关伟华、林国源等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终14657号

• 案件编号

  （2021）粤01民终14657号

• 案件名称

  关伟华、林国源等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  关伟华;林国源;广州中璟慧富房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14657号上诉人（原审原告）：关伟华，男，1986年6月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市南沙区。上诉人（原审原告）：林国源，女，1988年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市南沙区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：李兴厚，广东经国律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：周滟，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州中璟慧富房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海韵路16号403房。法定代表人：王彦，董事长。委托诉讼代理人：武妍，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玟洁，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人关伟华、林国源因与被上诉人广州中璟慧富房地产开发有限公司（以下简称中璟慧富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初15010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，由审判员李光华依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序公开开庭独任审理。上诉人关伟华、林国源的委托诉讼代理人李兴厚，被上诉人中璟慧富公司的委托诉讼代理人武妍、邓玟洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关伟华、林国源上诉请求：1.撤销一审判决，判令中璟慧富公司向关伟华、林国源支付逾期交房违约金240949.69元（违约金自2019年7月1日起暂计至2020年4月23日涉案房屋符合交楼条件之日止，每日按总价款0.05%的标准计算）；2.本案一、二审的诉讼费由中璟慧富公司承担。事实和理由：一、中璟慧富公司应将符合条件的涉案房屋在2019年6月30日前交付给关伟华、林国源，一审法院将《委托装修协议》中约定的2020年4月30日推定为关伟华、林国源同意变更涉案房屋的交付期限，缺乏事实和法律依据,应予纠正。1.中璟慧富公司明显采用的是“双合同”交易模式。涉案房屋的实际总价款为1617112元，系由《买卖合同》的1257850元房款与《装修合同》的359262元“装修款”共同构成的。税务部门的契税缴纳基数最终就是以购房款和装修款的总价来计算的，其中并不包含《委托装修协议》约定的改建装修款10000元在内。2.《买卖合同》、《装修合同》均约定交付时间为2019年6月30日前。3.虽然《委托装修协议》第2.2条约定“乙方确认，于2020年4月30日前完成上述委托事项”，但其仅是指深圳广田集团股份有限公司加建一间房屋的交付时间，不能就此来推定广田公司以所谓“战略合作”关系，代表中璟慧富公司与关伟华、林国源变更涉案房屋交付时间，更不能得出关伟华、林国源同意将“带装修的涉案房屋”的交付时间变更且顺延到了2020年4月30日前的结论。第一，《买卖合同》与《装修合同》的主体是关伟华、林国源与中璟慧富公司，而《委托装修协议》的主体则是关伟华、林国源与广田公司。《买卖合同》与《委托装修协议》的交付义务人并不相同，所成立的法律关系亦不相同。第二，《委托装修协议》指明2020年4月30日前是由广田公司完成并交付委托的加建事项，其中并未对《买卖合同》、《装修合同》中开发商交付房屋时间的顺延或者变更作出明确约定，广田公司也无权代表开发商作出涉案方法交付日期的变更。中璟慧富公司在一审中也一再强调广田公司为关伟华、林国源加建一间房屋与其无关。第三，按照合同的相对性原则，并不能推定关伟华、林国源在《委托装修协议》中同意中璟慧富公司推迟交付房屋的期限。第四，并无其他证据足以印证或证实关伟华、林国源同意变更或顺延房屋的交付日期。