河北润卓房地产开发有限公司、薛松商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀06民终5239号

• 案件编号

  （2021）冀06民终5239号

• 案件名称

  河北润卓房地产开发有限公司、薛松商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省保定市中级人民法院

• 所属地区

  河北省保定市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  河北润卓房地产开发有限公司;薛松

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终5239号上诉人（原审被告）：河北润卓房地产开发有限公司，住所地河北省保定市涿州市清凉寺办事处华阳中路北侧（塔东村）。法定代表人：武树杰，该公司经理。委托诉讼代理人：武正红，男，1991年5月4日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：薛松，男，汉族，1996年1月18日出生，住河北省保定市望都县。委托诉讼代理人：侯安春，北京市博盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘善恒，北京市博盟律师事务所律师。上诉人河北润卓房地产开发有限公司（以下简称润卓公司）因与被上诉人薛松商品房预售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2021）冀0681民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河北润卓房地产开发有限公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销涿州市人民法院作出的（2021）冀0681民初885号民事判决，发回重审或依法改判。争议金额为一审判决的10100元违约金及后续发生的违约金。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实不清。一、非因被申请人原因的停工天数应被扣减。被申请人主张的4个免责事件：1、2016.11.15-2016.12.31的停工文件。该时间段内，案涉房屋已签订完毕买卖协议，达成买卖合同关系，应被予以扣除。2、2017.10.11-2017.10.15的停工文件，该时间段内，案涉房屋已签订完毕买卖协议，被申请人也在施工时间内，且己取得施工许可证，该时长应被予以扣除。3、2017.11.15-2018.3.15的停工通知。该通知为《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，其中的第三项主要任务中的第23条全面加强扬尘控制管理中规定“采暖季期间，停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工等”。采暖季为2017年11月15日至2018年3月15日。文件规定在该期间所有的土石方和房屋拆迁施工均不予进行，案涉项目含大量的土石方和房屋拆迁工作（城中村改造项目），同时当时处于京津冀周边环境治理的严抓阶段，在实际执行过程中比文件规定还要严格，整个采暖季完全禁止施工。该文件在河北省内全面实施。案涉房屋所在地与北京相邻，政策执行更为彻底。4、新冠疫情事件：首先申请人主张的违约期间被申请人并不认可，但假设主张成立：违约期间为合同逾期之日至实际交房之日。在此期间被申请人在施工或办理竣工验收备案证明文件，那么在此期间发生的免责事件也应被扣减。2019年冬季至2020年春季、2020年冬季至2021年春季发生的新冠疫情，该不可抗力事件理应被扣减。该事件导致的停工时长预估为6个月左右。一审法院只采纳了第二个免责事件，其他事件并未完全查证和采纳。二、房屋交付条件的说明。案涉合同的签订背景情况是：双方签订的《商品房买卖合同》为政府房管部门强制执行的住建部和国家工商行政管理总局联合制定的商品房买卖合同示范文本，房管局在网签备案时不允许对合同条款的固定内容（自行填写部分除外）进行改动，否则不予备案。合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、X；4、X。”该条款第1项、第2项就是上述示范文本合同的固定内容，合同双方无权改动。但是，该条款已经超越了法律法规规定的工程交付标准，且不符合市场交易的普遍做法（交易习惯）首先，我国调整商品房交付使用的法律、法规主要包括《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”；《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”据此，我公司在工程竣工验收合格后交付使用符合法律法规的规定。而住建部在制定《商品房买卖合同》示范文本中关于“该商品房交付时应当取得竣工验收备案证明文件”的交付条件，则来源于《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（建设部78号令），该办法是部门规章，效力层级远低于上述法律和行政法规。另依据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理各大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。建设单位执行备案程序对买房人正常使用商品房不构成任何不利影响，申请人以此为由认为我公司逾期交房并承担违约责任是不合理的。其次，按照当前房地产市场的通行做法（交易习惯），为了实现购房人早日收房、装修、入住的要求，大多数楼盘都是在商品房竣工验收合格后交房，案涉房屋所在区域没有一个楼盘是在竣工验收备案后再交房的。而且本涉案楼栋已完成80%的收房率。我公司交房日期符合合同约定，并不违约。我公司于合同约定时间内完成楼栋的竣工验收且合格，并在涿州市建设工程质量监督站依法监督下，参建各方依法签署建设工程竣工验收报告，说明工程合格已具备交付使用条件。我公司在商品房竣工验收合格后交房符合法律法规的的规定。我公司认为“竣工验收备案证明文件”是政府职能部门监督、管理、制约建设单位与开发商的行政措施，也是整个工程竣工流程上的一个环节。