张继清、营口精诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽08民终2532号

• 案件编号

  （2021）辽08民终2532号

• 案件名称

  张继清、营口精诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省营口市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省营口市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  张继清;营口精诚物业服务有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽08民终2532号上诉人（原审被告）：张继清，男，1963年5月4日出生，汉族，现住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口精诚物业服务有限公司，地址营口市站前区昌盛里竹馨园小区。法定代表人：芦新华，系公司经理。委托诉讼代理人：张伟玲，公司员工。上诉人张继清因与被上诉人营口精诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张继清上诉请求：一、请求撤销辽宁省营口市站前区人民法院(2021)辽0802民初2487号民事判决书。改判上诉人缴纳50%的物业费。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一审法院认定事实不清，适用法律不当。被上诉人没有尽到约定的服务项目，楼道不及打扫、垃圾不及时清理，小区绿化物业跟本不管；小区道板常年物业不维修；小区门外人随便进出；小区内业主养鸡、养鸽子现象非常严重；公共绿化当园子；小区内公共区域乱搭私建的现象非常严重；小区连路灯都不亮，上诉人多次向物业部门反映无果，小区脏乱差特别严重，答辩人及其他业主多次反映被上诉人置之不理，是答辩人及其他业主不缴纳物业费的原因，被上诉人没有履行的服务合同约定的内容，存在严重违约，在此情况下，一审法院判决答辩人全额缴纳物业费有失公允，望二审法院依法改判。营口精诚物业服务有限公司辩称：上诉人拒交物业费违反了法律法规的规定，被上诉人是按照法定程序成立，并具有相应资质的物业服务企业。是物业与小区业主委员会签订了三年物业服务合同。合同是双方真实意思表示。上诉人及其他业主也都接受被上诉人的服务，合同已事实履行。按照民法典和物业管理条例规定，按时交纳物业费是每个业主的一项基本义务，上诉人接受被上诉人的物业服务就应当按照物业服务价格交纳相应的费用，无故拒交物业费的行为违反了国家法律法规的强制规定，不受法律保护。综上所述，被上诉人认为一审判决事实清楚，适用法律准确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维护被上诉人的合法权益。营口精诚物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告给付2020年3月1日至2021年2月28日物业管理服务费人民币壹仟陆佰贰拾玖圆肆角整1629.4元（其中物业费825元，违约金8044元）（125平*0.55*12个月）;二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月27日原告与营口市竹馨园小区业主委员会签订《竹馨园小区物业管理服务合同》，约定原告为竹馨园小区提供物业服务管理，服务期限自2018年9月1日至2020年8月31日，物业管理费（含住宅、外门市、内门市等）按照每月每平方木0.55元收取。2020年8月30日原告与营口市竹馨园小区业主委员会按照上述收费标准续签了物业管理服务合同，期限为2020年9月1日至2021年8月31日。庭审中查明，被告系小区业主，被告物业面积为125平方米，原告诉称被告自2020年3月至2021年2月未缴纳物业费，现已欠缴纳物业管理服务费12个月，欠缴物业服务管理费825元（125平方米*0.55元每平方米每月*12个月）。一审法院认为，原告与营口市竹馨园小区业主委员会签订的《竹馨园小区物业管理服务合同》对全体业主具有约束力，原告要求被告给付物业管理费825元，本院予以支持。关于被告主张的抗辩理由，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。关于原告主张的被告缴纳物业服务费的违约金，因原被告之间约定的违约金标准过高，本院调整为被告给付物业费825元的违约金，从原告主张权利之日即（2021年5月28日）起至被告实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第五百零九条、第五百八十五条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张继清给付原告营口精诚物业服务有限公司2020年3月至2021年2月物业管理服务费人民币825元；二、被告张继清给付原告营口精诚物业服务有限公司物业管理服务费人民币825元的违约金，从2021年5月28日起至被告实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。上述款项，在本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。本院二审期间，当事人围绕争议事实提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，被上诉人与营口市竹馨园小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定由被上诉人为案涉小区提供物业服务，该合同对全体业主产生效力。上诉人应当按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。关于上诉人提出的物业服务存在的诸多问题，首先，上诉人并未提供充分证据证明被上诉人的物业服务达到严重瑕疵的程度，且被上诉人是否存在侵害业主利益的行为，涉及到小区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交物业费的理由。其次，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证小区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响小区物业服务的顺利进行和服务质量，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在被上诉人未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。上诉人提出的上诉主张，不能成为其减免支付物业服务费的理由。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张继清负担。本判决为终审判决。审 判 长　杨名环审 判 员　段建勇审 判 员　王　娣二〇二一年九月二十二日法官助理　李清竹书 记 员　王伟超 微信公众号“马克 数据网”