二、本案的逾期交房违约金应自2019年7月1日起计至关伟华、林国源实际收楼之时即2020年4月23日止。1.根据一审法院向相关部门调查的复函，涉案房屋2020年6月18日才具备通气条件，即中璟慧富公司于该日才能够交付符合合同约定交付条件的房屋。2.涉案房屋不能满足基本居住要求，不符合交楼条件和标准，由此产生的逾期交付违约责任应当由中璟慧富公司承担。中璟慧富公司辩称：一、根据《广州中院对双合同裁判标准的指导意见》，《委托装修协议》、《商品房装修合同》和《商品房预售合同》共同组成了关伟华、林国源与中璟慧富公司签署商品房买卖合同的权利义务，《委托装修协议》约定的2020年5月7日系中璟慧富公司向关伟华、林国源交房的最后期限。中璟慧富公司于2020年4月15日通知关伟华、林国源交房，关伟华、林国源于2020年4月23日完成了交房手续，该交房时间符合《委托装修协议》约定，中璟慧富公司不存在逾期交房行为。（一）中璟慧富公司向关伟华、林国源交房的时间符合《委托装修协议》的约定。（二）中璟慧富公司向关伟华、林国源交付的涉案房屋符合《商品房买卖合同》、《商品房装修合同》和《委托装修协议》约定的交房标准。涉案房屋所在小区于2019年5月24日取得了建设工程竣工验收备案证明，即符合购房合同约定的交房标准。二、涉案房屋的燃气管道工程于2019年3月13日竣工验收合格，符合供气必要居住条件，一审判决错误认定涉案房屋的燃气管道工程于2020年6月18日竣工验收合格符合供气必要居住条件，属于事实认定错误。并且，中璟慧富公司在二审中提交的新证据再次印证了涉案房屋的燃气管道工程竣工验收合格时间为2019年3月13日。（一）涉案房屋的燃气管道工程于2019年3月13日竣工验收合格，符合供气必要居住条件。（二）一审法院对广州南沙发展燃气有限公司出具的《关于〈征询函（2020）粤0115民初5032号〉的复函》理解有误，错误认为燃气公司需参与燃气管道工程竣工验收，错误认定2020年6月18日是燃气管道工程竣工验收合格时间。根据上述函件内容以及《商品房预售合同》附件七第10.1条的约定可知，申办开通燃气服务系关伟华、林国源的合同义务。根据《广东省燃气管理条例》第12条，慧富滨海花园燃气管道工程的竣工验收不需要燃气公司参与，应当由中璟慧富公司自行组织施工单位、监理单位对燃气管道工程进行竣工验收。燃气管道工程已于2019年3月13日竣工验收合格。在燃气管道竣工验收合格后，慧富滨海花园的各户小业主在收房后可向燃气公司申请通气点火。2020年6月18日是燃气公司在收到涉案小区某户小业主的通气点火申请后，向该户实际供气的时间，该实际供气时间随着各户小业主的申请时间而不一致。（三）一审法院为查明慧富滨海花园燃气管道工程的完工情况，查清燃气公司在《关于〈征询函（2020）粤0115民初5032号〉的复函》中的真实表述，一审法院再次向燃气公司发函询问慧富滨海花园燃气管道工程竣工验收情况，足以证明涉案房屋的燃气管道工程竣工验收合格时间为2019年3月13日。根据《南沙燃气公司关于（2021）粤0115民初2561号征询函的复函》第二条以及附件《管道燃气开户合同》第三条第2款，接驳通气前，燃气公司需对燃气设施进行复查，符合通气条件则应予以供气。本案中，燃气公司在2019年10月27日完成了对渉案房屋所在小区燃气设施管道接驳，可见，在接驳通气前（2019年10月27日前），燃气公司已确认该小区燃气管道工程竣工骑收合格，具备供气条件。同时证明了慧富滨海花园燃气管道工程竣工验收合格的时间为2019年3月13日。关伟华、林国源于2020年8月17日向一审法院起诉请求：1.中璟慧富公司向关伟华、林国源支付2019年7月1日起至中璟慧富公司实际交楼之日止的逾期交房违约金240949.63元（每日违约金为总价款1617112元的0.05％）；2.本案诉讼费由中璟慧富公司承担。一审法院经审理查明：中璟慧富公司是涉案房屋所在项目慧富滨海花园的开发商。中璟慧富公司已取得上述商品房的预售许可证[预售证编号为穗房预（网）字第××号]。2018年2月27日，关伟华、林国源（乙方）和中璟慧富公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方以1257850元的总价格向甲方购买涉案房屋（建筑面积共93.21平方米）。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋己交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，甲方应按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：除另有约定外，自本合同第十三条约定的该商品房交付日起，视为该商品房己实际交付乙方，保修期开始起计，该商品房毁损、灭失的风险由乙方承担；同时乙方应承担缴交物业费及相关费用的责任。