丁立勇、左旭光房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2020）宁03民终1255号

• 案件编号

  （2020）宁03民终1255号

• 案件名称

  丁立勇、左旭光房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  吴忠市中级人民法院

• 所属地区

  吴忠市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  丁立勇;左旭光

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六条；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百三十条；《中华人民共和国合同法》:第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》:第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第（一）项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终1255号上诉人（原审被告、反诉原告）：丁立勇，男，1990年9月23日出生，回族，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。        委托诉讼代理人：张超，北京市盈科（银川）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：常宇翔，北京市盈科（银川）律师事务所实习律师。        被上诉人（原审原告、反诉被告）：左旭光，男1983年6月13日出生，汉族，个体户，住山西省。        委托诉讼代理人：韩辉，北京市泽元（银川）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：马举海，北京市泽元（银川）律师事务所律师。        原审第三人：宁夏名祥房地产营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区早元路润园雅居7#-114#（自编号：005号）营业房。        法定代表人：董兵兵，该公司总经理。        上诉人丁立勇因与被上诉人左旭光、原审第三人宁夏名祥房地产营销策划有限公司（以下简称名祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案，因名祥公司的法定代表人董兵兵涉嫌诈骗罪被刑事拘留无法参加诉讼，本院于2020年12月21日作出裁定中止本案诉讼，后于2021年8月30日恢复本案诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁立勇及其委托诉讼代理人张超，被上诉人左旭光及其委托诉讼代理人韩辉，原审第三人名祥公司的法定代表人董兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        丁立勇上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．依法改判解除上诉人与被上诉人之间签订的《房地产买卖合同》；3．依法改判被上诉人向上诉人支付违约金82000元；4．本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人委托第三人名祥公司代收涉案房屋首付款系严重事实不清、证据不足，是错误的。第一、一审法院认定涉案《房屋买卖合同》第二条第四款约定“乙方于2020年1月5日前向丙方提交贷款材料及首付款等相关手续”系上诉人委托第三人代收首付款的意思表示严重错误。首先从该约定内容文义来看，乙方向丙方提交的客体有两项，一项是“贷款材料”，另一项是“首付款等相关手续”，即条文中已经明确了乙方的义务动词是“提交”，如果确定乙方向丙方支付首付款，那么义务动词应当适用“交付”、“交纳”等与款项直接关联的动词，但是条文中用“提交”二字，且句末已经明确注明是“相关手续”，一审法院错误且牵强的认定“提交”二字中包含“支付”的意思，“相关手续”包含“首付款”的意思，严重侵害了上诉人的合法权益。