常宁市兴翔物业管理有限公司、李孝莲物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘04民终1734号

• 案件编号

  （2021）湘04民终1734号

• 案件名称

  常宁市兴翔物业管理有限公司、李孝莲物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省衡阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省衡阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  常宁市兴翔物业管理有限公司;李孝莲

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终1734号上诉人(原审原告)：常宁市兴翔物业管理有限公司，住所地湖南省常宁市培元办事处外环西路桂花苑。法定代表人：李贤春，公司董事长。委托诉讼代理人：潘玉章，常宁市宜城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周姝彤，湖南天戈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李孝莲，女，1968年6月29日出生，汉族，住湖南省常宁市。上诉人常宁市兴翔物业管理有限公司（以下简称兴翔物业公司）与上诉人李孝莲物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。兴翔物业公司上诉请求：1、撤销湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初284号民事判决；2、改判李孝莲全额给付兴翔物业公司物业管理费10644.67元减去抵扣的1890元，实际给付兴翔物业公司物业管理费8754.67元；2、改判李孝莲按双方签订的《物业管理服务协议》之约定按实际拖欠的物业管理费全额支付违约金；4、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审判决对小区C栋楼顶消防器材缺失，消防通道被摩托车占用，李孝莲房屋外坪垃圾未清理等事实的认定表述不清，与客观事实亦不相符。且一审判决认定上诉人主张的违约金超过物业占用利息标准，明显过高，核减为3000元，酌定由李孝莲按照拖欠的物业服务费的80%支付给上诉人兴翔物业公司，属于适用法律错误。服务水平的高低与是否履行合同约定的义务是不能等同的，其衡量标准是兴翔物业公司是否履行了协议约定的义务，尤其是将已经核减的违约金亦按80%支付，无法律依据。李孝莲辩称，一审判决认定小区C栋楼顶消防器材缺失，消防通道被摩托车占用，李孝莲房屋外坪垃圾未清理等均是属实的，有一审法官现场勘验及李孝莲方提供的证据予以证实。不能以消防验收合格来认定小区不存在消防器材缺失的情况。且公共平台的垃圾应当由物业公司来清理，这是物业公司作为物业管理和服务单位的应尽义务。李孝莲上诉请求：撤销湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初284号民事判决，并依法改判。事实和理由：一审判决认定兴翔物业公司履行了物业管理义务与本案事实不符，属错误认定。上诉人房屋外坪一年只搞一次卫生，卫生环境极差，上诉人所住单元共22层，厨房和阳台共用下水管道，两路管道严重冒水，造成上诉人家墙顶霉坏、墙胶脱落、家具发霉等。上述问题上诉人多次向兴翔物业公司反映要求处理改进，但一直未能解决。一审判决上诉人给付兴翔物业公司3000元滞纳金亦属不妥。另，该案应当适用民法典之规定，一审判决仍然适用以前的法律，存在不当。兴翔物业公司之答辩意见与上诉意见相同。兴翔物业公司向一审法院起诉请求：1、判决李孝莲支付兴翔物业公司2016年1月1日-2020年12月31日物业管理费和二次加压电费共10305.6元、逾期滞纳金13531.52元，抵扣装修押金1890元，共计21947元。2、本案诉讼费由李孝莲承担。一审法院认定事实：兴翔物业公司于2013年12月5日成立，经营常宁市青阳北路北城星府小区（简称：北城星府小区）物业管理。李孝莲于2015年4月21日购买北城星府小区C栋1层108号商品现房（126.47平方），与兴翔物业公司签订了《前期物业管理服务协议》、《临时管理公约》、《业主承诺书》和《入伙汇签单》，于2016年3月7日办理装修手续并装修，于2018年阴历4月15日入住北城星府小区。