陈桂富、绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书（2021）川0724民初1963号

• 案件编号

  （2021）川0724民初1963号

• 案件名称

  陈桂富、绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  绵阳市安州区人民法院

• 所属地区

  绵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  陈桂富;绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十四条第一款

四川省绵阳市安州区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0724民初1963号原告：陈桂富，男，1965年12月30日出生，回族，住四川省蓬溪县。委托诉讼代理人：赵帅，四川林志律师事务所律师。（特别授权）被告：绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司，住所地：绵阳市安州区花荄镇金鸿路。法定代表人：陈前春，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈恒，四川天府风律师事务所律师。（特别授权）原告陈桂富与被告绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司（以下简称：忠宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈桂富的委托诉讼代理人赵帅到庭参加了诉讼，被告忠宇公司的委托诉讼代理人陈恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将绵阳市安州区房屋的《不动产权证书》办理至原告陈桂富名下；2.被告向原告支付自2017年9月1日至2021年5月31日的延期办理不动产权证书的违约金68400元，并由被告向原告支付自2021年6月1日至原告实际取得《不动产权证书》之日止，以50万为基数按日万分之一计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月19日，原、被告双方签订商品房买卖合同，被告将位于绵阳市安州区房屋出售给原告，该商品房建筑面积为115.26平方米，用途为营业用房，所在地块使用权证为：安县国用（2012）第01633号，土地用途为商住。签订合同当日，原告付清了全部购房款50万元和维修基金7491.9元。2015年8月31日，被告按约定交付案涉房屋后，原告实际占有并使用至今。按照合同约定，原告应在交房之日起730日内即2015年8月31日前取得房屋所有权证书，如果被告违约，应从原告应当取得房屋所有权证书之次日起至取得之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。但是被告到期拒不办理房屋权属转移登记，原告多次催促，被告却要求原告交纳本不应当由原告承担的土地增值税，并以此拒绝为原告办理案涉房屋不动产权证书，为维护自身合法权益，原告遂提起本案诉讼。被告忠宇公司辩称，1.原告向法庭虚假陈述，付清购房款50万元与事实不符，真实情况是原告在挂靠在四川庚林建司的王宁修建的案涉项目中做劳务，双方进行了核算，支付了大量劳务费后，还下欠原告部分劳务费，约定将案涉房屋进行抵款，而不是原告支付了房款；2.原告隐瞒了与王宁约定好办理房产证时相关税费由原告承担的事实，由于是抵款房，当时算账后只差50万元，于是约定自低于成本价的情况下，抵给原告，但办证时税费由原告承担，因为在同位置销售出去的门面房成本均价在5000元每平方，否则构成不正当竞争，将会受到房管局和市场监管局处罚，原告的房款折算后约4338元每平方米，低于成本价，但加上税费后基本与成本持平，通过算账少抵了75000元，就是考虑原告用于缴纳税费的问题，所有抵款房都是这样的；3.被告从未不协助办证，而是多次催促办证，因为一户不办证，公司的工作就无法完结；4.被告在此事中无任何违约行为，反而原告不尊重客观事实，违背诚实信用原则。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告忠宇公司在开发忠宇·龙腾苑房地产项目期间，原告陈桂富在该项目承包泥工班组劳务。后经原、被告协商一致，将欠付原告的部分劳务费折抵为购买案涉房屋应支付的购房款。2014年12月19日，双方就抵房事宜签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以人民币50万元的价格购买被告开发的忠宇·龙腾苑C幢第1层112铺号房屋。该份合同第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房……”。合同第十五条第三项约定：“双方同意按照下列第3种方式缴纳税费：……3.买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、3、5种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（4）×；（5）转移登记费及办理房屋权属证证书、国有土地使用权证证书、及所需的买受人应付的其它税费”。第二十条关于产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2016年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起7日内向买受人支付；2.×。（二）转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付；（2）×。”上述合同，被告公司在出卖人处加盖了被告忠宇公司法人印章，原告在买受人处有签名并捺印。合同签订当日，被告忠宇公司向原告出具了《绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司收费收据》一张，该份收据载明：“收到陈桂富龙腾苑C-112房屋购房款五拾万元正”，该份收据上加盖了被告忠宇公司财务专用章。同日，原告亦依约向原安县城乡规划建设和住房保障局缴纳了案涉房屋的专项维修资金7491.90元。