王大锁、江苏中仁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书（2021）苏1302民初5097号

• 案件编号

  （2021）苏1302民初5097号

• 案件名称

  王大锁、江苏中仁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  江苏省宿迁市宿城区人民法院

• 所属地区

  江苏省宿迁市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  王大锁;江苏中仁房地产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十二条

江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1302民初5097号原告：王大锁，男，1976年1月26日出生，住宿迁市经济技术开发区。委托诉讼代理人：宋苏安，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。被告：江苏中仁房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321300592569961C，住所地宿迁市宿城区埠子镇龙潭路1号。法定代表人：朱小静，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡光旭，江苏冠文（宿迁）律师事务所律师。原告王大锁诉被告江苏中仁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王大锁的委托诉讼代理人宋苏安、被告中仁房地产的委托诉讼代理人蔡光旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王大锁向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告A1-3号房屋延期交房违约金56520元（以800000元为基数，自2020年1月1日起，按照日万分之一点五计算至2021年4月15日为56520元，下余违约金自2021年4月16日起计算至实际交付房屋之日止）；2.判令被告支付原告A2-2号房屋延期交房违约金14661元（以325800元为基数，自2020年1月1日起，按照日万分之一点五计算至2020年10月26日为14661元）；3.判令被告支付原告A2-2号房屋逾期交付商品房权属证书违约金3909.6元（以325800元为基数，自2021年1月25日起，按照日万分之一点五计算至2021年4月15日为3909.6元，下余违约金自2021年4月16日起计算至实际交付商品权属证书之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月12日，原告购买位于宿迁市宿城区两套商铺，分别与被告签订《商品房买卖合同》各1份，购房价款800000元、325800元于2019年3月11日均一次性支付完毕。两份合同均约定出卖人应当在2019年12月31日前将房屋交付买受人使用，否则应按已付房款日万分之一点五的标准支付逾期交房违约金，同时约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房地产权属证书，否则亦应按已付房款日万分之一点五的标准支付逾期办证违约金。被告未能按照合同约定的2019年12月31日向原告交付房屋，原告实际于2020年10月26日使用A2-2号房屋，而A1-3号至起诉时仍未交付原告，原告现按照合同约定内容向被告主张两套房屋的逾期交房违约金和A2-2号房屋的逾期办证违约金，因而成诉。被告中仁房地产辩称，1.关于房屋交付，两份合同约定“出卖人应当在2019年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准”，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”，本案房产实际取得《工程竣工验收备案表》的时间是2021年4月2日，故原告至多可以主张A1-3号房屋自2020年1月1日至2021年4月2日期间的逾期交房违约金、A2-2号房屋自2020年1月1日至2020年9月1日期间的逾期交房违约金，同时因新冠××疫情影响，我司申请对上述违约期限再行扣减两个月。特别说明，原告自认已于2020年10月26日使用A2-2号房屋，据我司工作人员现场查看，当时原告已取得装修部分进展，故我司有理由推断原告实际使用A2-2号房屋在2020年9月1日前。2.关于产权登记，两份合同约定“出卖人应在房屋交付后60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证违约责任”，本案房产已于2021年5月21日完成产权备案登记即首次登记，我司无需承担违约责任。本院经审理查明认定的事实如下：2019年3月12日，原被告签订《商品房买卖合同》2份，约定原告购买被告开发的位于宿迁市宿城区商铺两间，购房款分别为800000元、325000元已于2019年3月11日付清。合同关于交房、办证作有以下约定：1.第八条交付期限：出卖人应当在2019年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。2.第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。3.第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。4.附件四合同补充协议第四条约定：对本《合同》第十五条中出卖人责任明确如下：出卖人应在房屋交付后60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证违约责任；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房屋产权证由买受人自行到产权登记部门办理，或委托出卖人代为办理。委托出卖人办理的，买受人必须在办理房屋交接手续前提供齐全办理房地产权属证书所需的手续，缴清办理房地产权属证书所需的费用。合同签订后，原告于2020年10月26日擅自占有使用案涉A2-2号商铺，被告于2021年4月2日取得案涉两处房产的《工程竣工验收备案表》、于2021年5月21日完成案涉两处房产的首次登记。以上事实有原告提供的两份《商品房买卖合同》、购房发票，被告提供的《工程竣工验收备案表》复印件、房地产权登记信息表及当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原被告签订的两份《商品房买卖合同》真实、合法、有效，对双方均具有法律约束力，本院依法予以确认。首先，关于逾期交付问题，根据合同第八条、第九条的约定和庭审查明情况，本院予以支持原告A1-3号商铺自2020年1月1日至2021年4月2日期间的逾期交房违约金54960元、A2-2号商铺自2020年1月1日至2020年10月25日期间的逾期交房违约金14576.25元，合计69536.25元。对被告辩称的A2-2号商铺推断实际使用时间为2020年9月1日前及申请扣除新冠××疫情影响两个月之意见，不予采信，理由是：1.被告提供的照片未显示对应房号、证人证言亦未能直接反映原告占有使用A2-2号商铺时间在2020年9月1日前，本院以原告自认的2020年10月26日为准；2.合同约定交房日期为2019年12月31日前，彼时尚未爆发新冠××疫情，也就是说新冠××疫情并非导致被告违约的原因，那么被告主张因新冠××疫情扣减两个月违约期之意见显然不妥，本院不予采信。其次，关于逾期办证问题，根据合同第十五条、补充协议第四条的约定，被告在房屋交付60日内提交产权登记备案资料后即无需承担逾期办证责任，再根据合同第八条约定，房屋交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准，那么本案中A1-3号商铺、A2-2号商铺的办证期限均应自2021年4月3日起算，而被告办理首次登记时间为2021年5月21日，确在合同约定的60日内，故按照合同约定，被告无需承担逾期办证责任，本院依法不予支持原告该项诉讼请求。综上，现依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏中仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王大锁给付逾期交房违约金69536.25元；二、驳回原告王大锁在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取839元，由原告王大锁、被告江苏中仁房地产开发有限公司分别负担70元、769元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员　刘严冬二〇二一年九月一日法官助理　方心洁书 记 员　方　远 马 克 数 据 网