纪玉华、李明华等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏08民终3324号

• 案件编号

  （2021）苏08民终3324号

• 案件名称

  纪玉华、李明华等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省淮安市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省淮安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  纪玉华;李明华;董晓红

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终3324号上诉人（原审被告）：纪玉华，女，1963年5月10日生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人（原审被告）：李明华，男，1952年3月7日生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：董晓红，女，1975年2月16日生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：李雨其，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人纪玉华、李明华与被上诉人董晓红房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人纪玉华、李明华上诉请求：一、撤销（2021)苏0804民初348号民事判决第四项内容，依法改判被上诉人赔偿上诉人搬家费用8000元。二、一审本诉、反诉诉讼费用及二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人对于房屋属于工抵房且暂时无法办理房产证的实际情况是明知的，但是后期又以该理由主张上诉人违约，被上诉人的该行为不仅违反合同约定更是不诚信行为。2、该房屋买卖关系的促成是因为被上诉人急切想购买上诉人的房屋，所以上诉人才会同意，并将房屋内部分桌椅搬离，因此产生并实际支付了搬家费8000元，而现在被上诉人又要求解除买卖合同关系，所以上诉人己支付的搬家费用应当由被上诉人予以赔偿。本案的诉讼是因为被上诉人违约导致，因此产生的所有费用均应当由其承担。被上诉人董晓红辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，一审判决虽然认定被上诉人知道工抵房，但并不是上诉人所说的暂时无法办理产权，被上诉人不知道该房屋不能办理产权证，而且本案的上诉人多次称该房屋已经解除保全，可以办理产权证，基于上诉人已经解除房屋的保全可以办理产权证的承诺才购买该房屋，因而，虽然一审没有认定上诉人违约，但是上诉人作出的虚假称述是造成被上诉人要求解除合同的原因，但该房屋并没有解除保全而是中止执行，该房屋仍然不能办理房屋产权证。另外合同明确约定，首付款金额及剩余房款在办理产权证时一并给付。合同上没有注明该房屋不能办理产权证，因而上诉状说无法办理产权证被上诉人是知道的，与一审判决事实查明不符，与对方约定的事实也不符，与上诉人承诺可以办理产权证的事实也不符，因而上诉人的上诉无事实与法律依据。董晓红一审诉讼请求：1、解除董晓红与纪玉华、李明华于2020年5月10日签订的《二手房买卖及居间服务合同》，纪玉华、李明华返还房款1260000元，承担违约金262000元，承担中介费10000元；2、纪玉华、李明华承担诉讼费用。纪玉华、李明华一审反诉请求：1、判令董晓红对涉案房屋内设施恢复原状或者赔偿损失费用80000元、搬家费用8000元；2、判令董晓红已支付的定金60000元不予返还；3、判令董晓红承担纪玉华、李明华支付的律师费50000元；4、董晓红承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2020年5月10日，董晓红（买方、乙方）与纪玉华（卖方、甲方）签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定甲方将位于淮安市淮阴区房屋出卖给乙方。房屋总价1310000元，约定合同签订之日乙方向甲方支付定金60000元，乙方于2020年5月16日之前支付1260000元（包括定金）作为首付款支付给甲方，尾款人民币50000元等海通财务“出据依据”。