宁波市宏达鞋业有限公司、宁波杨甬家具有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）浙02民终2663号

• 案件编号

  （2021）浙02民终2663号

• 案件名称

  宁波市宏达鞋业有限公司、宁波杨甬家具有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  浙江省宁波市中级人民法院

• 所属地区

  浙江省宁波市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  宁波市宏达鞋业有限公司;宁波杨甬家具有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2021）浙02民终2663号 上诉人（原审被告）：宁波市宏达鞋业有限公司。住所地：宁波市奉化区西坞街道福泰路8号。 法定代表人：陈红斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋克邪，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文翰，浙江合创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波杨甬家具有限公司。住所地：宁波市奉化区西坞外向科技园区。 法定代表人：杨银满，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐志伟，浙江共业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮晨，北京大成（宁波）律师事务所律师。 上诉人宁波市宏达鞋业有限公司与被上诉人宁波杨甬家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市奉化区人民法院（2021）浙0213民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 宁波市宏达鞋业有限公司上诉请求：请求撤销宁波市奉化区人民法院（2020）浙0213民初4497号民事判决，发回重审或查清本案事实，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应依法予以改判。一、原审判决认定被上诉人未同意上诉人将案涉租赁房屋转租给宁波志扬人体工学有限公司系认定事实错误。1．《房屋租赁合同》签订时双方已就转租事宜协商一致，并口头约定上诉人可以转租闲置厂房，上诉人不存在非法转租的情形。被上诉人在出租厂房给上诉人时，为便于收取租金，要求上诉人承租（宁波市源林机械配件有限公司承租范围外的）剩余所有厂房，该厂房面积已远远超出上诉人实际需求，故被上诉人明确表示上诉人可以转租闲置厂房。这与证人陈飞腾的证言也能够相互印证。宁波市源林机械配件有限公司法定代表人陈飞腾在原审庭审中陈述，其向上诉人转租部分厂房系经被上诉人法定代表人杨银满介绍。2．上诉人将案涉房屋转租给志杨人体工学公司系与被上诉人协商一致后的行为。首先，证人陈春凤在原审庭审中陈述，2020年夏天（实际是9月），被上诉人法定代表人杨银满、股东杨甬甬和杨银满之妻，与上诉人法定代表人陈红斌协商，宁波志扬人体工学有限公司转租厂房的租赁价与上诉人向被上诉人承租厂房的租赁价存在4元／平方米的月差价，该差价最终由双方各分得2元／平方米。证人陈春凤的证言足以证明双方已就该转租事实达成口头协议，其证言也能与上诉人此后将转租协议发送给被上诉人股东杨甬甬的事实相印证。其次，原审判决认定上诉人将部分租赁房屋转租给宁波市源林机械配件有限公司的行为虽未与被上诉人达成书面的补充协议，但应视为被上诉人已同意转租，本案转租亦可理解为双方认可之交易习惯。二、原审判决认定被上诉人享有解除权系适用法律不当。1．租赁合同未明确限制转租行为，上诉人经被上诉人同意后将案涉租赁房屋转租给志杨人体工学公司，转租行为合法，案涉租赁合同不存在法定解除事由。2．