唐胜芝、曾端寅租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）黔0623民初1421号

• 案件编号

  （2021）黔0623民初1421号

• 案件名称

  唐胜芝、曾端寅租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  石阡县人民法院

• 所属地区

  石阡县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  唐胜芝;曾端寅

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一款第三项；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款

贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0623民初1421号原告：唐胜芝，女，1954年11月1日生，汉族，贵州省石阡县人，住石阡县。委托诉讼代理人：曹植（系原告之子），男，1974年4月1日生，仡佬族，贵州省石阡县人，住石阡县。被告：曾端寅，男，1964年1月8日生，汉族，湖南省邵东县人，住邵东县。原告唐胜芝与被告曾端寅租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐胜芝向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2、判令被告支付原告欠付的2020年6月1日至2021年6月1日一年房屋租金共计40000元；3、判令被告2021年6月1起腾房，并将房屋交还给原告；4、本案一切诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在石阡县拥有约51平方米的商住门面一间。2017年5月，被告请求原告将涉案门面出租给其经营药房，双方对房屋租金和租期达成一致协议后，于同年5月10日签订了《门面租赁合同》，该合同的租赁期限为12年，从2017年6月1日起至2029年5月30日止，每年租金为52800元。合同签订后，原告便依约将涉案门面交付给被告使用。2020年6月1日，被告应当按协议约定向原告支付第四年租金，但被告因资金周转困难仅向原告支付了12800元，对余下欠付的40000元租金恳请原告予以宽限，原告因考虑到去年疫情原因，遂将支付期限延长至2021年5月31日，且被告于2020年9月1日亲笔向原告出具《承诺书》一份，承诺最迟于2020年9月6日之前付清余下租金并对租赁合同的解除事项作出明确约定。然而，宽限期届满，被告却仍不依约按时支付租金，原告多次向其催讨，但被告总是以各种借口拖延支付。原告无奈之下只好向派出所报警，但经派出所民警多次组织调解，至今调解未果。综上所述，原、被告之间系房屋租赁合同关系，原告依约将涉案门面交付给被告使用，被告理应依约向原告按时足额支付房屋租金并交纳水电费。然而，被告拒不支付原告房屋租金的行为，严重违背了诚实信用原则。据此，为维护原告合法权益，特诉至石阡县人民法院，恳请贵院依法支持原告的如前诉请。曾端寅辩称，与原告存在租赁关系，并欠原告租金属实，但租金为30,000元，按合同约定的租金一年是52,800元，支付了12,800元，以及因疫情原因，要求房东减免三个月的房租，房东同意少租金10,000元，所以现在还欠租金30,000元。因我现在资金周转有困难，我的想法是，一个月内找个合伙人加入进来，付清所欠租金30,000元，租赁合同继续履行。合同后面的由合伙人与原告重新签订合同，并希望租金在原来的基础上作一下调整。本院经审理认定事实如下：2017年5月10日，原告为合同甲方，被告为合同乙方，双方经协商甲方同意将文笔社区河西商住楼门面一间租给乙方经营使用，签订一份《门面租赁合同》，合同约定：一、租赁期限：从2017年6月1日起至2029年5月30日止，共计12年，本合约期内，每年度租金不变。二、租金：每年度租金52,800元。三、付款方式：第一年度按月支付，从第二年起每年度一次性付清。乙方需交付押金2,000元，本合同到期后乙方如有拖欠电费、水费甲方从押金中扣除，剩余部份退还乙方。四、乙方装修门面不得改变房屋的主体结构，具体细节跟甲方沟通，同意后再执行。五、乙方经营期间，水、电、经营费税全部由乙方自行交付。六、本合约租赁期内，如因政府规划、拆迁，本协议自行终止，甲方退还乙方剩余租金。政府或开发商补偿门店装修费用及其它补偿费用全部归乙方所有。七、本合同一式二份，双方各执一份，签字生效，具有同等法律效力。双方签订合同后，各自按约定履行了合同。2020年9月1日，被告出具“承诺书”给原告，其内容“本人暂欠房东大姐唐胜芝2020年6月份到2021年5月底房租50,000元整，本人承诺2020年9月6日下午6点前把房租交清，若乙方有延误，甲方有权解除原租赁合同；若合同解除，乙方不得拆损室内装修（可移动的除外）。同时，乙方需付清本年度2020年6月1日到合同解除日当日房屋租金。”