佛山市高明旺林园艺有限公司、佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤06民终314号

• 案件编号

  （2021）粤06民终314号

• 案件名称

  佛山市高明旺林园艺有限公司、佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省佛山市中级人民法院

• 所属地区

  广东省佛山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  佛山市高明旺林园艺有限公司;佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司

• 案件缘由

  合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第二款

广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终314号上诉人（原审原告）：佛山市高明旺林园艺有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：钟某。委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏仪，广东明宜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：胡某。委托诉讼代理人：谭玉玲，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜妍，广东海迪森律师事务所律师。上诉人佛山市高明旺林园艺有限公司（以下简称旺林公司）与上诉人佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司（以下简称花卉世界公司）因合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初12514号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旺林公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.花卉世界公司向旺林公司赔偿因花卉文化生活体验基地建设项目终止和被拆除所导致的损失5559738元；3.花卉世界公司承担本案全部受理费。事实和理由：一、一审判决认定钢架亭、砖木房、木架房、钢架房没有向花卉世界公司报建，故剔除重置价值605858元及评估报告中关于机器设备的损失159289元错误。1.花卉世界公司向旺林公司支付赔偿款，不以建筑和设施报建为必要条件。且旺林公司在评估时已提交该部分设施的评估资料，花卉世界公司对此没有异议。2.花卉世界公司在与旺林公司协商拆除项目时，已致函旺林公司同意按旺林公司就案涉项目前期实际投入的证据及被拆除建筑物等评估意见进行合理补偿，花卉世界公司应按函件约定补偿。3.钢架亭、砖木房、木架房、钢架房系花卉文化体验基地投资建设的组成部分，且花卉世界公司在旺林公司完成建设时，确认整个项目的建设符合投标文件要求，花卉世界公司要求旺林公司承担该部分损失的责任，违反了诚实信用原则。4.钢架亭、砖木房、木架房、钢架房及机器设备都是整个项目的组成部分，经过双方协商一致，并经评估得出损失金额，一审法院认为机器设备仍可使用，不存在损失的说法，与评估意见矛盾。相关设施和工具不具有继续使用的价值，属于合理且确定的损失，不应剔除。二、一审判决剔除旺林公司主张8号房、二楼厕所建设及装修、杂物间改建、餐厅厨房主体建筑（含土建、海鲜池、水电安装等）、楼梯间等损失错误。1.旺林公司在评估时已经提交上述财产损失的证据，花卉世界公司对该部分财产作为整体项目的组成部分列入评估不存在异议，故不存在逾期没有提交或主张权利的问题。2.拆迁后的花园绿化（修复）等支出是在花卉世界公司强烈要求下进行，且所种植的花草均是为配合园区整体绿化要求，属于拆迁后的真实支出费用，应归入拆迁所导致的实际损失。上述花草不可重复种植，不可作为经营花木（出售）之用。三、一审法院判令旺林公司需对损失承担30%责任显失公平。