李长秀、杨志刚等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀09民终4971号

• 案件编号

  （2021）冀09民终4971号

• 案件名称

  李长秀、杨志刚等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省沧州市中级人民法院

• 所属地区

  河北省沧州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  李长秀;杨志刚;沧州碧诚房地产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终4971号上诉人（原审原告）：李长秀，女，1960年4月2日出生，汉族，初中文化，住河北省海兴县。上诉人（原审原告）：杨志刚，男，1960年3月9日出生，汉族，初中文化，住址同上。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李金昭，河北宪正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沧州碧诚房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州市渤海新区南大港管理区盛源南侧馨苑**。法定代表人：李晓明，职务：总经理。委托诉讼代理人：谭齐，公司职员。上诉人李长秀、沧州碧城房地产开发有限公司（以下简称碧城房地产公司）因与被上诉人杨志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2020）冀0983民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨志刚、李长秀上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付违约金100417元。(不服金额为100417);2、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：上诉人对一审判决判令解除房屋买卖合同并返还购房款及利息的判决结果没有异议，但上诉人认为一审判决未判令被上诉人支付购房款15%的违约金100417元是错误的，应予以纠正。理由如下：一、符合《补充协议》约定的违约金的支付条件。《补充协议》第四条(“关于商品房的交付条件和交接手续”)第5项：该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。《补充协议》第五条“逾期交付责任”第2项：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，买受人应当在达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。自约定的交付期限至第四次维修已长达四个多月，逾期天数超过90日，且原告已提出书面退房申请。显然，被上诉人应按照《补充协议》第四条、第五条的约定承担违约金，支付违约金符合双方的约定。二、支付违约金符合违约金的性质。违约金具有补偿性和惩罚性，在一方当事人存在违约行为时，向守约方支付违约金，不仅体现其对损失的补偿，而且还应体现对违约方的惩罚。一审判决在认定被上诉人存在严重违约行为，即“导致无法正常使用的质量问题”的前提下，仅判令被上诉人返还购房款及其利息，首先违反了双方合同关于违约金的约定，其次仅体现了对上诉人部分损失的补偿，未能对全部损失进行补偿，更无法体现对被上诉人违约行为的惩罚性，故而判令被上诉人支付违约金更能充分体现对上诉人损失的全面保护，对被上诉人违约行为的惩罚。而一审判决违背了违约金的法定属性。综上所述，一审判决在认定被上诉人存在根本违约行为的前提下，却未判令其承担违约金，违背了双方约定和法律规定，应依法予以纠正，故而请求二审法院依法判决撤销一审判决予以改判支付违约金，已维护当事人的合法权益和法律的公正。碧城公司答辩称，涉案商品房不存在地基基础和主体结构质置问题或无法正常居住使用的质量问题，上诉人没有逾期交房，被上诉人提出的购房款15%的违约金不应当得到支持。涉案商品房的鉴定意见是一般质量问题和工程质量问题，并没有说房屋存在无法正常居住使用的质量问题，本案不适用补充协议第四条第5项“修复后方可交付买受人”的约定；其次，碧诚公司已经按约定通知被上诉人收楼，被上诉人也完成了该房屋的收楼手续，碧诚公司不存在逾期交付情形；即便按照被上诉人主张的补充协议第五条约定，逾期交付超过90日买受人有权解除合同，但被上诉人既没有在逾期超过90日后十五日内书面通知碧诚公司解除合同，还要求碧诚公司修复房屋，说明被上诉人选择继续履行合同，而非选择解除合同。因此，被上诉人主张购房款15%的违约金没有依据，碧诚公司不应当支付。