连云港新秀地产投资有限公司、王永星等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏07民终3358号

• 案件编号

  （2021）苏07民终3358号

• 案件名称

  连云港新秀地产投资有限公司、王永星等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省连云港市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省连云港市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  连云港新秀地产投资有限公司;王永星;陈焕;张涛;赵艳;石博;单英;朱伶芝;沈静;孔龙;杨小燕;颜强强;杨美丽;张金星;顾号芹;殷吉浩;李亭;李豪杰;徐凤云;陈震;孙金枝;石通;孔祥玉;李双红;叶作发;周丽;张小宝;任同芹;李洪刚;孙立芳;李江苏;郭林林;苗晶晶;孔付;鲁翠侠;王勇;张雪燕;李广余;季紧远

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终3358号上诉人(原审被告)：连云港新秀地产投资有限公司，住所地江苏省东海县迎宾大道北路88号东城新苑3-107号。法定代表人：顾汉波。委托诉讼代理人：葛兆中，该公司职员。被上诉人（原审原告）：王永星，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：陈焕，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：张涛，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：赵艳，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：石博，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：单英，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：朱伶芝，男，汉族，住江苏省东海县李埝乡。被上诉人（原审原告）：沈静，女，汉族，住江苏省东海县李埝乡。被上诉人（原审原告）：孔龙，男，汉族，住江苏省东海县牛山街道。被上诉人（原审原告）：杨小燕，女，汉族，住江苏省东海县牛山街道。被上诉人（原审原告）：颜强强，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：杨美丽，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：张金星，男，汉族，住江苏省东海县石梁河镇。被上诉人（原审原告）：顾号芹，女，汉族，住江苏省东海县石梁河镇。被上诉人（原审原告）：殷吉浩，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：李亭，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：李豪杰，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：徐凤云，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：陈震，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：孙金枝，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：石通，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：孔祥玉，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：李双红，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：叶作发，男，汉族，住江西省萍乡市上栗县。被上诉人（原审原告）：周丽，女，汉族，住江西省萍乡市上栗县。被上诉人（原审原告）：张小宝，男，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：任同芹，女，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：李洪刚，男，汉族，住黑龙江省讷河市。被上诉人（原审原告）：孙立芳，女，汉族，住黑龙江省讷河市。被上诉人（原审原告）：李江苏，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：郭林林，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：苗晶晶，女，汉族，住江苏省东海县驼峰乡。被上诉人（原审原告）：孔付，男，汉族，住江苏省东海县山左口乡。被上诉人（原审原告）：鲁翠侠，女，汉族，住江苏省东海县山左口乡。被上诉人（原审原告）：王**，男，汉族，住江苏省新沂市北沟镇。被上诉人（原审原告）：张雪燕，女，汉族，住新沂市。被上诉人（原审原告）：李广余，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告）：季紧远，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。以上被上诉人共同委托诉讼代表人：石博，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。以上被上诉人共同委托诉讼代表人：陈震，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：霍如华，东海县牛山法律服务所法律工作者。