金牛区泰基北锦第二届业主委员会、成都锦苑物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终13123号

• 案件编号

  （2021）川01民终13123号

• 案件名称

  金牛区泰基北锦第二届业主委员会、成都锦苑物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  金牛区泰基北锦第二届业主委员会;成都锦苑物业服务有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13123号上诉人（原审原告）：金牛区泰基北锦第二届业主委员会，住所地：四川省成都市金牛区解颐路2号。负责人：宋普元，主任。被上诉人（原审被告）：成都锦苑物业服务有限公司，住所地：四川省成都市科华中路4号附1号。法定代表人：张明强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄秀，四川和骏律师事务所律师。上诉人金牛区泰基北锦第二届业主委员会（以下简称泰基北锦第二届业委会）因与被上诉人成都锦苑物业服务有限公司（以下简称锦苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人泰基北锦第二届业委会上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初2779号民事判决，并依法改判锦苑物业公司向其支付200000元。事实和理由：本案未过诉讼时效，锦苑物业公司提交的证据有意隐瞒地面停车费和电梯广告收入的存在、其称在小区服务期间一直亏损无利润分配不是事实，锦苑物业公司应承担举证责任等，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。被上诉人锦苑物业公司二审中答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。泰基北锦第二届业委会向一审法院起诉请求：请求判令锦苑物业公司向其支付2010年至2015年共计5年的属于××小区（以下简称案涉小区）业主的露天机动停车位收益共计13.5万元，电梯广告收入1.5万元及两项合计的利息5万元，上述共计20万元。一审法院认定事实：2008年4月1日，四川泰基地产有限责任公司与锦苑物业公司签订《前期物业服务合同》，合同第十四条约定依法属于全体业主共有的露天机动车停车位，车位使用人按每车每月100元，锦苑物业公司按费用收入的50%提取报酬后所剩下的经营收入归全体业主所有。合同第十六条约定电梯轿厢广告收入由锦苑物业公司收取50%的收益后，其余计入专项维修资金帐户。合同还约定锦苑物业公司应当就上述共有部分的经营所得收入单独列账，并至少每半年在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况。经营所得收入扣除经营成本、收益后，其剩下收益归全体业主或者相关业主所有。合同期限两年。锦苑物业公司实际为案涉小区提供服务至2015年2月27日。之后，锦苑物业公司退出案涉小区。2020年5月28日，泰基北锦第二届业委会向锦苑物业公司邮寄函件，主张本案诉请之广告收益及停车场收益分配。之后于2020年9月8日向一审法院提起诉讼。另查明，2015年1月12日，泰基北锦业委会第一届业委会向锦苑物业公司发出《函》，载明因锦苑物业公司经协调会议后愿意退出案涉小区，故通知退场相关事宜。主要内容如下：退场时间为2015年1月15日，账务账目交接2015年1月13日上午10点。补充未完善的资料2015年1月14日，1月15日设施设备交接，自2015年1月15日12点交接完毕无异议后，退场后所发生安全事故与锦苑物业公司无关。2015年2月26日，锦苑物业公司向案涉小区业委会进行函告，主要内容为要求业委会支付其垫支的公共配套设施中的维修费用（附明细），并要求业委会协助收取欠费业主的物业费用，其会根据业委会函件及房管局通知，将于2015年2月27日12时退场，之后案涉小区安全、卫生、维修等一切工作均由业委会负责。当日，双方在案涉小区所属居民委员会见证下签订《项目设施设备移交清单》《图纸移交清单》《财务对账清单明细》《交接清单》，完成案涉小区物业服务工作交接。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，案涉小区业主基于锦苑物业公司与案涉小区原开发商签订的《前期物业管理服务合同》建立的物业服务合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。故双方当事人及案涉小区业主应当按照合同约定履行义务，并享有权利。本案中，泰基北锦第二届业委会依据合同第十四条及第十六条约定主张2010年4月1日至2015年2月27日之间案涉小区露天停车场车位费收益的50%及电梯轿厢广告收益的50%，有合同依据，相应主张亦应当有事实依据，也即案涉小区存在停车场车位费及电梯轿厢广告收益，且应当在知晓该部分收益被锦苑物业公司侵害之日起，于诉讼时效内予以主张。首先，关于案涉小区是否存在露天停车场车位费及电梯轿厢广告收益，物业服务方作为小区的物业提供方，具有管理小区公共设施设备及业主共有部分的职责及便利，掌握相关资料，故一般原则下，应当由物业公司承担举证责任，证明案涉小区公共设施及业主共有部分的收益、公示、分配等情况，但本案因锦苑物业公司已经退出案涉小区，且其已经于2015年2月26日移交了案涉小区全部物业服务管理资料，故应当由泰基北锦第二届业委会举示证据存在上述收益，但泰基北锦第二届业委会举示的证据不能证明实际收益的多少以及锦苑物业公司因上述经营所得收入扣除经营成本的金额及之后收益的多少，故剩余收益归全体业主或相关业主所有的金额亦因此不能证明，依法由泰基北锦第二届业委会承担举证不力的法律后果。2015年2月26日，泰基北锦第一届业委会与锦苑物业公司就案涉小区的所有项目设施设备、图纸、财务进行了对账核算并移交了所有资料，故当时是否存在上述露天停车场车位费及电梯轿厢广告收益被侵害的事实，其当时就应当知道，泰基北锦第二届业委会诉称2019年7月，锦苑物业公司起诉其一案中提交《前期物业服务合同》时才知道全体业主权利被侵占的事实，作为代表全体业主利益的业委会在2019年7月才知晓物业服务合同，考虑泰基北锦第二届业委会负责人自第一届产生直至现任皆为同一人的事实，结合上述查明的移交物业管理的事实，泰基北锦第二届业委会反驳诉讼时效已经超过的理由不成立。据此，若存在上述收益被侵害的事实，泰基北锦第二届业委会最晚应在2015年2月26日即应当知道案涉小区业主利益被侵害，其于2020年主张其权益侵害，明显超过诉讼时效，且其不存在任何诉讼时效中止中断情形。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：驳回泰基北锦第二届业委会的诉讼请求。案件受理费4300元，因适用简易程序减半收取2150元，由泰基北锦第二届业委会负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，根据查明的事实，锦苑物业公司已于2015年2月26日与案涉小区第一届业委会就案涉小区的所有项目设施设备、图纸、财务进行了对账核算，移交了所有资料，并于次日退出案涉小区，泰基北锦第二届业委会于2020年提起本案诉讼明显超过诉讼时效，一审法院综合全案证据判决驳回泰基北锦第二届业委会的诉讼请求并无不当。综上，上诉人泰基北锦第二届业委会的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由金牛区泰基北锦第二届业主委员会负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　　喻小岷二〇二一年九月七日书记员　　陈　悦