碧城公司上诉请求：一、撤销(2020)冀0983民初2888号民事判决书，将本案发回重审或依法改判不解除合同、不退还购房款并支付利息；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审法院认定案件基本事实不清，涉案房屋已经修复好，不存在漏水情况，鉴定意见中现场勘查当天也没有发现漏水情况，涉案商品房买卖合同不应当解除。(一)涉案房屋的漏水问题已由上诉人修复并且经历了一个雨季，也未发生漏水情况，一审法官没有现场勘查，被上诉人也没有提交房屋仍在漏水的证据，一审法院就认定涉案房屋渗漏问题仍未实际消除，没有事实依据。(二)鉴定意见并没有勘查出涉案房屋在鉴定勘查之日仍存在漏水，一审法院随意断句，曲解鉴定意见。鉴定意见书中明确记载了鉴定当天的勘查情况，并没有提到涉案房屋漏水，一审法院对鉴定意见断句不当，“黄骅市南大港碧桂园柏丽湾小区18-2-502室楼顶工程中屋面漏水，屋面保护层未做分隔缝…不符合规范规定，为工程质量问题”，该意见表达的是该房屋曾经发生的屋面漏水情况为工程质量问题，而不是当天屋面漏水。如果鉴定当天屋面漏水，这是一种客观事实，不会作为鉴定意见写入。二、涉案商品房不存在解除合同的情形，不应当解除。(一)漏水并非合同双方行使约定解除权的情形。《合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定了合同解除的情形为“一是地基基础和主体结构经检测不合格；二是除地基基础和主体结构外的质量问题，经过更换、修理仍然严重影响正常使用”。本案中被上诉人主张的漏水问题已经修复完毕，不存在严重影响使用的情况，不属于上述两种行使约定解除权的情形。(二)本案不存在法定解除权的情形。《商品房买卖合同司法解释》第12条规定“因房屋主体结构质量不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”《合同法》第94条规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案中，涉案房屋已经取得《建设工程质量竣工验收证明书》，而通过竣工验收就是房屋符合设计质量标准的直接的、专业的证明。虽然房屋曾经发生过漏水，但是经过修复后已不再渗漏，不会影响被上诉人对房屋的使用或购房合同目的的实现，也不适用房屋主体结构质量不合格的法定情形，不构成根本性违约。因此，一审法院判决解除合同并返还购房款支付利息，并无法律依据。(三)解除权因行使期间早已经过而消灭。合同解除权行使期间的性质应为除斥期间，除斥期间届满，就会发生该权利消灭的法律后果。本案中，被上诉人怠于行使解除权，解除权因行使期间早已经过而消灭。(四)上诉人承担的是维修、更换、重作等责任。双方签订的补充协议第八条约定“保修期内，在正常使用的情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理”与《商品房买卖合同司法解释》第13条第2款规定“交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”可以看出，上诉人承担的是维修、更换、重作的责任，而不是解除合同返还购房款支付利息的责任。三、一审法院随意认定涉案房屋“因质量问题严重影响正常居住使用”，滥用自由裁量权，损害上诉人的权益，不利于交易秩序稳定。(一)商品房的建造开发系一项浩繁的工程，在主要依靠人工建造的现有技术条件下，存在一定的质量瑕疵无可厚非，正是因为如此，才有了《商品房建筑工程质量保修办法》，《办法》的出台也间接说明不能要求出卖人在房屋交付使用后承担不出现质量问题的担保责任。一审法院既然认为“正常居住使用”的概念界定并无明确规定，那么也应对质量瑕疵之轻重进行区分，涉案房屋虽然房屋曾经发生过漏水，但已经修复完毕不再漏水，一审法院只考虑该曾经的质量瑕疵对买受人的影响，忽略了解除合同对出卖人的负担加重，不利于行业交易秩序的稳定性。(二)被上诉人申请鉴定的事项是“房屋楼顶工程是否存在严重的质量问题”，鉴定意见没有作出“严重”的结论，说明该种质量问题并不影响正常居住使用，而一审法院却随意使用自由裁量权，脱离房屋不再漏水的事实，违背鉴定意见，作出严重影响正常居住使用的认定，明显不当。四、一审法院适用法律错误，本案不适用《消费者权益保护法》以及浙江省实施《消费者权益保护法》办法。(一)商品房不同于一般的商品，本案应当适用《商品房买卖合同司法解释》，该解释中对于商品房的定义有明确的规定，对于商品房出现质量问题的解决方式也有明确规定，一审法院不能为了适用浙江省的规定，就将商品房等同于“商品”。(二)浙江省的办法不适用于河北省，该办法不是河北省出台的办法，更不是最高院出台的司法解释或全国人大及常委会制定的法律，对河北省案例不具有指导意义或参考意义，浙江省出台该办法也是结合当地的气候环境、空气湿度对房屋发生漏水的影响制定的，因地制宜，环境不同，不能盲目依据其他身份规定。