旺林公司是按照花卉世界公司的招标文件进行投标和建设，对于项目建设是否符合法律规定，旺林公司不具有专业的法律知识。且在项目完成后，花卉世界公司到现场检验并通知旺林公司尽快开业，旺林公司主观上没有过错。旺林公司为整体项目实际投入的资金巨大，无需承担30%的责任。花卉世界公司的答辩意见与其上诉意见、一审答辩意见一致。花卉世界公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回旺林公司的全部诉讼请求；2.旺林公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、花卉世界物业公司对合同条款无效不存在过错，一审判决认定花卉世界公司承担70%的赔偿责任过高。案涉土地性质为农用地，《花卉文化生活体验基地投资建设及土地租赁项目文件》《陈村花卉世界土地租用合同书》并无约定或要求旺林公司建设非农设施，花卉世界公司仅负责协助旺林公司农用地的审批，并非对违法建筑物进行报建。且旺林公司承租前已知悉土地性质，其应按要求建设经营。旺林公司擅自改变土地用途经营餐饮，该地上建筑物因违反法律规定被拆除，损失是旺林公司自身原因所致，与花卉世界公司无关。即使花卉世界公司存在过错，但旺林公司在完全知悉土地性质的情况下，仍投入大量资金进行装修，并将建筑物用于经营餐饮，其对该损失的发生存在重大过错。二、一审判决依据评估报告确定旺林公司损失错误。《关于确定评估对象和认定评估资料的协商意见》仅是花卉世界公司出于对实物现状实施证据保存的目的进行评估，并非对评估报告的认可。旺林公司承租案涉租赁物用于经营餐饮，属于自用性质。评估报告中涉及建筑物及附着物的评定与估算按房地产开发经营计算不合理，应按建筑物实际状况进行补充评估。评估报告中钢结构温室棚建筑装饰、钢结构温室棚水电安装、室外绿植、2个LED屏幕均是可拆除移动的装修装饰物、机械设备。根据协商意见内容，上述物品在建筑物拆除前已被全部搬离，相应损失金额应在评估结论中扣除。彩钢瓦房和彩钢瓦棚旺林公司用于经营餐饮的配套设施，并非花卉文化生活体验基地的相关生活设施，不符合协议约定项目用途，该部分价值亦应在评估金额中扣除。三、一审判决支持搬迁费、打包费、装运费无事实和法律依据。旺林公司无提交合同及支付凭证证明相关费用实际发生，对其该项主张不应予以支持。即使必然产生相关费用，花卉世界公司对合同无效不存在过错，是旺林公司经营餐饮的经营风险，与花卉世界公司无关。四、一审判决支持大棚结合部修复费用无事实和法律依据。旺林公司无证据证明大棚所需修复部分情况，亦无证据证明修复费用的具体数额。且旺林公司是因自身原因致案涉建筑物被拆除，该修复费用与花卉世界公司无关。旺林公司的答辩意见与其上诉意见一致。旺林公司向一审法院起诉请求：1.花卉世界公司赔偿旺林公司因花卉文化生活体验基地建设项目终止和被拆除所导致的损失559738元、营业损失3240000元；2.花卉世界公司承担本案全部受理费。一审法院认定事实：为了进一步提升和推动花卉产权升级，花卉世界公司于2014年7月启动“花卉文化生活体验基地建设”项目，公开向社会招标承租位于佛山市顺德区域内的Ｄ区03号地块，土地面积为7.42亩。招标文件规定，承租人按招租人的要求在招标土地上投资建设一个花卉生活体验基地，建设好的基地须对外公开开放，基地中只能进行草花、盆花以及相关园艺花卉和园林资材类产品的经营，不能经营大乔木、古木、大型盆景等木本植物；未经招租人书面同意，承租人不得擅自改变该基地的用途；招租土地中现有的三层办公楼由承租人负责翻新，且须按招租人功能布置要求进行装修，所有装修费用由承租人承担，装修好的三层办公楼，一、二层交由承租人使用，三层由招租人使用；为匹配花卉文化生活体验基地相关生活设施，还须在基地范围内建造一座以花卉为主题的生态洗手间；体验基地必须根据国家4Ａ级旅游景区的要求进行建设，游客中心的面积不少于50平方米（含医务室、导游室和待客室）；承租人须负责大棚的建设，其中大棚的报建由承租人负责，招租人可给予适当的协助（招租人协助办理规划报建、施工审图、报批、报装等）。招租文件并对项目建设需要的材料、质量及布局等进行了详细的规定。花卉世界公司发布招标后，旺林公司参与竞标并获得了中标。