《前期物业管理服务协议》第二条甲方（兴翔物业公司）的权利义务，前期物业管理服务包括以下内容：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；向乙方（李孝莲）收取物业管理服务费用；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方的权利义务：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议：遵守本物业的物业管理制度、《临时管理规约》；依据本协议向甲方按时交纳物业管理服务费用及其它有偿服务费用；第三条物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、管理用房等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、信报箱、监控设施、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠，池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生：对辖区内公共环境卫生及楼层公共部位进行清洁保洁。第四条物业管理服务质量，二、设备运行：1、确保由发展商移交给物业公司的设备安全、正常运行；2、保持业主共有的水泵、配电箱、柜、照明系统、升降系统、安防系统等设施设的正常运行，并定期进行维护保养。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、对共用设施设备的维护，制定保养计划，并认真执行，做好相关记录；2、房屋本体共用设施整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用等；3、道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所（地）完好无损。四、环境卫生，公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清。八、对消防设施、设备做好日常维护。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：1、建立和落实日巡视、月检查制度，发现缺陷及时维修；2、接到报修电话后，客服人员做好登记工作，维修人员在约定时间内到达现场。第五条物业管理服务费用：一、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业1.2元／月·平方米，二次加压供水20元／月。二、从发展商通知入伙之日起，开始向甲方缴纳物业服务费（逾期未办理入伙手续的业主视为已入伙，并按规定计收物业服务费用及物业服务费用滞纳金）。六、业主应与每次交费期末的后10日内交付下期物业服务费。第十一条违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济或法律责任；三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应缴金额的千分之三收取滞纳金等等。合同签订后，兴翔物业公司履行了物业管理义务。期间，李孝莲因餐厅天花板渗水、厨房下水管道和共用清水管道冒水造成财产受损、物业服务质量差、楼顶消防器材缺失、消防通道被占用、垃圾未清理等物业服务管理上存在的问题，与兴翔物业公司发生矛盾，兴翔物业公司未全面履行整改，而拒交物业费。因此，兴翔物业公司向李孝莲下发《缴费通知单》，张贴在李孝莲家门上。自2016年1月1日-2020年12月31日共60个月，李孝莲拖欠物业费9105.84元（126.47平方X1.2元／月平方X60个月），二次加压供水电费1200元（20元／月X60个月），共计10305.84元。经一审法院勘查，李孝莲房屋餐厅天花板渗滴水霉变、小区C栋楼顶消防器材缺失、消防通道被摩托车占用、李孝莲房屋外坪垃圾未清理、楼梯间有屎尿，C栋共用清水管道装修在李孝莲封闭式（开口）阳台内。2020年4月12日晚，李孝莲花400元请人疏通厨房下水管道。一审法院认为，李孝莲购买并入住兴翔物业公司物业服务管理的北城星府小区，双方签订的《前期物业管理服务协议》对小区业主李孝莲具有法律约束力，双方均应依照物业服务合同的约定，正确行使权利，履行义务。依照物业管理条例规定和涉案协议约定，物业公司的职责是对物业房屋的共用设施设备及其运行进行维护和管理，业主区分所有权的物权由业主自行管理。依协议约定，兴翔物业公司提供的物业服务管理确实不到位，但并非兴翔物业公司未履行物业服务义务。李孝莲餐厅天花板渗滴水、厨房下水管道和共用清水管道的维护和管理非兴翔物业公司物业管理的范围，由此而造成李孝莲的财产受损，如确与兴翔物业公司的物业服务管理存在因果关系，李孝莲可依照协议中关于违约责任的约定，另行诉讼维权。李孝莲没有提供充分的证据证实兴翔物业公司履行物业服务管理义务存在重大瑕疵，其抗辩意见不属于拒交物业管理费的正当理由，一审法院不予支持。李孝莲在与兴翔物业公司协商整改无果的情况下，本应向所在的街道办事处或物业主管部门投诉，由相关部门进行监督和督促整改，却采取拒交物业服务费，其行为不符合法律规定。兴翔物业公司主张的违约金超过物业服务费的占用利息标准，明显过高，一审法院依法核减为3000元。兴翔物业公司未自觉提高物业服务水平，消极对待，导致矛盾加剧，亦有过错。秉着服务质量与服务费用相适应的原则，酌定由李孝莲按拖欠的物业服务费的80％支付给兴翔物业公司。