马锋、宁夏金石市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）宁03民终725号

• 案件编号

  （2021）宁03民终725号

• 案件名称

  马锋、宁夏金石市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  吴忠市中级人民法院

• 所属地区

  吴忠市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  马锋;宁夏金石市场管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2021）宁03民终725号上诉人（原审被告）：马锋，男，1983年7月14日出生，回族，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。        被上诉人（原审原告）：宁夏金石市场管理有限公司，住所地宁夏回族自治区青铜峡市。        法定代表人：杨春花，该公司总经理。        委托诉讼代理人：刘斌强，宁夏诚托律师事务所律师。        原审第三人：吴仟，男，1980年5月24日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区青铜峡市。        上诉人马锋因与被上诉人宁夏金石市场管理有限公司（以下简称金石公司）及原审第三人吴仟房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2021）宁0381民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马锋，被上诉人金石公司的委托诉讼代理人刘斌强，原审第三人吴仟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        马锋上诉请求：1．依法撤销一审民事判决并发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人、第三人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，属于明显错误的判决。首先一审判决认定本案存在债务转移的法律关系，与事实不符。本案上诉人与被上诉人及第三人没有债务转移的意思表示，一审判决主观臆断各方之间存在债务转移的法律关系，不但违背了本案的事实，也曲解了各方所签订合同的真实性，违背了客观常理。一审法院认定原、被告系2020年7月份形成的租赁合同关系，也就是说在2020年7月之前，涉案房屋并非上诉人占有使用，从客观常理上来说，没有实际占用涉案房屋，就不应当支付租金，这是常识性问题，不应当有任何争议。其次，第三人在一审时也向法庭已经说明2018年9月30日-2020年9月30日的房屋租金，第三人已经向被上诉人交清，说明本案根本就不存在所谓的“债务转移”问题，因为作为本案当事人的第三人压根就不认可存在欠付债务的问题。上诉人与第三人签订的《转让合同》清清楚楚写明2020年6月24日之前涉及租赁房屋的债权债务由第三人承担，一审法院却视而不见。        金石公司辩称，一、涉案房屋原使用人是第三人，后第三人将该房屋转租给上诉人，在转移的过程中对被上诉人来讲承担债务人发生变化，一审法院认定债务转移并无不当。二、上诉人认为其没有使用房屋期间的房租由上诉人承担不公正，但是在合同纠纷中，有约定从约定。上诉人在与第三人签订了转让合同后又与被上诉人签订了新百广场租赁合同，在转让合同中约定2020年12月1日以前的房租均由上诉人承担，在上诉人与被上诉人签订的合同中约定如何向被上诉人缴纳房租，上诉人作为完全民事行为能力人对自己先后签订的两份合同的内容非常清楚，上述两份合同均不存在撤销和无效的情况，所以合同双方均应按合同内容履行自己的权利和义务，一审法院认定上诉人承担合同约定的租金符合事实也符合法律规定。三、经营风险是作为一个经营者在经营过程中应当承担的风险，该风险与其盈利相伴而生，上诉人因签订合同不善，给自己带来经济损失是上诉人自己经营行为造成的，与被上诉人和第三人无关，上诉人作为经营人应对自己的经营风险承担责任，而不应归咎于被上诉人、第三人还有一审法院。        吴仟述称，2020年6月24日我把店面转给上诉人的，当初口头约定50万元，上诉人说马上要交2020年9月30日至2021年9月30日的房租了，50万元转让费太高了，我们达成协议是34.5万元转让。在我经营期间2018年10月1日至2020年6月23日的所有费用包括租金、人工工资、材料等款全部都交完了，且我把预存的18000元的电费、3万元的租房押金一并转让给了上诉人，我与上诉人找到被上诉人公司杨总，杨总问下一年房租谁交，马锋说他交，下一年就是指2020年9月30日至2021年9月30日，我与被上诉人2018年签订的合同约定房租交一年免一年，也就说我从2018年至2020年9月30日期间的房租是交一年免一年，2020年9月30日至2021年9月30日的房租16万多元马锋是知晓的，如果我与被上诉人有债务纠纷的话，被上诉人公司就不会同意我把租的房屋转让给上诉人，从上诉人转租我租的房屋2020年6月24日到2021年9月30日上诉人要缴纳16万多元的房租，上诉人对这个情况是了解的。后来我与上诉人就签订了转让合同，合同是上诉人起草的，合同第三条约定的意思是我不欠被上诉人房租了。