古丽娜孜·吐尔逊、胡小波房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新23民终1754号

• 案件编号

  （2021）新23民终1754号

• 案件名称

  古丽娜孜·吐尔逊、胡小波房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院

• 所属地区

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  古丽娜孜·吐尔逊;胡小波

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2021）新23民终1754号上诉人（原审原告）：古丽娜孜·吐尔逊，女，1966年9月9日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。        委托诉讼代理人：丁辞，新疆翘首律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：胡小波，男，1987年9月1日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。        上诉人古丽娜孜·吐尔逊因与被上诉人胡小波房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院（2021）新2324民初805号民事判决，向本院提起上诉。2021年9月立案后，依法组成合议庭，于2021年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人古丽娜孜·吐尔逊的委托诉讼代理人丁辞、被上诉人胡小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        古丽娜孜·吐尔逊上诉诉讼请求：撤销一审判决第二、第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付租金141，500元。事实和理由：一审另查明的事实错误。被上诉人增加消防费用110，000元上诉人同意于被上诉人各自承担50％，但被上诉人后期增加的28，000元的费用，被上诉人并未与上诉人协商，上诉人也不同意承担50％。因被上诉人未按时向上诉人支付房屋租金，造成上诉人无力按照调解书的约定向房主支付房屋租金，房主向法院申请强制执行，导致上诉人向房主支付了调解书中免交的两个月的房屋租金。因疫情及安装消防水池上诉人已经减免了被上诉人4个多月房租55，000元，因被上诉人未向上诉人支付房屋租金，导致上诉人未能履行调解书，造成调解书中房主减免上诉人2个月的房租未能减免，该费用33，000元，相当于减免了被上诉人7个月房屋租金，一审法院再判决被上诉人向上诉人免交3个月租金不当。综上，请求二审法院依据事实依法改判。        胡小波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。        古丽娜孜·吐尔逊向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方于2017年12月24日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告胡小波支付2020年房租费105，000元（房租费150，000元-45，000元消防水池安装费用）以及2021年1月至3月的房租费37，500元；3．判令被告胡小波承担违约金27，787.5元（142，500元×13‰×15个月，从2020年1月计算至2021年3月）；4．判令被告胡小波交清2020年的暖气费以及2021年1月至3月的暖气费，共计21，550元；5．判令被告胡小波交清房屋租赁期间所产生的所有水、电费以及物业费；6．判令被告胡小波将房屋恢复承租前原貌。        一审法院认定事实：2017年12月24日，原告古丽娜孜·吐尔逊与被告胡小波签订房屋租赁合同一份，约定原告将从案外人崔新虎处承租的坐落在玛纳斯县峰景苑小区的门面房一楼二楼（建筑面积640平方米左右）转租给被告胡小波，租赁期限从2018年1月1日至2022年11月30日，第一年租金为壹拾肆万元整，从第二年开始至租赁期满，每年租金为壹拾伍万元整，于2018年3月1日交纳押金贰万元整，房租一年一付，以现金形式提前一个月付清下年度租金（出租方需给承租方开具收款收据）；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收费、卫生费和物业管理费；合同第六条约定，租赁房屋的用途为KTV，房屋内设备、装修不得损坏或丢失，如有损坏或丢失，承租方负责赔偿（现有设备明细附后）；租赁房屋的维修由承租人承担，出租人（是／否）允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是不影响房屋主体框架，允许室内楼梯改造。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：房间附属物可由承租方拿走，也可双方协商解决；出租人不允许承租人转租租赁房屋。合同第十条约定，合同解除的条件有下列情况之一，出租人有权解除本合同：1．承租人不交付或不按约定交付租金达1个月以内；2．承租人所欠各项费用达（大写）贰万元以内；3．未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4．承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5．未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6．未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；7．承租人在出租房屋进行违法活动的。合同第十二条违约责任约定，承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每天房租的两倍交纳违约金。合同第十四条约定，为避免出现其他意外，出租方需将其与原房东签订的租房合同复印件给承租方一份，作为本合同的附件。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。因被告未向原告支付2020年的租金150，000元及2021年1至3月的租金，原告遂诉至法院。另查明，被告在租赁期间因给承租房屋安装消防水池及附属设施、消防水箱、消防泵支出消防设施安装费138，000元，被告在安装消防水池及附属设施前经与原告协商，原告同意承担安装消防设施费用的50％。2020年12月15日，玛纳斯县消防救援大队给被告胡小波经营的玛纳斯县伍贰零数码KTV发放了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。