因双方物业服务法律事实发生在民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第三十五条、第四十一条之规定，判决：一、李孝莲在判决生效后十日内给付常宁市兴翔物业管理有限公司的物业服务费10644.67元［（10305.84元＋3000元）X80％］，减去抵扣的1890元，实际给付物业服务费8754.67元；二、驳回常宁市兴翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费348元，减半收取174元，由常宁市兴翔物业管理有限公司负担100元，李孝莲负担74元。本院二审期间，上诉人兴翔物业公司向本院提交了四组证据。证据一、消防通道照片，拟证明消防通道未被摩托车占用；证据二、C栋21F消防栓照片，拟证明楼顶一层有消防栓；证据三、李孝莲及相邻业主家进出通道及C栋房屋外围照片，拟证明李孝莲房屋外坪垃圾清理不是兴翔物业公司服务的范围；证据四，C栋地下层至一楼楼梯间歇息平台照片，拟证明C栋地下层至一楼楼梯间及歇息平台干干净净。李孝莲经质证认为，对上述证据的真实性、关联性均有异议，系兴翔物业公司选择性挑选的照片，不能达到其证明目的。本院经审查认为，上述证据与本案待证事实不具备关联性，不能达到证明目的，本院不予采信。一审查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案涉《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行相应的义务。现上诉人兴翔物业公司依约向上诉人李孝莲所在小区提供了物业服务，与上诉人李孝莲形成了物业服务合同法律关系，上诉人李孝莲作为业主应当依约支付物业管理费。和谐社区是构建和谐社会的基础,建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力，就本案而言，上诉人兴翔物业公司在提供物业管理服务过程中,应履行好物业管理服务职责,尤其在设施设备维修、小区安全管理、公共秩序以及设施维护等方面,并在职责范围内及时解决业主反映的问题,上诉人李孝莲作为小区业主,亦应当及时缴纳相应的物业费用。物业公司与业主相互沟通、相互配合,共同建设和维护小区良好环境。且物业服务具有综合性、长期性等特点,服务内容涉及小区和业主生活的多方面,评价物业服务是否构成根本违约,亦不能仅凭某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。根据本案已查明的事实，一方面，兴翔物业公司在提供物业服务期间,对小区卫生环境、设施设备维修、管理等方面提供的服务确实存在一定瑕疵。虽然未能及时对李孝莲房屋外坪垃圾清理进行清扫系因房屋设计缺陷所导致，但兴翔物业公司作为物业服务机构，应当积极与业主沟通并进行处理，不能以此为由推诿。另一方面，兴翔物业公司已基本履行了物业服务合同中约定的义务，而上诉人李孝莲不缴纳物业费亦有一定的客观因素，不存在恶意欠缴物业费的故意,为了有效缓和双方之间的矛盾,营造和谐的居住环境,本院对兴翔物业公司主张李孝莲应支付其2016年1月1日-2020年12月31日物业管理费和二次加压电费共10305.6元的诉请予以支持。减去抵扣的1890元，李孝莲还应支付物业服务费为8415.6元。对兴翔物业公司要求李孝莲支付滞纳金的请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚但处理不当，本院予以纠正。另，案涉房屋餐厅天花板渗滴水、厨房下水管道喷水等问题与本案非属同一法律关系，李孝莲可另行主张权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定,因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案系发生在《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，常宁市兴翔物业管理有限公司、李孝莲的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初284号民事判决第二项；二、变更湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初284号民事判决第一项为李孝莲在判决生效后十日内给付常宁市兴翔物业管理有限公司的物业服务费8415.6元；三、驳回李孝莲的其他上诉请求；四、驳回常宁市兴翔物业管理有限公司的其他诉讼请求和其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费348元，减半收取174元，由原告常宁市兴翔物业管理有限公司负担105元，被告李孝莲负担69元；二审案件受理费348元，由上诉人常宁市兴翔物业管理有限公司负担210元，上诉人李孝莲负担138元。本判决为终审判决。审 判 长　齐国安审 判 员　罗　源审 判 员　陈　慧二〇二一年九月三日法官助理　廖晓欢书 记 员　肖玉艳 来自：www.nlaw.org