被告于2015年8月31日向原告交付了房屋。但被告至今未为原告办理不动产权属证书。上述事实，有原、被告的陈述、身份证复印件、营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司收费收据》等证据在卷证实。本院认为，原、被告就欠付原告的劳务费转化为案涉房屋购房款的意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方据此签订的《商品房买卖合同》也应为有效。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按约定向被告交纳了全部购房款50万元，被告也应当按合同约定履行按期向原告交付房屋不动产权证书的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证明书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限”的规定，被告忠宇公司应当在合同约定的期限内向原告办理房屋不动产权证书，逾期未办理不动产权证书应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按日计算按合同总价款的万分之一支付违约金。本案中，被告违约期间应从原、被告交房之日起（2015年8月31日）730日后即2017年8月31日开始，以合同总价款50万元按日万分之1的标准计算，原告主张自2017年9月1日起计算，系当事人对自身合法权益的处分，本院依法予以准许。故原告主张被告忠宇公司向其支付2017年9月1日至2021年5月31日违约金68400元并自2021年6月1日起以50万为基数按日万分之一计算违约金至原告实际取得不动产权证书之日的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告提出的抵房时与原告约定案涉房屋的土地增值税由原告承担，因原告不愿缴纳土地增值税，导致未能按期办理房屋权属证书，故其不应承担违约责任的辩称。原、被告签订的《房屋买卖合同》中对缴纳税费的种类约定并未包含土地增值税，被告亦未提供充足证据证明就土地增值税的承担问题其与原告达成一致意见或原告作出过书面承诺，现原告亦对此予以否认，故对被告上述抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈桂富办理位于绵阳市安州区房屋的不动产权属证书；二、被告绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈桂富支付2017年9月1日至2021年5月31日逾期办理产权证的违约金68400元，并自2021年6月1日起，以500000元为基数，按日息万分之一的标准，支付逾期办证利息至实际办理不动产权属证书至原告陈桂富名下之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4742元，由被告绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司负担，原告陈桂富已垫付，由被告绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司在履行支付义务时一并支付。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员　梁　睿二〇二一年九月七日书记员　刘丹丹四川省绵阳市安州区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0724民初1963号原告：陈桂富，男，1965年12月30日出生，回族，住四川省蓬溪县。委托诉讼代理人：赵帅，四川林志律师事务所律师。（特别授权）被告：绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司，住所地：绵阳市安州区花荄镇金鸿路。法定代表人：陈前春，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈恒，四川天府风律师事务所律师。（特别授权）原告陈桂富与被告绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司（以下简称：忠宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈桂富的委托诉讼代理人赵帅到庭参加了诉讼，被告忠宇公司的委托诉讼代理人陈恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将绵阳市安州区房屋的《不动产权证书》办理至原告陈桂富名下；2.被告向原告支付自2017年9月1日至2021年5月31日的延期办理不动产权证书的违约金68400元，并由被告向原告支付自2021年6月1日至原告实际取得《不动产权证书》之日止，以50万为基数按日万分之一计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月19日，原、被告双方签订商品房买卖合同，被告将位于绵阳市安州区房屋出售给原告，该商品房建筑面积为115.26平方米，用途为营业用房，所在地块使用权证为：安县国用（2012）第01633号，土地用途为商住。签订合同当日，原告付清了全部购房款50万元和维修基金7491.9元。2015年8月31日，被告按约定交付案涉房屋后，原告实际占有并使用至今。按照合同约定，原告应在交房之日起730日内即2015年8月31日前取得房屋所有权证书，如果被告违约，应从原告应当取得房屋所有权证书之次日起至取得之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。但是被告到期拒不办理房屋权属转移登记，原告多次催促，被告却要求原告交纳本不应当由原告承担的土地增值税，并以此拒绝为原告办理案涉房屋不动产权证书，为维护自身合法权益，原告遂提起本案诉讼。被告忠宇公司辩称，1.原告向法庭虚假陈述，付清购房款50万元与事实不符，真实情况是原告在挂靠在四川庚林建司的王宁修建的案涉项目中做劳务，双方进行了核算，支付了大量劳务费后，还下欠原告部分劳务费，约定将案涉房屋进行抵款，而不是原告支付了房款；2.