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起/日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在/日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任定：甲方按双方约定的标准进行修理、更换。乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方除履行上述维修义务外，不再作任何补偿。第二十五条工程质量保修：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。合同附件一为《房地产平层图》。合同附件六约定装饰、设备标准为滨海新城一区住宅毛坯交楼标准。合同附件七本合同补充协议约定：2.甲乙双方同意合同第十一条、十二条、十三条、十五条补充修改为：2.1甲方双方同意买卖合同第十一条第2款第1点补充及修改如下：乙方委托甲方办理预告登记的，甲方应当在乙方完成合同网签且付清全部房款（含银行按揭款）之日起60日内为乙方办理预告登记（即买卖合同约定之‘预购商品房预告登记’，以下同）。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。2.2该商品房现实交付应满足如下全部前提条件：（1）乙方应付清该商品房之全部房屋价款（含按揭款）；（2）乙方付清应缴交的全部税、费（契税除外）及甲方代缴的物业专项维修资金；（3）乙方付清买卖合同及其补充协议约定所应承担的其他费用及违约金（如有）；（4）乙方己办妥预告登记手续，并提供房管部门要求具备的办理不动产权证书所需的相关资料。注：（1）-（3）项所涉款项，均以甲方收到银行发出的“到账通知”作为收妥确认依据。如存在上述任一条件未能满足的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间而无需承担任何逾期交付的责任。2.3甲乙双方同意，买卖合同第十二条约定的交房条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防（若按规划人防工程与该商品房不同期交付或无人防工程则不适用）、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。同时，乙方确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务水平受本项目所在当地整体服务水平所限，且上述公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件，因此，如该商品房供水、供气、供电及通邮等可正常使用的，则乙方确认，该部分设施已满足必要居住条件，甲方无需承担任何责任。2.4如乙方申请提前收楼，则乙方同意，买卖合同第十二条、十五条约定的交房条件变更为“该商品房的供水、供电、电梯和消防验收合格”。甲方可在该商品房的供水、供电、电梯和消防验收合格后，同意乙方提前收楼的要求。3.甲乙双方同意将合同第十三条补充及修改为：3.1收楼手续办理：乙方应于买卖合同第十三条约定的交付日期持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。3.2如乙方未能于买卖合同第十三条约定的交付日期前满足本补充协议第2.2款约定的交付条件的，则乙方应于满足本补充协议第2.2款约定的交付条件之日起20个工作日内，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续。乙方应按照上述约定办理收楼手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。3.3虽乙方未能于买卖合同第十三条约定的交付日期前满足本补充协议第2.2款约定的交付条件，但甲方仍发出交楼通知给乙方的，则乙方除应继续履行义务以满足本补充协议第2.2款约定的交付条件外，还应按甲方交楼通知确定的交付日期亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续。3.4如因异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的任何原因导致该商品房延迟交付的，乙方同意甲方顺延交房时间。上述迟延原因的认定标准为：（1）异常天气：甲方应当预见台风、暴雨天气对建设工程的影响，如当年台风次数、影响天数或暴雨量超过本地区前三年平均数值的，甲方应向本地气象部门索取广州地区台风、暴雨天气资料或报告，连同施工日志、施工现场照片，作为延期交楼依据。