胡建国、江苏润安置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终5288号

• 案件编号

  （2021）苏03民终5288号

• 案件名称

  胡建国、江苏润安置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  胡建国;江苏润安置业有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5288号上诉人（原审原告）：胡建国，男，1986年7月6日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘冬艳，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏润安置业有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区和信广场二期商办综合楼1号楼3-1915室。法定代表人：朱孝珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯琳琳，江苏金铎律师事务所律师。上诉人胡建国因与被上诉人江苏润安置业有限公司（以下简称润安公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡建国上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判，解除上诉人与被上诉人2015年6月29日签订《商品房买卖合同》，被上诉人返还购房款52万元及支付违约金104000元；2.一、二审诉讼费、保全费(保函费)由被上诉人承担。事实与理由：在被上诉人已承认构成根本违约的情况下，一审法院认定：“上诉人合同解除权消灭”明显错误，与事实相悖，也与法律规定的诚信原则、公平、公正、合理原则相悖。一、被上诉人始终未依合同约定向上诉人交付房屋。二、上诉人未授权信德公司接受商品房。三、被上诉人根本违约已成事实。四、一审法院认定：“上诉人解除权于2015年11月4日消灭”明显错误。五、上诉人购买的是案商品房(商铺层高为5.70米)，是特殊的商品，不是买个小物件。润安公司辩称，涉案房屋完全符合交付条件，2015年11月4日房屋取得竣工备案后，结合上诉人与案外人信德公司的委托经营协议，房屋已经交付给信德公司进行实际经营，且上诉人已因涉案房屋取得了相应的收益，上诉人主张的合同解除，也已经超过了解除权行使的合理期限。关于房屋的使用情况有具体约定，上诉人全权委托信德公司对房屋进行实际经营，如该房屋不交付于信德公司，那么信德公司无法进行实际的经营情况，也无法产生相应的收益支付给上诉人。胡建国向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除胡建国与润安公司2015年6月29日签订的商品房买卖合同；2.判令润安公司返还购房款52万元、支付违约金10.4万元；3.诉讼费、保全费（包括保函费用）由润安公司承担。一审法院经审理查明：2015年6月29日，胡建国（买受人、乙方）与润安公司（出卖人、甲方）签订商品房买卖合同一份，双方约定润安公司将坐落于徐州市鼓楼区和信广场商业街区（二区）1-1448号房屋（地下一层）出售给胡建国，商品房用途为商服，层高为5.7米，建筑面积17.85平方米，套内建筑面积9.11平方米，房屋总价52万元。上述合同第1页“合同双方当事人”中约定，出卖人注册地址：徐州市鼓楼区U老营盘7#商住楼（宝恒公寓）1-103，联系电话：8360×××9。上述合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）产权登记与本合同约定的面积差，按照合同约定的单价，多退少补；（2）空白；（3）空白；（4）空白；2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按（空白）利率付给利息。上述合同第八条“交付期限”中约定，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。上述合同第十一条“交接”中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述合同“附件四：合同补充协议”第4条中约定，甲、乙双方在本合同所提供的联系地址及电话应详尽准确，是甲乙双方寄发邮件的依据，甲、乙双方若变更联系地址及电话号码，应以书面形式及时通知对方，否则，双方按照未变更的地址发生的任何书面函件均视为双方已收悉。若以邮寄的方式，以寄出的邮戳日期为准视为已经送达另一方。……如双方因本协议发生纠纷，进行诉讼或仲裁程序，双方也确认本合同所记载联系地址为送达地址，法院或仲裁机关向该地址发出的通知，无论是否收到，都视为已经依法送达。上述合同“附件四：合同补充协议”第5条中约定，本合同签订后，除约定或法定可以解除的情形外，买受人要求解除本合同的，应征得出卖人书面同意，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金。胡建国已向润安公司支付全部购房款52万元。2015年6月29日，胡建国（甲方）与徐州信德商业管理有限公司（乙方）（以下简称信德公司）签订徐州和信广场三期商铺委托经营管理协议一份，双方约定甲方将其购买的涉案房屋全权委托乙方进行经营管理，乙方同意接受甲方的委托。