁城之美物业管理集团有限公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判决被告给付拖欠物业费2582元，二次提水费610元，合计3192元。二、诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实，被告侯洪波系彰武镇康大御景苑小区11号楼2单元2-2-1号楼房业主。2013年12月16日，被告候洪波向狮城公司交纳2013年12月1日至2015年11月30日期间的物业费1016元(84.65平方米×0.5元/月×24月)。2014年12月27日，辽宁康大置地有限公司与城之美公司签订《前期物业服务合同》，双方就康大御景苑小区前期物业管理权利义务进行了约定，物业费标准为每平方米每月0.5元，物业服务期限是2014年12月31日到2015年12月31日；从2014年12月27日，城之美公司与狮城公司就该小区物业服务管理相关事项进行交接后，正式接管康大御景苑小区前期物业，狮城公司将其预收的第二年物业管理费交付给城之美公司。2016年1月1日，辽宁康大置地有限公司与城之美公司再次签订《前期物业服务合同》，物业费标准未变，双方约定物业服务期限是2016年1月1日到2016年12月31日；2016年12月10日，城之美公司与彰武县御景苑小区业主委员会签订两份《物业服务合同》，其中一份的物业服务期限是2017年1月1日到2017年12月31日。另一份的物业服务期限是2017年1月1日到2022年1月1日，物业费标准未变，双方就物业服务内容与质量等问题进行了约定。自2015年12月开始被告侯洪波未交纳物业费。经原告城之美公司发出催费告知催要物业服务费，被告侯洪波未交纳。原审法院认为，原告城之美公司与辽宁康大置地有限公司签订的《前期物业服务合同》及与彰武县御景苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对物业服务区域内的业主具有约束力。被告侯洪波关于其未与狮城公司就预交的两年前期物业服务费进行结算，城之美公司不具备诉讼主体资格的主张，自2014年12月27日城之美公司与辽宁康大置地有限公司就康大御景苑小区前期物业管理签订《前期物业服务合同》并接管该小区后，即开始履行合同约定的物业服务义务，被告侯洪波与狮城公司就交房时预交的两年物业费结算与否系另一个物业服务合同法律关系，不是本案审理范围，故被告侯洪波关于与狮城公司的相关主张及城之美公司不具备诉讼主体资格问题本院不予支持。被告侯洪波关于业主委员会就两个物业公司交接未依法公告、对续订的《物业服务合同》未依法公示等问题，业主委员会是否履行上述职责不影响物业公司履行合同义务和行使合同约定的权利，故对侯洪波该项主张不予支持。被告侯洪波关于小区内管理混乱、公共部位未修缮等方面存在的问题属于城之美公司合同履行瑕疵，不属于根本违约，被告侯洪波不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。故原告城之美公司关于支付自2015年12月1日至2020年12月31日止的物业费2582元、二次提水费610元，合计3192元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百四十四条、《物业管理条例》第七条规定,判决如下:被告侯洪波于本判决生效后十日内给付原告辽宁城之美物业管理集团有限公司自2015年12月1日至2020年12月31日止的物业费2582元、二次提水费610元，合计3192元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由被告侯洪波负担。二审中，上诉人提供一份微信聊天记录，用以证明物业合同已经过期，除此之外当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，本案系城之美物业管理有限公司诉请侯洪波支付物业费的物业服务合同纠纷。关于物业服务费，2014年12月27日城之美公司与辽宁康大置地有限公司就康大御景苑小区前期物业管理签订《前期物业服务合同》并接管该小区，并开始履行合同约定的物业服务义务,狮城公司将其预收的第二年物业管理费交付给城之美公司,2016年1月1日，辽宁康大置地有限公司与城之美公司再次签订《前期物业服务合同》，物业费标准未变，双方约定物业服务期限是2016年1月1日到2016年12月31日,辽宁康大置地有限公司作为建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业应按合同约定收取服务费用。本案城之美物业公司根据《前期物业服务合同》向上诉人主张2015年12月1日起至2016年12月31日止拖欠的物业费，而在此期间物业公司实际提供了御景苑住宅小区的物业服务，该主张符合法律规定。2016年12月10日，城之美公司与彰武县御景苑小区业主委员会签订两份《物业服务合同》，其中一份的物业服务期限是2017年1月1日到2017年12月31日。另一份的物业服务期限是2017年1月1日到2022年1月1日，物业费标准未变，双方就物业服务内容与质量等问题进行了约定,该物业服务合同未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效,该份物业服务合同对上诉人具有约束力。上诉人主张物业公司在御景苑小区提供的物业服务在维修维护、车辆管理等方面存在不足，但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，上诉人不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。至于上诉人提出的业主委员会不存在，合同已经超期的主张，因其所举之证不足以支持其主张，故不能得到支持。综上，上诉人侯洪波的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人侯洪波负担。本判决为终审判决。审判长　　吴晓东审判员　　乔丹青审判员　　于　丽二〇二一年九月二十四日书记员　　马雨佳 来源：百度搜索“马克数据网”