（2）异常地址状况：由于异常地址状况影响建设工程基础施工的，甲方应提交相关证明文件，作为延期交楼依据。（3）政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设，以致甲方不能按期交楼。（4）公用事业部门的原因：由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致该商品房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼。5.甲乙双方同意合同第十六条修改为：5.1甲乙双方确认，该商品房的交房条件以买卖合同第十二条、第十五条约定为准，如乙方认为该商品房不符合上述交房条件或存在导致房屋无法正常使用的重大瑕疵的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方一次性提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则，视为该商品房达到交房条件，乙方同意接收该商品房。乙方确认，该房屋装修方面存在的裂缝、空鼓、渗漏等质量问题均不属于导致房屋无法正常使用的重大瑕疵，双方同意按照买卖合同第二十三条约定处理，乙方不得因此拒绝收楼。5.2乙方确认，买卖合同附件七约定的该商品房装饰、设备标准并非该商品房的交房条件，乙方不得以装饰、设备不符合买卖合同附件七约定而拒绝接收该商品房；如乙方认为该商品房装饰、设备不符合上述标准的，乙方应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方一次性提出，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，甲乙双方按照买卖合同第二十三条约定处理。5.3乙方同意，如该商品房的乙方为两人或两人以上联名购买的，则乙方中任何一人办理该商品房的验收交接手续的，均视为乙方全体对于该商品房己经予以认可接收。6.甲乙双方同意合同第十七条修改为：6.1乙方确认，该商品房于现实交付（含买卖合同及补充协议约定视为交付的情况）予乙方之日起全部责任及风险转移至乙方。6.2如乙方未按本补充协议第3.2款约定办理收楼手续的，则自乙方满足本补充协议第2.2款约定的交付条件之日起20个工作日届满之日起，视为甲方己经将该商品房交付给乙方，保修期开始起计，该商品房的全部责任及风险转移至乙方。6.3如乙方未按本补充协议第3.3款约定办理收楼手续的，则自甲方交楼通知确定的交付之日起，视为甲方己经将该商品房交付给乙方，保修期开始起计，该商品房的全部责任及风险转移至乙方。6.4乙方应于本补充协议第6.1、6.2、6,3款约定的责任及风险转移日起承担该商品房的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、商品房灭失毁损的风险承担。上述合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订《商品房预售合同》当日，关伟华、林国源（乙方）与中璟慧富公司（甲方）另行签订了《商品房装修合同》，约定：乙方同意甲方该商品房之装饰、设备交付标准升级，并自愿接受甲方提供的房屋装修及配套。1.装修及配套服务内容：1.1双方一致同意，甲方通过招选第三方（下同）提供该商品房装修及配套服务，具体装修及配套服务内容如下：（1）为合理利用该商品房空间，对该商品房管线布局进行优化；（2）就该商品房基础设备配置等向乙方进行技术交底；（3）就该商品房的装修设计提供专业意见供乙方参考、采纳。（4）甲方通过招选第三方提供该商品房装修及配套服务，具体装修标准详见本合同附件一。1.2乙方确认，本合同约定的该商品房交付标准与买卖合同约定的交付标准不一致，故此，本合同生效后乙方即不可撤回或要求变更、解除本合同，也不得拒付、少付或迟延支付本合同第2条约定的任何款项。乙方应向甲方支付装修及配套服务费用359262元，该装修费用包括但不限于甲方为实施本合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、材料费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，本合同双方不再另外结算费用。3.2为保证乙方的装修及配套服务如期交付，除政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的书面鉴定结论证明房屋质量存在主体质量不合的情形外，乙方同意：在买卖合同约定的交付时间前乙方自愿授权、甲方及时将该毛坯商品房继续按照本合同约定完成全部装修及配套服务。