上述协议第二条“委托管理期限”中约定：1、2015年10月1日至2018年9月30日，甲方自愿放弃该商铺上述3年的使用权、租赁权、收益权、经营权等，放弃向乙方收取任何形式的经营收益。2、第4-10年（2018年10月1日至2025年9月30日），甲方委托乙方出租该商铺，乙方根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归乙方，租金以与承租人签订的租赁合同的实际成交价为准全部归甲方所有，乙方于每年9月30日前将实际租金交由甲方，甲方每年需支付实际租金的10%给乙方作为招商服务费，政府相关租赁税费由甲方承担。……本协议因故被终止时，甲方必须在接到乙方通知后的10天内接收该商铺。上述协议第五条“乙方的权利与义务”中约定：乙方可组织使用人于2015年10月1日前提前进场装修。上述协议第8页载有授权委托书一份，为胡建国作为委托人于2015年6月29日出具，受托人为信德公司，委托书主要内容有：委托人授权受托人直接对外出（转）租委托人所有的商铺，签署商铺租赁合同，并收取租金及相关费用（包括可直接以提起诉讼的方式收取租金），本授权书自签署之日起生效。2015年9月30日，润安公司将涉案房屋交付给信德公司。涉案房屋现由信德公司占有使用。胡建国自认其于2015年9月30日后两三天，收到信德公司邮寄的告知书一份，该告知书落款人为信德公司，落款打印日期为2015年9月30日。告知书主要内容有：根据商品房买卖合同、徐州和信广场三期商铺委托经营管理协议的约定，2015年9月30日信德公司已代您向江苏润安置业有限公司办理完毕和信广场商业街区二区的商铺交付事宜，下阶段的统一经营招商工作正式启动，租金收益的支付按照徐州和信广场三期商铺委托经营管理协议约定时间，我公司认真履行支付。润安公司对上述告知书内容无异议。涉案房屋所在的工程于2015年11月4日竣工验收备案。润安公司认可其实际交付房屋的日期为2015年11月4日。2018年11月2日，信德公司根据其与胡建国签订的委托经营管理协议约定的胡建国收款账户，向胡建国支付涉案房屋自2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金15696.12元。润安公司的诉讼代理人陈思陈述，其于2018年5月19日入职润安公司，职务为营销经理至今。2020年8月26日，胡建国向润安公司的诉讼代理人陈思发送短信，要求退房。2020年9月3日，胡建国向“徐州市鼓楼区和信广场二期商办综合楼1号楼3-1915”地址邮寄邮件一份，未显示邮寄内容，收件人为润安公司的诉讼代理人陈思，该邮件于2020年9月4日他人代收。上述邮寄地址在邮寄时为润安公司的注册登记地。胡建国主张其邮寄的为涉案房屋因层高不够向润安公司要求解除合同的通知书，润安公司不予认可，并陈述润安公司的诉讼代理人陈思并未收到上述邮件。一审庭审中，润安公司自认，涉案房屋实际层高小于合同约定层高。2021年1月22日，一审法院组织双方至涉案房屋现场查看，标有“涩女郎”门头的房屋即为涉案房屋。经现场测量，该房屋地面为长方形，地面宽2.7米，长3.53米，该房屋地面至屋顶的最大高度为5.45米，面向该房屋，距离左侧墙1.45米处起往右至该房屋右侧墙有屋梁及下沉的屋顶，该屋梁距离地面3.3米，该房屋顶部靠下位置设有管道等，其中有管道距离地面4.45米。胡建国因案件诉讼，支付诉讼保全担保费1800元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于润安公司向信德公司交付房屋行为能否产生向胡建国履行交付义务的法律效果。润安公司主张系由信德公司代理胡建国受领交付，胡建国对信德公司代理其受领房屋交付不予认可。因此，润安公司向信德公司的交付行为能否产生向胡建国履行交付义务的法律效果，就要从交付时的相关事实来分析。首先，无论是委托经营管理协议还是该协议所附授权委托书，均没有由信德公司代理胡建国办理房屋交付的相关内容，信德公司并未取得胡建国的明确授权，应属无权代理或越权代理。但，胡建国在与润安公司签订商品房买卖合同的同时，与信德公司签订委托经营管理协议并出具授权委托书，因此，润安公司对于胡建国委托信德公司进行经营并出具授权委托书是知情的。另外，从委托经营管理协议内容来看，胡建国授权信德公司经营期间是从2015年10月1日起，该起始时间与买卖合同约定的交付届满期间2015年9月30日紧密相连，并无间隔；委托经营管理协议中约定了胡建国放弃该商铺三年的使用权等并放弃对信德公司收取经营收益的内容，如涉案房屋仍由润安公司交付给胡建国、信德公司不取得房屋的占有，胡建国如何向信德公司放弃使用权？委托经营管理协议中约定了协议终止时信德公司向胡建国返还房屋的义务，但对于胡建国向信德公司交付房屋这一合同履行基础的重要内容，协议却并没有约定。如信德公司没有取得房屋的占有，何来返还？对于内容多达8页的委托经营管理协议，这显然不应当是合同内容出现漏洞，而只能是双方将该房屋无需胡建国向信德公司交付，而是由信德公司代理胡建国从润安公司处受领房屋作为不言而喻的内容，无需再另行约定。在胡建国出具的授权委托书中，胡建国授权的内容是由信德公司“直接”对外出（转）租。如果是由润安公司向胡建国交付后、胡建国再向信德公司移转占有进行出租经营，而不是信德公司从润安公司处受领房屋取得占有进行经营，何谓“直接”？