孙悦、山东建泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁01民终8290号

• 案件编号

  （2021）鲁01民终8290号

• 案件名称

  孙悦、山东建泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省济南市中级人民法院

• 所属地区

  山东省济南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  孙悦;山东建泰物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8290号上诉人（原审被告）：孙悦，女，1996年12月11日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东建泰物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：许印，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：何皓，女，该公司员工。委托诉讼代理人：占玉梅，女，该公司员工。上诉人孙悦因与被上诉人山东建泰物业管理有限公司（以下简称建泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初4947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月30日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。孙悦上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判并驳回建泰物业公司的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用全部由建泰物业公司承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误，依法应予改判。相反，建泰物业公司应该返还孙悦履约保证金50000元及质量保证金5000元。一、一审法院认定合同解除时间为2020年8月31日，属于事实认定不清，适用法律错误。建泰物业公司诉称孙悦未将涉案房屋恢复至原状，尚有少量物品未搬走，事实是孙悦已将自己所有的物品等全部搬走，涉案房屋已恢复至原状，并且已将该情况告知建泰物业公司相关工作人员，其已知悉。剩余少量物品是上一家商户留下的，并且声称如果孙悦不使用，可以继续留在涉案商铺内。孙悦无权对他人所有的物品自行处分，故而未搬走。孙悦已于2020年3月6日向济南创意广场文化开发有限公司提交了《撤租申请书》，后又发送《律师函》，再次通知确认于2020年3月6日解除了租赁合同。因此，孙悦已经履行了合同解除告知义务。解除权属于形成权，合同自通知到达对方时解除。而法院却以当事人未通知对方，直接以提起诉讼的方式主张解除合同作为本案适用法律的依据，由此得出合同解除时间为2020年8月31日，属于事实认定不清，适用法律错误，依法应予改判。同时，根据《物业管理服务协议》11.2款的约定，本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止。孙悦与济南创意广场文化开发公司的租赁合同因解除终止时，《物业管理服务协议》自动解除终止，因此，建泰物业公司主张的物业费及迟延履行违约金没有事实和法律依据。二、关于建泰物业公司诉称的孙悦未腾退涉案房屋，一直在使用涉案房屋，孙悦要求建泰物业公司举证证明。如提交自2020年3月6日起至今，孙悦使用涉案房屋的监控视频记录。涉案商场是大型商场，设有24小时监控视频并且全年开启，这是建泰物业公司法定的安全保障义务，故建泰物业公司对此有举证义务及举证能力。如建泰物业公司拒不提交，孙悦申请法院依法调取，这是本案的关键事实。三、2020年年初，受新冠肺炎疫情不可抗力的影响，孙悦从事的美容行业无法继续正常营业，因此解除了房屋租赁合同。根据《租赁合同》12.1款约定，不必承担违约责任。即使孙悦需要承担违约责任，合同约定的日千分之三违约金计算标准实属过高，法院应依法予以调整。而且根据国家政策和相关法律规定，受疫情影响房屋租赁各项费用应当给予不同程度的减免。2020年3月孙悦将涉案房屋交付给建泰物业公司，因建泰物业公司自身原因迟迟未能将涉案房屋再次出租给他人，因此造成的损失与孙悦无关。根据《租赁合同》第15.2款、《物业管理服务协议》第6.2款相关约定，可以推定假设孙悦发生违约行为，建泰物业公司可以采取暂停物业服务或者解除合同的方法来减少损失的扩大，不可能发生如本案诉讼请求中主张的大额物业费及迟延履行金。事实上，双方合同解除后不存在建泰物业公司提供物业服务行为，建泰物业公司也未有任何损失，即使有损失，也是建泰物业公司自身的原因，与孙悦无关，孙悦不必承担任何责任。