北京温暖人家物业管理有限公司与北京市朝阳区教育委员会等物业服务合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10584号

• 案件编号

  （2021）京03民终10584号

• 案件名称

  北京温暖人家物业管理有限公司与北京市朝阳区教育委员会等物业服务合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  北京温暖人家物业管理有限公司;北京市朝阳区教育委员会;北京市朝阳区华溢艺术实验幼儿园

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10584号上诉人（原审原告）：北京温暖人家物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北环路金属材料公司2号商业楼西数5、6间第三层。法定代表人：张继宏，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区华溢艺术实验幼儿园，住所地北京市朝阳区建国路15号院9号楼。法定代表人：庄涛。委托诉讼代理人：齐婧，女，1985年11月29日出生，汉族，户籍地河北省石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：张书豪，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区教育委员会，地址北京市朝阳区石佛营西里2号。负责人：肖汶，主任。委托诉讼代理人：陈宇，男，北京市朝阳区教育委员会工作人员。委托诉讼代理人：张海洋，北京市地平线律师事务所律师。上诉人北京温暖人家物业管理有限公司（以下简称温暖人家公司）因与被上诉人北京市朝阳区华溢艺术实验幼儿园（以下简称华溢幼儿园）、北京市朝阳区教育委员会（以下简称朝阳教委）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29592号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。温暖人家公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持温暖人家公司的一审诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审案件受理费由华溢幼儿园、朝阳教委承担。事实和理由：一、一审法院认定华溢幼儿园不在华龙美树小区物业服务范围内属于认定事实错误。华龙美树小区地上建筑面积119200平方米，其中住宅建筑面积108950平方米，配套公建面积8000平米，幼儿园用房在该8000平方米配套公建当中，幼儿园用房总建筑面积2306平方米。华龙美树小区仅有温暖人家公司一个物业服务企业。幼儿园与小区共用上、下水管道、垃圾储存转运设备设施、小区内公共道路、停车位等公用设施，在华龙美树小区的物业管理区域内。二、幼儿园收取家长各项费用、自负盈亏，具有经营性质。幼儿园向家长收取各项费用，自负盈亏，并非纯粹的公益性教育机构，幼儿园的运营具有经营性质，其收取费用的目的就是为了支付幼儿园的运营成本及取得经营利润。在朝阳区教育国资管理中心与培基双语幼儿园签订的《朝阳区幼儿园委托管理协议》第六条第11款也明确约定了当事人应承担物业费在内的各项运营费用。因此，幼儿园应当按照商业物业的标准支付物业费。三、华溢幼儿园、朝阳教委无权自主决定是否参与小区物业管理。《北京市物业管理条例》明确规定了房屋的所有权人是业主，业主应当缴纳物业费。北京市没有颁布幼儿园业主可以自主决定是否参加所在小区物业管理的规范性法律文件。因此，北京市的幼儿园房屋业主应当按照《中华人民共和国物权法》《北京市物业管理条例》及《中华人民共和国合同法》的有关规定缴纳物业费。四、物业公司从入住小区至今一直在为幼儿园提供各种物业服务。2019年1月，物业公司修理、跟换幼儿园内水泵阀门、管道等设备，共计支付费用7000余元。此外，小区内还有一个总水泵，为本小区包括幼儿园在内的所有房屋供水，该水泵由物业公司负责运行维护。幼儿园的污水排放、粪便排放都是排放到小区的公共管道中，物业公司负责小区公共管道维护和清理。