商品房能否交付使用是由建设工程竣工验收合格后决定的，而不是由“竣工备案证明文件”来决定的。希望法庭在审理过程中充分考虑本案合同的签订背景、备案的管理性规范属性和市场通行做法（交易习惯）等因素，本着有利于实现合同目的的原则处理。薛松答辩称，一、答辩人认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判决。二、被答辩人违约事实清楚，被答辩人在庭审中明确认可其未取得涉案楼房的建设工程竣工验收备案证明书，即未满足《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付条件。三、被答辩人在一审时提交的四份关于停工的证据中，只有一审法院认定的那份《涿州市住建局[2017]3号文件》是跟被答辩人有直接关系，其他三份均与被答辩人无关且均为非强制性文件，被答辩人的违约情形不符合合同约定的免责事由。1、2016年11月14日的《涿州住建局通知》，发布于本案涉案房屋开工日前，与本案无关。被答辩人提交的《开工证》及《竣工报告》上均明确记录涉案房屋工程的开工日期为2017年7月22日，而被答辩人提交的《涿州住建局通知》要求的停工期间为2016年11月15日至12月31日，该通知发布时，涉案房屋工程尚未开工，该通知与本案无任何关联性。2、《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》主要是要求对“散乱污”企业的治理，并没有明确针对本案涉诉建设施工进行规制，且没有具体的强制性的规定，该方案第18页第23条明确体现出并没有要求被答辩人强制停工，只是说要做好防控管理措施后加强管理，并未要求停工，并且方案只是涉及到道路水利工程等土石方作业的施工，管控范围不包含被答辩人施工的涉案建设工程；而且该方案第23条重点提到，对重大民生工程和重点项目，涉及土石方作业确实无法停工的，经申请报批可以实施，答辩人认为该方案不是强制性的管理规定，未明确要求被答辩人强制停工，对被答辩人的施工不产生关联性。3、新冠疫情爆发时，涉案房屋所在工程巳竣工，该事件对被答辩人的施工未产生任何影呴。被答辩人提交的《竣工验收报告》明确载明涉案工程竣工日期为2020年1月10日，而武汉市作为新冠疫情爆发最早的城市，其封城时间为2020年1月23日，在武汉封城后全国其他地区才采取相应措施，涿州市因新冠疫情防控停工停产最早也是在2020年1月23日之后了，显然晚于2020年1月10日这个竣工时间，所以新冠疫情对被答辩人的施工造成不了任何影响。综上所述，上述三个事件均与被答辩人无关，对被答辩人不产生任何影响，被答辩人的违约情形不符合合同约定的免责事由。四、答辩人认为既然双方签订的《商品房买卖合同》是政府房管部门强制执行的住建部和国家工商行政管理总局联合制定的商品房买卖合同文本，而且明确要求不允许对合同条款进行改动，这说明双方应严格遵照本合同履行各自义务，以保障各自权益。在双方签订《商品房买卖合同》时被答辩人为何不说这份合同条款不合理，在收取答辩人的购房款时为何不说这份合同条款不合理，不能因为被答辩人出现了违约情况后，再回过头说合同条款存在问题，这显然违背了诚实信用原则，应当依法依约承担违约贵任。综上所述，答辩人认为被答辩人的上诉请求不能成立，依法应当予以驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。薛松向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币壹万零壹佰捌拾叁元贰角玖分（￥10183.29）（以832989元为基数，自2019年7月1日起，暂计至2020年11月1日止，按照日万分之0.25计算违约金）以及自2020年11月2日起至实际支付完毕之日止的违约金（以832989元为基数，按照日万分之0.25计算）；二、本案全部诉讼费用由被告承担；三、判令原告不予支付合同外增加的太阳能费用。一审法院认定事实：2017年8月17日，原告薛松（买受人）与被告河北润卓房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＺＳ2017-15666），约定原告购买被告开发建设的坐落于涿州市房屋一套，建筑面积108.75平方米，每平方米7659.67元，总金额832989元，买受人应当于2017年9月1日前支付首期房价款人民币752989元，余款8万元申请贷款支付。该合同第九条约定，“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定，“（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担…”该合同附件十一《补充协议》第一条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.25的违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇国家、地方政府或行业管理部门等非因出卖人的原因致使迟延交房的；3、非因出卖人的其他原因导致延期，出卖人以书面或电话短信方式通知买受人的。4、非因出卖人的其他原因导致延期的”。另查，原告已按合同约定向被告支付了购房款。2019年12月1日，被告向原告发送《入住通知书》，通知2019年12月20日集中办理入住手续。原告以案涉房屋不具备收房条件为由拒绝收房。再查，润卓·天伦湾Ｓ5-2＃楼经勘察、设计、施工、监理及建设单位的竣工验收合格。《建设工程竣工验收报告》记载工程开工日期2017年7月22日，竣工日期2020年1月10日。被告认可尚未取得涉案楼房竣工验收备案证明书。上述事实，有原、被告的庭审陈述；有原告提交的《商品房买卖合同》打印件、收据、ＰＯＳ签购单、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、入住通知书；有被告提交的涿州市住房和城乡建设局文件复印件、建设工程竣工验收报告、房屋面积测绘报告、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书以及本案庭审笔录在卷证实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，原告薛松与被告河北润卓房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZZS2017-15666）系双方真实意思表示，且其内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应恪守合同，全面履行。