2018年10月1日至2019年9月30日的房租我是付清的，从2019年10月1日至2020年9月30日是免租期，我在2020年6月23日把店转让给上诉人，上诉人要缴纳2020年10月1日至2021年9月30日的房租16万多元，上诉人只缴纳了8万多元，我把房屋转让给上诉人后，上诉人与被上诉人签订了合同，说明上诉人认可该合同。上诉人应当缴纳2019年10月1日至2020年9月30日的房租，因为被上诉人沿用了之前的合同，虽然合同约定2020年9月30日至2021年10月1日租金是8万多元，但因为2019年10月1日至2020年9月30日的免租期我已经享受过了，上诉人就不能再享受了，所以上诉人仍应一共缴纳16万多元的房租，而且转让合同第三条也约定2020年12月1日前的房租一并转让给上诉人。因为受疫情影响，被上诉人公司同意给租户免两个月租金，所以转让合同第三条约定的时间就写到了2020年12月1日。通过上诉人与我签订合同以及与被上诉人签订合同证明上诉人是认可的。        金石公司向一审法院起诉请求：1．被告支付2019年10月1日至2021年9月30日期间租金162882元、滞纳金33798.05元（按日0.05％计算，自2019年10月1日算至2021年1月11日（81441元×0.05％×365天×2）＋（81441元×0.05％×100天）其他滞纳金算至租金付清之日），以上合计196680.05元；2．诉讼费由被告负担。        一审法院认定事实：2020年7月，原告（出租方）与被告（承租方）签订新百广场租赁合同，约定原告将新百广场8号楼第2层198、199、200、201、202、203、205号营业（房屋坐落青铜峡市小坝镇新百广场一号楼）出租给被告经营餐饮使用，共500.87平方米；租期自2018年10月1日至2022年11月30日止，其中2018年10月1日至2019年9月30日期间租赁单价为26.3元／㎡／月，租金总额158075元；2019年10月1日至2020年9月30日期间租赁单价为27.1元／㎡／月，租金总额81441元；2020年10月1日至2021年9月30日期间租赁单价为27.1元／㎡／月，租金总额81441元；2021年10月1日至2022年11月30日期间租赁单价为27.9元／㎡／月，租金总额167691元；第一年租金须在甲方向乙方交付租赁场地三日内，由乙方一次性支付给甲方，次年租金须在次年租期开始前三个月内付清，以后每年依此类推，租金支付方式为年付；乙方须向甲方缴纳押金3万元，作为履约保证金；在租赁期限，甲方擅自终止合同，应向乙方退还押金和支付违约金，违约金为未履行合同期租金的30-50％，违约金不足以补偿给乙方造成的损失的，甲方应赔偿违约金与乙方实际损失的差额；乙方未按约定支付租金和其他应付费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05％×逾期天数；同时，合同中还对原、被告双方的权利与义务、租赁场地装修、维修保养、安全责任等进行了约定；合同落款时间为2018年9月11日。被告于2021年2月7日、2021年4月2日向原告缴纳2020年10月1日至2021年9月30日期间租金81441元。另查明，2018年9月11日，原告（出租方）与第三人（承租方）签订新百广场租赁合同，约定原告将新百广场8号楼第2层198、199、200、201、202、203、205号营业（房屋坐落青铜峡市小坝镇新百广场一号楼）出租给第三人经营餐饮使用，共500.87平方米；租期自2018年10月1日至2022年11月30日止，其中2018年10月1日至2019年9月30日期间租赁单价为26.3元／㎡／月，租金总额158075元；2019年10月1日至2020年9月30日期间租赁单价为27.1元／㎡／月，租金总额81441元；2020年10月1日至2021年9月30日期间租赁单价为27.1元／㎡／月，租金总额81441元；2021年10月1日至2022年11月30日期间租赁单价为27.9元／㎡／月，租金总额167691元；乙方未按约定支付租金和其他应付费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05％×逾期天数等。合同签订后，原告将租赁房屋交由第三人使用，第三人缴纳2018年10月1日至2019年9月30日期间租金158075元。2020年6月24日，第三人（转让人、甲方）与被告（受让人、乙方）签订转让合同，约定甲方将位于青铜峡市新百广场溢江鲜自助火锅店转让给乙方经营，乙方自愿受让该餐厅。自乙方受让该餐厅后，甲方原承包餐厅享有的权利、义务一并转让给乙方；餐厅转让费345000元，乙方须在2020年6月24日前支付；甲方将2020年12月1日前房租一律转让给乙方；甲方将金石公司3万元租房押金以及供电局供电押金1.8万元一并转让给乙方；自甲方将餐厅及相关设施、设备交付乙方之日起，乙方经营餐厅的盈利及产生的承包费、税费、水电费、燃气费、工人工资、人员安全等一切债权、债务及乙方在经营餐厅中相关法律责任均由乙方承担，与甲方无关。在甲方转让餐厅之前的相关债权、债务及法律责任由甲方承担。同时，转让合同中还对双方的其他权利与义务、补充协议等进行了约定。2020年6月24日，第三人将案涉房屋交与被告经营，同日被告向第三人支付转让费345000元。        一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案，原、被告租赁房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同，双方应当严格遵照履行。