幼儿园的所有垃圾均丢在小区的公共垃圾站，之后由物业公司负责清理。幼儿园运营过程中的物品运输、家长接送孩子均需要使用小区共用道路和临时车位，相关秩序维护也是由物业公司保安进行的。此外，物业公司保安的巡视范围也覆盖了幼儿园区域。五、一审法院认定事实错误。物业管理区域总建筑面积和部分建筑面积都非常清楚，和物业服务合同载明的面积是一一对应的，一审中温暖人家公司提交了证据，证明物业服务合同约定的物业管理区域一共是147471平方米，与物业服务合同约定面积一致。华溢幼儿园辩称，同意一审判决，不同意温暖人家公司的上诉请求，请求维持一审判决。朝阳教委辩称，同意一审判决，不同意温暖人家公司的上诉请求，请求维持一审判决。温暖人家公司向一审法院起诉请求：1.判令朝阳教委、华溢幼儿园共同支付2017年11月1日至2019年10月31日期间的物业费138360元；2.判令朝阳教委、华溢幼儿园共同赔偿利息损失（以138360元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年11月1日计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2017年10月30日，北京市朝阳区人民政府三间房地区办事处（以下简称三间房办事处）作为甲方、温暖人家公司作为乙方，签署《应急物业服务协议》，约定：房屋基本情况，类型住宅，坐落位置朝阳区三间房华龙美树小区，建筑面积14.7万平方米，总共1368户。乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业管理服务费：收费面积14.7万平方米，1.8元/月/平方米。物业服务结束前15日，双方协商是否签订正式物业服务合同，如签订正式物业服务合同，应对物业费标准进行重新核定，价格按新标准执行。服务期限为2017年11月1日至2018年1月31日。服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前通知乙方，双方同意续签，应当在服务期限届满前10日内签订新的物业服务协议。2018年1月23日，三间房办事处作为甲方与温暖人家公司作为乙方继续签署《应急物业服务协议》，约定内容基本与上份协议内容相同，服务期限变更为2018年2月1日至2018年4月30日。2018年9月5日，三间房办事处规划科出具《物业事实服务证明》，载明：2017年11月1日，三间房地区办事处指派温暖人家公司进驻华龙美树苑小区，实施应急物业费服务，应急期6个月，应急期间，华龙美树苑小区有了明显改善，得到广大业主的认同。温暖人家公司现阶段为华龙美树苑物业事实服务。2019年9月10日，三间房办事处出具《关于华龙美树苑小区物业费收取标准的证明》，载明：三间房办事处于2017年11月1日应急委派温暖人家公司进驻华龙美树苑小区，全面负责小区物业服务与管理工作。物业费的收取标准维持原收费标准不变。居民住宅为每月1.8元/平方米。会所、幼儿园、底商等公建为每月2.5元/平方米。一审法院另查，2010年10月25日，北京首汽房地产开发公司作为甲方、朝阳区开发配套管理办公室作为乙方、朝阳区教育国有资产管理中心（以下简称教育管理中心）作为丙方签署《朝阳区新建改建居住区公共服务（教育）配套设施接收协议书》，约定甲方在朝阳区规划建设华龙美树居住区，其中住宅为7栋，147200平方米。该居住区应建教育配套幼儿园一所。甲方现已完成教育配套设施的建设，丙方现正式接收幼儿园一所，其建筑面积为2306平方米，传达室及自行车棚12.11平方米，占地面积为2900平方米。此协议自签订之日起，丙方正式接管的幼儿园及附属建筑的产权归丙方所有。2016年12月16日，朝阳教委向教育管理中心出具《授权书》，载明：朝阳教委授权教育管理中心负责就华龙美树小区配套幼儿园与北京市朝阳区培基双语幼儿园（以下简称培基幼儿园）签署《公办幼儿园委托管理协议》，承办期限暂定为6年。后教育管理中心作为甲方与培基幼儿园作为乙方签署《朝阳区幼儿园委托管理协议》约定，幼儿园名称北京市朝阳区华溢艺术实验幼儿园（以最终审批为准），幼儿园地址朝阳区建国路15号院9号华龙美树居住区内，幼儿园土地使用权及房屋所有权：朝阳教委。