张焕敏、宁夏荣达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）宁02民终760号

• 案件编号

  （2021）宁02民终760号

• 案件名称

  张焕敏、宁夏荣达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  石嘴山市中级人民法院

• 所属地区

  石嘴山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  张焕敏;宁夏荣达房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第三百三十四条

宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终760号上诉人（原审原告）：张焕敏，男，1976年8月14日出生，汉族，石嘴山市监狱心理矫治中心警察。现住石嘴山市大武口区。  被上诉人（原审被告）：宁夏荣达房地产开发有限公司，住所地：石嘴山市大武口区。        法定代表人：梁海胜，宁夏荣达房地产开发有限公司总经理。        委托诉讼代理人：郑丽娟、石宏成，宁夏崇源律师事务所律师。        上诉人张焕敏因与被上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2021）宁0202民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。        张焕敏的上诉请求：1．撤销大武口区人民法院（2021）宁0202民初1267号民事判决书并改判支持张焕敏一审全部诉讼请求；2．本案一、二审案件受理费由荣达房地产公司承担。事实和理由：一审判决适用《民法典》第五百三十三条规定以情势变更为由驳回了张焕敏的一审诉讼请求系法律适用错误。2015年4月20日和10月30日双方所签订的两份《商品房买卖合同》为有效合同，合同约定荣达房地产公司应当在商品房交付之日起90日协助张焕敏取得该商品房的房屋所有权证书。荣达房地产公司以逾期办证是政府未完成拆迁补偿安置工作，影响到后续项目建设以及被迫修改规划调整开发计划等向政府申请退地的行政行为造成，其免责事由不能成立。且在出现上述事由时，荣达房地产公司并没有及时通知张焕敏也没有采取任何方式与张焕敏协商处理，荣达房地产公司存在迟延办证的违约事实。        荣达房地产公司辩称，张焕敏的上诉请求及事实和理由没有事实和法律依据，一审判决所查明的基本事实清楚，适用法律正确，应当维持。        张焕敏向一审法院起诉请求：1．判令荣达房地产公司支付张焕敏逾期办证违约金81835元（1039176元×0.00005／天×1575天，自2016年10月1日至2021年1月25日）；2．诉讼费用及强制执行费等相关费用由荣达房地产公司负担。        一审法院认定事实：2015年4月20日和10月30日，张焕敏与荣达房地产公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定张焕敏购买荣达房地产公司开发建设的位于石嘴山市大武口区××小区1幢1单元107，1单元501号和石嘴山市大武口区××小区2幢105号营业房各一套，房屋总价1039176元，合同约定商品房交付条件、违约责任等内容。合同约定的交房日期均为2016年6月30日。同时，该合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理。即“．．．买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”。但荣达房地产公司未按合同约定期限协助张焕敏办理房屋产权登记手续，直至2021年1月25日，张焕敏所在小区业主才相继办理了房屋产权登记手续。另查明，2009年12月2日，荣达房地产公司通过公开挂牌的方式取得了位于大武口区长庆街以北、前进南路以东、永康南路以西“煤苑小区未开发地块”的国有土地使用权，总面积91388.00平方米，成交价款为9000万元。后荣达房地产公司合法办理了涉案房屋项目开发建设的全部审批手续；荣达房地产公司于2013年4月开始配合××政府完成涉案项目土地的部分征收安置补偿工作。2014年4月，“××”小区项目开工建设，2015年6月，项目建成。截止2016年4月，仍有9户居民因诉求过高，政府征收部门没有协调完毕，导致荣达房地产公司未完成拆迁补偿安置工作，影响到后续项目建设，荣达房地产公司被迫修改规划调整开发计划，并向××局申请退地。2016年7月4日，××局作出《收回国有建设用地使用权决定书》，收回荣达房地产公司“××”项目全部国有土地的使用权，2020年7月27日，××政府向××局作出关于变更收回宁夏荣达房地产开发有限公司部分国有土地使用权的批复，确认荣达房地产公司已缴纳土地出让金2850万元，收回国有土地使用权的面积由91388.00平方米更改为收回荣达房地产公司未开发的土地使用权面积43182.00平方米。理由：因荣达房地产公司开发的“××”项目部分用地已完成拆迁和开发建设，部分住宅已出售，且××政府与荣达房地产公司存在有关费用的核算问题；2020年9月17日，××局、荣达房地产公司签订《协议书》，确认截止2017年荣达房地产公司完成退地范围内33户居民拆迁安置工作，33户居民得到拆迁补偿和安置，拆迁补偿和安置需结算支付给荣达房地产公司。经专项审计核算，实际应向荣达房地产公司支付拆迁补偿安置资金为23620902元。