贾丽娜、抚顺市兴人物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽04民终2093号

• 案件编号

  （2021）辽04民终2093号

• 案件名称

  贾丽娜、抚顺市兴人物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省抚顺市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省抚顺市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  贾丽娜;抚顺市兴人物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2093号上诉人（原审被告）：贾丽娜，女，1969年2月26日出生，汉族，住抚顺开发区。被上诉人（原审原告）：抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地：抚顺县救兵镇小东村。法定代表人：魏素萍，该公司经理。委托诉讼代理人：杨丽，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：杨波，辽宁福顺律师事务所律师。上诉人贾丽娜因与被上诉人抚顺市兴人物业管理有限公司（以下简称兴人物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人贾丽娜、被上诉人兴人物业的委托诉讼代理人杨丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾丽娜上诉请求：1、按原物业0.7元交物业费；2、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、2018年5月16日本人家里被盗是兴人物业进驻时间内发生的，应负责。2、兴人物业进驻后，自行将物业费从原0.7元改为0.9元，没有通知业主，没有公示，没有调价依据，本人按0.7元交物业费。3、楼道不经常打扫，小区破烂不堪，监控是摆设，保安不作为。4、业主把公共绿地改为自家菜园，物业不制止。5、物业进驻小区没有召开业主大会。兴人物业辩称，上诉人提出的被盗情况根据合同相对性主体不对，物业提供的是服务合同，一审法院判决是2018年6月15日我公司入驻，上诉人是2018年5月16日被盗，在此期间我公司未入驻，应找前一个物业公司。物业管理委托合同中已经写明收费标准并在小区内进行了公示。建设单位依法与物业服务企业签订了前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，而且以上合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应当依法确认有效，对所有业主具有约束力。对上诉人提出的乱搭乱建问题，物业公司不是行政执法机关，没有行政执法权，只能对上述行为进行劝阻。我们楼道是三天一清扫，垃圾是一天一清运，不存在上诉人所说的情况。兴人物业向一审法院起诉请求：1、判令被告立即交纳2018年1月1日至2020年12月31日的物业费3154.43元及滞纳金1000元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：辽宁新华天房地产开发有限公司（以下简称“新华天公司”）与兴人物业签订了一份《物业管理委托合同》，约定：新华天公司将水木山城小区委托兴人物业实行物业管理，委托期限为10年，自2018年1月1日至2027年12月31日，同时约定，多层按每月每平方米0.9元收费标准，高层按每平方米每月1.2元的标准向业主和物业使用人收取物业费用。新华天公司与抚顺格林兰德物业服务有限公司（以下简称“格林兰德物业”）、兴人物业签订一份《水木山城物业交接三方协议》，新华天公司为甲方，格林兰德物业为乙方，兴人物业为丙方，约定：一、……丙方拟定于2018年3月15日（后手改为2017年12月28日）接管水木山城物业工作，届时乙方退出水木山城的物业管理。……四、三方正式移交后，乙方在水木山城物业管理期间就水木山城物业服务范畴内所产生的债权债务，2018年3月15日（后手改为2017年12月28日）之前债权债务全部由乙方承担，与丙方无关。协议签订时间为2018年3月14日（后手改为2017年12月28日）。贾丽娜系抚顺开发区高湾街水木山城房屋的业主，该房屋建筑面积为97.06平方米。庭审中，兴人物业称贾丽娜2018年1月1日至2020年12月31日未能交纳物业费。其向本院提供的实际提供物业服务的证据为售后服务单、水木山城车辆进出登记表，上述证据载明的最早时间为2018年6月15日。另查，2018年3月15日，格林兰德物业起诉水木山城小区业主欠交物业费，其主张物业费的期限至2018年2月28日。