上诉人连云港新秀地产投资有限公司（以下简称新秀地产公司）因与被上诉人王永星、陈焕、张涛、赵艳、石博、单英、朱伶芝、沈静、孔龙、杨小燕、颜强强、杨美丽、张金星、顾号芹、殷吉浩、李亭、李豪杰、徐凤云、陈震、孙金枝、石通、孔祥玉、李双红、叶作发、周丽、张小宝、任同芹、李洪刚、孙立芳、李江苏、郭林林、苗晶晶、孔付、鲁翠侠、王**、张雪燕、李广余、季紧远商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2021)苏0722民初3009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新秀地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判；2.二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、造成本案逾期交房主要原因不是上诉人单方造成的，完全是外部因素及不可抗力造成的。首先是供电部门需要增加外线，增加外线需要一定的时间，由于供电部门没有按照供电合同的要求按时完工才造成延期交房。其次，2019年底发生的全国性的新冠病毒疫情，所有工程全部停工，人员居家隔离。复工后还需要各个部门以及施工人员完全到位等，这也是造成上诉人不能按约交房的主要原因，根据《最高人民法院印发关于依法妥善审理新冠病毒肺炎疫情民事案件若干问题指导意见(三)》的通知等相关规定，上诉人认为，被上诉人至少应当给予上诉人三个月的延期交房期限。二、被上诉人自身也有违约之处，被上诉人也存在逾期付款现象，对其逾期付款行为上诉人也要求其承担违约金。三、被上诉人起诉的违约金计算到2021年5月11日明显不妥，上诉人的房屋在2021年2月8日就已全部通过竣工验收，并也电话通知各个业主来收房，由于被上诉人不主动、不积极，属于其自身责任。被上诉人王永星、陈焕、张涛、赵艳、石博、单英、朱伶芝、沈静、孔龙、杨小燕、颜强强、杨美丽、张金星、顾号芹、殷吉浩、李亭、李豪杰、徐凤云、陈震、孙金枝、石通、孔祥玉、李双红、叶作发、周丽、张小宝、任同芹、李洪刚、孙立芳、李江苏、郭林林、苗晶晶、孔付、鲁翠侠、王**、张雪燕、李广余、季紧远答辩称：上诉人上诉理由不能成立，逾期交房主要责任在上诉人，其在上诉状中称逾期交房原因系供电部门造成，被上诉人不认可，被上诉人认为逾期交房系上诉人内部管理问题造成，被上诉人不存在逾期付款现象，上诉人在原审中也没有证据证实其主张，故上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回。王永星、陈焕、张涛、赵艳、石博、单英、朱伶芝、沈静、孔龙、杨小燕、颜强强、杨美丽、张金星、顾号芹、殷吉浩、李亭、李豪杰、徐凤云、陈震、孙金枝、石通、孔祥玉、李双红、叶作发、周丽、张小宝、任同芹、李洪刚、孙立芳、李江苏、郭林林、苗晶晶、孔付、鲁翠侠、王**、张雪燕、李广余、季紧远向一审法院起诉，请求判令：新秀地产公司支付，1.王永星、陈焕逾期交房违约金32850元；2.张涛、赵艳逾期交房违约金28720元；3.石博、单英逾期交房违约金34050元；4.朱伶芝、沈静逾期交房违约金32360元；5.杨小燕、孔龙逾期交房违约金30190元；6.颜强强、杨美丽逾期交房违约金35360元；7.张金星、顾号芹逾期交房违约金30420元；8.殷吉浩、李亭逾期交房违约金34400元；9.李豪杰、徐凤云逾期交房违约金35690元；10.陈震、孙金枝逾期交房违约金28680元；11.孔祥玉，石通逾期交房违约金33980元；12.李双红逾期交房违约金30730元；13.周丽、叶作发逾期交房违约金29320元;14.任同芹、张小宝违约金32760元；15.李洪刚、孙立芳逾期交房违约金29450元；16.李江苏、郭林林逾期交房违约金31600元；17.苗晶晶逾期交房违约金34560元；18.鲁翠侠、孔付逾期交房违约金34740元；19.王**、张雪燕逾期交房违约金35550元；20.李广余、季紧远逾期交房违约金31380元；21.本案诉讼费用等费用由新秀地产公司承担。一审法院查明事实：石博等38人（20户）与新秀地产公司签订《商品房买卖合同》，购买新秀地产公司开发的东海县石榴街道文华名苑房产。合同约定新秀地产公司逾期交房但合同继续履行的情形下，逾期交房违约金以已付房款为基数，按日万分之一计算。合同约定的交房日期为2019年12月31日，但截至2021年3月10日，房屋并未交付。1、王永星、陈焕购买的是文华名苑xxx室，房屋价款764189元；2、张涛、赵艳购买的是文华名苑XX室，房屋价款668960元；3、石博、单英购买的是文华名苑XXX室，房屋价款792001元；4、朱伶芝、沈静购买的是文华名苑XXX室，房屋价款752602元；5、杨小燕、孔龙购买的是文华名苑XXX室，房屋价款702297元；6、颜强强、杨美丽购买的是文华名苑XXX室，房屋价款822493元；7、张金星、顾号芹购买的是文华名苑XXX室，房屋价款707598元；8、殷吉浩、李亭购买的是文华名苑XXX室，房屋价款801081元；9、李豪杰、徐凤云购买的是文华名苑XXX室，房屋价款830127元；10、陈震、孙金枝购买的是文华名苑XXX室，房屋价款667376元；11、孔祥玉，石通购买的是文华名苑XXX室，房屋价款790329元；12、李双红购买的是文华名苑XXX室，房屋价款714790元；13、周丽、叶作发购买的是文华名苑XXX室，房屋价款682195元；14、任同芹、张小宝购买的是文华名苑XXX室，房屋价款762084元；15、李洪刚、孙立芳购买的是文华名苑XXX室，房屋价款684952元；16、李江苏、郭林林购买的是文华名苑XXX室，房屋价款735378元；17、苗晶晶购买的是文华名苑XXX室，房屋价款803989元；18、鲁翠侠、孔付购买的是文华名苑XXXX室，房屋价款808903元；19、王**、张雪燕购买的是文华名苑XXX室，房屋价款826895元；20、李广余、季紧远购买的是文华名苑XXX室，房屋价款740225元。本案争议焦点如下：一、关于审理程序适用问题。本案的诉讼标的为同一种类，故立为代表人诉讼，目的是提高诉讼效率，节约司法资源，及时解决纠纷，减轻当事人诉累，且本案法律关系简单，案件事实清楚，完全可以适用简易程序，若适用普通程序反而降低司法效率，增加当事人负担，达不到代表人诉讼制度的目的，故对新秀地产公司的辩称意见不予支持。二、新秀地产公司是否应承担逾期交房违约责任。关于新秀地产公司认为案外人没有按照供电要求及时供电才造成延期交房，但第三人的原因不能免除其承担逾期交房违约责任，关于新秀地产公司认为疫情导致其违约，但因疫情发生于房屋约定交付日期之后，故其仍应当承担逾期交房违约责任。