王洪涛、凤台县中和园小区业主委员会等业主撤销权纠纷民事二审民事判决书（2021）皖04民终1728号

• 案件编号

  （2021）皖04民终1728号

• 案件名称

  王洪涛、凤台县中和园小区业主委员会等业主撤销权纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省淮南市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省淮南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  王洪涛;凤台县中和园小区业主委员会;凤台县元通物业管理有限公司

• 案件缘由

  业主撤销权纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1728号上诉人（原审原告）：王洪涛，男，1991年9月5日出生，汉族，住安徽省凤台县凤城大道西段中和园小区2＃902室，身份证号码340421199109051016。委托诉讼代理人：王怀社（王洪涛父亲），住安徽省凤台县刘集乡王咀村五队139。委托诉讼代理人：苏刚，安徽淮正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凤台县中和园小区业主委员会，住所地安徽省凤台县城关镇凤城大道中和园小区。负责人：李士合，凤台县中和园小区业主委员会主任。被上诉人（原审被告）：凤台县元通物业管理有限公司，住所地安徽省凤台县城关镇望淮路，统一社会信用代码91340421670910732W（1-1）。法定代表人：王忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱岩竹，安徽永幸律师事务所律师。上诉人王洪涛因与被上诉人凤台县中和园小区业主委员会（以下简称凤台中和园业委会）、凤台县元通物业管理有限公司（以下简称凤台元通物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院(2021)皖0421民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王洪涛上诉请求：1、撤销原判，并依法改判或发回重审；2、判令凤台中和园业委会、凤台元通物业公司承担一审、二审诉讼费用及王洪涛律师费。事实和理由：1、凤台中和园业委会在签订2020年《凤台县中和园小区物业管理服务合同》之前和当日,没有召开业主大会,其擅自选聘物业公司并签订物业合同的决定剥夺了全体业主的知情权和参与权,违背了民法典第278条的规定；2、凤台中和园业委会与凤台元通物业公司签订的《凤台县中和园小区物业管理服务合同》,明确载明:凤台元通物业公司按《淮南市普通多层住宅物业公共服务等级》B级为业主提供服务,高层住宅物业费按1.15元/月/平方米收取;而2019年3月15日淮南市人民政府发布的《淮南市前期物业公共服务等级收费标准》中载明:B级物业服务费按0.95元/月/平方米收取。最高上浮为20%,即1.14元/月/平方米。由此可见按照涉案物业合同约定的物业费收取标准已经超出政府确定的最高限额。凤台中和园业委会擅自选聘物业公司并签订物业合同的决定,侵害了全体业主的合法权益。作为业主依据民法典第280条的规定,有权请求人民法院撤销凤台中和园业委会签订的侵害全体业主合法权益的物业合同；3、涉案2020年物业合同虽然约定一年期限,但至今仍在延用，凤台中和园业委会擅自选聘物业公司并签订物业合同的决定,仍在继续侵害着全体业主的合法权益。凤台元通物业公司辩称，王洪涛的上诉请求和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、凤台中和园业委会与凤台元通物业公司签订的协议已经履行完毕，王洪涛不具有撤销权，撤销权主体应当是业主委员会；2、王洪涛认为物业费过高侵害自身权益，该理由不能成立。按照王洪涛提交的材料，《淮南市前期物业公共服务收费标准》第二条规定，成立业主大会后的住宅等收费施行市场调节价，根据我公司与业主委员会意思自治，物业费符合法律规定，我公司与业主委员会签订的合同费用与业主委员会成立前的前期物业服务合同价格一致，足以证明我公司与业主委员会没有损害王洪涛利益；3、2020年物业服务合同已履行完毕，在没有新的物业服务合同前提下，双方为不定期物业服务合同，合同权利义务按照2020年合同继续履行。凤台中和园业委会辩称，同意凤台元通物业的答辩意见，凤台中和园业委会召开的第二次业主代表大会合法有效。