杨志刚、李长秀答辩称，—审判决定上诉人交付的房屋存在房屋质量问题己严重影响被上诉人的正常居住，并依法解除房屋买卖合同是正确的，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。一、上诉人交付的房屋存在多项质量问题，导致漏水问题未能根本解决。涉案房屋自2019年7月份收房至2019年11月份期间存在多次漏水，并经历的长达四个月的四次维修，漏水问题仍未得到根本性解决。鉴定机构于2020年12月份对涉案房屋进行勘验后出具鉴定意见，根据鉴定意见可以确定房屋存在多项工程质量问题，包括屋面漏水、屋面保护层未做分隔缝、屋面保护层裂缝、混凝土楼板裂缝，并且现场勘验时间是2020年12月10日，自最后一次维修2019年11月份，己长达一年之久，仍然存在客厅、南西卧室、厨房明显的漏水痕迹，己出现明显的面层反碱、脱皮；木地板接缝处开裂；地砖地面接缝处反碱，并仍然有漏水点，上诉人方工作人员张哲峰只是辩称不确定是维修后继续滲漏还是楼板内积存的水汽渗出（见《鉴定咨询意见书》第2页）。显然，涉案房屋存在的漏水问题并未得到实质性解决，且其他质量问题也未得到根本性解决，包括室内因漏水产生的一系列无法正常居住的问题更没有给予处理，根本无法满足正常居住需求。上诉人辩称涉案房屋己经修复好，不存在漏水问题，但未能提供任何证据予以证实，包括专业技术部门的鉴定意见、工程监督部门的验收证明等，并且与现场勘验结果明显不一致。即便现场不存在漏水现象，但这仅是一种表面现象，并不代表漏水质量缺陷的实际消除，因为导致漏水的原因（屋面保护层未做分隔缝、屋面保护层裂缝、混凝土楼板裂缝）仍然存在，上述质量问题未得到实质解决。二、符合约定解除事由。1、逾期交付产生的解除。双方签订的《补充协议》对于逾期交付的解除问题作出了明确约定，本案存在无法正常居住使用的质量问题导致的逾期交付责任《补充协议》第四条（“关于商品房的交付条件和交接手续”）第5项：该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。补充协议》第五条“逾期交付责任”第2项：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，买受人应当在达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还己付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。自约定的交付期限至第四次维修己长达四个多月，逾期天数超过90日，仍然达不到交付交付标准，应适用逾期交付产生的合同解除，且原告己提出书面退房申请，显然符合双方约定的解除事由。2、商品房质量的修理责任。《补充协议》第八条“关于商品房质量及保修责任”第1项：保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理；经过更换、修理仍然无法正常居住的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同，通知送达之日起30日内退还买受人己付全部房价款，并赔偿买受人实际损失。交付后正常使用情况下的修理责任，尚能够解除合同，况且原告属于未使用出现的无法使用情况。三、符合法定解除事由。由于上诉人出卖的房屋存在严重质量问题，经过多次维修无法使用，第一,买卖标的不符合约定，经修复仍然无法使用。第二，存在的质量缺陷无法得到实质性的解决。第三，买卖的标的系装修后的房屋，由于漏水造成的室内装修遭到的破坏没有进行修复。即由于被告的违约造成原告购买房屋居住的目的落空，无法正常居住使用，不能实现合同目的，根据《合同法》第94条第（四）项规定，符合解除条件。另外，根据《商品房买卖合同司法解释》第13条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。本案中，涉案房屋存在多项质量问题，并且自约定交付房屋至最后—次维修竟然长达4个月，至今不符合居住标准，完全应认定为符合“严重影响正常居住使用”标准。另外，解除合同符合社会主义的核心价值观，被上诉人作为购房人在房屋买卖合同中处于弱势的地位，房屋对其家庭生活具有重大影响，其巨大的财产价值直接影响了正常生活，显然从公平正义角度出发，法律应保护购房人的合法权益，也促使开发商树立正确的价值观念，将房屋质量作为首要的标准，而不能将商业利益作为首要的唯一标准。综上，一审判决判令解除双方的房屋买卖合同是正确的，具有充分的事实根据和法律依据，上诉人的上诉理由不能成立。李长秀、杨志刚向一审法院起诉请求：1、请求解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款669446元及利息；3.判令被告按照购房款的15%支付违约金；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、原告当庭陈述房屋维修过程并提交《商品房买卖合同》及《补充协议》,提交特快专递、专递查询单、退房申请书、被告人员书写提供的公司地址，认为原告购买房屋存在无法正常居住使用的质量问题，房屋交付情况不合格，且经过四次维修，仍改变不了根本性质量问题，自约定交付期限至第四次维修已长达四个多月，逾期交付超过90天，且原告已提出书面退房申请，故应解除合同。