三、逾期交房违约金数额的确认。石博等38人（20户）明确其主张的违约金期限为2020年1月1日至2021年3月10日（435天），新秀地产公司未举证证明在此期间已交付房屋，故一审法院对此期间的逾期交房违约金予以支持。1、王永星、陈焕购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为33242.22元（764189元×0.01%×435天），王永星、陈焕诉求为32850元，一审法院按32850元予以支持；2、张涛、赵艳购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为29099.76元（668960元×0.01%×435天），张涛、赵艳诉求为28720元，一审法院按28720元予以支持；3、石博、单英购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为34452.04元（792001元×0.01%×435天），石博、单英的诉求为34050元，一审法院按34050元予以支持；4、朱伶芝、沈静购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为32738.19元（752602元×0.01%×435天），朱伶芝、沈静的诉求为32360元，一审法院按32360元予以支持；5、杨小燕、孔龙购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为30549.92元（702297元×0.01%×435天），杨小燕、孔龙的诉求为30190元，一审法院按30190元予以支持；6、颜强强、杨美丽购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为35778.45元（822493元×0.01%×435天），颜强强、杨美丽的诉求为35360元，一审法院按35360元予以支持；7、张金星、顾号芹购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为30780.51元（707598元×0.01%×435天），张金星、顾号芹的诉求为30420元，一审法院按30420元予以支持；8、殷吉浩、李亭购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为34847.02元（801081元×0.01%×435天），殷吉浩、李亭的诉求为34400元，一审法院按34400元予以支持；9、李豪杰、徐凤云购买的是文华名苑XXX室的逾期交房违约金为36110.52元（830127元×0.01%×435天），李豪杰、徐凤云的诉求为35690元，一审法院按35690元予以支持；10、陈震、孙金枝购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为29030.86元（667376元×0.01%×435天），陈震、孙金枝的诉求为28680元，一审法院按28680元予以支持；11、孔祥玉，石通购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为34379.31元（790329元×0.01%×435天），孔祥玉，石通的诉求为33980元，一审法院按33980元予以支持；12、李双红购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为31093.37元（714790元×0.01%×435天），李双红的诉求为30730元，一审法院按30730元予以支持；13、周丽、叶作发购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为29675.48元（682195元×0.01%×435天），周丽、叶作发的诉求为29320元，一审法院按29320元予以支持；14、任同芹、张小宝购买的是文华名苑XXX室的逾期交房违约金为33150.65元（762084元×0.01%×435天），任同芹、张小宝的诉求为32760元，一审法院按32760元予以支持；15、李洪刚、孙立芳购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为29795.41元（684952元×0.01%×435天），李洪刚、孙立芳的诉求为29450元，一审法院按29450元予以支持；16、李江苏、郭林林购买的文华名苑XX室的逾期交房违约金为31988.94元（735378元×0.01%×435天），李江苏、郭林林的诉求为31600元，一审法院按31600元予以支持；17、苗晶晶购买的文华名苑XXX室的逾期交房违约金为34973.52元（803989元×0.01%×435天），苗晶晶的诉求为34560元，一审法院按34560元予以支持；18、鲁翠侠、孔付购买的文华名苑XXXX室的逾期交房违约金为35187.28元（808903元×0.01%×435天），鲁翠侠、孔付的诉求为34740元，一审法院按34740元予以支持；19、王**、张雪燕购买的是文华名苑XXXXX室的逾期交房违约金为35969.93元（826895元×0.01%×435天），王**、张雪燕的诉求为35550元，一审法院按35550元予以支持；20、李广余、季紧远购买的是文华名苑XXX室的逾期交房违约金为32199.79元（740225×0.01%×435天），李广余、季紧远的诉求为31380元，一审法院按31380元予以支持；综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十条第二款、第五百九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向王永星、陈焕支付逾期交房违约金32850元；二、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向张涛、赵艳支付逾期交房违约金28720元；三、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