锦州渤海资产管理有限公司、齐淑艳等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽06民终2104号

• 案件编号

  （2021）辽06民终2104号

• 案件名称

  锦州渤海资产管理有限公司、齐淑艳等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省丹东市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省丹东市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  锦州渤海资产管理有限公司;齐淑艳;宽甸满族自治县中祥物资贸易中心

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终2104号上诉人（原审第三人）：锦州渤海资产管理有限公司，住所地锦州市古塔区西门外里33-126号。法定代表人：秦丽婧，经理。委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐淑艳，女，1964年3月9日出生，满族，住丹东市宽甸满族自治县。被上诉人（原审被告）：宽甸满族自治县中祥物资贸易中心，住所地丹东市宽甸满族自治县中祥小区。投资人：马逛，经理。上诉人锦州渤海资产管理有限公司（以下简称锦州渤海资产公司）因与被上诉人齐淑艳、宽甸满族自治县中祥物资贸易中心（以下简称中祥物资中心）商品房销售合同纠纷一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2021）辽0624民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州渤海资产公司上诉请求：1、依法确认上诉人对涉案房屋享有抵押权不受影响；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，损害了上诉人的合法权益。即便被上诉人齐淑艳基于“商品房买受人物权期待权”能够取得涉案房屋的所有权，但是上诉人的抵押权并未消灭。根据《民法典》第393条规定的物权消灭事由及第406条关于抵押财产转让的规定，上诉人依法享有担保物权的追及效力，抵押权仍在涉案房屋上存续，因此，原审判决应明确上诉人享有抵押权，以便上诉人行使权利。齐淑艳辩称，涉案房屋买卖合同真实有效，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，被上诉人齐淑艳作为消费者，应优先对涉案房屋享有所有权。中祥物资中心辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。齐淑艳向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告中祥物资中心签订的商品房买卖协议有效；2、被告中祥物资中心协助原告办理不动产权及登记手续。一审法院认定事实：2003年4月10日，原告与被告中祥物资中心签订商品房购销合同，约定原告以70000元的价格购买被告开发建设的中祥小区1号楼4单元502号房。当日，原告将购房款交付被告。后原告在案涉房屋居住至今，并交纳案涉房屋水费、电费等。另查，2002年8月15日，被告中祥物资中心与宽甸城市信用社签订贷款抵押合同，约定被告向宽甸城市信用社贷款50万元，以过街楼西街（中祥小区1#）3302、4单元501、502、601、602、701、702房屋为上述贷款设立抵押，并办理他项权证，他项权证设定日期为2002年8月15日，约定期限为2002年11月25日。宽甸满族自治县城市信用合作社更名为锦州银行股份有限公司宽甸支行，宽甸满族自治县城市信用合作社的债权债务由锦州银行股份有限公司宽甸支行享有和承担。锦州银行股份有限公司宽甸支行将上述债权予以转让，涉及本案房屋的债权转让给锦州宝地建设集团有限公司，后锦州宝地建设集团有限公司又将该债权转让给第三人锦州渤海资产公司。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告中祥物资中心签订的商品房购销合同，原告支付涉案房屋的全部款项，并占有使用涉案房屋至今，客观事实证明涉案房屋买卖行为系双方真实意思表示，涉案房屋买卖合同合法有效。涉案房屋现登记在被告中祥物资中心名下，原告请求被告中祥物资中心协助办理涉案房屋所有权登记应予支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，虽然涉案房屋之上设定了抵押权，但同一物权上有多个权利人时，已经交纳全部购买房屋款项后的房屋买受人优先于抵押权人取得物权。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，该院予以支持。判决：一、原告齐淑艳与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于2003年4月10日签订的商品房购销合同有效；二、被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于本判决发生法律效力后十日内协助原告齐淑艳办理涉案房屋（中祥小区1号楼4单元502室）的所有权变更登记。案件受理费1550元，原告齐淑艳已预交，由被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心负担1550元，于本判决生效之日起七日内向宽甸满族自治县人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行；应予退还原告齐淑艳1550元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，各方当事人对齐淑艳系涉案房屋买受人优先于抵押权人取得物权均无异议。二审中，上诉人锦州渤海资产公司主张原审判决应确认其对涉案房屋享有抵押权。上诉人锦州渤海资产公司是原审第三人，并未对本案提起反诉，且齐淑艳也未在一审中对上诉人的该项请求提起诉讼请求，故原审判决对上诉人锦州渤海资产公司的该项主张没有审理认定并无不当。上诉人锦州渤海资产公司仅在二审中提出该主张，本院亦不予审理。综上所述，上诉人锦州渤海资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人锦州渤海资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　于国兴审 判 员　郑成垒审 判 员　李大为二〇二一年九月二十七日法官助理　陈泉妤书 记 员　王晓宇 微信公众号“马克数据网”