本案争议焦点是被告是否承担向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日期间租金的责任？结合本案查明的事实，2020年6月24日，第三人与被告签订转让合同，合同约定第三人将案涉房屋转让给被告经营，并将2020年12月1日前房租一律转让给被告。2020年7月，被告又与原告签订新百广场租赁合同，对原告与第三人之间签订的租赁合同内容予以确认。根据《合同法》规定，被告与第三人、原告之间的行为系债务转移，符合债务转移合同主体已经变更；受让人成为了合同的当事人；债务人转让义务时必须经过债权人同意；在债务受让人不履行义务或者履行义务不符合约定时，债权人可以直接向债务受让人请求承担责任，而不能向原债务人请求承担民事责任的特征。本案，第三人将自己的欠付租金义务通过转让合同的方式转让给被告，后被告与原告签订新百广场租赁合同，表示接受原债务人吴仟的债务。现被告没有按约定履行义务，原告向其主张权利，要求支付2019年10月1日至2020年9月30日期间租金81441元，予以支持。关于2020年10月1日至2021年9月30日期间租金，因被告已分别于2021年2月7日、2021年4月2日向原告共计支付81441元，原告予以认可，故原告主张被告支付该期间的租金，不予支持。被告辩称转让合同第八条已约定转让餐厅之前的相关债权、债务及法律责任由转让人承担，该期间的租金应由第三人支付。但该转让合同第三条单独对租金进行了约定，故该辩解，不予采纳。关于双方约定的滞纳金，实际为违约金。因被告未能按期交纳租金，按照合同约定违约金为月租金×0.05％×逾期天数，原告认为约定过高自愿调整为6％／年，是在法律规定的范围内处分自己的民事权利，不违反法律规定，予以支持。故2019年10月1日至2020年9月30日期间租金产生的违约金自2019年10月1日计算至2021年1月11日为6265.37元［81441元×（6％年÷365天）×468天］，之后的违约金以81441元为基数，按年利率6％计算至租金付清之日止。2020年10月1日至2021年9月30日期间租金产生的违约金，因被告已于2021年2月7日支付租金30000元、2021年4月2日支付租金51441元，该期间的违约金从2020年10月1日分段计算至2021年4月1日止。故2020年10月1日至2021年2月6日期间的违约金为1713.60元［81441元×（6％年÷365天）×128天］；2021年2月7日至2021年4月1期间的违约金为448.17元［51441元×（6％年÷365天）×53天］，以上合计8427.14元。综上所述，被告应向原告支付租金81441元及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》第一条第二款规定，判决：被告马锋于本判决书生效之日起30日内支付原告宁夏金石市场管理有限公司租金81441元及违约金8427.14元，并支付以本金81441元为基数，按年利率6％计算自2021年1月12日至欠付租金付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2117元，由被告马锋负担967元，原告宁夏金石市场管理有限公司负担1150元。        二审中，当事人均未提交新的证据。        二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。        本院认为，本案二审的争议焦点是：一、本案是否成立债务转移法律关系；二、马锋是否应向金石公司承担支付2019年10月1日至2020年9月30日期间租金81441元的责任。        关于第一个争议焦点。本案中，涉案房屋的出租人为金石公司，而原承租人为吴仟，在房屋租赁合同履行过程中，吴仟先是与马锋签订转让合同，后马锋与金石公司重新签订房屋租赁合同，且该房屋租赁合同跟吴仟与金石公司签订的房屋租赁合同基本一致，实现承租人主体的变更和合同权利义务的转让，符合《合同法》规定的债务转移的条件，一审认定吴仟与马锋之间存在债务转移法律关系正确，本院予以确认。        关于第二个争议焦点。经核，马锋与吴仟于2020年6月24日签订转让合同后实际承租涉案房屋，虽然双方签订的转让合同第八条约定转让餐厅之前的相关债权、债务及法律责任由吴仟承担，但该转让合同第三条针对房租部分又特别约定2020年12月1日前房租一律转让给马锋，该约定系对当事人自己权利义务的处分，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且马锋与金石公司之间签订的房屋租赁合同中约定的涉案房屋租金亦包括2019年10月1日至2020年9月30日期间，故一审认定马锋应向金石公司承担支付2019年10月1日至2020年9月30日期间房屋租金81441元的责任并无不当。        综上，马锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费2071元，由上诉人马锋负担。        本判决为终审判决。        审判长    陈秀霞审判员    王平审判员    刘磊二〇二一年九月二日书记员    马瑾《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。  关注公众号“马 克 数 据 网”