向石博、单英支付逾期交房违约金34050元；四、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向朱伶芝、沈静支付逾期交房违约金32360元；五、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向杨小燕、孔龙支付逾期交房违约金30190元；六、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向颜强强、杨美丽支付逾期交房违约金35360元；七、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向张金星、顾号芹支付逾期交房违约金30420元；八、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向殷吉浩、李亭支付逾期交房违约金34400元；九、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向李豪杰、徐凤云支付逾期交房违约金35690元；十、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向陈震、孙金枝支付逾期交房违约金28680元；十一、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向孔祥玉，石通支付逾期交房违约金33980元；十二、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向李双红支付逾期交房违约金30730元；十三、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向周丽、叶作发支付逾期交房违约金29320元；十四、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向任同芹、张小宝支付逾期交房违约金32760元；十五、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向李洪刚、孙立芳支付逾期交房违约金29450元；十六、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向李江苏、郭林林支付逾期交房违约金31600元；十七、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向苗晶晶支付逾期交房违约金34560元；十八、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向鲁翠侠、孔付支付逾期交房违约金34740元；十九、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向王**、张雪燕支付逾期交房违约金35550元；二十、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向李广余、季紧远支付逾期交房违约金31380元；一审案件受理费减半收取6086元（王永星、陈焕预交311元，张涛、赵艳预交259元，石博、单英预交326元，朱伶芝、沈静预交305元，杨小燕、孔龙预交277元，颜强强、杨美丽预交342元，张金星、顾号芹预交280元，殷吉浩、李亭预交330元，李豪杰、徐凤云预交346元，陈震、孙金枝预交259元，孔祥玉，石通预交325元，李双红预交284元，周丽、叶作发预交267元，任同芹、张小宝预交310元，李洪刚、孙立芳预交268元，李江苏、郭林林预交295元，苗晶晶预交332元，鲁翠侠、孔付预交334元，王**、张雪燕预交344元，李广余、季紧远预交292元）由新秀地产公司负担（新秀地产公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给预交方）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.上诉人新秀地产公司是否应当承担逾期交房责任；2.新秀地产公司提出买房人逾期付款是否属于本院二审审查范围；3.逾期交房违约金计算截止日期应如何确定。关于新秀地产公司是否应当承担逾期交房责任的问题，本院经审查后认为，新秀地产公司上诉认为是案外人的原因致使其不能按照《商品房买卖合同》约定交付房屋，但对此未能充分举证予以说明，应当承担举证不能的法律后果。根据新秀地产公司与买房人的约定，新秀地产公司应当于2019年12月31日交付符合合同约定条件的房屋，但新秀地产公司至今未能举证证明已向买房人交付，对此应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。关于新秀地产公司提出买房人逾期付款是否属于本院二审审查范围的问题，本院经审查后认为，一审法院已经释明新秀地产公司可就一审答辩状中有关反诉内容，即要求买房人承担逾期付款责任的诉求另案诉讼，但新秀地产公司并未反诉，一审法院就该问题没有进行审理，现新秀地产公司在二审中再次提起，超出一审审理范围，所以新秀地产公司的该上诉请求也不属于二审法院审查的范围。关于逾期交房违约金计算截止日期应如何确定的问题，本院经审查后认为，新秀地产公司上诉认为逾期交房期间应当从2020年1月1日计算至2021年2月8日，即其通知买房人交房之日止，但新秀地产公司未能举证证明2021年2月8日涉案房屋已经满足合同约定的交付条件及交付方式，所以新秀地产公司要求计算至该日期没有合同依据及法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人新秀地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12172元（连云港新秀地产投资有限公司已预交），由连云港新秀地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　吴雪莹审 判 员　王学明审 判 员　程　艳二〇二一年九月十四日法官助理　蒋　寻书 记 员　邵　泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自马克数据网