乐金华、张惠媛房屋租赁合同纠纷民事再审民事判决书（2020）粤03民再191号

• 案件编号

  （2020）粤03民再191号

• 案件名称

  乐金华、张惠媛房屋租赁合同纠纷民事再审民事判决书

• 审理法院

  广东省深圳市中级人民法院

• 所属地区

  广东省深圳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事审判监督

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  乐金华;张惠媛

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百零七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民再191号再审申请人（原审被告）：乐金华，女。身份证住址：广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：孙银果，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范项林，上海市建纬（深圳）律师事务所实习律师。被申请人（原审原告）：张惠媛，女。身份证住址：福建省上杭县。委托诉讼代理人：薛献锋，广东时文律师事务所律师。再审申请人乐金华因与被申请人张惠媛房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初5866号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月20日作出（2020）粤03民申243号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人乐金华及其委托诉讼代理人孙银果、范项林，被申请人张惠媛及其委托诉讼代理人薛献锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人乐金华的再审请求为：1、撤销原审判决；2、驳回张惠媛的全部诉讼请求。主要事实及理由如下：一、有新的证据足以证明原审送达程序违法，导致乐金华未能参加诉讼，行使诉讼权利。（一）在诉讼期间，乐金华居住地址是在广东省佛山市南海区，但乐金华未收到过法院的任何诉讼文件。（二）原审法院在原租赁厂房大门张贴相关法律文书不能起到送达的法律效果。依据乐金华与张惠媛签订的《厂房租赁合同》第2.1条的约定，租赁期限为2018年8月13日至2019年5月31日，也就是说2019年6月1日后，双方签订的租赁合同已经因到期自动解除，乐金华已经对案涉厂房没有占有、使用的权利。没有任何证据能证明2019年6月1日后，乐金华仍在占有、使用案涉租赁物。乐金华认为，租赁合同到期后，权利人为张惠媛，若张惠媛认为乐金华因非法占有租赁物需要承担占用费，这也仅仅是基于侵权关系认定的侵权赔偿法律关系，而不能认定乐金华有占有使用涉案租赁物的权利，原审法院于2019年8月份在涉案租赁物张贴法律文件的行为并不能对乐金华起到相应的送达效果，属于送达错误的情形。（三）原审法院明知张惠媛实际居住地在广东省佛山市南海区，但并未依法在上述地址进行实地核实与张贴相关法律文书。（四）乐金华有新证据能证明张惠媛明知乐金华的联系方式（见短信聊天记录），但故意隐瞒，不提交给原审法院，导致原审法院不能联系到乐金华。二、原审判决基本事实缺乏证据证明。（一）在厂房租赁期间，因张惠媛提供的租赁厂房不符合使用条件，导致在2018年9月份台风“山竹”给乐金华造成了数百万元的损失，期间乐金华与张惠媛就赔偿问题多次沟通，张惠媛均口头承诺愿意赔偿，但都不见面解决，在此情形下，乐金华于2019年2月27日就已搬离案涉租赁物。（二）2019年2月27日后，案涉租赁物一直是空置，不存在被乐金华非法占有的情形，原审法院认定2019年2月27日后，乐金华占用案涉租赁物，没有任何事实依据，原审法院审理期间，在案涉厂房张贴公告等，也能印证案涉厂房属空置情形。（三）张惠媛主张乐金华支付租赁合同到期后(2019年5月31日)的占用使用费，但其并未提交任何证据证明乐金华对案涉厂房存在非法占有、使用的情形。三、原判决适用法律确有错误。依据乐金华与张惠媛签订的《厂房租赁合同》第2.1条的约定，租赁期限为2018年8月13日至2019年5月31日，也就是说2019年6月1日后，双方签订的租赁合同已经因到期自动解除，乐金华已经对案涉厂房没有占有、使用的权利。没有任何证据能证明2019年6月1日后，乐金华仍在占有、使用案涉租赁物。厂房租赁合同到期后，权利人应为张惠媛，若张惠媛认定乐金华因非法占有租赁物需要承担占用费，这也仅仅是基于侵权关系认定的侵权责任赔偿法律关系。那么租赁合同到期后，对于乐金华是否存在非法占有租赁物的举证责任在于张惠媛，退一步讲，就算原审法院要认定2019年6月1日后，乐金华需要向张惠媛支付非法占有案涉租赁物的损失，那么前提是需要证明乐金华非法占有的情形存在。因此，原审法院未将2019年5月31日前与2019年6月1日后的情形分开处理，属于适用法律错误。