《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及《民法典》第七百十六条所规定的出租人的解除权系授权性规定，不是强制性规定，只有当擅自转租构成根本违约时，出租人才享有解除权。3．判断是否根本违约的根据应以违反的是主给付义务还是从给付义务为标准。就租赁合同的承租人而言，租金的支付以及维护租赁物的安全等是主给付义务，不转租仅仅是从给付义务。从给付义务的违反一般不构成根本性违约，被上诉人无权解除合同。4．即使上诉人的转租行为未经被上诉人同意，但该转租行为至此结束，被上诉人据以解除合同的事由已不复存在，被上诉人无权再行解除。三、原审判决结果违反了最基本的公平原则、绿色原则，没有达到法律效果与社会效果的统一。1．上诉人的转租仅是部分转租，没有破坏上诉人与被上诉人的依赖利益。上诉人的部分转租行为是在疫情发生之后企业经营规模缩小为维持企业经营减少不必要的浪费而为的正常行为，原审直接判决解除合同，违背了民法最基本的公平原则、绿色原则。2．上诉人与被上诉人之间的租赁合同有15年，上诉人为该承租物的装修、装饰以15年为标准花费了数百万元，原审判决直接解除将导致上诉人三分之二的装修、装饰成本的丧失，违背了最基本的公平原则。3．本案的起因是厂房需求增加，租金价格不断上涨，被上诉人背信弃义在多次向市场监督管理、税务、应急管理等部门实名投诉上诉人存在的经营问题意图提前解除合同再行高价出租未果后采取的另一拙劣手段。日前，被上诉人已在58同城网上挂出了厂房租赁的信息，所挂租金系现有租金的2倍多，原审直接判决解除合同，助长了背信弃义的不正之风。4．厂房的租赁不同于普通住宅的租赁，解除租赁关系所影响的是一个企业的正常经营，疫情之后的中小企业生存状况堪忧，原审直接判决解除合同是将上诉人推向企业倒闭的边缘，并直接导致企业五十多个工人失业，国家每年几十万的税收损失，社会效果极其之差。5．即便上诉人存在非法转租，但该转租行为已经消失，对被上诉人而言不存在任何损失，原审直接以此判决解除合同将导致“有损失才有救济”规则的颠覆，违背了最基本的公平原则。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律明显错误，社会效果极其之差，请求二审法院根据案件具体事实及法律的基本规定，将本案发回重审或查清事实依法改判，以维护上诉人之合法权益。 宁波杨甬家具有限公司辩称，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 宁波杨甬家具有限公司向一审法院起诉请求：1．判令解除宁波杨甬家具有限公司、宁波市宏达鞋业有限公司之间签订的房屋租赁合同；2．判令宁波市宏达鞋业有限公司立即返回租赁房屋；3．判令宁波市宏达鞋业有限公司支付擅自转租高于租金部分的收益20000元左右归宁波杨甬家具有限公司所有；4．判令宁波市宏达鞋业有限公司支付至实际返还租赁房屋时止的水电费等费用。庭审中，宁波杨甬家具有限公司增加1项诉讼请求：要求宁波市宏达鞋业有限公司支付年度租金的10％即40000元作为违约金。后宁波杨甬家具有限公司又撤回前述第3、4项及庭审中新增加的诉讼请求。 一审法院认定事实：宁波杨甬家具有限公司将其坐落于宁波市奉化区西坞街道下陈庵路63号的房屋分别租给宁波市奉化源林机械配件有限公司和宁波市宏达鞋业有限公司用作厂房。2016年，宁波市奉化源林机械配件有限公司向宁波杨甬家具有限公司承租了部分房屋。2017年9月11日，宁波杨甬家具有限公司与宁波市宏达鞋业有限公司签订房屋租赁合同一份，合同约定宁波市宏达鞋业有限公司向宁波杨甬家具有限公司承租坐落于奉化区西坞街道福泰路8号（不动产权证上载明为宁波市奉化区西坞街道下陈庵路63号）、建筑面积4幢二层楼房共计面积肆仟伍佰平方（包括3个钢棚面积壹仟平方），房屋用途为鞋类及辅料加工，租赁期限为十五年（2017年10月15日至2032年10月14日）；前五年租金为400000元、第六年上浮5％、第七年上浮10％、第8年开始租金为450000元／年；同时对违约责任进行了约定，租赁期间如任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金的10％作为违约金。