如果认为甲乙丙三方的真实的意思表示是乙方向丙方提交贷款材料手续和首付款，那么应当表述为“乙方于2020年1月5日前向丙方提交贷款材料等相关手续并支付首付款”而不是合同中约定的“提交贷款材料及首付款等相关手续”。第二、对合同条文的意思理解应当结合合同全文，而不应当机械的以文字本身的机械意思来理解合同条文的真实意思。上诉人找到第三人的目的是卖房，拿房款，那么拿房款就是上诉人的核心权利，这项权利的实现方式必然要在合同中明确约定。如果按照一审法院的错误认定上述约定包含有上诉人委托第三人代收上诉人的房款，那么合同中必然要出现第三人何时向上诉人应当支付其代收的房款，这是上诉人签订此次居间合同的核心和重点，但是综合合同全文，并没有这项约定。同时，根据《房屋买卖合同》第五条第8款第（一）项约定“经甲乙丙商定，丙方（即）仅作居间介绍”。该条明确表明上诉人和第三人之间是明确的居间的法律关系，而不是一审法院错误认定的委托代理关系，因此第三人无权代上诉人收取房款，被上诉人向第三人的法定代表人董兵兵支付房屋首付款的行为不能视为其履行了合同中约定的支付首付款的义务。况且，涉案合同系三方签订，收取房款是上诉人最主要的合同目的，被上诉人在交纳房款的时候对上诉人只字未提，也没有提前向上诉人告知其交纳房款的意愿致使其履行错误，一审法院在上诉人根本不知情的情况下，将被上诉人自己履行错误的后果判由上诉人承担严重侵害了上诉人的合法权益。二、被上诉人逾期支付购房款且拒绝向上诉人继续支付房款，已经构成严重违约，合同目的已经不能实现，应当予以解除。合同约定被上诉人付首付款的时间最迟为2020年1月5日，截至今日上诉人仅仅收到12万元首付款，远远不足合同约定的36万元，被上诉人亦声称不可能继续履行剩余合同义务，合同目的已经不能实现。上诉人的房屋系合法取得，系上诉人的合法财产，处分权应当受到法律保护，在被上诉人未能支付全部购房款的情况下一审法院无视其自身过错，径行裁判上诉人向被上诉人交房，使上诉人的合法财产受到巨大损害，上诉人坚决不服。据此，上诉人认为一审法院认定事实错误、适用法律关系错误，致使作出的一审判决严重错误，为维护上诉人的合法权利，依法向贵院提起上诉，请贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。        左旭光辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，法律适用准确，程序合法，应当予以维持。1．针对案涉《房地产买卖合同》是否要解除的问题。本案左旭光、丁立勇、名祥公司三方签订的《房屋买卖合同》不应当解除。理由如下：（1）左旭光根据《房屋买卖合同》实际履行了合同义务，交付了定金及首付款。（2）根据《房屋买卖合同》约定，在左旭光交付首付款后，丁立勇应当将案涉房屋过户至左旭光，左旭光贷款后将贷款作为房款进行支付，但是因丁立勇在收到首付款后，一直未解除案涉房屋之前在建设银行的贷款抵押，使得无法过户至左旭光，因此，后期房款没有履行的原因是因丁立勇的过错导致，这个责任在丁立勇。因此，左旭光在本案中对于合同履行没有任何过错，不符合解除的条件。（3）根据《民法典》中关于合同解除的规定，本案中既不符合法定解除也不符合约定解除，故丁立勇请求解除与左旭光签订的《房屋买卖合同》的请求不能成立。（4）《房屋买卖合同》约定左旭光于2020年1月5日前向名祥公司提交贷款材料和首付款等相关手续，而左旭光按照合同约定于2019年11月29日、2020年1月3日向名祥公司支付了359997元，且双方签订的《房屋买卖合同》也约定将首付款支付至名祥公司。因此，左旭光按照《房屋买卖合同》的约定履行了支付首付款的义务。（5）左旭光在合同约定的时间向中国邮政储蓄银行（新生街支行）提交了相关贷款资料且该银行可以证明，而丁立勇在原审中未提交相关房产资料系未能办理贷款的主要原因，因此，左旭光在履行《房屋买卖合同》中并不存在违约行为，丁立勇要求解除与左旭光签订的《房屋买卖合同》没有事实和法律依据。2、针对名祥公司法定代表人董兵兵收首付款的行为是否是丁立勇委托收款，理由如下：（1）左旭光已向丁立勇支付了定金2万元，购房首付款36万元，共计38万元。《房屋买卖合同》约定左旭光于2020年1月5日前向名祥公司提交贷款材料和首付款等相关手续，而左旭光按照购房合同约定于2019年11月29日、2020年1月3日向名祥地产公司法定代表人支付了359997元。因此，左旭光按照《房屋买卖合同》的约定履行了支付首付款的义务。（2）左旭光向名祥公司法定代表人董兵兵完成购房首付款的支付行为视为向名祥公司支付了首付款。