戚仁根与杨自斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2021）沪0116民初11873号

• 案件编号

  （2021）沪0116民初11873号

• 案件名称

  戚仁根与杨自斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  上海市金山区人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  戚仁根;杨自斌

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十二条

上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0116民初11873号原告：戚仁根，男，汉族，1964年6月2日生，住上海市金山区。委托诉讼代理人：戚春辉，汉族，1989年2月4日生，住上海市金山区。委托诉讼代理人：何蓓燕，汉族，1988年6月3日生，住上海市金山区。被告：杨自斌，男，汉族，1979年2月13日生，户籍地山东省临沂市。原告戚仁根与被告杨自斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年9月7日公开开庭进行了审理。原告戚仁根及其委托诉讼代理人戚春辉、何蓓燕，被告杨自斌到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同，并要求被告支付占有使用费，自2021年7月起每月支付600元至实际搬离之日；2.判令被告立即搬离现租房屋，清空被告自有财物；3.判令被告立即赔偿破损场地修理费(暂估20,000元);4.判令被告支付剩余租金及未缴水、电、煤等费用300元;5.判令被告支付原告为本次诉讼支付的信息调取费1000元。事实和理由：原、被告系房屋租赁关系，被告未履行合同条款第4条，在租赁期间水、电、煤未按时缴纳以致收到供电所停电通知，被告有违约行为出现。被告租房期间在房屋后院放置大量不明液体，占用房屋面积超过租凭面积(本来租房面积系100平方米为三间房间)但实际他堆放货物远超合同规定，违反合同第1条约定。被告租房期间未经房主同意，擅自更换锁具，导致房主不能进入自家房屋，违反了合同第7条约定。合同签订日期2020年1月1日至2021年1月1日止，后添加“自2021年以后按6500每年续签三年”这条存在争议，原、被告并没有重新签订新的三年合同。此条手写部分纯粹是标注续签价格，并非默认续签年限，系为后续三年房屋租金涨价最高到6500元每年的意思。被告车辆未经原告同意货车进出场地导致地面受到损坏。现租赁房屋老化严重，房屋存在安全隐患，恐危及住房人安全，故原告已经提前半年已告知被告让他搬离。被告自身健康状态有高血压，经常服药，服药期间还饮酒，为避免被告在租房期间自身健康出现严重问题，故要求解除租房合同。被告还自述家族有精神病史的父亲来现租房处看物品，原告认为被告有威胁原告成分，故解除房屋租房合同。原告为保护自身合法权益，特向法院起诉。被告当庭及书面辩称，1.原、被告之间租赁期限尚未届满，被告没有实质违约行为，原告要求被告解除合同无约定和法定依据，要求驳回第一、第二项诉讼请求。涉案房屋租赁期限为4年，至2024年1月1日才届满，对原告陈述手写部分仅是标注价格，并未默认年限的意见不予采纳。被告逾期交纳水、电等费用是由于回老家，但期间也转账给原告儿媳让其为被告代缴，而且合同也未约定缴费期限，即使原告为被告垫付过水电费，垫付的费用由被告再支付给原告即可。对物品存放，被告使用房屋后院存放物品正当合法，没有违法第一条的行为。对更换门锁，因为原告未经被告同意带陌生人员到租赁房屋，所以被告经安全考虑，并在警察在场的情况下更换了门锁，合同也未约定被告不能更换门锁。对破坏地面行为，被告未实施破坏地面的行为，地面的状况和被告租赁房屋时相同，不存在车辆导致地面损坏的情况。2.对第三项诉讼请求，由于被告未破坏场地，故要求驳回。3.对第四项诉讼请求，被告已经支付了上半年的年租金，下半年租金也已通过转账方式向原告支付，但原告拒收。而水、电、煤费用应由被告直接向相关部门缴纳。4.房屋老化、是否存在安全隐患、承租人的健康状况等均不是解除合同的法定事由。5.原告经常回家给电瓶车充电和其他使用水、电的情况，不应全由被告承担水、电费。原告围绕自己的诉讼请求依法提交了以下证据：1.房屋租赁居间合同，证明双方之间租赁关系以及约定的面积为100平方米。2.短信聊天记录(原告儿子与被告)，证明被告未经原告同意带父亲过来住。3.场地照片2张，证明被告破坏了屋前场地。4.微信聊天记录2页，证明原告给过被告半年时间找房子。5.电费欠费通知及缴费凭证，证明原告替被告缴了部分费用。6.宅基地使用审核表，证明房屋所有权的归属。对上述证据，被告发表如下质证意见：1.对房屋租赁居间合同真实性没有异议，在签约当日就手写补充了租期，故租赁期限到2024年1月1日。2.对短信聊天记录真实性没有异议，但认为原告存在断章取义行为，补充提交完整的聊天记录。3.对场地照片真实性没有异议，认为搬进来时候场地就是这样，不是被告破坏的。4.对微信聊天记录真实性没有异议，但是原告强行让被告搬走，还要停水停电。5.电费欠费通知及缴费凭证的真实性没有异议，欠缴电费是疫情期间，被告回老家无法回沪及时缴纳产生的，认为被告当时没有使用租赁房屋，是原告使用才产生的电费，不应由被告负担。