2014年7月30日，旺林公司与花卉世界公司签订一份《陈村花卉世界土地租用合同书》（合同编号：某区某号）、2014年8月1日签订《合同书》（项目编号：×××，项目名称：×××），合同约定旺林公司承租上述招标文件中确定的地块，及根据上述招标文件的要求，由旺林公司根据花卉世界公司提供的平面图进行景观建设花卉文化体验基地（包括生产大棚、游客中心等），基地建设的内容及要求，与前述招标文件一致。上述合同签订后，旺林公司根据招租文件的要求，向花卉世界公司及相关部门报请建设了花园中心温室、二层钢结构温室棚及游客中心，另在没有向花卉世界公司或相关部门报请的情况下，自行建设了钢架亭1间、砖木房2间、木架房1间、钢架房1间。旺林公司建设了上述建筑物后，在钢结构温室棚开设了餐馆对外经营。2019年3月4日，佛山市顺德区某局向旺林公司送达了一份《责令停止（改正）违法行为通知书》：“钟某花场：经查，你单位未经批准非法占用位于陈村镇××村花卉世界××大道东面地块建设的行为，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，现责令你单位立即停止违法行为、限期三日内自行改正违法行为。”2019年3月22日，花卉世界公司向旺林公司送达了一份《关于协商解决花卉文化生活体验基地投资建设及土地租赁项目的函》：“根据上级‘大棚房’清理整治工作要求，某局将对你司位于花卉世界芳华大道某号地块内的建筑部分进行依法拆除。现致函给你司，我司将根据你司按照《花卉文化生活体验基地投资建设及土地租赁项目》提供的前期实际投入的证据以及被拆除建筑物等的合法中介评估等作为依据，经审查核定，双方协商后，依法依规对你司进行合理补偿。”2019年3月28日，花卉世界公司指派拆迁人员进场，将租赁物强行拆除。同时，旺林公司（作为乙方）与花卉世界公司（作为甲方）签订了一份《关于确定评估对象和认定评估资料的协议》，主要内容为：“一、双方共同选聘某评估公司公司作为本项目评估机构。二、因建筑物及装饰装修物和附属设备已被拆除或搬离，无法通过现场勘查取得评估资料，双方一致同意：（一）确定评估项目内容为：1.建筑物主体及装饰装修物的重置价值；2.水电安装工程和地面硬化工程的重置价值；3.厨房工程的重置价值，其中可移动厨房设备按照市场价值加上搬运和重新安装费用评估；4.因拆除建筑物后，该建筑物按规定配置所须占用范围土地的复原费用；5.因建筑物等被拆除而给整个项目经营所造成的损失……三、由乙方负责向甲方提供上述评估项目的下列评估资料：1.全部设计施工图纸（对应一致的纸质版图纸和CAD电子版各一份）；2.全部工程施工合同及预（结）算文件（对应一致的纸质版和电子版各一份）；3.全部设计变更和现场签证文件（原件或经校对确认的复印件）4.发票或原所购物品的合理收据或拆除前的照片。四、双方约定，乙方必须在2019年4月2日前向甲方提交上述评估资料，如乙方不提供或在约定期限内没有提供上述评估资料，则视同乙方放弃索赔，部分不提供的视同放弃该部分索赔。”2020年4月13日，某评估公司公司出具《资产评估报告》，报告载明的评估范围为：涉案房屋的地上建（构）筑物及附着物：包括钢结构温室棚（两层）、钢架屋（1栋）和木架屋（2栋）等；机器设备：包括洗菜池、冷柜和工作台等，评估基准日为2019年3月28日，其中地上建（构）筑物及附着物的重置价值为3233101元、机器设备的现有价值为159289元，在上述评估价值之中，包括未有向花卉世界公司报建的钢架亭1间、砖木房2间、木架房1间、钢架房1间的重置价值为605858元。评估报告中特别说明：由于拆除的二层钢结构与大棚有结合部，拆除后应对大棚结合部进行修复，本资产评估业务未对该善后修复费用进行评定估算，建议以实际发生费用作为赔偿的参考依据，评估结论不含与大棚结合部的善后修复费用。一审法院认为，旺林公司与花卉世界公司签订的《陈村花卉世界土地租用合同书》，约定经过花卉世界公司招标，由旺林公司按照招标书的要求，在农用地上建筑非农设施。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”上述条款为效力性强制性规定，双方签订的合同中关于约定建筑非农设施的条款，违反了上述法律的规定，故合同中对于该部分的约定无效。