四、根据《租赁合同》21.2款约定，因孙悦不存在违约等行为，孙悦有权主张建泰物业公司返还履约保证金50000元及质量保证金5000元。五、根据《租赁合同》14.4款约定，虽未签署房屋交还确认书，孙悦连续3日未进入该房屋视为孙悦实际撤离。甲方有权自行处置房屋内任何装饰装修、设施设备、物品等。孙悦认为已经腾空并交付了涉案房屋，如建泰物业公司认为孙悦未全部腾空，也有权自行处置，不影响建泰物业公司在孙悦解除合同、腾空交付房屋后再继续对外出租。六、2020年1月30日，济南创意广场文化开发有限公司在工作微信群发布了《关于减免租金及物业费的函》，免除2020年1月25日至2020年2月8日(农历初一至十五)期间的租金及物业费。综上所述，涉案房屋租赁合同及物业管理服务合同已于2020年3月6日解除，孙悦不拖欠建泰物业公司的房租、房屋占用费以及物业费等，对建泰物业公司无违约行为，不应承担违约金。建泰物业公司辩称，一、一审判决认定案涉物业服务合同于2020年8月31日解除，认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。（一）截至建泰物业公司起诉之日，各方就租赁合同及物业服务合同的继续履行一直处于沟通状态，案涉合同并未解除。（二）孙悦并不享有法定或约定的合同解除权，其提出撤租申请不发生合同解除的法律效力。（三）孙悦并未按照合同约定腾空并交还租赁房屋，案涉物业服务协议并未解除。二、建泰物业公司从未做出减免物业费的承诺，且本案不存在法定或约定的应当减免物业费的情形。建泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《物业管理协议》；2.判决孙悦向建泰物业公司支付所欠物业服务费51626.16元，迟延履行违约金32989.12元（暂计算至2020年8月31日），并支付自2020年9月1日起至实际搬离房屋之日的物业服务费（建泰物业公司当庭明确其主张的物业服务费截止至2021年1月29日）；3.判决本案诉讼费用由孙悦承担。一审法院认定事实：2018年3月27日，济南创意广场文化开发有限公司（甲方）与孙悦（乙方）签订《CCPARK艺术生活主题购物中心租赁合同（商业部分）》一份，双方约定乙方承租甲方合法占有的位于济南市历下区千佛山路1号CCPARK艺术生活主题购物中心A座９层A9－006号商铺，套内面积186平方米；租期自2018年4月1日起至2021年3月31日止。同日，建泰物业公司（甲方）与孙悦（乙方）签订《CCPARK创意港物业管理服务协议》一份，约定甲乙双方分别作为济南CCPARK创意港的物业管理人和物业商铺使用人，由甲方为乙方提供物业管理服务，乙方承租的商铺为济南市历下区千佛山路1号CCPARK艺术生活主题购物中心A座９层A9－006号，乙方按承租房屋的面积（以《租赁合同》确定为准）缴纳物业服务费；物业服务费的缴纳标准暂定为：第1个租约年1.26元/天/平，第2个租约年1.26元/天/平，第3个租约年1.32元/天/平（装修期间物业费为0.8元/天/平）；合同第6.2条约定：“如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期超过5日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务。由此造成的损失，乙方自行承担。”2020年3月5日，孙悦书写《撤租申请》一份，并称于次日交予济南创意广场文化开发有限公司。2020年4月17日，建泰物业公司委托北京市观韬（济南）律师事务所向孙悦作出律师函，该函称，截至2020年4月15日，孙悦已拖欠租金85111.74元、物业服务费36403.92元，已产生租金违约金15340.62元，物业服务费违约金6569.11元。2020年7月17日，孙悦委托山东鲁公律师事务所向济南创意广场文化开发有限公司发出律师函，该函称：“委托人因受疫情不可抗力影响，商场无法正常经营，租赁商铺合同目的无法实现，应国家扶持中小企业、商户政策要求于2020年3月6日向贵司提出撤租申请，要求解除该合同，但贵司迟迟未给予办理，侵害了委托人的合法权益。鉴于此，本所律师审核了相关材料，进行相应调查朴实后，特向贵司郑重函告如下：一、请贵司立即解除与委托人之间的《租赁合同》……”2021年1月20日，济南创意广场文化开发有限公司向孙悦发出告知函，载明：“我司于2020年7月底收到贵方委托山东鲁公律师事务所发送的《律师函》，要求解除租赁合同。鉴于贵方一直未至我方处就解约一事签订相关协议，并且所租赁铺位内仍摆放着部分物品，现为不影响该铺位的对外出租，请贵方于2021年1月28日前将铺位腾空，如逾期不予清理，我公司有权对店铺内的装饰装修物及一切物品做便意处理，相关损失及费用均由贵方承担。”孙悦称其于2020年3月5日搬离商铺，与建泰物业公司之间的物业管理服务协议已于2020年3月6日解除；孙悦还称，其未缴纳2020年2月1日至2020年3月6日的物业费，是因为建泰物业公司在微信群里通知可以减免物业费和房租，后来微信群解散。