湛吉丽、湛煌意房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘06民终2354号

• 案件编号

  （2021）湘06民终2354号

• 案件名称

  湛吉丽、湛煌意房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省岳阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省岳阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  湛吉丽;湛煌意

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》:第九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2354号上诉人（原审被告）：湛吉丽，女，1988年4月18日出生，汉族，农民，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：余冬根，平江县启明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：湛煌意，女，1986年6月4日出生，汉族，农民，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：郑明，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人湛吉丽因与被上诉人湛煌意房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2021）湘0626民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湛吉丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定：“湛煌意已经交付定金的情形下，湛吉丽至今未与湛煌意签订房屋买卖合同且将定金退回，显然构成违约，湛吉丽应当承担违约责任”的事实不清。事实上，被上诉人没有证据证明本人将其购房定金200000元按约在房屋定金协议签订之日2019年9月28日支付给了上诉人，至于‘李陆军’转账的200000元，没有注明转款用途，上诉人不认识李陆军，更不知道其身份，这私人转账款项不能代表‘儒家地产’中介公司代替被上诉人支付了购房定金，更不能代表被上诉人本人已经支付了购房定金给上诉人，上诉人在2019年9月29日下午五点多收到转账款项的银行短信，次日中午到银行柜台查询后，因款项来源不明，随即要求银行原路退回，相隔仅20个小时左右。故一审判决认定该事实错误，请二审法院予以纠正；2、一审判决认定：“在湛煌意起诉请求解除房屋定金协议后，湛吉丽在庭审过程中同意按原约定签订房屋买卖合同，显然已经超过了合理的宽限期间，损害了湛煌意的合法权益，且湛煌意不同意继续履行协议”的事实不清。事实上，上诉人将自己拥有的位于平江县城开发区房屋对外出卖信息给儒家地产中介，其中金门第的一套房屋已装修，家俱家电齐全，报价72万元，山水豪庭的一套房屋为毛坯房，报价60万元。2020年9月28日，儒家地产中介通知上诉人说其房屋有买主，上诉人到儒家地产中介后，没仔细看其内容就在《房屋定金协议》签上名字，回家后才知该协议的房屋是金门第的那一套房屋价格仅60万元，便告知儒家地产工作人员价格明显偏低，第二天即2020年9月29日上午中介约被上诉人面谈。第二天在儒家地产中介处，双方协商一致：房屋价格变更为62万元，且一次性付款给上诉人后随即办理房屋过户手续。儒家地产工作人员将〈房屋买卖合同〉电子版微信发给上诉人，其中付款方式与我们双方协商的不相同，上诉人告知了儒家地产工作人员。2020年9月30日上诉人要求签订《房屋买卖合同》，是被上诉人告知儒家地产工作人员自己有事要求推迟至国庆节长假后2020年10月9日签订。2020年10月9日因被上诉人及儒家地产自身原因没有签成房屋买卖合同，而不是上诉人拒签。2020年10月12日，被上诉人就向法院起诉了上诉人要求解除《房屋定金协议》并给付定金120000元。由此可见，被上诉人及儒家地产中介的用意何在？上诉人一直同意将该房屋出卖给被上诉人，并不是在一审庭审过程中才表态同意将房屋出卖给被上诉人，是被上诉人自己违约要求解除《房屋定金协议》，上诉人要求在2020年9月30日签订《房屋买卖合同》且至今仍同意将该房屋出卖给被上诉人，并没有损害被上诉人的任何合法权利，不存在消极行为拒签《房屋买卖合同》，更没有超过任何期间拒签《房屋买卖合同》，由此可见，一审判决认定该事实错误；二、一审判决认定事实的证据不充分，被上诉人在2021年3月23日一审庭审所提交的证据及庭后在2021年4月12日超过举证期限补交的证据均不能证明被上诉人本人支付了定金给上诉人及上诉人在2020年9月30日拒签《房屋买卖合同》，且一审对超过举证期限的证据进行了认定，其认证程序不符合法律规定；三、一审判决认定支付违约金明显超高。