2020年10月31日，被告出具一份“还款承诺”，其内容“承诺人曾端寅，本人欠唐胜芝房租40,000元，本人承诺于2020年12月30日前一次性付清，如不付清，本人承诺2020年12月30日自愿搬离店面，并付清实际租期房租。”事后，被告未能付清房租，也未兑现其承诺。2021年6月7日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。庭审过程中，被告先在答辩过程中对欠原告房租40,000元无异议，提出一个月内支付租金，并继续履行合同。因原告坚持其诉讼请求，在质证及辩论过程中，被告则否认欠原告租金事实，辩解出具承诺书后用现金支付了房租，并提出对门店装修残值进行评估。被告在提出评估申请并选择评估机构后，未向评估机构缴纳评估费，评估机构退回材料，我院终止评估。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有同等法律约束力，本院予以确认。合同签订后，前期双方均按合同履行，从被告2020年9月1日和同年10月31日两次出具“承诺书”给原告，被告未能及时支付租金，未履行合同主要义务，存在违约，被告答辩时对欠原告租赁费40,000元无异议，但要继续履行合同，在原告不愿意继续履行合同后，被告在接下来的庭审过程中否认欠原告租金，并未提供相应证据予以证明，根据《最高人民法院新民事诉讼证据规定》第三条：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”之规定，被告先认可欠款事实，已经构成法律上的自认，随后在没有提供证据的情况下又否认自认的欠款事实，本院对被告未欠租金的辩解不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，本案中被告交付租金是其主要义务，被告多次承诺至今未履行给付租金的义务，其行为已经构成严重违约，现被告已经丧失继续履行合同的诚信基础，本院对原告要求解除原、被告于2017年5月10日签订的《门面租赁合同》诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付2020年6月1日至2021年6月1日一年房屋租金共计40,000元的诉讼请求，被告提出因疫情原因要求原告减扣三个月房租，并在辩解过程中认可减扣10,000元，尚欠2020年6月1日至2021年6月1日一年房屋租金30,000元，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：一、关于合同案件的审理：......6、承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减少租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。被告确因疫情受到损失，其要求减扣房租10,000元合情、合法，本院对原告该项诉讼请求酌定按被告支付尚欠原告2020年6月1日至2021年6月1日一年房屋租金30,000元予以支持，多余部分不予支持。同时，对于2021年6月2日后的租金至被搬离日止期间租金，被告应按合同约定（每个月4,400元，每日146.7元）予以支付给原告。对于原告要求判令被告2021年6月1起腾房，并将房屋交还给原告的诉讼请求，因合同已经判决解除，被告在其出具的“承诺书”里有自愿放弃不可移动部分装修残值的承诺，结合被告申请评估装修残值后又不交纳评估费，本院视为被告放弃对装修残值进行评估的权利；同时，需要说明的是，本案中是被告存在违约，即使存在装修残值损失，其损失也由被告自行承担，本院对原告该项诉讼请求按判决书生效后被告立即将房屋交还给原告，可搬走可移动被告装修投入财物，但不得损坏不可移动部分装修财物予以支持。由于本案法律事实发生于民法典施行前，本案法律适用民法典施行前法律。本案诉讼费由被告负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第二百一十二条，《最高人民法院新民事诉讼证据规定》第三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告唐胜芝与被告曾端寅于2017年5月10日签订的《门面租赁合同》。二、被告曾端寅于本判决生效后五日内支付原告唐胜芝欠付的2020年6月1日至2021年6月1日一年房屋租金共计30,000元，并自2021年6月2日起至被告曾端寅实际腾退房屋交还原告唐胜芝之日止，按日租金146.7元计算并支付期间租赁费给原告唐胜芝。三、被告曾端寅于本判决生效后五日内腾房交还给原告唐胜芝，被告曾端寅可搬走可移动的装修投入财物，但不得损坏不可移动部分装修财物。四、驳回原告唐胜芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告曾端寅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员　曹国喜二〇二一年九月八日法官助理　蒋　淞书 记 员　杨　倩