被告对原告提交的《房屋买卖合同》及《补充协议》真实性无异议，但对证明目的不认可，被告认为房屋已完成了交付，不能使用补充协议第五条“逾期交付责任”的约定要求被告支付违约金或解除合同，根据补充协议第四条第一款约定被告已取得涉案房屋的竣备文件，原告也对进行收楼，被告不存在逾期交付，原告提出的漏水问题不属于补充协议第四条、第五条、第八条中无法正常居住使用的质量问题，被告已在2019年11月份修复完毕，房屋可以正常使用，因此不具备解除的条件，被告认为原告所陈述的维修过程只能说明被告对涉案房屋进行了维修，但不能说明漏水原因属于根本性的质量问题，被告并未承诺房屋修复一次或两次修不好就解除合同，是否属于严重质量问题、是否属于无法正常使用及是否存在安全和质量缺陷需专业机构出具说明，原告于2019年7月6日办理收楼手续时发现漏水并报修，又于2019年7月6日办理交接手续，说明原告对房屋现状认可。被告对物流信息要求庭下核实，对公司地址是否为被告公司人员书写要求庭下核实，被告认为通过该快递单无法看出其中邮寄的是否为退房申请书，原告提交的退房申请书距办理收楼手续已有4个月，已不存在解除合同的情形。经法庭调查，本院对原告提交的《房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性予以确认，结合原被告当庭陈述确定事实如下：2018年3月6日，原告李长秀、杨志刚作为买方，被告碧诚房地产公司作为卖方签订《商品房买卖合同》，合同编号为南大港碧桂园柏丽湾住宅小区字第1803060066号，买受人购买南大港碧桂园柏丽湾住宅小区18号楼2单元502号房，合同第三条约定建筑面积共99.01平方米，按建筑面积计算该商品房单价为每平方米6761.4元，总金额陆拾陆万玖仟肆佰肆拾陆元整。合同第八条约定出卖人应当在2019年6月30日前将具备第五种条件（补充协议第四条的约定），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用。第九条按下列第2条方式处理：详见本合同附件四补充协议第五条的约定。合同中附有《补充协议》，补充协议中载明“第四条、关于该商品房的交付条件与交接手续1.该商品房的交付条件以本条约定为准，该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向商品房所在地政府主管部门递交了办理商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。4.为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理商品房交付手续时方对商品房进行查验。5.该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第五条、逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。第八条关于商品房质量及保修责任关于该商品房质量及保修责任与本条约定不一致的，以本条约定为准。1保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理；经过更换、修理仍然无法正常居住的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房价款，并赔偿买受人实际损失。2.买受人对该商品房存在的房屋质量问题要求检测的，如检测后质量不合格，检测费用由出卖人承担；如检测合格的，检测费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付首付款209446元，其余460000元以银行按揭贷款的方式支付。2019年7月份，原告李长秀、杨志刚接到被告通知办理收房手续，原告收房过程中发现屋顶有漏水痕迹，经原被告双方协商原告于2019年7月27日办理了房屋交付手续，被告承诺对房屋漏水问题进行维修。自2019年7月份至2019年的11月份期间被告共计四次对涉案房屋进行维修。但原告仍认为被告的维修并不能根本解决房屋漏水问题，故于2019年11月15日书写退房申请书，并以快递方式邮寄与被告住所地，特款专递显示签收时间为2019年11月18日，被告不认可收到退房申请，本院确认双方未就解除合同事宜达成一致意见。二、案件审理过程中，原告申请对涉案房屋是否存在严重的质量问题进行司法鉴定，本院依法委托沧州市科技检验鉴定研究所对涉案房屋进行司法鉴定，鉴定机构作出科鉴〔2020〕沧研所建字第212号鉴定咨询意见书，被告认为该鉴定意见与原告诉求无关联性，不能证实原告主张，根据补充协议第八条约定只有在房屋经过更换或修理仍无法正常居住的买受人才能解除合同，而鉴定意见只是提出涉案房屋屋面存在工程质量问题，并不存在严重影响正常居住的质量问题。