一审判决在被上诉人证据不充分的情况下，就认定被上诉人支付了定金200000元给上诉人及上诉人以消极方式拒绝与被上诉人签订《房屋买卖合同》构成了违约，由上诉人支付120000元给被上诉人，于情于理不通，于法无据，显失公允。上诉人自2020年9月29日下午五点多钟收到有200000元转入的银行短信，于次日中午一点多钟从乡下赶到银行查询，因该款项来源不明，便要求银行原路退回，该款项在上诉人账户上仅留存20个小时左右，不足一天的时间，竟然被要求支付天价违约金，显然超高且有失公允。综上，请求支持上诉人的诉讼请求。湛煌意辩称：一、2019年9月28日系上诉人原因未能直接收取购房定金，所以要求被上诉人将定金支付至中介公司，被上诉人通过刷卡将定金支付到中介公司，中介公司的法人根据上诉人提供的银行账户将定金转付给了上诉人；二、《房屋定金协议》是双方通过充分协商自愿签订的，上诉人的上诉理由不能成立；三、2020年9月30日约定的签订房屋买卖合同当天，被上诉人在中介公司等上诉人来签合同，上诉人没有来，被上诉人直到上诉人向中介公司表明不签房屋买卖合同后，被上诉人才离开中介公司；四、根据《房屋定金协议》的约定，房屋买卖价款为60万元，虽然被上诉人向上诉人支付的定金是20万元，超过法律规定的标准，被上诉人要求上诉人赔偿12万元符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。湛煌意向一审起诉请求：1.判决解除湛煌意、湛吉丽之间签订的房屋定金协议；2.判决湛吉丽向湛煌意给付定金120000元；3.本案诉讼费用由湛吉丽承担。一审法院认定的事实：平江县金门第祥和居7010室系湛吉丽所有。2020年9月28日，在平江县儒房房地产经纪有限公司（以下简称：中介公司）的居中介绍下，湛煌意、湛吉丽就该房屋达成买卖意向，并签订房屋定金协议。该协议约定：房屋总价款600000元，湛煌意向湛吉丽支付定金200000元；2020年9月30日签订房屋买卖合同，任何一方均不得借故推迟签约时间；协议还约定了违约责任，如甲方违约，将双倍返还定金，如乙方违约，则定金不退的违约责任。李陆军系中介公司法定代表人。协议签订后，经中介公司沟通及双方协商，双方将合同总价变更为620000元。2020年9月28日湛煌意向中介公司以转账的方式交付定金20万元，中介公司向湛煌意出具收据。2020年9月29日，中介公司法定代表人李陆军通过中国建设银行账户（账号为：62×××71）向湛吉丽提供的中国建设银行账户（账号为：62×××67）转账该笔200000元款项。2020年9月30日，湛吉丽以“不明费用，原路反回”附言，将该笔费用退回李陆军账户。2020年9月30日双方没有按协议约定签订房屋买卖合同。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、是否应当解除定金协议？二、湛吉丽是否应当承担违约责任，如果承担，应当如何承担责任？关于焦点一，湛煌意与湛吉丽签订的《房屋定金协议》,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,一审予以认定。本案中，双方约定湛煌意向湛吉丽支付定金200000元，并于2020年9月30日签订房屋买卖合同。中介公司于2020年9月29日通过其法定代表人李陆军的账户将定金转账至湛吉丽提供的账户中，湛吉丽以“不明费用，原路反回”附言将该笔款项退回，且拒绝签订房屋买卖合同，致使湛吉丽不能按时签订房屋买卖合同并办理登记，现湛煌意作为守约方，因湛吉丽违约，请求解除定金协议，不违反法律规定，一审予以支持。关于焦点二，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。湛煌意已经交付定金的情形下，湛吉丽至今未与湛煌意签订房屋买卖合同且将定金退回，显然构成违约，湛吉丽应当承担违约责任。在湛煌意起诉请求解除房屋定金协议后，湛吉丽在庭审过程中同意按原约定签订房屋买卖合同，显然已经超过了合理的宽限期间，损害了湛煌意的合法权益，且湛煌意不同意继续履行协议。