赵建军、卢建成房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）陕01民终14896号

• 案件编号

  （2021）陕01民终14896号

• 案件名称

  赵建军、卢建成房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  陕西省西安市中级人民法院

• 所属地区

  陕西省西安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  赵建军;卢建成

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 　事 　判   决　 书 （2021）陕01民终14896号 上诉人（原审被告）：卢建成，男，1963年11月11日出生，汉族，西安市未央区村民，，现住西安市未央区。被上诉人（原审原告）:赵建军，男，1970年5月30日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。委托诉讼代理人：辛平，陕西众致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娜，陕西众致律师事务所律师。上诉人卢建成因与被上诉人赵建军房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2021）陕0112民初8390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员姜亦君独任审理。本案现已审理终结。卢建成上诉请求：1.改判一审判决为其向赵建军返还租金9386元；2.上诉费由赵建军负担。事实和理由：其与赵建军签订合同时，已明确告知赵建军库房当时的状态（包括库房的性质、手续问题等），赵建军对此知情，XX道XX房可能因手续不全面临拆迁。同时，按照行业通行的做法，遇到拆迁或类似情况无法经营的，损失各自承担50%，且租金按自然月退还。故其应按5个月租金标准退还赵建军50%的租金。因双方约定租金为3752元/月，故其应退还赵建军租金9380元。双方约定的不是单纯的租房押金，而是门押金，包括库房防盗门及门锁，退房时或合同解除时，赵建军应完好无损的向其返还门及门锁设备等，方能向赵建军退还门押金，这与普通租赁合同约定的租房押金非同一概念。因赵建军未向其返还上述门及门锁，故其不应向赵建军退还门押金。一审判决查明事实有误，对押金的理解错误。赵建军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回卢建成的上诉请求。 赵建军向一审法院起诉请求：1.判令卢建成限期返还剩余房租和押金共计22575元；2.诉讼费由卢建成负担。 一审法院认定事实:赵建军（承租方、乙方）与卢建成（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于立军钢构西的库房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用;租赁物面积为134平方米;租金为28元㎡/月，共计人民币45000元，大写（肆万伍仟元）;合同签订后，本租金一次付清;租赁期限为壹年，即从2019年2月20日起至2020年2月20日止。2020年2月26日，赵建军向卢建成转账25000元；2020年3月21日，赵建军向卢建成转账2万元。卢建成陈述赵建军与卢建成签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未续签书面合同，但双方实际继续履行租赁合同，卢建成也收到了赵建军支付的2020年2月21日至2021年2月20日的租金。2020年8月28日，涉案房屋因城建部门认定为违法建筑被拆除。卢建成出租给赵建军的房屋未取得建设工程规划许可证。另，赵建军提交2015年2月20日《收据》一份，证明赵建军支付押金1000元，卢建成对真实性认可，但不同意返还押金。 一审法院认为，卢建成出租的房屋未取得建设工程规划许可证，已经被拆除。因此，赵建军与卢建成之间的租赁合同关系无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应该予以返还。本案中，赵建军向卢建成支付2020年2月21日至2021年2月20日的租金后，承租的房屋于2020年8月28日被拆除。因此，赵建军主张卢建成退还2020年8月28日至2021年2月20日的租金，有事实及法律依据，予以支持。赵建军提交的证据证明其将押金1000元支付卢建成，故对赵建军主张卢建成返还押金的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告卢建成于本判决生效后十日内返还原告赵建军租金21575元；二、被告卢建成于本判决生效后十日内返还原告赵建军租押金1000元。如果卢建成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元，赵建军已预交，减半收取182元，由卢建成负担，于支付上述款项时一并给付赵建军;剩余182元由一审法院退回赵建军。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，卢建成出租的房屋未取得建设工程规划许可证，且已被拆除，故一审认定赵建军与卢建成签订的《库房租赁合同》为无效合同，符合法律规定，本院予以确认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案查明，赵建军向卢建成支付了2020年2月21日至2021年2月20日期间的房屋租金，而承租房屋系于2020年8月28日被拆除。故赵建军要求卢建成返还剩余期间房屋租金及押金，有事实及法律依据，应予以支持。本案卢建成未提交充分有效的证据证明库房门存在损坏的情形，故卢建成关于不同意返还押金的上诉意见，理由不能成立。综上所述，卢建成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364元，由卢建成负担。本判决为终审判决。    审　判　员　　姜　亦  君                             二○二一年九月十四日                           法 官 助 理　　高　喜　平书　记　员 　 张  小  赛  搜索“马 克 数 据 网”