乙方如认为装修标准不符合本合同附件一约定的标准的，应于本合同约定交付日起10日内以书面形式通知甲方，并在10日内提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，如属于甲方责任的，甲方承担鉴定费用及保修责任。如不属于甲方责任的，乙方自行承担鉴定费用。乙方同意甲方在买卖合同约定的交付日即2019年6月30日前完成装修及配套服务，并交付乙方使用。《商品房装修合同》附件一《装饰、设备标准》载明的标准为住宅精装交楼标准。关伟华、林国源主张涉案房屋实际以“双合同”的形式进行出售，《商品房装修合同》约定的装修及配套服务费实际为购房款。中璟慧富公司则认为其通过签订《商品房装修合同》与关伟华、林国源建立了装饰装修合同关系，装修及配套服务费与购房款无关。在签订上述合同当日，关伟华、林国源签署了《授权委托书》，委托内容是授权广田公司提前于2019年6月30日代关伟华、林国源办理涉案房屋的接收手续，具体包括：1.接收房屋钥匙；2.签署、接收房屋交付的相关文件；3.查验并确认房屋交付标准。有效期限从2018年2月27日至2020年4月30日止。2018年2月27日，关伟华、林国源另行签署了《慧富滨海花园委托装修协议（7、8栋）》。协议内容为关伟华、林国源委托广田公司对涉案房屋进行装修改造施工，具体装修改造内容详见附件一《装修改造图》，广田公司应于2020年4月30日前完成委托事项，装修费用为10000元。上述协议的附件为房屋平面图，该图反映涉案房屋的改造施工内容系在入户花园旁改建一个房间。中璟慧富公司称其将涉案房屋所在楼宇的室内装修工程发包给广东省第一建筑工程有限公司。中璟慧富公司同意广东省第一建筑工程有限公司再将装修工程分包给广田公司、案外人深圳美术装饰工程有限公司和广东省装饰有限公司。根据中璟慧富公司提交的涉案房屋所在项目的《单位（子单位）竣工验收报告》显示，该项目的总承包单位为广东省第一建筑工程有限公司，装修承建单位为广田公司、深圳美术装饰工程有限公司和广东省装饰有限公司。关伟华、林国源陈述在签署《慧富滨海花园委托装修协议（7、8栋）》《授权委托书》时，两份文件上房号、受托人均为空白，系中璟慧富公司事后填写、加盖，关伟华、林国源从未与广田公司就装修问题进行沟通，亦未支付10000元装修款。关于上述两份文件的形成问题，一审法院发函向广田公司进行询问。该司于2021年2月22日向一审法院作出《关于（2020）粤0191民初15010号的复函》，内容如下：“一、我司向中璟慧富公司提供空白《慧富滨海委托装修协议》，由中璟慧富公司在售房时提供给购房者签署。本案开庭前，中璟慧富公司我司调取了《慧富滨海委托装修协议》原件。二、装修改造内容包括吊顶、柜子、地脚线、门套的室内精装修。我司已完成《慧富滨海委托装修协议》约定的装修内容。三、我司暂未收取《慧富滨海委托装修协议》约定的装修款项。四、本案《商品房装修合同》所约定的装修工程由我司施工完成。”上述合同签订后，关伟华、林国源向中璟慧富公司支付了1257850元购房款及359262元装修款。2019年7月21日，中璟慧富公司分别就上述两笔款项向关伟华、林国源出具了发票。2019年6月19日，中璟慧富公司向广田公司发出《商品房交付使用通知书》，通知广田公司办理涉案房屋的收楼手续。2019年6月20日，中璟慧富公司与广田公司签署《商品房交付书》，确认涉案房屋在2019年6月20日交付给了广田公司。2020年4月15日，“越秀滨海新城项目交付小组”向关伟华、林国源寄送《房屋钥匙签领通知》，通知关伟华、林国源于2020年4月23日收楼。关伟华、林国源确认已在2020年4月23日办理收楼手续，领取了房屋钥匙、《广东省商品住宅质量保证书》等物品。《广东省商品住宅质量保证书》记载的交付日期亦为2020年4月23日。关伟华另于当日填写了《滨海新城一区客户验房记录表》，记录了10项报修项目，分别为：1.入户门栓锁不上，阳台门锁不上，阳台门锁生锈，大门少螺丝；2.入户花园护栏往外移；3.大门口天花上面缺安装感应灯；4.次卧旁卫生间门缝隙大，次卧墙面粗糙；5.次卧门口地面缝大；6.衣柜缝大补胶；7.可视化没通电，旁边开关没通电；8.马桶设软管，主卫洗手台没拉杆，主卧卫浴没安装花洒，次卧旁卫生间玻璃门漏水需补胶瓷砖补缝，主卧洗手间3处补缝；9.门上面没装好，橱柜顶部补玻璃胶；10.客厅开关没安装到位，次卧洗手间插座松动，卫生间插座松动。2020年6月19日，中璟慧富公司向关伟华、林国源寄送《维修完成确认函》，载明已对关伟华、林国源报修的事项维修完成，通知关伟华、林国源于2020年6月29日前至现场验收。为查明涉案房屋所在商品房建设项目是否符合交付条件，一审法院曾在（2020）粤0115民初5032号案中向相关单位发函进行调查。