胡映江、毛晓琴等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘1228民初1259号

• 案件编号

  （2021）湘1228民初1259号

• 案件名称

  胡映江、毛晓琴等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  芷江侗族自治县人民法院

• 所属地区

  芷江侗族自治县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  胡映江;毛晓琴;龙小艳;蒲厚全

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》:第二十八条第一款；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》:第二十八条第二款；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》:第二十八条

湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1228民初1259号原告：胡映江，男，1966年11月22日出生，侗族，医生，住湖南省芷江侗族自治县。原告：毛晓琴，女，1972年10月4日出生，侗族，医生，住湖南省芷江侗族自治县。被告：龙小艳，女，1977年7月18日出生，侗族，无业，湖南省芷江侗族自治县。被告：蒲厚全，男，1975年9月23日出生，侗族，无业，住湖南省芷江侗族自治县。以上二被告共同特别授权委托诉讼代理人：吴光雨，湖南淮新律师事务所执业律师。原告胡映江、毛晓琴与被告龙小艳、蒲厚全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月30日公开开庭进行了审理。原告胡映江、毛晓琴，被告龙小艳、蒲厚全的特别授权委托诉讼代理人吴光雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡映江、毛晓琴向本院提出诉讼请求：判令龙小艳、蒲厚全支付胡映江、毛晓琴门面租金人民币36450元及违约金66000元。胡映江、毛晓琴当庭变更“违约金66000元”的诉讼请求为“违约金按法律规定计算”。事实和理由：自2017年8月21日起，龙小艳、蒲厚生承租胡映江、毛晓琴位于芷江镇××明××、××门面共80㎡作为营业之用，租金每年60000元（不含水电等费用），租期5年。2019年8月，龙小艳、蒲厚全开始拖欠门面租金，至2020年5月租赁合同解除之日累计拖欠租金36450元。2020年5月17日，龙小艳、蒲厚全给胡映江、毛晓琴出具了欠条，承诺于2020年8月底前付清所欠租金36450元，逾期不付按原租金200元／天支付违约金。承诺的付款日期到期后，龙小艳、蒲厚全未付分文，经胡映江、毛晓琴每月催收，龙小艳、蒲厚全总是以种种理由搪塞，至今未付拖欠的租金36450元。为此，胡映江、毛晓琴特诉至法院。龙小艳、蒲厚全辩称，1.龙小艳、蒲厚全并非恶意拖欠门面租金不付，只是因疫情影响导致无能力支付。欠条的内容都是胡映江、毛晓琴提前写好，要龙小艳照抄的。当时蒲厚全在西藏，其签名是由龙小艳代签的。2.胡映江、毛晓琴起诉的所欠门面租金36450元应当抵扣龙小艳、蒲厚全已经交纳的1000元押金。3.胡映江、毛晓琴主张的违约金不符合法律规定，欠条中对违约金的约定并非龙小艳、蒲厚全真实意思表示，也超过了法律规定的民间借贷利息标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡映江、毛晓琴提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录一组，双方当事人无异议，本院予以确认和采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.胡映江、毛晓琴提交的欠条，龙小艳、蒲厚全对其真实性、合法性及关联性均提出异议。本院经审查认为，该证据客观真实，且与本案具备关联性，本院依法予以采信。2.胡映江、毛晓琴提交的短信聊天记录一组，龙小艳、蒲厚全对其合法性、关联性提出异议，认为该证据仅能证明胡映江、毛晓琴对欠款进行催收，未涉及违约金内容。本院经审查认为，该证据客观真实，且与能其他证据相互印证，本院依法予以采信。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月20日，胡映江作为甲方与乙方龙小艳签订《房屋租赁合同》一份，双方约定乙方自愿承租甲方坐落在明山××、××号门面作为营业之用；乙方每年交房屋租金6万元（不含水电费和其他营业税费）以后每年按房租的10%递增，因租赁所产生的税费由甲方负责；甲方收取乙方租房押金1000元，在合同签订之时一次性交清，合同期满后，甲方无异议，押金如数退还乙方。合同签订后，龙小艳交纳了租房押金1000元，并按合同约定使用租赁门面及支付门面租金。后因龙小艳未能按约支付门面租金，胡映江、毛晓琴多次找龙小艳协商。龙小艳于2020年5月17日向胡映江、毛晓琴出具欠条一张，确认所欠胡映江、毛晓琴门面租金（自2019年8月20日至2020年5月31日）为56450元，已付20000元，尚欠36450元，并约定于2020年8月底前付清，逾期未付按原租店面租金200元／天支付违约金。龙小艳代蒲厚全在欠条上签名。2020年5月31日，双方签订的《房屋租赁合同》提前解除。欠条约定的付款期限届满后，龙小艳未能支付所欠门面租金亦未支付违约金。为此，胡映江、毛晓琴特诉至法院，以维护其合法权益。另查明，胡映江与毛晓琴系夫妻关系，龙小艳与蒲厚全亦为夫妻关系。本案涉案门面均登记在毛晓琴名下。双方签订的《房屋租赁合同》解除后，胡映江、毛晓琴将门面出租给他人，并于2021年2月1日签订了《门面出租合同》。本院认为，胡映江与龙小艳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方的权利义务进行了约定，双方应当按约履行合同义务。龙小艳未能按约支付房屋租金后，双方均同意于2020年5月31日提前解除合同。同时，双方对龙小艳所欠房屋租金进行了结算，龙小艳亦向胡映江、毛晓琴出具了欠条予以确认，龙小艳应当按欠条约定的期限履行相应付款义务。虽然蒲厚全的签名系龙小艳代签，但双方系夫妻关系，且蒲厚全对门面租金并无异议，可视为其对龙小艳该行为的追认，故蒲厚全亦应当按约承担相应的付款义务。因龙小艳在签订合同后依约交纳了1000元押金，合同解除后，胡映江、毛晓琴应当将该押金退还龙小艳。因此，龙小艳、蒲厚全实际尚需支付胡映江、毛晓琴门面租金35450元。胡映江、毛晓琴主张的违约金，因双方约定的标准过高，胡映江、毛晓琴将其该项诉讼请求变更为以法律规定为准。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，对双方约定的违约金标准应当适当减少，具体标准可参照民间借贷相关利息标准。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，本案的逾期违约金计算标准应当以胡映江、毛晓琴提起诉讼时一年期贷款市场报价利率标准的四倍，即年利率15.4%。因此，胡映江、毛晓琴主张的违约金应当以应付门面租金35450元为基数自2020年9月1日起按年利率15.4%计算至付清时止。综上所述，对于胡映江、毛晓琴要求判令龙小艳、蒲厚全支付胡映江、毛晓琴门面租金人民币36450元及违约金（约定金按法律规定计算）的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院依法予以支持，即龙小艳、蒲厚全支付胡映江、毛晓琴门面租金35450元及违约金（以35450元为基数自2020年9月1日起按年利率15.4计算至付清时止），其余超出部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第七百零三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：龙小艳、蒲厚全于本判决书生效之日起十日内支付胡映江、毛晓琴门面租金35450元及违约金（以35450元为基数自2020年9月1日起按年利率15.4%计算至付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2349元，依法减半收取1174.5元，由胡映江、毛晓琴负担754.5元，龙小艳、蒲厚全负担420元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员　张　 敬　 华二〇二一年九月六日法官助理　向　 文　 嘉书 记 员　向文嘉（兼） 马 克 数 据 网