湛吉丽以消极的行为方式拒绝与湛煌意签订房屋买卖合同,其行为已经违反了房屋定金协议第一条第（2）项的规定,应当按照约定向湛煌意双倍返还定金，湛煌意要求湛吉丽返还定金120000元的诉讼请求,没有超出法律规定，一审予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十六条、第五百八十七条之规定，判决：一、解除湛煌意与湛吉丽签订的《房屋定金协议》；二、由湛吉丽于判决生效之日起十日内支付湛煌意120000元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1350元，由湛吉丽负担。二审期间，湛吉丽向本院提交了一份“微信聊天记录”，拟证明其同意在2020年9月30日签订房屋买卖合同，并向中介公司说明了其一直未收到定金，中介公司也向湛煌意转达了2020年10月9日签订合同，湛吉丽并没有违约。本院组织双方进行了证据交换及质证，本院认证认为，该证据涉及的事实和证明目的，应综合全案事实、证据和双方的陈述，综合予以认定。经二审查明：湛吉丽对湛煌意于2020年9月28日刷卡给中介公司20万元定金的事实有异议，湛煌意在二审陈述刷卡20万元给中介公司所用的银行卡，不是湛煌意的就是湛煌意父亲的，湛煌意在本案二审判决前，未提交刷卡支付20万元定金及收到中介公司返还20万元的银行付款、收款凭证,刷卡卡号62×××77系谁的银行卡不明。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是湛吉丽应否向湛煌意给付定金12万元。根据定金相关法律、司法解释的规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限；定金合同从实际交付定金之日起生效；收受定金一方对定金数额提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。具体到本案：一、湛吉丽和湛煌意签订《房屋定金协议》的时间为2020年9月28日，该协议签订的主要目的是双方应于2020年9月30日签订正式的《房屋买卖合同》，根据协议第二条第二款“现付定金…”的约定，该协议约定的定金交付期限应为协议签订当天即2020年9月28日；二、湛煌意在协议当天未向湛吉丽支付定金20万元，湛吉丽也未向湛煌意出具定金收款收条。虽然湛煌意提供了向中介公司刷卡支付20万元的刷卡消费流水，中介公司也向湛煌意出具了定金收条，但中介公司并非定金协议的合同相对人，湛煌意也没有证据证明其在2020年9月28日当天通过中介公司刷卡向湛吉丽支付定金，得到了湛吉丽的同意，湛吉丽也不予认可，且中介公司也未在定金协议当天向湛吉丽支付定金，湛吉丽也未向中介公司出具定金收条；三、湛煌意没有证据证明双方同意变更定金的交付日期和湛吉丽同意中介公司替代湛煌意于2020年9月29日支付定金；四、中介公司法定代表人李陆军个人于2020年9月29日向湛吉丽账号转账支付20万元，并未备注为涉案房屋的定金，湛吉丽在2020年9月30日以“不明费用，原路反回”附言，将该笔20万元退回中介公司李陆军账户，即使湛吉丽知道该笔20万元为定金，也可视为湛吉丽拒绝接受定金，定金协议中的“双倍返还定金”条款并未生效；五、湛吉丽虽然未按《房屋定金协议》的约定于2020年9月30日与湛煌意签订《房屋买卖合同》构成违约，应承担违约责任，但根据湛煌意的民事起诉状，湛煌意在本案中自行选择依据“定金法则”主张违约责任，而并非主张因湛吉丽违约未能签订正式的《房屋买卖合同》给其造成损失的违约责任，客观上湛吉丽的违约行为也未给湛煌意造成损失，且湛吉丽至今未将涉案房屋出售，也未因此违约而受益，在本案一审诉讼中也同意将涉案房屋卖给湛煌意，如果湛煌意选择继续履行定金协议的约定与湛吉丽签订正式的《房屋买卖合同》，双方的合同目的并非完全不能实现。综上评析，对湛煌意要求湛吉丽给付定金120000元的诉讼请求，本院不予支持。一审判决湛吉丽向湛煌意给付定金120000元，处理不当，应予纠正。综上，上诉人湛吉丽的上诉请求成立，应予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效率的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省平江县人民法院（2021）湘0626民初1010号民事判决第一项；二、撤销湖南省平江县人民法院（2021）湘0626民初1010号民事判决第二项；三、驳回湛煌意的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1350元，由湛煌意负担；二审案件受理费2700元，由湛煌意负担。本判决为终审判决。审判长　　蒋立春审判员　　胡铁霞审判员　　程　鹏二〇二一年九月八日书记员　　荣晴瑶 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