西安协和置业股份有限公司、山东银座健身发展有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）陕01民终12387号

• 案件编号

  （2021）陕01民终12387号

• 案件名称

  西安协和置业股份有限公司、山东银座健身发展有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  陕西省西安市中级人民法院

• 所属地区

  陕西省西安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  西安协和置业股份有限公司;山东银座健身发展有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第三项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第四项

 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 　事 　判   决　 书 （2021）陕01民终12387 号 上诉人（原审被告）：山东银座健身发展有限公司，住所地山东省济南市XX大街XX号。法定代表人：付维新，该公司总经理。委托诉讼代理人：李静林，陕西地坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：于敏，陕西地坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安协和置业股份有限公司，住所地西安曲江新区XX路XX号XX层。法定代表人：李庆良，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁旭峰，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。上诉人山东银座健身发展有限公司（以下简称山东银座健身公司）因与被上诉人西安协和置业股份有限公司（以下简称西安协和置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。山东银座健身公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判为驳回西安协和置业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由西安协和置业公司负担。事实和理由:疫情爆发前其虽有未按照合同约定时间支付租金情况，但具体支付时间是其与西安协和置业公司协商一致的结果，而西安协和置业公司在本案起诉前从未就此提出过异议也足以说明该事实。本案起诉前，双方履行合同一直非常友好和谐，关于租金支付时间的协商或面谈或电话沟通都是正常现象。现西安协和置业公司为实现出售涉案房屋目的，刻意提起本案诉讼，进而否定疫情前双方协商确定租金支付时间的事实，违背诚实信用原则。新冠疫情属于典型的不可抗力因素，直接导致延付租金的情况，其并不存在主观恶意，根据合同第十三条约定，其因不可抗力因素迟延支付租金，属于可以免责的范围，涉案合同不具备可以解除的情形。本案因疫情也导致了履行涉案租赁合同情势发生变更，其履行合同的部分基础丧失，如果不对合同租金支付时间进行变更显然有失公平。本案应适用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”规定。同时，本案属于民法典实施前的法律事实持续到民法典实施后，因该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。基于新冠疫情不可抗力的事实，西安协和置业公司无权解除合同，更无权要求腾退房屋，根据有关法律规定和合同约定，其免责不应承担违约责任、滞纳金等，还有权要求西安协和置业公司减免租金。其出于善意和履行合同诚意，不但没有减免租金，还在资金极其困难的情况下，主动向西安协和置业公司支付了2021年4月1日至2022年3月31日期间的租金1471680元，并在2021年3月5日主动向西安协和置业公司支付滞纳金69904.8元。目前涉案房屋所在门店现有有效会员3000余人，健身未服务总计29256500元，其中私教未服务21177800元，会员卡未服务8078700元。解除合同不但损害其合法权益，还损害了3000位群众的合法权益。一审认定事实不清，适用法律错误。西安协和置业公司辩称，其与山东银座健身公司从未就迟延支付租金达成过一致意见，反而是其每次都需催要，山东银座健身公司才向其支付租金。山东银座健身公司每次付款均有延迟，且逾期时间越来越长，合同约定的付款方式为一次性付款，但山东银座健身公司在实际履行过程中多次存在分两次甚至三次付款的情形。新冠疫情确实属于不可抗力和法定的免责事由，但疫情发生时间为2020年1月，山东银座健身公司在疫情爆发之前的2019年就已经出现了严重的逾期付款情形。合同约定当期租金为1401600元，付款时间为2019年3月1日，付款方式为一次性支付，但山东银座健身公司却分别于2019年4月10日和2020年1月2日分两次向其支付完当期租金。山东银座健身公司应当于2020年3月1日支付该年度租金1471680元，疫情持续时间为三个月，山东银座健身公司也应当于2020年6月1日向其支付该笔租金，但山东银座健身公司直至2021年3月4日才向其支付完该笔租金，逾期将近一年。故山东银座健身公司的违约行为发生在疫情之前将近一年时间，且在疫情之后仍然长期拖欠租金，山东银座健身公司称逾期付款系不可抗力可以免责的理由无事实和法律依据。