被申请人张惠媛答辩称：一、原审判决查明事实清楚，法律关系明确。张惠媛与乐金华在平等、互惠的基础上协商一致，双方自愿签订了《厂房租赁合同》。双方均为完全民事行为能力人，其意思表示真实无误，未违反相关法律、行政法规的规定，此房屋租赁协议合法有效，应受法律保护。张惠媛依约向乐金华交付了涉案房屋，乐金华签署了《租赁物移交确认书》，租赁期限自2018年8月13日至2019年5月31日。按月及时交付租金应为承租人的主要合同义务。2018年9月16日、17日，超强台风“山竹”登陆广东地区，对深圳等多个地方造成了严重破坏及财产损失和人员伤害，此为典型的不可抗力，张惠媛作为出租人并无任何过错，事后也积极出资出力提供协助。而乐金华则借台风大雨受到财产损失为由拒不支付后续租金，严重违反了合同约定，已构成根本违约，应承担违约责任。二、本案的证据确实充分，无任何瑕疵。张惠媛在原审立案时提交了《厂房租赁合同》、《租赁物移交确认书》、现场照片等相关证据。该组证据开庭时已经过法庭核对原件，无任何瑕疵，且相互印证并形成完整地证据链条，充分而准确有力地证明了双方的租赁合同关系等案件事实。三、原审审判程序合法，判决结果公平公正、合理合法。因起诉前乐金华已将张惠媛微信拉黑，张惠媛无法联系到乐金华，因此，张惠媛在原审立案时，专门提交了乐金华的身份证住址及电话186××××8829供法院联系送达。由于乐金华不接电话、拒绝签收法院快递，导致退件而无法送达。后法院决定转为普通程序，依法公告开庭通知等信息。张惠媛按照法院通知及时在《人民法院报》上刊登了公告，公告费300元。乐金华经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席审理，完全符合法律规定。自台风事故发生，涉案房屋一直由乐金华占有使用，至原审判决公告送达并生效后乐金华仍未交还房屋钥匙，致使合同到期后张惠媛无法另行对外出租。原审判决乐金华应当支付自2018年9月16日起至原审判决确定之日的房屋租金，具有充分的事实依据及法律依据，该判决结果公平。张惠媛原审诉讼请求为：1、请求判令乐金华腾空搬离位于深圳市龙华区的涉案房屋；2、判令乐金华支付房屋租金21600元（从2018年9月16日起计算至被告实际交房之日止）；3、判令乐金华向张惠媛支付违约金4320元（以月租金的20%计算，暂计6个月，至清偿债务之日止）、律师费5000元；4、本案诉讼费由乐金华承担。原审法院查明：一、涉案房产系位于深圳市龙华区房产，该18栋房产已办理不动产登记，所有权性质为集体，权利人为“龙华镇计划生育协会”。二、2018年8月13日，张惠媛与乐金华签订《厂房租赁合同》约定：乐金华承租涉案房产用于工业生产；租赁期限2018年8月13日至2019年5月31日；月租金3600元，自2018年8月13日起计收租金；乐金华应于每月5日前交纳当月租金、管理费等各项费用；合同签订之日，乐金华应向张惠媛交纳租赁保证金7200元，承租期内如乐金华能严格履行合同所约定的义务，未发生违约行为或情形，合同期满或终止后7个工作日内，张惠媛向乐金华全额无息退还保证金；如乐金华拖欠租金或各类费用达1个月，张惠媛有权单方终止合同、收回租赁物业、没收租赁保证金及水电保证金；如因乐金华的违约行为导致张惠媛起诉的，由乐金华承担诉讼费、律师费等费用。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。《厂房租赁合同》签订后，乐金华向张惠媛交纳了保证金7200元及一个月租金3600元。2018年9月起，乐金华未向张惠媛支付任何租金。截至庭审之日，乐金华已停止使用涉案房产。张惠媛述称，乐金华虽然未实际使用涉案房产，但双方至今仍未办理房产交接手续。三、张惠媛为提起本案诉讼与广东时文律师事务所签订《委托代理合同》，由广东时文律师事务所指派薛献锋律师作为张惠媛诉讼代理人参与本案诉讼。张惠媛向广东时文律师事务所支付律师费5000元。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。张惠媛与乐金华之间的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，乐金华自2018年9月起未支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。故，张惠媛诉请乐金华搬离涉案房产具有事实及法律依据，原审法院予以支持。乐金华自2018年9月起欠付租金之行为已造成张惠媛租金损失，应予赔偿。张惠媛关于乐金华搬离涉案房产之诉求已获原审支持，在本案判决确定前，乐金华占有涉案房产的状态仍在持续过程中，乐金华仍应以月租金3600元标准向张惠媛支付自2018年9月16日起至判决确定之日止的租金。对于判决确定之后乐金华搬离房产情况如何，原审法院在案件中无法作出认定，且相关租金损失尚未发生，故张惠媛可在相关事实确定后另循法律途径维护自身合法权益，对张惠媛的租金诉求，原审法院部分予以支持。关于违约金。《厂房租赁合同》签订后，乐金华已向张惠媛支付保证金7200元，双方亦就张惠媛无须返还保证金之情形进行了约定，而乐金华违约的事实已由原审法院认定，其再无要求张惠媛返还保证金的合同依据。