一、关于案涉房屋是否具备交付条件的问题。案涉合同第九条约定，“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定，“（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担…”。根据上述合同约定，被告河北润卓房地产开发有限公司在交付案涉房屋时应当取得相应的建设工程竣工验收备案证明文件。本案庭审中，被告认可其尚未取得该建设工程竣工验收备案证明文件，故案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件，原告据此拒绝收房符合上述合同约定。二、关于非因被告原因延期交付房屋及合理停工天数的计算问题。案涉合同附件十一《补充协议》第一条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.25的违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇国家、地方政府或行业管理部门等非因出卖人的原因致使迟延交房的；3、非因出卖人的其他原因导致延期，出卖人以书面或电话短信方式通知买受人的。4、非因出卖人的其他原因导致延期的”。庭审中，被告抗辩称因政府大气污染治理原因停工173天及因新冠疫情防控停工5个月，并提交了2016年11月14日涿州市住房和城乡建设局通知一份、涿州市住房和城乡建设局【2017】3号文件复印件一份及京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案复印件一份。原告对此均不予认可。本院认为，2017年10月11日涿州市住房和城乡建设局下发的【2017】3号文件载明，“自即日起各在建工程施工现场停止一切施工行为…各相关企业对照扬尘治理标准全面进行集中自查整改。自查整改时限为10月11日至10月14日”，该政府要求的停工期限在被告施工期间，且非因被告原因造成，故对上述4日停工天数本院予以确认；关于被告提交的2016年11月14日涿州市住房和城乡建设局通知及其据此主张的停工天数47天，本院认为，根据被告提交的竣工验收报告，案涉工程开工日期为2017年7月22日，竣工日期为2020年1月10日，且被告亦未提交充分证据证明该通知与本案的关联性，故对被告主张的47天停工本院不予采信；关于被告提交的京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案复印件一份及其据此主张的停工天数121天，该文件虽在相应政府网站可以查阅，但该文件并未明令包含本案案涉工程在内的在建工程停止施工，故被告据此主张停工121天理据不足，本院不予采信。对于被告抗辩称因新冠疫情影响致使其延期交房，本院认为，被告未提交有效证据证实新冠疫情防控与其延期交房的关联性，且被告提交的竣工验收报告载明案涉工程竣工日期为2020年1月10日，结合本市2020年年初各行业因新冠疫情防控的停工停产情况，故本院认为被告称因新冠疫情影响致使其延期交房的抗辩理据不足，本院不予采信。综上，截至2020年11月1日，被告逾期交房天数为485天（489天-4天）。三、关于逾期交房违约金的计算问题。根据案涉合同附件十一《补充协议》第一条中“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.25的违约金”的约定，故截至原告主张的2020年11月2日，被告应承担逾期交房违约金为10100元（832989元×0.000025×485天）。原告主张超出部分，本院不予支持。另外，关于原告主张的太阳能费用，因该费用并未包含在案涉合同内且尚未发生，故本案不予处理。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、被告河北润卓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛松逾期交房违约金10100元以及自2020年11月2日起至实际交房之日止的违约金（以832989元为基数，按照日万分之0.25计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费27元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了《塔东村城中村改造开发协议书》和《涿州市城中村改造领导小组办公室关于塔东村实施城中村改造的批复》复印件，拟证明涉案小区项目是城中村改造项目，存在大量的土石方和房屋拆除工作。结合一审提交的2017-2018年秋冬季大气污染治理方案，要求全面停工。被上诉人质证称，两份材料均不属于新证据，我们不同意予以质证。该证据也系复印件，没有原件。对证据三性均不认可，提交也违反民事诉讼证据规定。文件形成的时间是2013、2014年，与涉案工程的施工建设，尤其是违约责任免除没有因果关系，不应作为免除责任的证据。本院认为，上诉人所提交的该证据与本案争议的焦点问题即停工责任的免除不具有关联性，对其证明目的不予采纳。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房条件中的“建设工程竣工验收备案证明文件”不完全等同于“验收合格”，其要求的交付标准更高，对房屋质量安全的把关更严。上诉人该项上诉主张不能成立，一审法院认定上诉人构成违约并无不当。关于逾期天数的核算，上诉人主张的4个免责事件，除2017.10.11-2017.10.15的停工文件外，其余3个事件与要证明的停工免责问题关联性不足，上诉人主张以上停工天数全部扣除缺乏事实和法律依据。一审法院未予完全采纳并无不当。综上所述，河北润卓房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53元，由上诉人河北润卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　王志强审判员　　杨玉龙审判员　　万丙申二〇二一年九月十三日书记员　　何　军 来源：马 克 数 据 网