疫情已经得到有效控制，不存在涉案合同情势发生变更情形，结合山东银座公司在一审中提交的经营明细，即使在疫情期间，山东银座健身公司也是正常经营，未受到严重损失，不存在山东银座健身公司无法按时交纳租金的情形。其属于民营企业，也需要负担运营成本，国家也仅是针对国家机关和国有企业对疫情期间的租金减免作出了相应规定，并未强制民营企业减免租金，故其要求山东银座健身公司按照合同约定支付租金有事实和法律依据。根据《商铺租赁合同》第九条第2款第（7）项约定，山东银座健身公司拖欠房屋累计30日以上的，其有权解除合同。现山东银座健身公司拖欠租金时间已经远远超过30日以上，合同解除的条件已经成就，其按照合同约定主张解除合同符合合同约定。山东银座健身公司虽然在诉讼过程中向其补交了租金并支付了部分违约金，但这属于山东银座健身公司应当履行的合同义务，并不因此免除山东银座健身公司逾期支付租金的违约责任，也不能剥夺法律与合同赋予其的合同解除权利。本案于2020年9月10日在一审法院立案，属于民法典施行前的法律事实引起的纠纷案件，应适用当时的法律司法解释规定。其解除合同拥有充足的事实依据和法律依据，也是行使自身的合法权益。山东银座健身公司违约在先，因此产生的不利后果应当由山东银座健身公司承担。山东银座健身公司的会员系自身客户，与其无关，山东银座健身公司无权要求其对此承担责任。在合同解除后，XX座XX沟通，办理退费、转店或采取其他措施，妥善处理与会员的关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回山东银座健身公司的上诉请求，维持一审判决。西安协和置业公司向一审法院起诉请求：1.山东银座健身公司于2020年9月30日前腾退并向其交还商铺；2.山东银座健身公司向其支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金735840元；3.山东银座健身公司向其支付违约金1113713.55元；4.案件受理费由山东银座健身公司负担。后西安协和置业公司申请变更诉讼请求为：1.解除其和山东银座健身公司于2014年3月24日签订的《商铺租赁合同》；2. 山东银座健身公司于判决生效之日起3日内腾退并向其交还商铺；如判决生效后山东银座健身公司拒不向其交还房屋，则每逾期一日，山东银座健身公司应当向其支付20440元的滞留金（合同约定的日租金的5倍）；3.山东银座健身公司向其支付2020年10月1日至2021年3月31日的租金735840元（欠付租金暂计至2021年3月31日，最终以判决生效之日为准）；4.山东银座健身公司向其支付违约金1113713.55元；5.案件受理费由山东银座健身公司负担。一审法院认定事实：2014年3月24日，西安协和置业公司（出租方、甲方）与山东银座健身公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于西安市曲江新区芙蓉西路88号曲江公馆4＃40103号、4＃30201号、4＃30301号、22＃4F158号、22＃4F160号商铺，建筑面积为3650平方米，乙方租赁该房屋仅作为健身馆使用，租赁期限自2014年4月1日至2029年3月31日，装修免租期为7个月，甲方于2014年4月1日将本合同对应商业用房交予乙方，租赁期内合同总金额为21340017元，租金递增系数为每三年滚动递增5%，其中2020年4月1日起至2021年3月31日的租金单价为每平方米33.60元/月，年租金金额为1471680元，租金支付方式为按年支付，乙方每年提前30天向甲方支付当期房屋租金，合同还对房屋交付及收回的验收、违约责任、免责条件等内容进行了约定。另查明，山东银座健身公司西安曲江新区分公司（以下简称山东银座曲江分公司）于2020年7月24日转账给西安协和置业公司指定的陕西协和投资控股有限公司（以下简称陕西协和控股公司）账户490560元，于2021年2月2日转账给陕西协和控股公司245280元，于2021年3月4日转账给陕西协和控股公司735840元，于2021年3月5日转账给陕西协和控股公司139809.6元，于2021年3月9日转账给陕西协和控股公司1401775.2元。西安协和置业公司称，山东银座健身公司作为涉案合同的承租方，每期付款均存在逾期，且逾期事件累计早已超过30日，西安协和置业公司作为出租方，有权要求解除涉案合同，并要求山东银座健身公司腾退房屋，按照已付租金的15%向西安协和置业公司支付违约金；针对该意见，西安协和置业公司提交山东银座健身公司支付租金凭证予以证明。山东银座健身公司对支付凭证真实性认可，对证明目的不认可，称合同约定的累计30日本身就显失公平，疫情爆发之前的租金支付即使有几次比约定晚了几天，也都是双方沟通后协商一致的结果，西安协和置业公司在此时将疫情之前租金支付的逾期期间来主张累计30日，不符合诚实信用原则；目前，山东银座健身公司已向西安协和置业公司支付了全部欠交租金，且以该租金为基数向西安协和置业公司支付了滞纳金69904.8元，弥补了西安协和置业公司的损失，山东银座健身公司又于2021年3月5日及同年3月9日向西安协和置业公司支付了下一年度的全部租金共计1471680元，即使因不可抗力延付了租金，就目前租金的实际支付情况，涉案合同也达不到解除的程度及条件。庭审中，山东银座健身公司称，因疫情影响被限制复工，企业经营也受到冲击，山东银座健身公司确因不可抗力因素迟付租金，并不存在主观故意，应予免责，合同不应被解除，针对该意见，山东银座健身公司提交情况说明一份予以证明。