如今，因合同该部分无效条款所约定建造的建筑物已被某部门依法拆除，旺林公司为履行合同的约定而建造建筑物、装修及其他投入而产生的损失，应根据双方的过错来进行承担相应责任。在本案中，花卉世界公司作为租赁方，向社会公开招标出租土地，并要求建设违反土地管理法的建筑物，并提供协助报建的服务，其对合同无效的过错是主要的。而旺林公司在签订了租赁合同时，未有对租赁物的性质尽到严格审查的义务，其也存在一定的过错。一审法院根据双方的签订合同起因、主导地位、目的及各自的过错程度，酌定花卉世界公司应对旺林公司的损失承担70%的赔偿责任，旺林公司自行承担30%的责任。对于旺林公司损失的确定。一、某评估公司公司出具《资产评估报告》确认涉案建筑及机器设备在拆除日的价值为3392390元，该报告系双方共同委托评估公司所作出，但其中包括未有向旺林公司报建的钢架亭1间、砖木房2间、木架房1间、钢架房1间的重置价值为605858元，该部分建筑为旺林公司私自所建设，该后果应由其自行承担，故应予剔除；另机器设备价值为159289元，该机器设备为旺林公司经营餐饮生意之用，超出合同约定范围，且旺林公司庭审中确认该物品仍放置其所租赁的土地内，故上述机器设备旺林公司仍可利用，亦应予剔除。将上述两部分项目扣减后，旺林公司可主张的合理损失为2627243元。二、搬迁费、装运费30000元，涉案房屋被拆除，旺林公司要搬运走相关物品及设备，必然会产生上述费用，一审法院根据旺林公司提供的正式发票及旺林公司需要搬运的物品酌定支持该项费用30000元。三、大棚结合部的修复费用，评估报告中注明拆除后应对大棚结合部进行修复，而评估报告未对该善后修复费用进行评定估算，故旺林公司确需产生修复费用，旺林公司未有提供具有合法资质的评估机构对修复费用进行评估，亦未有提交汇款凭证，故一审法院对其主张的150686元不予确认。一审法院根据需要修复的部分的性质、面积及所需材料，酌定支持旺林公司该项费用120000元。四、关于旺林公司主张的8号房、二楼厕所建设及装修、杂物间改建、餐厅厨房主体建设（含土建、海鲜池、水电安装等）、楼梯间（2019.1装修加建地板及酒柜等）、花瑟吧台、花瑟餐厅及餐具、花园中心物料损失（含酒柜装修）、2014年-2015年建设专电变压器费用、园林绿化（拆后地面种植草花）等损失。首先，双方在《关于确定评估对象和认定评估资料的协议》中约定，旺林公司必须在2019年4月2日前向花卉世界公司提交上述评估资料，如旺林公司不提供或在约定期限内没有提供上述评估资料，则视同旺林公司放弃索赔，部分不提供的视同放弃该部分索赔。旺林公司未有在约定时间内提交相关资料，可推定其未有产生该几项损失，且即使有，也超过了双方约定提交的时间，视为旺林公司放弃索赔。其次，旺林公司所主张的上述损失基本上为建设餐馆之用，超出了合同约定的范围，即使旺林公司存在相关损失，也应由旺林公司自行承担。其次，建筑物被拆除后，专电变压器旺林公司可以继续使用，而园林绿化则可作为旺林公司经营花木之用，并非产生实际损失。故对于本项的该几项损失，一审法院不予支持。五、营业损失，旺林公司的生产经营盈利与否存在不确定性，也不属于双方在签订合同时可预见的范围，故对于旺林公司的该项主张，一审法院不予支持。综上，一审法院确定旺林公司的相关损失的总金额为2777243元，由花卉世界公司承担70%的赔偿责任即为1944070.1元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、花卉世界公司于判决发生法律效力之日起十日内向旺林公司支付赔偿款1944070.1元；二、驳回旺林公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收为36699.09元，由旺林公司负担28499.09元，花卉世界公司负担8200元。二审期间，花卉世界公司提交信评函（2020）某号复函，拟证明案涉建筑物所在土地性质为农用地，建筑物的评估价值不应以房地产开发经营活动为评估。旺林公司没有提交新证据。本院依法组织当事人进行质证。本院认为，该部分证据是对原有评估报告的调整，符合客观事实，本院予以确认。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。