协议签订当日，荣达房地产公司委托××局缴纳经核算的土地出让金18973751元；2020年7月27日，××政府批复市××局，对“××”已开发建设项目依法予以办理办证手续。同时查明，2021年1月22日，荣达房地产公司向××业主通知办理房屋产权证时间为2021年1月25日至2021年1月29日，2021年3月31日在石嘴山日报登报通知办理房屋产权证。        一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张焕敏依约支付了购房款，依据本案合同约定，荣达房地产公司应协助张焕敏共同办理涉案房屋的所有权转移登记手续，荣达房地产公司未能履行该义务。荣达房地产公司抗辩称，因情势变更的事由发生，导致涉案房屋不能依约办理相关登记手续，荣达房地产公司不应承担违约责任。双方争议焦点是：荣达房地产公司未能依约协助张焕敏共同办理涉案房屋的所有权转移登记手续是否应承担相应的违约责任。张焕敏与荣达房地产公司于2015年4月、10月签订《商品房买卖合同（预售）》后，发生了以下荣达房地产公司无法预见，且不属于商业风险的重大事实：（一）2016年7月4日，××局在明知荣达房地产公司开发的“××”小区项目（用地48206平方米）建设于2015年6月已完成，部分商品房已出售的情况下，未权衡民生问题及社会效应而作出《收回国有建设用地使用权决定书》，收回荣达房地产公司“××”项目全部国有土地的使用权，导致已售房屋不能办理所有权转移登记手续，后由收回全部国有土地使用权更改为收回荣达房地产公司未开发的土地使用权面积43182.00平方米；（二）政府征收部门没有完成涉案项目用地的征收工作任务，截止2016年4月，仍有9户居民因诉求过高，政府征收部门没能与之协调一致，导致荣达房地产公司未能协助完成拆迁安置补偿工作，影响到后续项目建设，被迫修改规划，重新调整开发计划；（三）荣达房地产公司先行垫资支付拆迁安置补偿款23620902元，依法该拆迁安置补偿款应由市、县人民政府补偿，但××政府却未及时与之进行核算支付，且在荣达房地产公司已缴纳土地出让金2850万元并完成“××”小区项目建设的情形下不当收回涉案全部国有土地使用权（包含已建设完成的“××”小区项目用地），直接导致“××”小区业主不能办理房屋所有权证。以上事由荣达房地产公司无法预见，也非房屋出卖人荣达房地产公司自身原因造成，且不属于商业风险范围内，依法应属于情势变更事由。而张焕敏也没有因未及时办证问题而造成合法利益损失。同时，荣达房地产公司在以上情势变更事由消除后，在合理期限内，积极主动地协助业主办理了房屋所有权转移登记手续，在此情况下，如仍按合同约定让荣达房地产公司承担支付全部违约金责任，则显失公平。公平原则系民事诉讼基本原则之一，公平公正是法治社会的基本要求，亦为社会主义核心价值观之核心要义，应予以肯定的评判并引领。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条对此也有明确规定，本案双方当事人对逾期办证违约责任的约定，其基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行该约定对于荣达房地产公司一方明显不公平。故荣达房地产公司就未能依约协助张焕敏共同办理涉案房屋的所有权转移登记手续不应承担相应的违约责任。综上，张焕敏的诉讼请求不能成立，不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百三十三条的规定，判决：驳回张焕敏的诉讼请求。案件受理费1846元，减半收取923元，由张焕敏负担。        本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。        本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。        二审另查明，荣达房地产公司于2021年1月14日取得涉案房屋所有权总证。        本院认为，本案的争议焦点是荣达房地产公司未能依约协助张焕敏共同办理涉案房屋的所有权转移登记手续是否应承担相应的违约责任。张焕敏与荣达房地产公司于2015年4月、10月签订《商品房买卖合同（预售）》后，截止2016年4月，仍有9户居民因诉求过高，政府征收部门没能与之协调一致，导致荣达房地产公司未能配合完成拆迁安置补偿工作，被迫修改规划，重新调整开发计划。荣达房地产公司先行垫资支付拆迁安置补偿款23620902元，××政府未及时核算支付荣达房地产公司。2016年7月4日××局作出《收回国有建设用地使用权决定书》，收回荣达房地产公司“××”项目全部国有土地的使用权，后由收回全部国有土地使用权更改为收回荣达房地产公司未开发的土地使用权面积43182.00平方米。上述事实均影响荣达房地产公司无法及时办理“××”的房屋所有权总证，荣达房地产公司在影响办证事由消除后，已在合理期限内协助张焕敏办理了房屋所有权转移登记手续，荣达房地产公司迟延办证不是由于其原因而造成，故不应承担违约责任。一审判决认为属于情势变更事由不妥，适用法律错误，但判决结果正确，本院应予维持。        综上所述，张焕敏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费1846元，由上诉人张焕敏负担。        本判决为终审判决。        审判长    李学军审判员    薄晓霞审判员    马玉兰二〇二一年九月十五日书记员    吴学花《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。  微信公众号“马克 数据网”