幼儿园占地面积2900平方米，幼儿园院内总建筑面积2306平方米。甲方在委托乙方办园过程中不承担幼儿园的物业管理以及办园成本费用。一审庭审中，经询，各方均认可目前在实际使用涉案场地开办幼儿园的为华溢幼儿园。华溢幼儿园亦表示该幼儿园所产生的费用由其承担。一审庭审中，温暖人家公司表示华溢幼儿园所在区域属于华龙美树小区的一部分，而其为整个华龙美树小区提供了物业服务，包括对于小区的管道进行维护，对小区的排污、垃圾进行处理，对小区的道路进行管理和维护等，保障了小区公共区域和共用设备设施的正常运转，还对于幼儿园内部区域的管道进行了维修，对于幼儿园产生的垃圾也进行了清运，而幼儿园运营过程中的物品运输、家长接送孩子均需要使用小区共用道路和临时车位，相关秩序的维护和安保巡视，也由温暖人家公司进行，华溢幼儿园因此而享受了相应的利益，且华溢幼儿园属于经营性质的单位，故其应按照商业物业的标准支付物业费。华溢幼儿园对此不予认可，表示其所在的区域独立于小区的住宅区域，其可自行决定是否参加小区的物业管理。而对于幼儿园内部的保安、保洁、管道维护等物业服务等内容，均是自行或委托案外公司提供，并未接受温暖人家公司的服务，也从未要求过温暖人家公司提供服务。幼儿园的门口朝向市政道路，虽然和小区的道路有一个门相连，但是仅是运送货物等物品才会使用，小区应当按照相邻关系给予必要的通行便利，幼儿园与温暖人家公司并不存在物业服务合同关系。另，华溢幼儿园表示在华龙美树小区业委会与之前的物业公司签署的物业服务合同中，服务范围并不包括幼儿园所在区域，且华溢幼儿园也未向之前的物业公司交纳过物业费，故不应当向温暖人家公司支付物业费。一审法院认为，按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，温暖人家公司虽然与三间房办事处签订了《应急物业服务协议》，但是上述协议中并未明确约定包括华溢幼儿园所在区域，温暖人家公司亦未单独和华溢幼儿园或者朝阳教委签订过物业服务合同。而根据一审法院查明的事实可知，华溢幼儿园所在区域有单独的门口对外通行，其内部的保安、保洁等服务均自行提供。根据温暖人家公司提供的现有证据，不足以证明其为华溢幼儿园提供了物业服务，温暖人家公司要求朝阳教委和华溢幼儿园支付物业费及利息损失，缺乏依据，故对于温暖人家公司的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回北京温暖人家物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案二审中，当事人未提交新的证据。本案二审中,温暖人家公司表示撤销对朝阳教委的上诉,坚持对华溢幼儿园的上诉请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明事实，温暖人家公司虽与三间房办事处签订了《应急物业服务协议》，约定由温暖人家公司为华龙美树苑小区实施应急物业费服务，但温暖人家公司并未直接与华溢幼儿园或朝阳教委签订物业服务合同，且结合华溢幼儿园为小区配套幼儿园等属性及特点，在各方对华溢幼儿园应否向温暖人家公司支付物业服务费的问题存在较大争议的情况下，应当结合当事人的举证情况对温暖人家公司是否为华溢幼儿园提供了事实上的物业服务进行综合认定。本案中，华溢幼儿园在小区的位置坐落相对独立，所在区域有单独的门口对外通行，其安保、保洁等服务均自行提供，温暖人家公司虽主张华溢幼儿园应向其支付相应期间的物业费，但就温暖人家公司在本案中提交的证据，并不足以认定温暖人家公司已为华溢幼儿园提供了相应的物业服务，在华溢幼儿园对温暖人家公司的主张不予认可并提交相应证据予以反驳的情况下，本院认为温暖人家公司提交的证据并不足以支持其诉讼请求，其应当承担举证不能的不利后果。一审判决未予支持温暖人家公司的诉讼请求并无不当，应当予以维持。综上所述，温暖人家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3067元，由北京温暖人家物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　郑吉喆审 判 员　尚晓茜审 判 员　胡新华二〇二一年九月七日法官助理　汤和云法官助理　武　菁书 记 员　马梦蕾书 记 员　陈昭希 来自马克数据网