卫水星土地租赁合同纠纷一审民事判决书（2021）沪0117民初9003号

• 案件编号

  （2021）沪0117民初9003号

• 案件名称

  卫水星土地租赁合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  上海市松江区人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  上海仓城农业发展有限公司;卫水星

• 案件缘由

  土地租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第二百一十四条第一款

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初9003号原告：上海仓城农业发展有限公司，住上海市松江区永丰街道。法定代表人：张旦华，总经理。委托诉讼代理人：陈燕，上海丰兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘峰，上海丰兆律师事务所律师。被告：卫水星，男，1951年2月2日生，汉族，住上海市松江区。原告上海仓城农业发展有限公司与被告卫水星土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月22日、8月16日两次公开开庭进行了审理，原告上海仓城农业发展有限公司的委托诉讼代理人陈燕、被告卫水星两次均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海仓城农业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认涉案租赁合同于2020年1月1日起无效；2.请求判令被告立即返还涉案租赁合同项下涉及的24.3亩土地。审理中，原告撤回第二项诉请。事实与理由：被告于2000年1月1日与薛家村村民委员会签订的《土地租赁合同》，后因集体资产管理需要，土地出租方的权利义务由永丰街道农业技术服务中心承继，又于2014年起经政府部门同意划拨由原告经营管理。被告承租土地24.3亩，租赁期限为2000年1月1日起至2029年12月31日。按照相关法律规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因此，原告认为该租赁合同于2020年1月1日起无效。原告于2020年12月份向被告发告知函，告知其土地租赁合同已于2020年1月1日起因违反效力性强制性规定而无效，如继续承租涉案合同项下土地，需重新订立租赁合同。但被告至今未与原告订立租赁合同且占用原承租土地至今。现原告为了保护自身合法权益，诉至法院。请求贵院判如所请。被告卫水星辩称，当时仓桥镇镇政府对种植业进行产业调整，当时没人种，就找人来种，被告是比较懂农业的，以前当过生产队长，后来大队干部找到被告，说种植业进行产业调整，需要种梨、竹子，被告选择了种梨，当时的树苗、树、肥料都是政府给的。1999年12月是种梨的时节，当时就把土地交给被告了，当时说的是土地发包给被告，但没有签合同，后来2004年签了一份合同，双方是承包的法律关系，并非租赁关系。原告诉请不合理，被告不予认可。当时被告不懂种梨，不可能专门租赁一块土地种梨，当时就是响应政府号召承包的，当时没有人种，只有被告一个本地人在种。被告没有与原告签过合同，原告与其他的主体之间是什么关系被告不清楚，也与被告无关。是集体经济组织将土地发包给被告的，当时是村委会出面处理的这些事情。本院经审理认定事实如下：2004年12月24日，永丰街道农业技术服务中心作为甲方、被告作为乙方，双方签订土地租赁协议一份，协议约定根据松府永办字(2004)第178号《关于进一步加强未开发农田使用管理意见》，本着合理利用和有效保护原则，更好地规范甲乙双方的权利和义务，特订立以下土地租赁协议。一、租赁面积24.3亩坐落于薛家居委会4组田块。二、租赁期限30年，从2000年1月1日至2029年12月31日止，如遇土地开发，该协议自行终止，不再办理解约手续。三、有关费用，乙方租赁种植土地，租赁费为第1-3年，90元/亩，第4-6年，200元/亩，第7年以上300元/亩。在生产中发生的一切费用自行负责，租赁费必须在签协时一次付清，由街道农技服务中心收取，并出具相应收据。协议另对双方的其他权利义务事项进行了约定。2021年5月19日，上海市松江区人民政府永丰街道办事处出具证明一份，载明，原永丰街XXX委会订立的《土地租赁协议》，因集体资产管理需要，薛家居委会作为出租方的权利义务由永丰街道农业技术服务中心承继。2014年起，经营管理职能正式划拨归上海仓城农业发展有限公司，原薛家居委会签订的《土地租赁协议》权利义务由上海仓城农业发展有限公司承继。本案审理过程中，2021年8月16日，永丰街道农业技术服务中心向本院出具《情况说明》，载明，因永丰街道集体资产管理需要，从2014年起，本中心经营管理职能正式划拨归上海仓城农业发展有限公司，本中心作为出租方与卫水星订立的《土地租赁协议》，该合同的权利义务由上海仓城农业发展有限公司承继。对于涉案土地性质，上海市松江区规划和自然资源局于2021年8月3日出具松规划资源局便函【2021】130号公文办理便函，载明，经核：原告上海仓城农业发展有限公司与被告卫水星土地租赁合同纠纷一案中，所涉及位于上海市松江区永丰街道坝河以南薛玉路以北上海依东果蔬专业合作社以东水稻田以西的地块，经调查显示，该土地性质为果园。原、被告对此均无异议。庭审中，被告陈述，租金一开始交给村里后来交给农技中心后来交到农发公司，但交钱的地方及负责收钱的人一直都是一样的。庭审中，原、被告确认如果合同无效，合同的无效后果均不要求在本案中处理。以上事实，有土地租赁协议、证明、情况说明、复函、当事人陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，对于系争协议的主体，土地租赁协议原系被告与案外人永丰街道农业技术服务中心签订，但协议签订后，上海市松江区人民政府永丰街道办事处出具证明，显示因集体资产管理的需要，自2014年起，该份协议的权利义务由本案原告承继，永丰街道农业技术服务中心亦出具了情况说明确认了上述事实。本案审理中，被告也陈述其此前的租金交给村里后来交给农技中心后来交到了原告处，故本院认定被告与永丰街道农业技术服务中心签订的土地租赁协议的主体现为本案的原、被告，原告承继了此前永丰街道农业技术服务中心的合同主体地位。对于系争协议的性质，原告认为系租赁关系，被告认为系承包关系。被告的观点与协议的内容不符，双方签订的协议名称为“土地租赁协议”，协议中有关于租赁面积与地点、租赁期限及租赁费的相关约定，故被告认为系承包关系，依据不足，本院不予采信。对于系争协议的效力，协议虽然签订于2004年12月24日，但协议约定租赁期限为2000年1月1日至2029年12月31日，被告此前也确认1999年12月份左右土地已经交给了被告使用，故租赁关系实际于2000年1月1日建立。根据相关法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故系争协议中关于租赁期限超过二十年的部分无效，本院依法予以确认。据此，依照1999年《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：确认永丰街道农业技术服务中心与被告卫水星于2004年12月24日签订的土地租赁协议中租赁期限超过二十年的部分(自2020年1月1日起至2029年12月31日)无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告卫水星负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　刘善熠书记员　　裴静娴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。…… 来源：百度搜索“马克数据网”