西安协和置业公司对情况说明真实性、合法性及关联性均不认可，称山东银座健身公司未出示该情况说明的原件，该情况说明出具对象为安徽省高速地产集团合肥有限公司，与本案租赁房屋所在地西安无关联关系，即使山东银座健身公司受疫情影响，但疫情的持续时间为三个月，山东银座健身公司迟延付款时间远超3个月。山东银座健身公司称，涉案门店会员体量及未服务金额巨大，若协议被解除进行闭店，势必会造成大量的退费投诉、上访、诉讼及各种群体性事件，企业更是难以承受闭店退费和疫情双重打击，而面临倒闭风险，不利于维持正常的市场经营秩序及社会安定，也与促进市场交易繁荣，尽量避免解除合同的司法裁判精神相悖；针对该意见，山东银座健身公司提交门店会员管理系统数据截图及会员信息资料各一份予以证明。西安协和置业公司对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可，称该组证据为山东银座健身公司单方制作，除前两张截图能反映为曲江公馆店的名称外，无法核实会员信息资料的真实性，更无法证明该部分会员均系涉案房屋所涉店面关联的会员。经询，西安协和置业公司称，山东银座健身公司已将2021年3月31日前的租金支付完毕，故其撤回第3项诉讼请求。西安协和置业公司称，山东银座健身公司于2021年3月9日将2021年4月1日起至2022年3月31日的全部租金1471680元支付完毕，系山东银座健身公司单方行为，西安协和置业公司于2020年7月已向法院递交起诉材料，山东银座健身公司对此也是知晓的，西安协和置业公司对山东银座健身公司单方面支付下一年度的租金的行为不予认可，山东银座健身公司称每次延期付款均是与西安协和置业公司协商一致，与事实不符，实际上每次均是西安协和置业公司多次催要后，山东银座健身公司才支付的。山东银座健身公司称，疫情属于不可抗力，是众所周知的存在，疫情导致银座公司的经营出现严重困难，资金压力巨大，继而出现延付租金的情况，虽然现在仍处于疫情期间，但山东银座健身公司通过各种努力，已逐渐步入正轨，经营开始好转，继而陆续支付了涉案房屋的租金，作为限制复工行业，全国健身企业复工之初一律不许开放空调、泳池、淋浴，直至2020年5月中旬才陆续放开，因此疫情对山东银座健身公司的影响远不止三个月，截至法庭辩论终结之日，所有会员进店锻炼仍需戴口罩等按疫情防控要求进行，另，西安协和置业公司第2项诉讼请求的滞留金计算方式及计算数额过高，不符合相关法律规定。西安协和置业公司称，山东银座健身公司逾期支付租金的违约行为造成的损失是其无法收回租金。一审法院认为，西安协和置业公司与山东银座健身公司签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，依法成立合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，西安协和置业公司依约将涉案房屋交付山东银座健身公司使用，但山东银座健身公司多次逾期支付租金。山东银座健身公司称其在新冠疫情爆发之前每次延期支付租金均与协和公司协商一致，西安协和置业公司对此不予认可，山东银座健身公司未提供任何证据予以证明，故对山东银座健身公司该意见，依法不予采信。根据涉案合同第五条的约定及付款凭证，可以看出山东银座健身公司在疫情爆发之前存在逾期支付每一期租金的情况，而疫情对健身行业虽有一定影响，但山东银座健身公司未提交证据证明疫情对涉案房屋所涉店面的影响周期及程度。根据合同约定，山东银座健身公司本应于2020年3月1日前支付2020年4月1日起至2021年3月31日期间的租金1471680元，但山东银座健身公司分别于2020年7月24日、2021年2月2日、2021年3月4日才支付西安协和置业公司490560元、245280元、735840元，显属违约，符合合同第九条第2款第7项约定的合同解除条件，故对西安协和置业公司要求解除涉案《商铺租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。关于腾退房屋问题，西安协和置业公司要求山东银座健身公司三日内腾退房屋，鉴于租赁商铺面积、山东银座健身公司经营规模等因素，酌定山东银座健身公司自本判决生效之日起三十日内腾退并将涉案商铺交还西安协和置业公司。关于滞留金问题，合同第十二条第4款约定，租赁期满，或合同按约定条件解除，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的滞留金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。山东银座健身公司认为该滞留金计算标准过高。因该滞留金的本质系逾期退还房屋的占用费，赔偿性为主，惩罚性为辅，故依法将滞留金调整为日租金1.12元的1.5倍，即1.68元，如山东银座健身公司未在本判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾交给协和公司，则每逾期一日，应当按1.68元的标准支付协和公司滞留金至实际腾交之日止。协和公司自愿撤回第三项诉讼请求，不违反法律规定，依法予以准许。关于违约金问题，合同第十二条第1款约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付已付租金总额的15%作为违约金……（4）拖欠房租累计30日以上。