中国邮政集团有限公司广州市南沙区邮政局于2020年8月25日出具《关于广州市南沙区人民法院征询广州中璟慧富房地产楼盘通邮情况的复函》。根据复函附件《通邮申请表》的记载，涉案房屋所在项目已于2019年4月2日具备通邮条件。广州南沙粤海水务有限公司于2020年8月31日出具穗海水务函〔2020〕148号复函，确认于2019年5月28日与中璟慧富公司签订了慧富滨海花园1栋至12栋和地下室项目的供水用水合同，项目已于签订合同之日起具备永久用水条件。广东电网有限责任公司广州南沙供电局于2020年12月30日出具广供电南函〔2020〕186号《关于慧富滨海花园楼盘永久用电情况补充说明的复函》，确认涉案房屋所在项目已于2019年4月19日完成送电，具备永久用电条件。广州南沙发展燃气有限公司于2020年9月15日出具南沙燃气函〔2020〕57号复函，确认涉案房屋所在小区的燃气管道在2019年3月13日完成竣工验收，经过燃气公司复验合格后于2020年6月18日通气。2021年2月2日，广州南沙发展燃气有限公司向中璟慧富公司出具了南沙燃气函〔2021〕12号《关于中璟慧富咨询管道工程建设验收及通气问题的复函》，陈述涉案房屋所在项目完成燃气管道工程建设的时间为2019年3月13日，2020年6月18日系该司入户安全检查合格后第一批用户通气点火的时间。另查明，2019年4月1日，中璟慧富公司组织进行环境保护验收，并形成《南沙滨海花园十期一区（1#～12#及地下室）建设项目竣工环境保护验收意见》，验收工作组同意涉案房屋所在项目通过环保验收。2019年4月2日，涉案房屋所在项目取得《建设工程消防验收意见书》，建设工程消防验收合格。2019年5月23日，涉案房屋所在项目取得《单位（子单位）竣工验收报告》，报告载明包括建筑装饰装修在内的建设工程验收合格。2019年5月24日，涉案房屋所在项目取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，意见书内容为：“南沙滨海花园十期一区项目”经你单位组织了竣工验收，并于2019年5月24日经过了广州市住房和城乡建设局的建设工程消防验收及备案、广州市南沙区气象局的气象部门防雷装置竣工验收、南沙区住房保障和房屋管理局的白蚁防治工程验收备案、广州南沙经济技术开发区行政审批局的人防工程验收备案、广州市南沙区建设和交通局的质量竣工验收监督、广州市南沙区国土资源和规划局的规划条件核实、广东省通信管理局广州市通信建设管理办公室的房屋建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案的联合验收。同日，涉案房屋所在项目获得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》。一审法院认为：关伟华、林国源与中璟慧富公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于《商品房装修合同》的效力问题。一审法院认为，涉案房屋所在项目的室内装修工程由中璟慧富公司统一对外发包，《商品房装修合同》约定的内容与普通家庭住宅装修合同内容不同，无法体现关伟华、林国源根据自己的意愿，自主选择装修主体，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容，也无法体现装修的个性化、差异化。因此，《商品房装修合同》约定的装修内容应理解为涉案房屋配套的装修工程。另结合签订合同时的房地产市场调控政策，一审法院认为《商品房装修合同》为关伟华、林国源与中璟慧富公司以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该合同为无效合同。《商品房装修合同》所约定的装修费用并非真实地反映装修成本，而是房价款的一部分。该款项与《商品房预售合同》所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款，涉案房屋的实际购房款为1617112元。同理，《商品房装修合同》约定的装修标准视为开发商交楼时房屋应具备的装修条件和配套设施，即涉案房屋应为带装修交付，而非毛坯交付。关于涉案房屋的交付期限问题。根据已查明的事实，中璟慧富公司是在关伟华、林国源未与广田公司就装修改造问题进行协商的情况下，将以改建房屋为内容的《慧富滨海花园委托装修协议（7、8栋）》和《授权委托书》交由关伟华、林国源签署，以便广田公司统一对房屋进行改建，再由广田公司协助中璟慧富公司交付房屋。同时，广田公司确认《商品房装修合同》约定的装修项目实际由其施工完成。可见中璟慧富公司和广田公司在涉案房屋的装修和改建方面互相配合，双方实际是关联企业，并形成了战略合作关系，共同向关伟华、林国源交付建设和改造完成的房屋。