同意支付给原告由其支付的水费56.30元。6.对宅基地使用审核表真实性没有异议，认可房屋属于原告。被告为证明其主张向本院提交了：1.短信聊天记录，证明原告儿子先提出原告精神存在问题的情况，被告没有威胁原告。2.房屋照片2张，证明原告在家中充电及双方发生矛盾后原告存在堵路的行为。3.微信转账和红包记录，证明被告给原告儿媳代缴水、电费及支付下半年房租被拒收情况。4.监控录像截屏，证明原告经常回来充电。对上述证据，原告发表如下质证意见：1.对短信聊天记录真实性没有异议，原告儿子想表达租赁纠纷一事让原告感到精神压力很大。2.对房屋照片二张真实性没有异议，路是原告堵的，堵路是不想让被告开车进来再把屋前场地压坏。3.对微信转账和红包记录真实性没有异议，但对62元具体支付哪几笔水电费记不得了。4.对监控录像截屏真实性没有异议。因当事人对所有证据真实性均无异议，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月1日，原、被告签订了房屋租赁居间合同，约定由被告承租原告所有的坐落于本区吕巷镇金张路XXX号房屋(面积为100平方米)，双方约定年租金为6000元，租赁期限自2020年1月1日至2021年1月1日止。该约定后手写“自2021年以后按6500元每年续签3年”，双方对此均签字确认。租金约定每年支付。租赁期间，使用该房屋水、电、煤气、卫生费、有线电视费，通讯设备等费用由被告承担。合同还对违约责任作出约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。另查明，被告于2021年7月21日通过微信向原告转账2021年下半年房租遭原告拒收。2021年2月8日，被告通过微信向原告儿媳转账62元让其代缴水、电费，但双方均无法明确具体缴纳了哪一笔费用。还查明，原告存在回到租赁房屋中对其电瓶车充电的行为，租赁房屋使用了同一个电表，无法区分原告使用的电量。原告曾为不让被告将车停在房屋前场地上实施堵路行为。本院认为，原、被告签订的房屋租赁居间合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对当事人具有法律约束力，双方均应恪守。本案中，原告主张被告有下列违约行为，导致合同目的无法实现：1.被告超合同约定面积使用房屋，因原告对该行为未提供证据证明，原、被告当庭也无法对具体租赁部位达成一致，合同中亦未明确约定，故本院对该主张难以采纳。2.被告未及时缴纳水、电费用。被告辩称，未及时缴纳水电费是疫情回老家未使用电费，而原告存在经常回家给电瓶车充电的行为。故双方对该部分电费存在争议，原告对疫情期间被告回老家的事实认可，故被告并非故意拖延，而是双方之间存在争议。对原告代缴水费部分56.30元，被告当庭表示愿意由其负担，本院予以确认。本院认为，未及时缴纳水电费并不能导致合同目的无法实现，属于瑕疵履行，并不符合法定解除合同的条件。3.被告在租赁房屋中存放不明液体，导致租赁房屋性质改变。庭审中，原告未举证证明该主张，本院对其主张难以采信。但如涉及相关消防、安全等隐患应及时向相关部门反映情况。4.被告未经原告同意私自换锁。本院认为，双方对更换门锁并未在合同中作出约定，亦未违反法律规定，故原告主张更换门锁导致合同目的无法实现，本院不予支持。5.关于合同期限，在租赁合同期限条款后，手写有“自2021年以后按6500元每年续签3年”，双方并在该手写部分后各自签名，且内容对期限和价格均作出了明确约定，应当视为对原有条款的补充。故本院对原告主张该条款仅是表明价格，而不是续签的意思表示不予采纳。6.关于被告车辆进去导致屋前场地损失，因原告仅提供场地现状的照片，无法证明场地之前的状况和谁导致了场地破坏的情况，故本院对该主张不予支持。7.关于房屋现状、被告健康情况和同住人员，均不属于法定或约定解除合同事由，本院对原告上述主张均不予支持。综上，本院对原告第一、第二项诉讼请求不予支持。关于场地破损费，因原告未举证证明实际责任方是被告，亦未举证证明实际损失大小，且当庭明确不要求对场地损失进行鉴定，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于欠付水、电费，原告在庭审中只提供了其垫付水费的三份支付宝缴费凭证，付款时间分别为2020年1月4日19.20元、2021年5月6日25.60元和2021年5月7日的11.50元共计56.30元，但该三笔费用系对应何月的水费，原告无法举证证明，加之原告其中一张水费单据系2020年1月4日才缴纳的，而2020年1月1日双方才签订房屋租赁合同，因被告当庭同意承担该部分56.30元的水费，系对自身权利的处分，于法不悖，本院予以确认。关于信息调取费1000元，原告未提供相应凭证，亦不属于本案租赁合同产生的直接、必要的损失，也没有合同的约定，故本院对该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告杨自斌于本判决生效之日起十日内支付原告戚仁根水费56.30元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10元，由原告戚仁根负担。本判决为终审判决。审 判 员　王文法官助理　张涛书 记 员　张涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：www.nlaw.org