辽阳晟宝龙房地产开发有限公司、佟素娟商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽10民终1523号

• 案件编号

  （2021）辽10民终1523号

• 案件名称

  辽阳晟宝龙房地产开发有限公司、佟素娟商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省辽阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省辽阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  辽阳晟宝龙房地产开发有限公司;佟素娟

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1523号上诉人（原审被告）：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区翰林路64号。法定代表人：林龙生，该公司董事长。委托诉讼代理人，史艳军，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佟素娟，女，1962年4月20日生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区。上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司因与被上诉人佟素娟商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2021）辽1003民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2021）辽1003民初994号民事判决，改判上诉人不支付被上诉人违约金；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决结果错误。上诉人在原审庭审中已经提交证据证明上诉人已于2020年3月9日办理完产权登记备案手续，也就是说上诉人在被上诉人起诉前已经完成全部合同义务，上诉人违约情形已经消除。被上诉人在我公司已经完成全部合同义务、且大部分业主已经办理完产权证的情况下，诉讼我公司要求支付违约金，其前提条件是我公司的违约行为确实对其造成实质性损害，并且举证证明在我公司逾期期间确实到产权部门去办理产权证，原审过程中，在被上诉人没有证据证明由于我公司逾期办理产权备案手续原因没有办理到产权证、没有证据证明确实给被上诉人造成实质性损害，在目前我公司已经完全履行了合同完成了报备工作的情况下，原审判决我公司承担违约责任，判决结果明显错误。综上，原审判决结果错误，上诉人恳请二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。佟素娟辩称，希望维持一审判决。佟素娟向一审法院起诉请求：2016年3月26日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将坐落于辽阳市文圣区晟宝龙广场C区13号楼2单元16层169号建筑面积82.04平方米房屋以358,104.6元的价格出售给原告，实际交付日期为2016年11月6日。根据《商品房买卖合同》第二十条房屋登记第（二）条及附件十一补充协议第五条约定，出卖人应当在商品房交付之日起540日内为买受人（原告）办理房地产权证书。按照合同约定，被告方已超期办理，被告应根据合同约定按已付房款1%向买受人（原告）支付违约金，故原告诉至法院。请求判令：1、被告立即向原告支付违约金3,581.04元；2、被告承担本案全部诉讼费用。同时提供如下证据：商品房买卖合同、发票，证明原告与被告存在合同关系，按合同第11、20条约定，被告应赔偿违约金，购房款一次性交付被告。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司一审辩称：不同意原告诉讼请求。一、我公司于2020年3月9日将案涉房屋办理完产权登记备案手续；二、我公司已严格履行合同义务，没有按期办理房产证是由于政府动迁遗留问题造成的，我公司不同意承担违约责任。三、部分业主未能办理房产证系因其自身未缴纳住宅维修基金等原因造成，不能归责于我公司。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。同时提供如下证据：1、交房、验房工作单（清水房），证明原告购买的房屋与于2018年8月28日交付给原告；2、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书（文圣2020年第02号），证明我公司将晟宝龙C区在2020年3月9日办理完产权备案手续。一审法院认定事实：2016年3月26日，佟素娟、辽阳晟宝龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方约定：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司将其开发的位于辽阳市文圣区晟宝龙广场C区13号楼2单元16层169号建筑面积82.04平方米商品房以358,104.6元的价格出售给佟素娟，房屋交付日期2016年10月31日。佟素娟已支付全部购房款。合同中第二十条房屋登记（二）款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意以补充协议为准。附件十一补充协议第五条约定：本合同第二十条补充如下：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理即：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。佟素娟于2016年11月6日验收入住其所购房屋。庭审中，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司称“按合同附件十一补充协议第五条的约定，最迟2018年4月24日履行备案义务”、“实际2020年3月9日完成备案”。佟素娟未能在其所购商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书。上述事实，有商品房买卖合同、发票、交房、验房工作单（清水房）、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书（文圣2020年第02号）及当事人陈述在卷佐证。一审法院认定，依法成立的合同受法律保护。佟素娟、辽阳晟宝龙房地产开发有限公司双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，应为有效。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。佟素娟于2016年11月6日入住，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于2020年3月9日才办理诉争房屋的初始登记，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司已违反合同第二十条及附件十一补充协议第五条的约定，因此辽阳晟宝龙房地产开发有限公司应按已付房款的1%赔偿佟素娟违约金即358,104.6元＊1%=3,581.04元，故佟素娟主张辽阳晟宝龙房地产开发有限公司支付违约3,581.04元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张其已完成了案涉房屋的产权登记备案手续并办理了初始登记，部分业主未能办理房产证系因其自身未缴纳住宅维修基金等原因造成，不能归责于我公司一节，一审法院认为，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司未在合同约定的期限内办理房屋初始登记，已违反合同约定，应承担民事责任，况且在辽阳晟宝龙房地产开发有限公司未办理房屋初始登记的情况下佟素娟也无法办理房产证，办理房屋初始登记是辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的义务，即便佟素娟存在违约情况也不能免除辽阳晟宝龙房地产开发有限公司办理房屋初始登记的义务，因此辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的主张没有事实和法律依据，故对其抗辩一审法院不予采信。关于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张其已严格履行合同义务，没有按期办理房产证是由于政府动迁遗留问题造成的，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司不同意承担违约责任一节，一审法院认为，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张的理由不能对抗合同相对人即佟素娟，故对其抗辩一审法院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付佟素娟违约金3,581.04元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2016年3月26日签订《商品房买卖合同》，该合同约定，上诉人应该在被上诉人接收房屋后540日内办理竣工备案，而本案被上诉人入住房屋时间为2016年11月6日，而上诉人办理竣工备案的时间为2020年3月9日，上诉人办理竣工备案时已超过合同约定的时间，其行为已经违约，按照合同约定上诉人赔偿被上诉人已付房款的1%的违约金为3,581.04元（358,104.6元＊1%=3,581.04元）。一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。关于上诉人上诉主张其公司于2020年3月9日办理完产权登记备案手续，上诉人违约情形已经消除，且上诉人没有造成被上诉人实质性损害不应给付违约金问题，因上诉人的主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　杨　墅审 判 员　　郁　岚审 判 员　　张丽丽二〇二一年九月二十三日法官助理　　尚莉莉书 记 员　　胡子健 关注公众号“马 克 数 据 网”