根据《中华人民共和国民法典》第六十一条：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人”之规定可知，法定代表人有权在法律和法人章程规定的职权范围内，直接代表法人对外行使职权，其行为属于职务行为，其行为的法律后果还是由法人承担。因此，左旭光向名祥公司法定代表人支付购房首付款的行为视为左旭光向名祥公司支付了首付款，即左旭光按照《房屋买卖合同》的约定完成了支付首付款，履行了左旭光应尽的义务。（3）《房屋买卖合同》约定左旭光向名祥公司支付购房首付款的行为系丁立勇委托名祥公司收款，其结果应当归属于丁立勇。丁立勇与左旭光签订的《房屋买卖合同》明确约定，左旭光将购房首付款支付至名祥公司，因收受购房首付款是丁立勇的合法权利，丁立勇指示左旭光将购房收付款支付至名祥公司的行为系丁立勇委托名祥公司代理其收受购房首付款，因此，名祥公司收受购房首付款的行为系丁立勇的行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百六十一条第一款：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”及第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，名祥公司的代理行为对丁立勇发生法律效力，因此，应当认定丁立勇收到了左旭光支付的购房首付款。3．针对董兵兵诈骗刑事案件的风险应由谁承担的问题。该风险应当由丁立勇承担。（1）丁立勇委托名祥公司法定代表人董兵兵收取了购房款，故董兵兵诈骗的后果应由丁立勇自行承担，与左旭光无关。（2）丁立勇在收到董兵兵通过宋丽丽转的12万元购房款后并未直接偿还贷款解除案涉房屋的抵押手续，致使左旭光无法按照合同约定办理过户手续进行贷款，导致损失的扩大，因此该责任理应由丁立勇来承担。（3）根据丁立勇、左旭光、名祥公司三方约定，应于2020年3月1日交房，但是因丁立勇的原因，一直未将案涉房屋交付左旭光使用，该责任应当由丁立勇自行承担。综上，本案中名祥公司的法定代表人董兵兵诈骗的后果应由丁立勇自行承担，与左旭光无关。        名祥公司述称，我是2019年11月29日收取了左旭光交来的17万元，2020年1月3日又收取了19万元，左旭光转来的是购买涉案房屋的首付款。根据合同约定，首付款应该交给丁立勇，不需要交给我。当时去邮储银行做完贷款初步手续后，我给左旭光说打款，左旭光就把款打给我了，就是我说的17万元。19万元是左旭光妻子转给我的，也是我让通知转的。我当时急需用钱，就让左旭光先转了，但这样转不符合我们合同的约定，也就是我欺骗了左旭光。当时我们三方签协议的时候，丁立勇当初说有十多万的银行抵押贷款要还，这个左旭光也知道，我想的是把这12万元直接给丁立勇的话会引起丁立勇的怀疑，然后我把其中的12万元转给宋丽丽，让宋丽丽把这12万元直接转给丁立勇。除了本案，我还涉及其他类似的情况，大概是1个刑事案件，7个民事案件，民事案件中我们都是三方协商，我给购买方打的条子，归还欠款，然后合同解除，也有购房者把我拿走的钱补足后，继续履行合同的。对于本案由法院依法裁决，我会如实陈述案件的相关事实。        左旭光向一审法院起诉请求：1．判令被告继续履行《房地产买卖合同》，将其名下坐落于吴忠市利通区胜利路北侧宏远润泽华府A8号楼1302号房屋及润泽华府一期车库1#室立即交付原告；2．判令被告立即协助原告办理被告名下坐落于吴忠市利通区胜利路北侧宏远润泽华府A8号楼1302号房屋及润泽华府一期车库1#室的权属移转登记手续；3．本案案件受理费、保全费由被告承担。        丁立勇向一审法院反诉请求：1．判令解除反诉原、被告及第三人之间签订的《房地产买卖合同》；2．判令反诉被告向反诉原告支付违约金82000元；3．本案诉讼费由反诉被告承担。        一审法院认定事实：被告丁立勇系吴忠市利通区胜利路北侧宏远润泽华府一期A8号楼1302号房屋所有权人，该房屋银行贷款设有抵押权。2019年11月24日，原告（乙方）左旭光与被告（甲方）丁立勇、第三人（丙方）名祥公司签订《房屋买卖合同》，主要约定：经第三人居间介绍，被告将坐落在吴忠市利通区宏远润泽华府8号楼1单元3楼东户房屋（127.48㎡）及润泽华府一期车库1#室及该房屋占用范围的土地使用权出售给原告，转让价款为820000元；左旭光同意于2019年11月24日交付20000元作为购上述房产的购房定金，充分保证双方的个人利益，交由甲、丙方保管作为房屋交接保证金；乙方付款方式为按揭支付；乙方于2020年1月5日前向丙方提交贷款材料及首付款等相关手续，如因甲乙双方任何一方未及时向丙方提交协助贷款的合理资料导致交款日期延期或造成相关违约的均由未及时提交资料一方负责；银行贷款部分的房款按银行规定由银行一次性支付给甲方；乙方首付款360000元，贷款460000元，首付最迟为2020年1月5日之前，三方协商交房日期为2020年3月1日之前，上述房产所有附属费用均结清至交房当日；三方协商上述房产随房一起转让包含：室内任何家具家电及硬件设备不损坏软件设备全部保留，甲方仅带走随身物品。