显然，“直接”的意思应当理解为由信德公司从润安公司处受领房屋。综上几点，虽然委托经营管理协议及所附授权委托书并未明确约定信德公司代理办理房屋交付的内容，但根据委托经营管理协议及所附授权委托书的相关内容，在客观上润安公司有理由相信信德公司具有代理胡建国受领房屋的代理权。润安公司基于对胡建国与信德公司之间法律关系的认识，在信德公司以胡建国名义受领房屋时进行交付，信德公司的行为构成表见代理。依照法律规定，表见代理产生有权代理的法律效力。结合胡建国自认其于2015年9月30日后两三天收到信德公司邮寄的2015年9月30日信德公司已代胡建国向润安公司办理完毕涉案房屋交付事宜告知书且未提出异议、2018年11月2日原告收取信德公司向其支付涉案房屋自2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金15696.12元等事实，认定润安公司向信德公司交付涉案房屋的行为产生润安公司向胡建国履行交付义务的法律效果。实际上，2015年9月30日，润安公司即将涉案房屋交付给信德公司，因双方约定以竣工验收备案为房屋交付条件，而涉案房屋所在工程于2015年11月4日才竣工验收备案，故润安公司向胡建国交付房屋的时间应认定为2015年11月4日。关于胡建国的合同解除权。胡建国各项诉请能够成立的前提，是就涉案合同胡建国享有解除权并在规定期间内行使该解除权。胡建国主张其既享有约定解除权，也享有法定解除权。关于约定解除权。胡建国主张其是参照适用双方商品房买卖合同第五条的约定。对此，润安公司不予认可，实际上，上述合同第五条约定的是“面积确认及面积差异处理”，而非房屋层高的约定。故胡建国主张的上述合同约定解除权，无事实依据，不予采信。关于法定解除权。润安公司交付的房屋实际层高小于合同约定的层高，润安公司对此并无异议，就房屋层高，润安公司行为构成违约。关于该违约行为是否致使不能实现合同目的，胡建国主张不能实现合同目的而构成根本违约，润安公司对此不予认可。即使涉案房屋层高不符致使不能实现合同目的，胡建国也应在规定期间内行使该法定解除权。根据相关法律规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。润安公司向胡建国交付房屋时即2015年11月4日胡建国即应当知道涉案房屋层高不符等状况。胡建国陈述其于2020年8月才知晓房屋层高不符，其怠于行使自身权利的不利后果，应由其自行承担。涉案房屋层高不符即使致使不能实现合同目的，因双方未约定层高不符的合同解除权，故胡建国的法定解除权应当在解除权发生之日即2015年11月4日起一年内行使。胡建国未举证证明其在上述一年内行使解除权，该解除权即使存在，也已消灭。因双方签订的合同中并未就层高不符的情形约定违约金，故胡建国要求解除合同，并据此要求返还已支付购房款并支付解除合同的违约金等，无事实和法律依据，不予支持。遂判决：驳回胡建国的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审争议焦点是：1.涉案房屋买卖合同应否解除。2.上诉人提出的返还购房款及支付违约金的诉请应否支持。本院认为，一、关于涉案房屋交付问题。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人按照合同约定向被上诉人支付了全部购房款，被上诉人则于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层整体交付给了信德公司，上述房屋交付事实已经本院生效法律文书查明。一审法院综合涉案商品房买卖合同、委托经营管理协议、授权委托书签订的时间及相应内容，认定信德公司以上诉人的名义受领房屋和被上诉人进行房屋交付的行为，构成表见代理，并无不当。且上诉人亦自认其于2015年9月30日后两三天收到信德公司邮寄的代其向被上诉人办理完涉案房屋交付事宜的告知书，上诉人对此并未提出异议，结合上诉人收取信德公司支付的涉案房屋租金的事实，故一审法院认定被上诉人于2015年11月4日向信德公司交付涉案房屋的行为产生被上诉人向上诉人履行交付义务的法律效果并无不当，本院予以支持。二、关于涉案房屋买卖合同应否解除的问题。被上诉人于2015年11月4日将涉案房屋交付给上诉人，上诉人应当对于涉案房屋层高等情况充分了解，但上诉人于2020年才提出因层高问题要求解除涉案合同，明显超出了其法定解除权行使的期限，对此虽然上诉人辩称系2020年8月才至涉案房屋知晓层高不符的情况，但涉案房屋2015年11月4日即已交付，上诉人亦收到信德公司向其邮寄的相关告知书，上诉人所述其系2020年8月才至涉案房屋查看情况，属因上诉人自身怠于行使权利所造成，故不利后果应由上诉人自行承担。而双方签订的涉案合同中，并未约定层高不符的合同解除权，故上诉人以层高不符合合同约定为由要求解除涉案合同的主张，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。对于上诉人基于有权解除合同，提出的返还购房款及支付违约金的主张，本院一并不予支持。如因涉案房屋层高不符合合同约定导致上诉人损失，上诉人可另行主张。综上，上诉人胡建国的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由胡建国负担。本判决为终审判决。审判长　张　伟审判员　王素芳审判员　李　琳二〇二一年九月二十二日书记员　宗　正 来源：百度“马 克 数据网”