李雄、永州市嘉兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘11民终2013号

• 案件编号

  （2021）湘11民终2013号

• 案件名称

  李雄、永州市嘉兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省永州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省永州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  李雄;永州市嘉兴房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终2013号上诉人（原审原告）：李雄，男，1981年9月14日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市嘉兴房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵中路**电影院后。法定代表人：陈跃棠，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋福林（该公司员工），男，1965年5月15日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区（特别授权）。委托诉讼代理人：蒋先忠（该公司员工），男，1969年1月4日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区（特别授权）。上诉人李雄因与被上诉人永州市嘉兴房地产开发有限公司（以下简称嘉兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2021）湘1103民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李雄上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2021）湘1103民初1895号民事判决，依法改判或发回重审，支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据采信错误，涉案房产的价款应为180万元。上诉人已经按照合同约定支付了全部购房款，被上诉人也应当按照合同约定履行交付和办证义务，其逾期履行应当承担违约责任。合同第三、四条分别对房款进行了约定，按照法律的规定，在合同条款发生冲突时，应当作有利于上诉人一方的解释，即适用合同第三条，同时该解释也更符合合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则。二、一审适用法律错误，被上诉人没有顺序履行抗辩权，其应当承担逾期交付和逾期办证的违约责任。嘉兴公司辩称，合同第三条明确约定房款为195万元，上诉人还有15万元未支付，其应当承担违约责任。李雄向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告立即为原告办理位于永州市冷水滩区门面不动产权证书；二、请求依法判令被告向原告支付因延期交房的违约金18000元，并从2020年1月1日开始以购房款为基数按同期贷款利率计算延期办证违约金至实际办理出产权证时止；三、所有诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2017年7月14日，原告李雄向被告嘉兴公司支付位于冷水滩区门面的购房款500000元。2017年7月15日，原告（买受人）就上述7号、8号门面与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定：“……第二条商品房基本情况：预测建筑面积115.57平方米；第三条计价方式与价款：单价为16872.8元／平方米，价款为1950000元……；第四条付款方式及期限：买受人采取一次性付款方式，签订本合同时付总房款的95%计500000元，剩余5%房款＿拾＿万＿仟＿佰＿拾＿元在交房前一星期内付清。［手写注明：在开发商做卷闸门时交（500000．00元）伍拾万，余款（800000．00元）捌拾万在2017.12.31号之前交清］；第六条房屋交付：1、交付条件：商品房屋通过主体工程验收，符合合同约定的交付标准，且所在栋号区域能满足基本居住条件后，出卖人即可向买受人交付房屋。2、交付时间：买受人向出卖人交清所有房款和税费后，出卖人应当在2017年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用，但如遇不可抗力（如风、雨、水灾、、地震及政府干涉行为，或非出卖人所能控制造成的延误，出卖人可据实予以延期；第十二条出卖人关于产权登记的约定：买受人必须按本合同约定的时间交清房款和办证税费后（交易契税由买受人到税务部门自行交付），出卖人方能在交房之日起两年内为买受人办好不动产权证手续，由出卖人统一向当地房产权登记处申请登记，并统一领取后再发放给买受人，上述办、领证所需缴纳的税费均由买受人承担，逾期未办理给买受人，出卖人应当依法向买受人承担违约金。因买受人原因造成产权证不能如期办理，买受人自行承担相关责任”。2017年8月29日，原告向被告支付案涉门面款500000元。2018年3月31日，原告又向被告支付案涉门面款796000元。被告现已将案涉门面交付给原告使用。一审法院认为，该案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应按照合同约定履行权利及义务。原告主张案涉门面的价款为1800000元，但以《商品房买卖合同》约定的面积及单价计算的价款为1949989.5元，该合同第三条亦明确写明案涉门面的价款为1950000元，而合同的第四条仅仅是对付款方式及期限的约定，该项约定不能认定为原、被告双方对案涉门面的价款进行了变更，且原告亦未提供其他证据予以佐证，因此法院对于原告的该项主张不予采信，案涉门面的价款应为1950000元。原告至今仅向被告支付了1796000元门面款，仍有154000元门面款尚未支付，而被告已将案涉门面交付给了原告，根据《商品房买卖合同》第六条：“买受人向出卖人交清所有房款和税费后，出卖人应当在2017年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人装修使用……”、第十二条：“买受人必须按本合同约定的时间交清房款和办证税费后（交易契税由买受人到税务部门自行交付），出卖人方能在交房之日起两年内为买受人办好不动产权证手续……因买受人原因造成产权证不能如期办理，买受人自行承担相关责任”以及《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，原告未履行完付款义务，因此被告有权拒绝原告相应的履行要求，故对于原告的诉请，法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李雄的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告李雄负担。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：一、涉案房屋的总价款到底是195万元还是180万元？二、上诉人要求被上诉人支付逾期交房的违约金能否得到支持？现评析如下：焦点一，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当严格按照合同约定履行义务。根据合同第三条计价方式与价款的约定，涉案房屋总价款为1,950,000元；根据合同第四条付款方式及期限的约定，房屋总价款为1,800,000元。现双方当事人对涉案房屋总价款发生争议，本案应当适用合同第三条还是第四条来确定房屋总价款（本案应当如何理解合同条款以确定房屋总价款）？本院认为，首先，合同第三条及第四条约定的房屋价款均是由被上诉方手写，而第四条作为第三条之后的条款，其作出对房屋总价款不同于第三条的约定，应当理解为双方当事人对房屋总价款的变更；其次，合同第四条对房屋总价款作了更为详细的约定，该条款明确了支付总房款的最后期限以及具体每笔房款的支付时间，相对于第三条更能清楚明了的适用；最后，上诉人提出房屋总价款为1,800,000元是因一次付清而有折扣的上诉理由，该上诉理由符合一般的市场交易行为，本院依法予以采信。即便房屋总价款为1,950,000元，但当事人有放弃处分自己的权益，收1,850,000元房款也是允许的。故涉案房屋总价款的认定应当适用合同第四条，即涉案房屋总价款为1,800,000元。焦点二，根据《商品房买卖合同》第六条的约定，被上诉人应当将涉案房屋于2017年12月31日前完成交付。现上诉人提出被上诉人交付涉案房屋的时间为2018年3月31日，并主张逾期交房的违约责任。虽然被上诉人有逾期交房的行为，应承担违约责任，但因上诉人至今尚欠被上诉人房款4,000元未交，也有违约行为。因此，双方因违约造成的损失自负。上诉人应积极履行尚欠被上诉人4,000元房款的义务。本院对上诉人要求被上诉人承担逾期交房的违约金的上诉请求依法不予支持。综上，上诉人李雄的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2021）湘1103民初1895号民事判决；二、限被上诉人永州市嘉兴房地产开发有限公司于本判决送达之日起三十日内为上诉人李雄办理位于永州市冷水滩区门面不动产权证；三、驳回上诉人李雄的其他诉讼请求。一、二审案件受理费825元，由上诉人李雄承担325元，由被上诉人永州市嘉兴房地产开发有限公司承担500元。本判决为终审判决。审 判 长　李振湘审 判 员　李秋云审 判 员　万竹婷二〇二一年九月十六日法官助理　胡嘉辉书 记 员　杨　能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“马 克 数 据 网”