宁波市宏达鞋业有限公司承租后不久，宁波市奉化源林机械配件有限公司想扩大租赁面积，故又向宁波市宏达鞋业有限公司转租了部分房屋，双方口头约定，租金为80000元一年，租期十年，其通过银行将租金转账支付给宁波市宏达鞋业有限公司法定代表人的妻子。 后宁波市宏达鞋业有限公司与宁波志扬人体工学有限公司签订了房屋租赁合同一份，约定将坐落于奉化区西坞街道福泰路8号宁波市宏达鞋业有限公司内、位置为第二幢1楼一层和二一四幢2层的房屋租赁给宁波志扬人体工学有限公司，房屋用途为组装车间，租赁期限自2020年9月1日至2022年8月31日，年租金为320000元。该合同已于2020年10月10日解除。 现宁波杨甬家具有限公司主张宁波市宏达鞋业有限公司未经其同意将案涉租赁房屋分别转租给三家公司，宁波杨甬家具有限公司可依法解除租赁合同；宁波市宏达鞋业有限公司则主张其未曾将房屋租赁给温州市立信鞋业有限公司，确系转租给了宁波市奉化源林机械配件有限公司和宁波志扬人体工学有限公司，但宁波杨甬家具有限公司对前述转租事实均知情且同意，宁波市宏达鞋业有限公司不存在非法转租的行为。 一审法院认为，宁波杨甬家具有限公司、宁波市宏达鞋业有限公司之间的房屋租赁关系有双方签订的租赁合同为证，应认定合法有效。本案的争议焦点为宁波市宏达鞋业有限公司是否存在非法转租事实以及宁波杨甬家具有限公司能否据此解除租赁合同。所谓非法转租，是指承租人未经出租人同意而进行转租的行为；要认定存在非法转租事实，必须同时满足承租人有转租行为和未经出租人同意这两个条件。本案中，宁波杨甬家具有限公司主张宁波市宏达鞋业有限公司擅自将承租的房屋分别转租给三家公司，关于宁波杨甬家具有限公司诉称的温州市立信鞋业有限公司，宁波杨甬家具有限公司未提供证据证明宁波市宏达鞋业有限公司有转租行为，故一审法院对此不予认可。关于宁波市奉化源林机械配件有限公司，因该公司本身就是宁波杨甬家具有限公司的承租人，且早在2017年就已经向宁波市宏达鞋业有限公司转租部分房屋，鉴于宁波杨甬家具有限公司对其出租的房屋具有管理义务，理应早就知晓该转租事实，但其一直未提出异议，应视为其同意转租。关于宁波志扬人体工学有限公司，宁波杨甬家具有限公司已提供转租合同证明宁波市宏达鞋业有限公司的转租行为，宁波市宏达鞋业有限公司对此亦已承认，一审法院对转租的事实予以确认；宁波市宏达鞋业有限公司主张宁波杨甬家具有限公司事先同意转租，应就此主张提供证据予以证明，但宁波市宏达鞋业有限公司提供的证据仅能证明宁波杨甬家具有限公司、宁波市宏达鞋业有限公司双方曾就转租及利益分配一事进行过协商，无论是与宁波杨甬家具有限公司的法定代表人杨银满协商还是与宁波杨甬家具有限公司的股东杨甬甬（即杨银满的儿子）协商，在没有其他证据印证的情况下，无法证明宁波杨甬家具有限公司、宁波市宏达鞋业有限公司双方确已就转租事宜达成一致意见即宁波杨甬家具有限公司同意转租，故宁波市宏达鞋业有限公司对此应承担相应的不利后果，一审法院对宁波市宏达鞋业有限公司的该辩称不予采信。一审法院认为，前述三家公司中，只要宁波市宏达鞋业有限公司未经宁波杨甬家具有限公司同意将案涉租赁房屋转租给其中任何一家公司，其非法转租的行为就得以成立，故一审法院认定宁波市宏达鞋业有限公司存在非法转租事实，按照相关规定，宁波杨甬家具有限公司依法享有解除权。房屋租赁关系的基础是出租人对承租人的了解和信任；如果承租人擅自转租，不仅会破坏出租人对承租人的信任，还将减弱出租人对租赁物的控制、增加租赁物损毁以及不能收取租金的风险；尤其是部分转租房屋的，更可能导致次承租人因转租合同衍生相关权利，造成多层次的对租赁物的占有关系，增加了出租人要求行使自身权益的困难。本案中，虽然宁波市宏达鞋业有限公司主张其现已与次承租人即宁波志扬人体工学有限公司解除租赁关系，但宁波杨甬家具有限公司、宁波市宏达鞋业有限公司之间的信任已遭到破坏，租赁合同关系难以继续维持。综上，宁波杨甬家具有限公司要求解除与宁波市宏达鞋业有限公司之间的租赁合同于法有据、合乎情理，一审法院对此予以支持。