二审另查明，2020年9月29日，某评估公司公司出具复函，称原资产评估报告所列地上建筑物及附着物的重置成本中的销售费用、销售税费和开发利润均不应计算，原资产评估报告所列地上建筑物及附着物和机器设备的残值率、成新率发生变化，重新测算所有地上建筑物及附着物和机器设备，最终确认评估结论变更为2850725元。本院认为，本案是合同纠纷。本案二审阶段的争议焦点是合同无效后的财产清理问题，本院分项论述如下：一、关于评估意见的采纳问题。花卉世界公司二审提供的复函反映的是评估机构根据客观情况重新测算数据以确定案涉财产损失的大小。此前的评估报告对地上建筑物及附着物采用的评估方法针对的对象是房地产开发项目，案涉财产并非用于房地产开发。与此同时，复函对机器设备残值率、成新率也进行了重新核算。评估机构出具的复函的评估基础与客观情况相符，重新测算的数据更具合理性。因此，本院对复函予以采纳，案涉建筑物及机器设备的价值应为2850725元。二、关于钢架亭、砖木房、木架房、钢架房的价值是否应予扣除问题。对于钢架亭、砖木房、木架房、钢架房建造，旺林公司没有提供证据证明得到花卉世界公司的同意，该部分建筑物是旺林公司私自建造，花卉世界公司没有明确表示同意赔偿，故上述建筑物的损失应当由旺林公司自行承担，根据复函对应项目，其价值为503800元（78717元+35602元+104414元+17479元+76494+191094元），应剔除在损失范围外。三、关于机器设备的价值是否应予扣除问题。旺林公司在一审庭审中自认机器设备仍可利用，且机器设备的使用并不符合合同约定用途。因此，机器设备损失161539元不应算作损失。四、关于8号房、二楼厕所建设及装修、杂物间改建、餐厅厨房主体建设（含土建、海鲜池、水电安装等）、楼梯间等损失赔偿问题。该部分建筑物的使用不符合合同约定，花卉世界公司没有明确同意赔偿，相应的损失应当由旺林公司自行承担。五、关于搬迁费、打包费、装运费问题。前述费用是案涉建筑物被拆除所产生的必然费用，一审法院酌定支持30000元恰当，本院予以维持。六、关于大棚结合部的修复费用问题。大棚结合部的修复费用是因案涉建筑物被拆除而发生的恢复性费用，应当计入损失范围，一审法院酌定120000元合理，本院予以维持。七、关于钢结构温室棚建筑装饰、钢结构温室棚水电安装、室外绿植、2个LED屏幕、彩钢瓦房和彩钢瓦棚的损失确定问题。花卉世界公司认为应将上述损失剔除出本案损失范围，但是，其对此并未提供证据证明，本院对其主张不予支持。八、关于赔偿责任的确定问题。案涉合同部分条款无效，相应的建筑物已被拆除，造成一定财产损失。花卉世界公司作为出租方对合同部分无效应承担主要责任。旺林公司没有对案涉建筑物进行审慎审查，应当承担次要责任。鉴于本院二审采信了评估公司的复函，根据公平原则，酌情确定花卉世界公司承担80%的赔偿责任，旺林公司自担20%的赔偿责任。因此，花卉世界公司在本案中应当向旺林公司赔偿1868308.8元[（2850725元-503800元-161539元+30000元+120000元）×80%]。综上所述，花卉世界公司与旺林公司的上诉理由部分成立，本院对有理部分予以支持。本案因当事人在二审期间提交新证据改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初12514号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初12514号民事判决第一项为：佛山市顺德区陈村镇花卉世界物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市高明旺林园艺有限公司支付赔偿款1868308.8元；三、驳回佛山市高明旺林园艺有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36699.09元，由佛山市高明旺林园艺有限公司负担28499.09元，佛山市顺德区陈村镇花卉世界物业管理有限公司负担8200元；二审案件受理费58021.97元，由佛山市高明旺林园艺有限公司负担36594.25元，佛山市顺德区陈村镇花卉世界物业管理有限公司负担21427.72元。本判决为终审判决。审 判 长　吴行政审 判 员　吴媛媛审 判 员　姜欣欣二〇二一年九月三日法官助理　李秋月书 记 员　肖玲玲 微信公众号“马克 数据网”