合同第四条约定：甲方保证对该物业有合法所有权，并保证该物业不存在抵押、质押及查封等限制所有权的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事情或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因甲方原因导致该物业无法办理产权过户登记手续的，甲方应按照本合同第五、六条的约定承担违约金和支付中介费；第五条：甲方或乙方不按约履行或拒不履行本合同约定的义务，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料刻意逾期办理交易，按揭等买卖相关手续如：逾期交付房产、逾期支付房款等违约行为：……2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款的20％作为违约金，并于三日内支付……；第六条：基于丙方为甲、乙双方提供的中介代理业务，并促成甲、乙双方签订本合同，甲、乙双方同意于签订本合同时一次性向丙方支付中介服务费，其中：1、甲方支付成交价1%，乙方支付成交价2％（注：甲乙双方在交易过程中如其中一方违约，违约方需支付约定的全部中介费给丙方）；第七条（手写内容）：补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定效力优先于原约定）：尾款人民币50000元整等海通财务“出据依据”，甲方配合办理手续，甲方带走305室沙发一套、一台冰箱、一台洗衣机、一张床、茶几，306室餐桌一套、一套藤椅，二张麻将桌。该合同一式两份，董晓红提供的合同有案外人王某,4的签字，纪玉华、李明华提供的合同无案外人王某,4签字。合同签订后，董晓红已支付房款1260000元（其中定金60000元），纪玉华亦出具收条。涉案房屋为江苏海通投资发展有限公司开发，纪玉华、李明华承建该公司工程，该公司将涉案房屋折抵工程款，但未办理过户手续，因该公司欠上海锐懿资产管理有限公司款项，上海锐懿资产管理有限公司申请执行江苏海通投资发展有限公司名下的财产，将涉案房屋作为江苏海通投资发展有限公司的财产进行执行。2019年3月6日，江苏省盱眙县人民法院出具民事裁定书对涉案房屋进行查封。李明华于2020年10月14日提出执行异议，该院于2020年10月26日出具（2020）苏0830执异166号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。董晓红提供发包方为张某,4的《个人房屋装修协议》及《收据》，证明对涉案房屋装修花费78000元。董晓红提供与微信备注“乐信地产刘梅”的微信聊天记录截屏，转账10000元，证明该笔费用为中介费用。纪玉华、李明华提供董晓红的微信注册页面截屏和微信头像，其微信名为“A000先河地产董晓红”，证明董晓红的职业是房产中介员工，其购买房屋的意愿可能并非真正居住。纪玉华、李明华提供与周某,4的微信聊天记录截屏，证明涉案房屋销售由周某,4促成。纪玉华、李明华陈述周某,4与董晓红是亲戚关系。纪玉华提供与董晓红的短信记录，主要内容：2020年9月18日董晓红向纪玉华询问涉案房屋何时能办理产权证，纪玉华回复暂时办不了，开发商正在和政府谈。2020年11月1日，董晓红再次询问，纪玉华将盱眙县人民法院的中止执行裁定书发送给董晓红，并表示暂时办不了房产证。庭审中，董晓红分别申请证人张某,4（男，1968年9月30日出生）、童某,4（男，1967年9月27日出生）、王某,4（女，1980年4月20日出生）出庭作证。证人张某,4提供如下证言：证人曾帮董晓红装修过房子。涉案房子是纪总（纪玉华）抵工程款的，这是当场谈的，纪玉华拿单子给证人看抵工程款的房子就剩这两套。当时没有谈到房子被查封，签合同时说到给1260000元就给办证。签合同的时候没有拿到房产证，只拿到抵押协议。涉案的两套房子均已装修，共计78000元，装修的时候未对房屋进行改动。证人童某,4提供如下证言：不认识董晓红，和张某,4是朋友，交房的时候证人在现场，纪玉华说董晓红把钱打过去就能办证，纪玉华说留50000元作押金，办证后付清。证人王某,4提供如下证言：认识董晓红，证人是开中介公司的。双方谈好条款后由证人带着签合同，没听卖家说房子的来源和被查封的情况，听到纪玉华说把钱凑齐了就可以办证。至于合同一份签字一份没有签字，是因为纯属帮忙，也没收中介费，不想盖章是因为不想承担责任，董晓红在合同签订之后过了很久才找证人签字。董晓红在签订合同现场告诉证人给了乐信地产10000元中介费。