原告隐瞒了与王宁约定好办理房产证时相关税费由原告承担的事实，由于是抵款房，当时算账后只差50万元，于是约定自低于成本价的情况下，抵给原告，但办证时税费由原告承担，因为在同位置销售出去的门面房成本均价在5000元每平方，否则构成不正当竞争，将会受到房管局和市场监管局处罚，原告的房款折算后约4338元每平方米，低于成本价，但加上税费后基本与成本持平，通过算账少抵了75000元，就是考虑原告用于缴纳税费的问题，所有抵款房都是这样的；3.被告从未不协助办证，而是多次催促办证，因为一户不办证，公司的工作就无法完结；4.被告在此事中无任何违约行为，反而原告不尊重客观事实，违背诚实信用原则。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告忠宇公司在开发忠宇·龙腾苑房地产项目期间，原告陈桂富在该项目承包泥工班组劳务。后经原、被告协商一致，将欠付原告的部分劳务费折抵为购买案涉房屋应支付的购房款。2014年12月19日，双方就抵房事宜签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以人民币50万元的价格购买被告开发的忠宇·龙腾苑C幢第1层112铺号房屋。该份合同第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房……”。合同第十五条第三项约定：“双方同意按照下列第3种方式缴纳税费：……3.买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、3、5种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（4）×；（5）转移登记费及办理房屋权属证证书、国有土地使用权证证书、及所需的买受人应付的其它税费”。第二十条关于产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2016年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起7日内向买受人支付；2.×。（二）转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付；（2）×。”上述合同，被告公司在出卖人处加盖了被告忠宇公司法人印章，原告在买受人处有签名并捺印。合同签订当日，被告忠宇公司向原告出具了《绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司收费收据》一张，该份收据载明：“收到陈桂富龙腾苑C-112房屋购房款五拾万元正”，该份收据上加盖了被告忠宇公司财务专用章。同日，原告亦依约向原安县城乡规划建设和住房保障局缴纳了案涉房屋的专项维修资金7491.90元。被告于2015年8月31日向原告交付了房屋。但被告至今未为原告办理不动产权属证书。上述事实，有原、被告的陈述、身份证复印件、营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司收费收据》等证据在卷证实。本院认为，原、被告就欠付原告的劳务费转化为案涉房屋购房款的意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方据此签订的《商品房买卖合同》也应为有效。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按约定向被告交纳了全部购房款50万元，被告也应当按合同约定履行按期向原告交付房屋不动产权证书的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证明书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限”的规定，被告忠宇公司应当在合同约定的期限内向原告办理房屋不动产权证书，逾期未办理不动产权证书应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按日计算按合同总价款的万分之一支付违约金。本案中，被告违约期间应从原、被告交房之日起（2015年8月31日）730日后即2017年8月31日开始，以合同总价款50万元按日万分之1的标准计算，原告主张自2017年9月1日起计算，系当事人对自身合法权益的处分，本院依法予以准许。故原告主张被告忠宇公司向其支付2017年9月1日至2021年5月31日违约金68400元并自2021年6月1日起以50万为基数按日万分之一计算违约金至原告实际取得不动产权证书之日的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告提出的抵房时与原告约定案涉房屋的土地增值税由原告承担，因原告不愿缴纳土地增值税，导致未能按期办理房屋权属证书，故其不应承担违约责任的辩称。原、被告签订的《房屋买卖合同》中对缴纳税费的种类约定并未包含土地增值税，被告亦未提供充足证据证明就土地增值税的承担问题其与原告达成一致意见或原告作出过书面承诺，现原告亦对此予以否认，故对被告上述抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈桂富办理位于绵阳市安州区房屋的不动产权属证书；二、被告绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈桂富支付2017年9月1日至2021年5月31日逾期办理产权证的违约金68400元，并自2021年6月1日起，以500000元为基数，按日息万分之一的标准，支付逾期办证利息至实际办理不动产权属证书至原告陈桂富名下之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4742元，由被告绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司负担，原告陈桂富已垫付，由被告绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司在履行支付义务时一并支付。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员　梁　睿二〇二一年九月七日书记员　刘丹丹 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