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，兴人物业提供了其与新华天公司签订的《物业管理委托合同》及其与新华天公司、格林兰德物业签订的《水木山城物业交接三方协议》以佐证其进驻水木山城小区进行物业服务的时间，因其提供的物业管理委托合同中虽约定了合同期限，但并无签订日期；同时，三方交接协议虽约定了交接日期及签署日期，但均出现了手改情况，签署日期从2018年3月15日修改为2017年12月28日，系往前修改，并不符合常理，且兴人物业未能陈述清楚，修改的原因、时间及该三方协议真正签署的时间。同时，根据诉讼系统检索，水木山城小区上一任物业服务企业，格林兰德物业曾向该园区业主主张过2018年1月、2月的物业费，并得到法院支持，相关法律文书已经发生法律效力。虽兴人物业提供的合同载明的物业服务期限为2018年1月1日至2027年12月31日，但其与生效法律文书载明的上一家物业服务企业的服务期限存在重叠，故业主应从兴人物业实际进驻该小区提供物业服务之日起向其交纳物业服务费，通过兴人物业提交的实际进行服务的相关证据中载明的最早日期为2018年6月15日，故本院酌情确认贾丽娜应从2018年6月15日起向兴人物业交纳物业费。关于贾丽娜辩称自家曾被盗两次，物业安全保障服务不到位一节，经查询报警记录，贾丽娜家确于2018年5月10日晚被盗，次日进行报警，但该次被盗并非发生于兴人物业对案涉小区提供物业服务的期间，而贾丽娜对主张的自家2020年被盗一事未提供相关证据予以证明，故其该项辩解意见，本院无法采纳。关于贾丽娜辩称自家窗口和墙壁长毛一节，因其自认已自行维修解决，并曾与前任物业协商减免物业费未果，根据合同相对性原则，本院认为贾丽娜不能以此作为拒绝向兴人物业全额交纳物业费的抗辩理由，对于其因此遭受的相关损失，可另行向相关责任主体主张权利。关于贾丽娜辩称兴人物业服务不到位一节，其未能提供相关证据予以证明，本院不予采纳。故贾丽娜应交纳2018年6月15日至2020年12月31日期间的物业费97.06平方米×0.9元/平方米×30.5个月=2664.30元。关于兴人物业要求贾丽娜支付滞纳金1000元一节，并无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贾丽娜于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告抚顺市兴人物业管理有限公司物业费2664.30元；二、驳回原告抚顺市兴人物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告贾丽娜承担，随上述款项一并给付原告抚顺市兴人物业管理有限公司。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，贾丽娜围绕上诉请求提交一组照片，欲证明：园区内乱搭乱建。兴人物业的质证意见是：对照片的真实性不认可，这些照片不代表任何问题，不确定是水木山城小区内。即使是小区内的物业公司提供的物业服务，物业公司不是行政执法机关，没有行政执法权，只能对业主的私搭乱建进行劝阻，而不能进行强拆。贾丽娜提交抚顺市兴人管理有限公司营业执照、抚顺经济开发区物业企业资质备案申请表、水木山城物业交接三方协议、任某某身份证复印件、说明一份、企业基本情况表、物业管理项目情况表、驻本区专业人员情况一览表、承诺书一份、企业申请自述一份、备案审批意见一份，欲证明：兴人物业没有经过合法手续入驻案涉小区，未经过政府相关部门备案。原开发商与物业公司有关联，无权再次指令物业公司进驻水木山城。物业费的上调价格也是兴人物业公司非法入驻，未经过物价部门同意及备案，不应任意调价。兴人物业的质证意见是：对这些材料的合法性表示怀疑，与本案没有关联性。本院认为，本案中，贾丽娜称其家中被盗的时间为2018年5月16日，而一审认定兴人物业入住的时间为2018年6月15日，一审亦是判令贾丽娜自2018年6月15日其缴纳物业费，故贾丽娜主张兴人物业应对其家中被盗负责缺乏事实依据，本院对其该项上诉理由不予支持。关于贾丽娜主张按0.7元缴纳物业费问题，由于建设单位新华天公司与兴人物业签订的《物业管理委托合同》对业主具有约束力，该合同中确定的多层每月每平方米0.9元收费标准亦适用于包括贾丽娜在内的业主，故贾丽娜主张按0.7元缴纳物业费没有合同依据，本院不予支持。贾丽娜上诉主张的兴人物业服务存在不足以及其所提交证据欲证明的事实均不属于兴人物业根本违约的行为，不能成为贾丽娜减少缴纳物业费的理由，故本院对贾丽娜的该项上诉理由不予支持。关于贾丽娜称兴人物业进驻小区没有召开业主大会及兴人物业非法进驻水木山城小区的上诉理由，因兴人物业虽非由水木山城小区业主大会或业主委员会选聘进驻，但不可否认的事实是兴人物业已客观上为水木山城小区业主提供了物业服务，故本院对贾丽娜的该项上诉理由不作评价。综上，贾丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾丽娜负担。本判决为终审判决。审判长　　马开智审判员　　张庆敏审判员　　李　艳二〇二一年九月二日书记员　　田俊杰 来自马克数据网