因西安协和置业公司系涉案商铺的所有权人，其自述因山东银座健身公司逾期支付租金造成的损失是其无法按期收到租金，再考虑到疫情对健身行业有一定实质影响，故酌情降低违约金为147168元，加之山东银座健身公司已赔偿协和公司逾期支付租金的损失69904.8元，故山东银座健身公司还应支付协和公司违约金77263.2元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、解除原告西安协和置业股份有限公司与被告山东银座健身发展有限公司于2014年3月24日签订的《商铺租赁合同》；二、被告山东银座健身发展有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退《商铺租赁合同》所涉商铺，并交还原告西安协和置业股份有限公司。如被告山东银座健身发展有限公司未按期腾交商铺，则每逾期一日，应按1.68元的标准支付西安协和置业股份有限公司滞留金至实际腾交之日止；三、被告山东银座健身发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安协和置业股份有限公司违约金；四、驳回原告西安协和置业股份有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103266元，西安协和置业股份有限公司已预交，由山东银座健身发展有限公司负担83266元，西安协和置业股份有限公司负担2万元，山东银座健身发展有限公司于本判决生效之日起十日内将其应当负担的案件受理费一并支付西安协和置业股份有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，西安协和置业公司与山东银座健身公司签订的《商铺租赁合同》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，西安协和置业公司履行了出租人的义务，将涉案房屋交付山东银座健身公司使用，但山东银座健身公司存在多次逾期支付西安协和置业公司租金情况。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。山东银座健身公司称，疫情前每次延期支付租金均与西安协和置业公司协商一致。对此，西安协和置业公司不予认可。因山东银座健身公司对其所称未提供证据加以证明，故依法不予采信。根据合同约定，山东银座健身公司应于2020年3月1日前支付2020年4月1日起至2021年3月31日期间的租金1471680元，但山东银座健身公司系分别于2020年7月24日、2021年2月2日、2021年3月4日支付西安协和置业公司490560元、245280元、735840元，已符合合同第九条第2款第7项约定的合同解除条件，故一审对西安协和置业公司要求解除涉案《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持，并根据租赁商铺面积、山东银座健身公司经营规模等因素，酌定山东银座健身公司于三十日内将涉案商铺腾交西安协和置业公司，并无不妥。《商铺租赁合同》第十二条第4款约定，租赁期满，或合同按约定条件解除，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的滞留金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。从该条款内容能够看出，该滞留金的约定实则为逾期退还房屋的占用费的约定，对此，一审将滞留金调整为日租金1.12元的1.5倍即1.68元，并判决如山东银座健身公司未在限期内将涉案房屋腾交给西安协和置业公司，则每逾期一日，应当按1.68元的标准支付滞留金至实际腾交之日止，与法不悖，并无不当。《商铺租赁合同》第十二条第1款约定，山东银座健身公司违约，应向西安协和置业公司支付已付租金总额的15%作为违约金。因西安协和置业公司自述山东银座健身公司逾期支付租金造成的损失是其无法按期收到租金，且疫情对健身行业存在一定的实质性影响，故一审酌情确定违约金为年租金的10%即147168元，亦无不当。扣除山东银座健身公司已赔偿协和公司逾期支付租金的损失69904.8元，山东银座健身公司还应支付协和公司违约金77263.2元。一审判决第三项仅判决山东银座健身公司限期支付西安协和置业公司违约金，但对违约金数额没有明确，本院对此予以明确。综上所述，山东银座健身公司的上诉请求不能成立；一审判决第一项、第二项、第四项应予维持，第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初480号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初480号民事判决第三项为，本判决生效之日起十日内，山东银座健身发展有限公司支付西安协和置业股份有限公司违约金77263.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费83266元，由山东银座健身发展有限公司负担。本判决为终审判决。     审　判　长　　姜　亦  君                     审　判　员　　赵  羽  嘉                     审  判  员　　林      瀚                                二○二一年九月三日                              法 官 助 理　　高　喜　平书　记　员 　 张  小  赛2021011238766913701027636952059161013374281074520210113480202106092021011348020210113480202101134801  更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.macrodatas.cn