原告的代理人在2021年5月24日第一次庭审时同意承担被告支出的138，000元消防设施安装费的50％即69，000元；原告的代理人在2021年5月29日第二次庭审时以被告要求减免2020年和2021年的房租费为由又不同意承担被告支出的消防设施安装费的50％；2021年7月26日，原告本人向本院出具书面意见称其曾向被告许诺承担50，000元的消防设施费用，但又认为安装消防水池是被告为了经营所需，房屋本体的消防是符合消防部门要求的，原告没有任何义务承担该笔费用。还查明，2021年5月24日第一次庭审结束后，原告以被告欠物业费、暖气费未付清为由不同意接收被告返还的租赁房屋。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应遵照履行。原告向被告履行了交付出租房屋的义务，被告应当向原告支付相应的租赁费。《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。涉案房屋租赁期间，爆发了新冠肺炎疫情，该事实为众所周知的免证事实，该情形无法预期、无法克服也无法避免，符合法律上不可抗力的免责事由。因此导致租户疫情防控期间无法营业，遭受不可抗力影响的一方有权请求免除或部分免除责任。执行政府防控文件既是租户也是房东的责任，由此造成的损失，根据公平原则双方应分担，一审法院根据公平原则，酌情认定原告应减免2020年3个月的租金即37，500元（150，000元÷12个月×3个月）较为合适；庭审过程中，原告对被告提供的设备安装及调试合同和玛纳斯县吉泰消防器材服务部出具的消防水箱、消防水泵安装费收据证明的消防设施安装费的数额为138，000元认可，根据被告安装消防设施前原告自愿承担50％消防设施安装费的约定，原告应承担138，000元消防设施安装费的50％为69，000元；根据房屋租赁合同约定，2020年1月1日至2021年3月31日的房屋租金为187，500元（150，000元÷12个月×15个月），扣减2020年3个月的租金37，500元及原告应承担的69，000元消防设施安装费后，被告应向原告支付2020年1月1日至2021年3月31日的剩余房屋租金为81，000元（187，500元-37，500元-69，000元），对原告要求被告支付租金142，500元（105，000元＋37，500元）诉讼请求的合理部分81，000元，一审法院予以支持，超出部分不予支持。被告因受2020年疫情影响不能使用承租房屋经营KTV获取经济收入，并非被告主观恶意拖欠原告的租金，故一审法院对原告要求被告承担违约金27，787.5元的诉讼请求，依法不予支持。原告要求解除双方于2017年12月24日签订《房屋租赁合同》，被告同意解除，对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告要求被告交清2020年的暖气费、2021年1-3月的暖气费21，550元以及租赁期间的水电费、物业费的诉讼请求，因原告并不是暖气费、水电费、物业费的收费主体，原告也并未给被告垫付上述费用，故对原告该项诉讼请求依法不予支持；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未提供充分有效的证据证明租赁房屋出租给被告前的原貌，原告也未提供证据证明被告承租房屋后损坏了租赁房屋及KTV设备，故对原告要求被告将房屋恢复承租前原貌的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。因原、被告尚未办理租赁房屋的返还移交手续，故对被告提出将其向原告支付的20，000元押金抵付其所欠租金的辩解意见，一审法庭不予采纳。遂判决：一、解除原告古丽娜孜·吐尔逊和被告胡小波于2017年12月24日签订的房屋租赁合同；二、被告胡小波于本判决生效之日起十日内向原告古丽娜孜·吐尔逊支付租金81，000元；三、驳回原告古丽娜孜·吐尔逊的其他诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交工资收入证明一份、（2020）新2324民初902号民事调解书一份及结案通知书一份。拟证实：由于被上诉人未向上诉人支付房屋租金，造成上诉人没有按照调解书约定向房主支付拖欠的房屋租金，调解书中上诉人向房主免交2个月房屋租金，该两个月房屋租金33，000元，未能免交。被上诉人质证认为，对上述证明的真实性、合法性无异议，对证明目的不认可，上诉人与房主之间的免交房屋租金与被上诉人无关。本院对上诉人提交的上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。        二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，本案争议的焦点是1．一审法院认定上诉人向被上诉人减免2020年3个月的租金37，500元是否适当；2．上诉人是否应当承担被上诉人后期安装的消防水池费用28，000元上的一半即14，000元。        关于一审法院认定上诉人向被上诉人减免2020年3个月的租金37，500元是否适当的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2020年1月新冠疫情爆发是众所周知的事实。因新冠肺炎疫情导致租户疫情防控期间无法营业，被上诉人有权请求免除或部分免除责任。疫情防控既是承租人也是出租人的责任。一审法院根据公平原则酌情认定上诉人向被上诉人减免2020年3个月的租金即37，500元并无不当。上诉人上诉称，因被上诉人未向其支付房屋租金，造成其与房主之间减免2个月房屋租金的约定未能按时履行，最终房主对该2个月房屋租金未能减免，一审法院再判决减免被上诉人3个月房屋租金显失公平。对此，本院认为，根据合同相对性原则，上诉人与房主之间对房屋租金履行的约定与上诉人与被上诉人之间房屋租金的约定并无绝对相关性。上诉人作为与房主之间的合同一方，有按约定履行合同的义务，该义务并不以被上诉人履行其与上诉人之间的合同义务为前提，故本院对上诉人该理由不予采纳。        关于诉人是否应当承担被上诉人后期安装的消防水池费用28，000元上的一半即14，000元的问题。上诉人对与被上诉人就被上诉人在其承租的房屋内安装消防水池的费用约定双方各自承担一半的事实不持异议，本院对此予以确认。双方争议的费用为后期被上诉人支付的28，000元的费用上诉人是否应当承担一半的问题。被上诉人后期支出的28，000元的费用，经本院审查，该费用为消防水箱、消防泵安装费，该费用是为安装消防水池的合理、必要的费用，上诉人应当按照双方约定对该费用承担一半。一审法院按照双方约定对被上诉人安装的消防水池费用138，000元由上诉人承担一半即69，000元并无不当，本院予以维持。        综上所述，古丽娜孜·吐尔逊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        二审案件受理费1313元，由上诉人古丽娜孜·吐尔逊负担。        本判决为终审判决。        审判长    库西塔尔别克审判员    阿勒木江审判员    吴鲁苏旦二〇二一年九月二十二日法官助理    拾胡拉书记员    迪达尔  来源：百度搜索“马克数据网”