孙悦未就其上述陈述提供证据。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。建泰物业公司与孙悦签订的《CCPARK创意港物业管理服务协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应依约履行各自的权利义务。孙悦自2020年2月1日开始未缴纳物业服务费，并称于2020年3月5日搬离案涉商铺，认为双方之间的物业服务合同已于2020年3月6日解除。建泰物业公司请求判决双方之间的物业管理协议解除，又在庭审过程中主张双方之间的物业服务合同于其提交诉状之日即2020年8月31日解除，一审法院认为，孙悦关于物业服务合同解除的意见没有事实依据，建泰物业公司的庭审意见应视为其请求一审法院确认双方之间合同的解除时间。结合当事人提交的证据及庭审情况，一审法院确认建泰物业公司与孙悦之间的《CCPARK创意港物业管理服务协议》于2020年8月31日解除。在庭审过程中，孙悦自认其自2020年2月1日起未缴纳物业服务费，并称建泰物业公司有减免物业费的意思表示，但孙悦未提交证据，对该抗辩一审法院不予认可。另，自2020年3月6日起，孙悦与济南创意广场文化开发有限公司就租赁合同解除事宜进行协商，但这并不能构成孙悦拒绝支付物业服务费的合理理由。故，一审法院认为，建泰物业公司有权向孙悦主张自2020年2月1日至2020年8月31日的物业服务费。依据合同约定，2020年3月26日前的物业服务费缴纳标准为1.26元/天/平，自2020年3月27日起的物业服务费缴纳标准为1.32元/天/平；建泰物业公司在庭审过程中主张，截至2020年3月31日的物业服务费均以1.26元/天/平计算，不违反合同约定，亦不侵犯他人利益，一审法院予以认可。孙悦应向建泰物业公司支付的物业服务费具体数额为51626.16元[1.26元×186平×（29+31）+1.32元×186平×（30+31+30+31+31）]。关于自2020年9月1日起的物业服务费，双方自2020年9月1日起不再存在物业服务合同关系，结合当事人提交的证据及当庭陈述，建泰物业公司不能证明其自2020年9月1日起仍为孙悦提供物业服务，故对建泰物业公司主张的自2020年9月1日至2021年1月29日的物业服务费，一审法院不予支持。关于迟延履行金。建泰物业公司依据其与孙悦之间的《CCPARK创意港物业管理服务协议》第6.2条主张截至2020年8月31日的迟延履行金，实为违约金。孙悦未按期足额支付物业服务费，构成违约，但合同约定的违约金计算标准过高，且建泰物业公司未积极行使其中止或停止相关服务的合同权利，结合以上因素，一审法院将违约金计算方式调整为：以51626.16元为基数，自2020年2月1日起至2020年8月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。故孙悦应支付建泰物业公司违约金的具体数额为1154.45元。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、确认原告山东建泰物业管理有限公司与被告孙悦签订的《CCPARK创意港物业管理服务协议》于2020年8月31日解除；二、被告孙悦于判决生效之日起10日内支付山东建泰物业管理有限公司物业服务费51626.16元；三、被告孙悦于判决生效之日起10日内支付山东建泰物业管理有限公司违约金1154.45元；三、驳回原告山东建泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1915元，减半收取计957.5元，由原告山东建泰物业管理有限公司负担360.5元，被告孙悦负担597元。二审中，双方当事人未提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。建泰物业公司与孙悦签订的《CCPARK创意港物业管理服务协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应依约履行各自的权利义务。因此，本案仅就物业服务合同进行审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙悦自2020年2月1日开始未缴纳物业服务费，并称于2020年3月5日搬离案涉商铺，认为双方之间的物业服务合同已于2020年3月6日解除，就此孙悦应当向法院承担举证责任。但仅有孙悦个人的陈述，并未提供证据证明。因此，对孙悦的主张本院不予采信。建泰物业公司在一审庭审过程中主张双方之间的物业服务合同于其提交诉状之日即2020年8月31日解除，一审法院予以支持正确。综上所述，孙悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1915元，由上诉人孙悦负担。本判决为终审判决。审判员　　高新江二〇二一年九月十七日书记员　　郇科鑫 来源：百度搜索“马克数据网”