徐晓丹、陈玉玲房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽01民终14375号

• 案件编号

  （2021）辽01民终14375号

• 案件名称

  徐晓丹、陈玉玲房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省沈阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省沈阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  徐晓丹;陈玉玲

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终14375号上诉人（原审被告）：徐晓丹，女，1976年9月12日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。被上诉人（原审原告）：陈玉玲，女，1985年3月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人徐晓丹因与被上诉人陈玉玲房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐晓丹上诉请求：一、请求二审法院依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、在被上诉人未能证明其实际损失的情形下，一审法院认定由上诉人承担全部进货金额百分之五十的损失，缺乏事实依据和法律根据。被上诉人并未向法庭提交货物至今仍未售的证据，仅凭真假不明的进货单，不足以证明其曾购进货物，不能证明货物至今仍未出售，不能证明其实际损失为4655元。即使货物全部积压，由于货物系女装，不存在保质期，仍具有剩余价值。因此，一审法院要求上诉人承担2327.5元是不公平的。二、在损失数额远远小于违约金数额的情形下，一审法院要求上诉人同时承担违约金与赔偿损失两项责任有失公允，也于法无据。即使以一审法院认定数额为计算依据，被上诉人损失2327.5元，上诉人向其支付5000元违约金，远高于实际损失。在此情形下，一审法院判令上诉人再向被上诉人承担赔偿损失的责任，无法律依据。三、一审法院对于被上诉人支付租金的时间认定错误。被上诉人支付租金时间在2021年3月9日，而其进货系在3月8日。被上诉人进货在先，即使有损失也是被上诉人自身原因造成的，与上诉人无必然联系。被上诉人在未支付订金也未签订书面租赁合同的情形下，就先行进货，其行为本身就有违常理。因此，一审法院认定由上诉人承担被上诉人的一部分损失也有失公允。被上诉人陈玉玲辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，详见纸质书面陈诉稿意见。陈玉玲一审诉讼请求：1、请求法院判令解除陈玉玲、徐晓丹之间的租赁合同；2、请求法院依法判决徐晓丹向陈玉玲赔偿经济损失人民币4655元，赔偿违约金5000元；3、请求法院判令徐晓丹承担本案诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。陈玉玲、徐晓丹于2021年3月9日签订租赁协议一份，约定徐晓丹将其租赁的位于沈阳市沈北新区华强城商场地下层B1D03号商铺，面积为18.57平方米，转租给陈玉玲。租期自2021年3月10日至2021年10月31日，铺面租金兑费总计为40000元，第一次在协议签字时支付，金额为30000元。协议第七条约定：双方任何一方违约，须赔偿另一方的一切损失，以及违约金5000元整。陈玉玲于2021年3月8日向徐晓丹支付租金30000元。并于2021年3月8日备货价值4655元的女装，用于在涉案档口经营。2021年3月10日上午九时许，徐晓丹将陈玉玲交付的租金转回，在十一时许告知陈玉玲不再转租案涉商铺。陈玉玲于晚十九时许收取了退回的租金。陈玉玲、徐晓丹就损失赔偿及违约金的问题协商未果，陈玉玲提起诉讼。一审法院认为，徐晓丹承认陈玉玲的诉讼请求部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。陈玉玲、徐晓丹签订的租赁协议系当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该协议合法有效，当事人均应恪守履行。现陈玉玲要求解除与徐晓丹的租赁协议，徐晓丹同意，一审法院准予。徐晓丹于签订合同的次日即明确表示不再转租案涉档口并退回租金，徐晓丹拒不履行合同的行为，违反合同约定，故陈玉玲要求徐晓丹赔偿违约金5000元的请求一审法院予以支持。关于陈玉玲要求徐晓丹赔偿备货损失的问题，因陈玉玲备货在签订合同之前，且在徐晓丹明确不再转租后没有对货品进行变现处理，结合徐晓丹的违约程度及本案的实际情况，一审法院判决徐晓丹赔偿陈玉玲百分之五十，即2327.5元。一审法院判决：一、解除陈玉玲与徐晓丹于2021年3月9日签订的租赁协议；二、徐晓丹赔偿陈玉玲货品损失2327.5元及违约金5000元，合计7327.5元，于本判决发生法律效力后十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回陈玉玲诉讼请求。案件受理费50元，陈玉玲已预交，由徐晓丹承担，于本判决生效后七日内向沈阳市沈北新区人民法院交纳，逾期将依法强制执行。应退回陈玉玲50元。二审中当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉租赁协议签订后，徐晓丹作为出租人不履行交付商铺的义务，应承担违约责任。关于徐晓丹应承担违约责任的金额问题，上诉人主张不应同时承担违约金及赔偿损失，同时主张约定的违约金过高。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”虽然案涉租赁协议第七条同时约定了违约金及损失赔偿，但从《民法典》上述条文规定看，赔偿性违约金的目的在于弥补守约方受到的损失，当事人不应就同一损失重复受偿。因此，一审法院既判决上诉人承担违约金，又判决上诉人赔偿被上诉人货品损失，适用法律不当，本院予以纠正。关于上诉人主张违约金约定过高，请求予以调整的问题。根据前述法律规定，违约金的调整应当以当事人的实际损失作为依据。被上诉人举证的实际损失为其进货的货品损失4655元，但被上诉人进货时间在其与上诉人签订案涉合同之前，难以证明该货物全部用于案涉商铺经营。且被上诉人所进货物为服装，其仍具备交易价值，不能将该货物的全部金额均计算入损失额。因此，结合上诉人的违约程度以及本案的实际情况，本院认为案涉合同约定的违约金相较当事人举证证明的实际损失而言过高，故将违约金调整为4000元为宜。综上所述，上诉人徐晓丹的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽01民终14375号民事判决第一项；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽01民终14375号民事判决第二项、第三项；三、徐晓丹于本判决发生法律效力后十五日内向陈玉玲支付违约金4000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回徐晓丹、陈玉玲的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人徐晓丹负担。本判决为终审判决。审 判 长　　张　健审 判 员　　杨　帆审 判 员　　唐　屾二〇二一年九月二十二日法官助理　　勾雪峰书 记 员　　李祉仪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：www.nlaw.org