纪玉华申请证人周某,4（男，1979年11月1日出生）出庭作证，其提供证言如下：证人和纪玉华是朋友，董晓红表妹刘春梅打电话给证人要买房子，就联系双方一起看房子。现场谈到房子是工抵房，产权证要后期一起办理，双方没有谈到涉案房屋被查封的情况。房屋当时装修好的。刘春梅是做房产中介的。纪玉华、李明华提供材料明细单，证明涉案306室装修花费80126.7028元、28497.8元，305室装修花费68928.3332元、13533.24元。要求董晓红对房屋恢复原状或赔偿损失80000元。纪玉华、李明华提供收据一份，证明搬家花费8000元。纪玉华、李明华提供委托代理合同、发票、收费标准，证明其因本案支付律师费50000元，已经支付10000元。纪玉华、李明华提供房屋装修效果图，证明房屋按照高标准装修。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，董晓红与纪玉华、李明华双方于2020年5月10日签订的《二手房买卖及居间服务合同》，是双方当事人真实意思表示，董晓红与纪玉华、李明华均应按合同约定履行各自的义务。本案中，双方均同意解除签订的房屋买卖合同，不违反法律规定，一审法院予以确认。房屋合同解除后，纪玉华、李明华应返还董晓红购房款1260000元。根据证人证言，可知董晓红对涉案房屋是工抵房的情况明知，纪玉华、李明华并未存在违约行为，故董晓红要求支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。根据证人王某,4提供的证言，其表示为董晓红与纪玉华、李明华双方仅提供合同文本，未提供其他中介服务，也未收取中介费，董晓红向案外人转账的行为不能证明其支付中介费，纪玉华、李明华对该项诉讼请求不认可，故对董晓红该项诉讼请求，法院不予支持。纪玉华、李明华主张对涉案房屋恢复原状或赔偿损失80000元及搬家费用8000元，因其未提供充分证据证明该项主张，且董晓红对该项主张不认可，纪玉华、李明华应承担举证不能的法律后果，故对纪玉华、李明华该项诉讼请求，法院不予支持，纪玉华、李明华如有充分证据后，可另行主张上述费用。纪玉华、李明华主张董晓红已支付的定金60000元不予返还，因董晓红已接受纪玉华、李明华的涉案房屋，且董晓红已支付大部分房屋款项，该笔定金已转化为购房款，且董晓红同意解除本案的房屋买卖合同，返还购房款，故对纪玉华、李明华该项诉讼请求，法院不予支持。对纪玉华、李明华主张董晓红承担律师费50000元，无法律依据，法院不予支持。本案调解未果。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除纪玉华、李明华与董晓红于2020年5月10日所签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、纪玉华、李明华于本判决生效后十日内返还董晓红购房款1260000元；三、驳回董晓红其他诉讼请求；四、驳回纪玉华、李明华的诉讼请求。如果纪玉华、李明华未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18588元，保全费5000元，合计23588元。由董晓红负担4000元，纪玉华、李明华共同负担19588元。一审反诉案件受理费4260元，减半收取2130元（已减半），由纪玉华、李明华负担。二审审理过程中双方未提供新的证据。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审归纳争议焦点为：1、被上诉人董晓红是否应向上诉人纪玉华、李明华给付搬家费8000元；2、一审判决对诉讼费的分担是否合理。本院认为，当事人对于其所提出之主张，应当提供证据加以证明。上诉人纪玉华、李明华主张搬家费损失8000元，被上诉人董晓红对此不予认可，且上诉人纪玉华、李明华所提供证据也无法证明其已实际支付8000元搬家费用，故对于上诉人纪玉华、李明华所主张8000元搬家费损失，本院不予支持。关于上诉人纪玉华、李明华主张由被上诉人董晓红承担一审本诉全部诉讼费用的上诉请求，其该项上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决以上诉人应返还金额来确定其负担诉讼费数额，并无不当。综上，上诉人纪玉华、李明华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人纪玉华、李明华负担。本判决为终审判决。审 判 长　　刘　弘审 判 员　　于晓萍审 判 员　　陶　锐二〇二一年九月十五日法官助理　　杨　涛书 记 员　　魏雅文 微信公众号“马克 数据网”