协议签订当天，左旭光向被告丁立勇交付定金20000元，被告丁立勇出具定金收条一张。2019年11月29日，原告向第三人名祥公司法人董兵兵账户转账支付首付款170000元，董兵兵给原告左旭光出具收条一张“今收到左旭光交来购买润泽华府8号楼1单元3楼东户房款壹拾柒万元整用于归还原购买贷款”；2020年1月3日，左旭光妻子宋丽丽向董兵兵转账支付房款189997元，原告左旭光向董兵兵转账支付房款共计359997元。2020年1月14日，董兵兵将收到房款中的120000元转回给了左旭光妻子宋丽丽，宋丽丽又将该120000元转账给被告丁立勇。2020年4月9日，被告丁立勇还清银行贷款。        一审法院认为，原告左旭光与被告丁立勇、第三人名祥公司签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，当事人应严格按照合同约定全面履行合同义务。原告左旭光主张按照合同约定支付了定金20000元、购房首付款359997元而要求继续履行合同，被告丁立勇辩称只收到首付款120000元、定金20000元，共计140000元，左旭光严重违约故提起反诉要求解除合同。双方争议焦点为：原告向董兵兵支付的房款是否视为向被告丁立勇支付购房首付款？首先，《房屋买卖合同》第二条房屋付款和交易方式中第4款约定“乙方于2020年1月5日前向丙方提交贷款材料及首付款等相关手续”，该条款并非格式条款，该条款明确左旭光将首付款交给名祥公司，被告丁立勇对此是明知且同意的，视为被告丁立勇同意委托宁夏名祥房地产营销策划有限公司代收购房首付款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，名祥公司代收首付款的行为对丁立勇发生法律效力。其次，董兵兵系名祥公司法定代表人，董兵兵收取原告房款并出具收条的行为系职务行为，故原告向名祥公司法定代表人董兵兵支付购房首付款的行为视为向名祥公司支付了首付款。综上，原告左旭光向被告丁立勇支付首付款120000元、向董兵兵支付首付款239997元，共计支付首付款359997元，已按照合同约定履行了支付购房首付款的义务。综上，原告左旭光要求被告交付房屋、车库及办理房屋权属转移登记手续的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告丁立勇辩称原告未履行支付首付款义务构成违约并反诉要求解除《房屋买卖合同》、支付违约金的诉讼请求不能成立，不予支持。因原告尚未付清房款，依据合同约定，原、被告双方互负履行义务，被告在向原告交付房屋、车库的同时，原告应当向被告付清房款。涉案房屋、车库共计820000元，原告已付定金20000元、首付款359997元，应再付440003元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告丁立勇将位于吴忠市利通区胜利路北侧宏远润泽华府A8号楼1302号房屋交付原告左旭光并办理产权变更登记至原告左旭光名下，办理房屋产权变更登记产生的契税及费用依照相关法律规定由原告左旭光、被告丁立勇各自承担；二、被告丁立勇将位于吴忠市利通区胜利路北侧宏远润泽华府一期车库1#室交付原告左旭光；三、原告（反诉被告）左旭光支付被告（反诉原告）丁立勇购房款440003元；四、驳回被告（反诉原告）丁立勇的反诉请求。以上一、二、三项限于本判决生效后十日内同时履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、反诉费925元、保全费4620元，共计5645元，由被告（反诉原告）丁立勇负担。        二审中，当事人没有提交新证据。        二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。        本院认为，左旭光与丁立勇、名祥公司签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效成立，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：左旭光向董兵兵支付的款项能否视为向丁立勇支付的购房首付款。