结合法庭调查及原被告陈述，本院认为沧州市科技检验鉴定研究所作出的鉴定咨询意见书鉴定程序合法，鉴定结论客观真实，应作为处理案件的依据。鉴定咨询意见书中载明：三、鉴定过程勘查发现：1、客厅屋盖板底中部一处渗水痕迹，面层反碱，脱皮；2、南西卧室木地板地面有受水浸泡痕迹，木地板接缝处开裂；3、厨房地砖地面接缝处反碱；4、屋面南部混凝土保护层一道南北向裂缝，裂缝自南女儿墙底至楼梯间外墙底，缝宽约5㎜；5屋面西部混凝土保护层一道南北向裂缝，裂缝自南女儿墙底至装饰柱底，缝宽约2㎜；6、屋面混凝土保护层一体浇筑，未做分格缝。四、分析说明：客厅屋盖板底一处渗水痕迹，面层反碱、脱皮，南西卧室木地板受水浸泡痕迹，接缝开裂，厨房地砖接缝处反碱。可确定屋面存在漏水问题。屋面混凝土保护层未做分格缝，依据《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）中第4.5.4条“用细石混凝土做保护层时，混凝土应振捣密实，表面应抹平压光，分格缝纵横间距不应大于6m.分格缝的宽度宜为10㎜-20㎜”之规定，不符合规范规定，为工程质量问题。屋面南部混凝土保护层一道南北向裂缝，屋面西部混凝土保护层一道南北向裂缝。依据《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）中第4.5.10条“水泥砂浆、细石混凝土保护层不得有裂纹、脱皮、麻面和起砂等现象”之规定，不符合规范规定，为工程质量问题。屋盖混凝土楼板存在一道南北向裂缝，双方当事人均认可。依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）中第8.1.2条“现浇结构的外观质量缺陷应由监理单位、施工单位等各方根据其对结构性能和使用功能影响的严重按表8.1.2确定”及表8.1.2现浇结构外观质量缺陷中“裂缝，现象：裂缝从混凝土表面眼神至混凝土内部，一般缺陷：其他部位有少量不影响结构性能或使用功能的裂缝”之规定，不符合规范规定，为一般缺陷质量问题。最终鉴定意见为：黄骅市南大港碧桂园柏丽湾小区18号楼2单元502室楼顶工程中屋面漏水，屋面保护层未做分格缝，屋面保护层裂缝，混凝土楼板裂缝不符合规范规定，为工程质量问题。关于损失，1、原告主张首付款209446元按同期银行贷款利率计算利息，2、主张按揭贷款460000元产生的利息34402.6元及自2020年7月24日按揭贷款还清之日至付清之日按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，3、要求按照补充协议约定支付已付购房款15%的违约金即669446*15%=100417元，4、前期物业服务费2144.58元。被告认为银行按揭贷款460000元不应按照拆借中心公布的贷款利率计算，违约金不应得到支持，物业费的收款方并非被告，被告无返还义务。原告为购买房屋办理按揭贷款产生利息，如因房屋质量问题导致合同目的无法实现，该部分损失属于原告的直接损失，应予以支持。而本案并不存在补充协议约定的支付违约金的情形，故违约金不应得到支持。原告收房并交付物业费视为接受房屋及物业服务，原告在收房后因房屋质量问题与被告产生分歧，在合同解除之前原告享有接受物业服务的权利，该部分费用不应计入损失的范畴。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故确定双方合同应否解除应以房屋主体结构是否合格，或房屋质量问题是否严重影响正常居住为条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定赋予买受人正当的法律权利，但对于“正常居住使用”的概念界定并无明确规定，故案件的审理不仅要从保护商事交易的稳定性出发，也应从社会主义核心价值观考虑，应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成严重影响，是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等多因素予以综合判断，应从权利平等的角度出发，从公正司法、引领社会公平正义的角度着眼。本案中原告于2019年7月份收房至2019年11月份期间存在多次漏水且进行了四次维修，被告碧诚房地产公司认为在2019年11月份最后一次维修后房屋已经不再漏水，但原告在本案审理过程中申请对房屋质量问题进行鉴定，鉴定机构于2020年12月份勘查后出具鉴定意见：黄骅市南大港碧桂园柏丽湾小区18号楼2单元502室楼顶工程中屋面漏水。通过鉴定报告可以确认自被告最后一次维修至鉴定勘查之日已时隔一年之久，但房屋渗漏问题仍未实际消除。涉案房屋漏水问题虽不属于主体结构问题，但原告作为普通人民群众花费多年积蓄、通过按揭贷款方式购买商品房，原告自收房之日起因房屋渗漏水问题经受困扰，经被告多次修复仍不能彻底解决漏水问题，原《消费者权益保护法》第四十五条规定“商品在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货”。