王洪涛向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销凤台中和园业委会与凤台元通物业公司于2020年1月1日签订的《凤台县中和园小区物业管理服务合同》；2、判令凤台中和园业委会与凤台元通物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年10月3日，凤台中和园业委会张贴通知，内容为：尊敬的各位楼长及业主代表，小区即将迎来一年一度的与物业公司签订合同的时候了，为发扬民主决策及业主代表共同参与的精神，经小区业主委员会研究决定：定于2019.10.06日晚上7：30在业主委员会会议室举办小区业主代表大会。请各位热心业主代表积极献言献策，按时参加。凤台中和园业委会当庭自认：2019年10月6日召开的业主大会，参加的业主代表共计53人。会议作出决议：本次业主代表大会授权凤台中和园业委会与凤台元通物业公司续签2020年度的中和园小区的物业服务合同等三项决议。2020年1月1日，凤台中和园业委会与凤台元通物业公司签订了《凤台县中和园小区物业管理服务合同》，合同期限一年，该合同已于2020年12月31日履行完毕。另查明，2018年3月28日，经凤台县中和园小区业主推荐与自荐，共产生业主代表111名。一审法院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托管理全体业主的共有财产和共同事务，不得超越业主大会的授权范围行使权利。本案中，凤台中和园业委会自认，在召开业主大会时代表人数没有过半数，其虽辩称将业主大会决议在业主微信圈内发布并征得同意，但庭审中未能提供相关证据证明，业主大会决议及物业服务合同是否在公示栏公示，也未能提供相关证据证明。因此，2019年10月6日召开的业主大会所形成的决议，因程序不符合法定情形，该决议的效力存在瑕疵，业主可依法定程序予以撤销。凤台中和园业委会作为业主大会的执行机构，其与凤台元通物业公司签订的《凤台县中和园小区物业管理服务合同》应当有效，即使凤台中和园业委会越权代理，依照合同相对性的原则，享有撤销权的只有合同的相对人行使,王洪涛不是合同双方当事人，不能行使撤销权，且该合同已经履行完毕。故对王洪涛主张撤销物业服务合同的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十七条、第二百七十八条、第二百八十条、第二百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，判决如下：驳回王洪涛要求撤销凤台中和园业委会与凤台元通物业公司于2020年1月1日签订的《凤台县中和园小区物业管理服务合同》的诉讼请求。案件受理费40元，由王洪涛负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王洪涛提交2019年度、2020年度物业费收款凭据复印件一份，证明其2019年度、2020年度物业费已缴纳，凤台元通物业公司是按照每月每平方1.15元的标准收取物业费。凤台元通物业公司的质证意见为：对该证据真实性无异议。凤台中和园业委会的质证意见为：对该证据真实性无异议。本院的认证意见为：对该证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王洪涛2019年度、2020年度的物业费2707元均已交纳，交纳标准为1.15元/月.平方米。其他查明事实同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：王洪涛诉请撤销案涉《凤台县中和园小区物业管理服务合同》是否应予支持。针对上述焦点问题，本院评判如下：《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”2019年10月，在凤台元通物业公司在案涉小区的物业合同即将到期的情况下，凤台中和园业委会召开业主代表大会对续签物业合同进行表决，虽然该次大会代表参会人数未过半数，但表决事项与凤台元通物业公司续签物业合同系基于全体业主的共同利益，且凤台元通物业公司已实际提供了2020年度的物业服务，该物业合同约定的高层住宅物业费服务标准1.15元/月.平方米，与王洪涛2019年度的物业费交纳标准一致，并未侵害王洪涛的合法权益。同时，案涉小区已成立业主大会，业主大会成立后的住宅区物业服务收费实行市场调节价，王洪涛上诉要求按照政府指导价无依据，本院依法不予支持。综上，凤台中和园业委会与凤台元通物业公司于2020年1月1日签订的《凤台县中和园小区物业管理服务合同》，并未侵害王洪涛的合法权益，王洪涛诉请撤销无依据，本院依法不予支持。综上所述，王洪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王洪涛负担。本判决为终审判决。审判长　　王雪霞审判员　　王元元审判员　　李　侠二〇二一年九月二日书记员　　朱　坤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 马 克 数 据 网