首先，从合同的形式和内容来看，案涉合同系丁立勇作为出售方，左旭光作为购买方，名祥公司作为居间代理方的房屋买卖合同。名祥公司的主要合同权利义务是接受左旭光、丁立勇委托，促成双方订立房屋买卖合同以获取相应的报酬，合同并无明确约定名祥公司有代丁立勇收取购房首付款的权利。其次，双方争议最大的合同第二条房屋付款和交易方式第4款约定“乙方于2020年1月5日前向丙方提交贷款材料及首付款等相关手续”，该条款约定的是向丙方提交贷款材料及首付款等相关手续，其落脚点在“相关手续”，不能当然理解为“向丙方支付首付款”，且名祥公司法定代表人董兵兵在本案二审中亦陈述其收取左旭光的首付款不符合合同约定，故该条款并未明确左旭光应将首付款交给名祥公司，本案中也无其他证据证实丁立勇有委托名祥公司代收购房首付款的意思表示。再次，合同第五条第8款约定“经甲乙丙三方商定，丙方仅作居间介绍”，进一步印证名祥公司仅是为双方居间介绍，左旭光作为购房一方，未向出售方丁立勇核实确认的情况下即将首付款支付给董兵兵，应对由此造成的损失承担相应责任。综上，本院认定左旭光向董兵兵支付的款项不能视为向丁立勇支付的购房首付款。一审对此认定不当，本院予以纠正。根据审理查明的事实，丁立勇实际共收到左旭光支付的定金2万元、首付款12万元共计14万元。对于左旭光向董兵兵支付的239997元，因董兵兵系以名祥公司法定代表人的身份收取了左旭光支付的款项，故名祥公司应将左旭光支付给董兵兵的239997元退还给左旭光。        关于丁立勇主张左旭光逾期支付购房款，已经构成严重违约，合同目的不能实现，要求解除案涉合同的反诉请求。首先，案涉合同第四条违约责任第2款第（二）项约定“乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同。甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付房屋总价款的1％的违约金”，但本案中左旭光共向丁立勇支付了购房款14万元，并非逾期未付款，故不符合合同约定的解除合同和支付违约金的条件。其次，左旭光本案的诉请即为要求履行案涉合同，本案也不存在合同目的不能实现等法定解除合同的情形。据此，本院对丁立勇要求解除案涉合同并由左旭光支付违约金的反诉请求不予支持，双方应继续履行合同，一审对左旭光要求丁立勇交付案涉房屋、车库及办理房屋权属转移登记手续的诉请予以支持正确。依据合同约定，左旭光、丁立勇互负履行义务，丁立勇在向左旭光交付房屋、车库的同时，左旭光应当向丁立勇再支付房款68万元（82万元-2万元-12万元）。        综上所述，丁立勇的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：        一、维持宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初1250号民事判决第一、二、四项，即：“一、被告丁立勇将位于吴忠市利通区胜利路北侧宏远润泽华府A8号楼1302号房屋交付原告左旭光并办理产权变更登记至原告左旭光名下，办理房屋产权变更登记产生的契税及费用依照相关法律规定由原告左旭光、被告丁立勇各自承担；二、被告丁立勇将位于吴忠市利通区胜利路北侧宏远润泽华府一期车库1#室交付原告左旭光；四、驳回被告（反诉原告）丁立勇的反诉请求”；        二、变更宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初1250号民事判决第三项为“被上诉人左旭光支付上诉人丁立勇购房款68万元”；        三、原审第三人宁夏名祥房地产营销策划有限公司退还被上诉人左旭光239997元。        以上一、二、三项限于本判决生效之日起十日内同时履行。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审本诉案件受理费100元、反诉案件受理费925元、保全费4620元，共计5645元，由上诉人丁立勇负担；二审案件受理费1025元，由上诉人丁立勇负担。        本判决为终审判决。        审判长    陈秀霞审判员    王平审判员    刘磊二〇二一年九月八日书记员    马玉明《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。  来源：马 克 数 据 网