浙江省《实施办法》第二十九条规定“在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。”这是我国目前关于房屋维修次数的最直接的规定。本院确定涉案房屋漏水的质量问题已严重影响了原告的正常居住使用，双方的买卖合同应予以解除。关于损失，原告要求被告支付首付款209446元自2018年3月6日交付之日至付清之日的同期银行贷款利息，属于合理的损失范畴，故应予以支持。原告为购置涉案房屋办理按揭贷款460000元，自贷款发放之日至2020年7月24日原告还清贷款期间产生的利息34402.6元，该贷款利息属于实际发生的损失，该合理主张应予支持，原告自2020年7月24日还清460000元按揭贷款之日主张该460000元按照全国银行间拆借中心公开的贷款利率计算利息并无不当，亦应得到支持。关于鉴定费，虽鉴定由原告提出并预交，但经鉴定房屋存在质量问题导致双方房屋买卖合同解除，故该费用应由被告承担。原告依据《补充协议》而主张15%的违约金不符合案件事实，本院不予支持；原告收房并交付物业费视为接受房屋及物业服务，原告在收房后因房屋质量问题与被告产生分歧，在合同解除之前原告享有接受物业服务的权利，该部分费用不应计入损失的范畴。综上，遂判决：一、解除原告李长秀、杨志刚与被告沧州碧诚房地产开发有限公司签订的南大港碧桂园柏丽湾住宅小区第1803060066号商品房买卖合同（南大港碧桂园柏丽湾住宅小区18号楼2单元5层502号房）；二、被告沧州碧诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李长秀、杨志刚购房款669446元并支付利息损失（其中209446元首付款的利息自2018年3月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日；其中460000元按揭部分支付利息损失34402.6元及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自2020年7月24日至付清之日的利息）；三、鉴定费8000元，由被告沧州碧诚房地产开发有限公司承担，由被告沧州碧诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还于原告李长秀、杨志刚。四、驳回原告李长秀、杨志刚其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于案涉商品方面买卖合同是否应当解除问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。〔2020〕沧研所建字第212号鉴定咨询意见书鉴定意见为：黄骅市南大港碧桂园柏丽湾小区18号楼2单元502室楼顶工程中屋面漏水，屋面保护层未做分格缝，屋面保护层裂缝，混凝土楼板裂缝不符合规范规定，为工程质量问题。结合碧城公司工作人员张哲峰在鉴定现场陈述“房屋竣工于2019年5月，申请人曾向我方反应过屋面漏水问题，我方对此多次维修，曾将屋面构造层拆除重做，屋面重做方法为丙纶保温层、找坡层、SBS卷材防水层、混凝土保护层，维修时确实发现混凝土楼板存在裂缝，但已对裂缝注胶处理，现申请人房屋仍有漏水点，但不确定是维修后继续渗漏还是楼板内积存的水汽渗出。”可知案涉商品房在鉴定时仍有漏水点。案涉商品自2020年7月27日交房至2020年12月20日鉴定勘察现场之日，经过四次反复维修，仍然有漏水点，导致杨志刚、李长秀交房近五个月无法正常使用案涉商品房屋，严重影响杨志刚、李长秀的正常居住使用，故商品房买卖合同应予解除。关于上诉人杨志刚、李长秀提出的违约金请求。《补充协议》第五条逾期交付责任第2项约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。”碧城公司2019年7月27日将案涉商品房交付杨志刚、李长秀，完成了房屋交付。房屋交付后，因商品房屋面存在漏水问题，多次维修均无法修复的质量问题，致使房屋买卖合同解除的情形，不符合《补充协议》规定的逾期交房情形，上诉人杨志刚、李长秀据此主张总购房款15%的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，杨志刚、李长秀、沧州碧城房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13802.5元，由上诉人杨志刚、李长秀承担2308元、沧州碧城房地产开发有限公司承担11494.5元。本判决为终审判决。审判长　　位海珍审判员　　葛淑红审判员　　程玉玉二〇二一年九月十日书记员　　张　博 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