租赁合同解除后，宁波市宏达鞋业有限公司理应及时向宁波杨甬家具有限公司返还案涉租赁房屋，一审法院对宁波杨甬家具有限公司的该项诉讼请求亦予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：一、宁波杨甬家具有限公司与宁波市宏达鞋业有限公司于2017年9月11日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月26日解除；二、宁波市宏达鞋业有限公司应于判决生效后一个月内腾空向宁波杨甬家具有限公司承租的房屋。如果宁波市宏达鞋业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费300元，减半收取计150元，由宁波市宏达鞋业有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。在裁判文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行裁判文书确定的义务，拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第（六）项规定对相关当事人予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 本院二审期间，宁波杨甬家具有限公司依法提交如下证据：1．收条，拟证明装修费在房屋租金中扣除，装修费用由被上诉人支付。2．照片，拟证明陈春凤开有一家中介公司，给上诉人提供过中介服务，与上诉人存在利益关系。宁波市宏达鞋业有限公司对被上诉人提供的证据质证认为，1．对收条的真实性无异议，对关联性有异议，这份收条仅仅是上诉人向被上诉人支付的房屋租赁费用，与本案无关。2．对照片的三性均有异议。本院经审查后认为，宁波杨甬家具有限公司向本院提交的证据，不属于二审新的证据，不予认定。 宁波市宏达鞋业有限公司未向本院提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，2017年9月11日，宁波杨甬家具有限公司与宁波市宏达鞋业有限公司签订房屋租赁合同一份，合同约定宁波市宏达鞋业有限公司向宁波杨甬家具有限公司承租案涉租赁房屋，租赁期限为十五年（自2017年10月15日至2032年10月14日）。宁波市宏达鞋业有限公司承租后，案外人宁波市奉化源林机械配件有限公司想扩大租赁面积，宁波市宏达鞋业有限公司将其承租的案涉租赁房屋的部分转租给宁波市奉化源林机械配件有限公司及宁波市宏达鞋业有限公司与案外人宁波志扬人体工学有限公司签订房屋租赁合同一份，双方约定将案涉租赁房屋的第二幢1楼一层和二一四幢2层的房屋租给宁波志扬人体工学有限公司（租赁期限自2020年9月1日至2022年8月31日），该合同已于2020年10月10日解除等系事实。一审法院对宁波市宏达鞋业有限公司将案涉租赁房屋的部分进行转租的事实予以确认，具有事实与法律依据，并无不妥。关于宁波市宏达鞋业有限公司将案涉租赁房屋的部分转租给宁波志扬人体工学有限公司，因宁波市宏达鞋业有限公司提供的证据仅能证明宁波杨甬家具有限公司、宁波市宏达鞋业有限公司双方曾就转租及利益分配一事进行过协商，由于宁波市宏达鞋业有限公司无法证实宁波杨甬家具有限公司、宁波市宏达鞋业有限公司双方确已就该转租事宜达成一致意见即宁波杨甬家具有限公司同意转租的事实，宁波市宏达鞋业有限公司的转租行为属承租人未经出租人同意转租的行为，故一审法院认为宁波杨甬家具有限公司作为出租人依法享有解除权，于法有据，本院予以确认。宁波市宏达鞋业有限公司上诉认为《房屋租赁合同》签订时双方已就转租事宜协商一致，并口头约定上诉人可以转租闲置厂房，上诉人不存在非法转租的情形和上诉人将案涉房屋的部分转租给宁波志扬人体工学有限公司系与被上诉人协商一致后的行为的理由，因缺乏证据予以证实，故本院难以采信。另宁波市宏达鞋业有限公司上诉认为原审判决认定被上诉人享有解除权系适用法律不当和原审判决结果违反了最基本的公平原则、绿色原则的主张，因缺乏理由与依据，本院不予采纳。 综上，宁波市宏达鞋业有限公司的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由宁波市宏达鞋业有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判员徐盛森 二○二一年九月一日 书记员吴佳易