根据法律规定，违约金应与守约方因违约行为所致损失相当。本案中，张惠媛未举证证明其因乐金华违约行为所致损失超出保证金范围，在此前提下，张惠媛诉请乐金华支付违约金缺乏法律依据，原审不予支持。关于律师费。《厂房租赁合同》已就律师费的承担问题进行了约定。根据张惠媛提供的《委托代理合同》及发票可以认定张惠媛律师费支出情况，故张惠媛诉请乐金华支付律师费5000元理由充分，原审予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审判决：一、被告乐金华应于判决生效之日起十五日内搬离位于深圳市龙华区房产。二、被告乐金华应于判决生效之日起十日向原告张惠媛支付租金（按每月3600元标准，自2018年9月16日起计算至本判决确定之日止）。三、被告乐金华应于判决生效之日起十日向原告张惠媛支付律师费人民币5000元。四、驳回原告张惠媛的其他诉讼请求。如果被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币574元，由张惠媛负担人民币74元，乐金华负担人民币500元。公告费人民币300元，由乐金华负担。本院再审查明：一、张惠媛原审起诉时向法院提供的乐金华的送达地址为其身份证住址，即广东省佛山市南海区，并提供联系电话186××××8829，该号码是乐金华签订《厂房租赁合同》时所留的电话号码。原审法院向上述地址邮寄开庭传票等诉讼材料，并附有上述联系电话，后邮件被拒收退回。原审法院同时还在涉案租赁房产处张贴告示，告知乐金华应前往法院领取相关诉讼材料。因无法直接或者邮寄送达乐金华，原审法院又进行了公告送达。二、再审时，乐金华申请证人李某出庭作证，李某是涉案租赁房屋附近的保安，主要证明李某于2019年2月27日受乐金华委托去清理了涉案租赁房产内的东西。对于乐金华搬离涉案租赁房屋后是否通知了张惠媛，是否与张惠媛进行交接的问题，乐金华称其联系不到张惠媛，没有做交接；张惠媛称乐金华没有通知其，门一直是锁着的，打乐金华的电话一直联系不上。三、再审庭审中，乐金华与张惠媛均确认乐金华已交纳两个月的租金，即2018年8月、9月份租金。本院再审认为，关于本案原审送达程序问题，原审法院向乐金华的身份证地址邮寄诉讼材料，邮件被拒收退回，乐金华确认其原审诉讼期间居住在该地址，则乐金华未实际收到诉讼材料，系因其自身原因所导致。原审法院在未能直接或者邮寄送达乐金华的情况下，进行了公告送达，送达程序符合法律规定。乐金华主张的原审送达程序违法，没有事实和法律依据，本院再审不予采纳。关于乐金华再审主张的其已经于2019年2月27日搬离涉案租赁物，不存在非法占有的情形。本院认为，首先乐金华对于该主张，仅提供证人证言证明，并无其他证据相佐证。其次，即便乐金华确实在该日对租赁房屋进行了清理并搬离，但其亦确认没有与张惠媛进行交接，乐金华租赁涉案房屋，涉案房屋由其占有、控制，其在租赁期内搬离租赁房屋，显然应当与出租人就租赁合同的履行或解除等相关问题进行协商，在征得出租人同意后，与出租人做好交接、返还租赁物的工作。本案中，乐金华在合同租赁期内，自行搬离涉案租赁物，并未将租赁物返还出租人，则其主张其无需支付搬离后的租金，缺乏事实及法律依据。乐金华再审还主张，在租赁合同到期后，合同因到期自动解除，乐金华对涉案租赁物已经没有占有、使用的权利，没有任何证据能证明其仍在占有、使用涉案租赁物。对此，本院认为，乐金华未提供证据证明其何时将涉案租赁物返还出租人，则应认定租赁物一直在其持续占有、控制中，租赁合同到期后其仍应向张惠媛支付租金。乐金华的再审请求，理由不能成立，本院再审不予支持。再审中，乐金华与张惠媛均确认乐金华已交纳2018年8月、9月份租金，则乐金华欠付的租金应从2018年10月13日开始起算。因双方当事人再审中新确认的事实，本院再审对原审判决的支付租金的起算时间予以改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初5866号民事判决第一项、第三项；二、撤销深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初5866号民事判决第四项；三、变更深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初5866号民事判决第二项为：乐金华应于判决生效之日起十日向张惠媛支付租金（按每月3600元标准，自2018年10月13日起计算至2019年11月19日止）。五、驳回张惠媛的其他诉讼请求。如果被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费人民币574元，由张惠媛负担人民币74元，乐金华负担人民币500元。公告费人民币300元，由乐金华负担。再审案件受理费人民币574元，乐金华已预交，由乐金华负担。审判长　　陈利鹏审判员　　蔡劲峰审判员　　乐　丹二〇二一年九月二日书记员　　李林怿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 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