因此，虽然《商品房预售合同》和《商品房装修合同》约定的交房时间为2019年6月30日，但《慧富滨海花园委托装修协议（7、8栋）》中明确的收楼日期为2020年4月30日，故一审法院认定关伟华、林国源同意涉案房屋的交付期限变更至2020年4月30日。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。涉案房屋所在项目已于2019年4月1日按规定办理环保验收手续，于2019年4月2日办理了通邮手续，于2019年4月19日具备永久用电条件，于2019年5月24日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，并获得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》，另于2019年5月28日具备永久用水条件，于2020年6月18日具备通气条件。因此，涉案房屋已在2020年6月18日具备交付条件。关伟华、林国源提出涉案房屋存在的装修质量问题，属于房屋质量瑕疵，并不影响房屋的交付，涉案房屋具备交付条件的时间应以一审法院向相关部门调查的复函为据。中璟慧富公司提供的南沙燃气函〔2021〕12号《关于中璟慧富咨询管道工程建设验收及通气问题的复函》只是重申了燃气管道工程竣工验收的时间，并未变更南沙燃气函〔2020〕57号复函中确认的通气时间，故不足以作为中璟慧富公司主张通气时间为2019年3月13日的依据。虽然关伟华、林国源在2020年4月23日办理涉案房屋的收楼手续时，房屋尚不具备交付条件，但关伟华、林国源的收楼行为应视为其在知道房屋不具备约定或者法定的交付条件的情况下，同意接收房屋。关伟华、林国源在收楼后，又以涉案房屋不符合交付条件为由，要求中璟慧富公司支付迟延交楼违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年4月13日作出判决如下：驳回关伟华、林国源的全部诉讼请求。本案受理费2457元，由关伟华、林国源负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明，在与本案所涉楼盘相关联的（2020）粤0115民初5032号案中，广田公司庭审陈述其司按照《委托装修协议》所附图纸进行施工，整个房屋的室内装修是委托其司施工，并未涉及《委托装修协议》的改造。对此，中璟慧富公司确认广田公司陈述的装修情况。中璟慧富公司二审提交以下证据：1.《滨海十期一区燃气管道工程（户内）竣工报告》，拟证明涉案房屋所在小区于2019年3月12日完成燃气管道工程建设，于2019年3月13日竣工验收合格，符合《商品房预售合同》附件七第2.3条“满足供气必要居住条件”；2.一审法院出具的《（2021）粤0115民初2561号征询函》；3.广州南沙发展燃气有限公司出具的《南沙燃气公司关于（2021）粤0115民初2561号征询函的复函》，该复函内容为“一、我司与广州市中璟慧富房地产开发有限公司已就广州市南沙路慧富大街8至1号、慧富大街9号、慧富中街1至3号（含来函所涉自慧富滨海花园项目楼盘）申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，供用气种类为管道燃气；二、2019年10月27日，我司完成对慧富大街8至1号、慧富大街9号、慧富大街10-20号、慧富中街1至3号、慧富中二街1-6号（含来函所涉自慧富滨海花园项目楼盘）小区燃气设施管道接驳；三、以上小区具体每一户的接驳通气点火时间根据用户申请时间而定。我司接到小业主通气点火申请后，须安排对户内燃气设施进行安全检查，在确定户内燃气设施符合用气安全标准后予以通气点火。2020年4月26日，我司已出具南沙区金沙路慧富大街1号2504号业主的《点火作业通知单》）”等，该复函并附有滨海花园开户合同，显示中璟慧富公司于2019年9月6日与广州南沙发展燃气公司签订管道燃气开户合同，供用气地址为：广州市南沙区金沙路慧富大街8至1号，慧富大街9号、慧富中一街1至3号（滨海新城自编1到8栋、9栋、10到12栋）；证据2、证据3拟共同证明申办开通燃气服备系关伟华、林国源的合同义务，在关伟华、林国源接收房屋后，其可根据居住需要自行向相关燃气公司申请通气点火，燃气公司将根据关伟华、林国源的通气点火申请，为关伟华、林国源提供入户通气点火服务；燃气公司在2019年10月27日完成对涉案房屋所在小区燃气设施管道接驳，在接驳通气前，燃气公司已确认该小区燃气管道工程竣工验收合格，具备供气条件；4.涉案房屋所在小区的其他户小业主与燃气公司签署的《家庭用户管道燃气供用气合同》，拟证明小业主何时向燃气公司申请供气，由小业主自主决定，开发商无法干预小业主。关伟华、林国源质证认为：对于证据1，真实性、关联性、合法性不予确认，该份证据仅为复印件，无原件核对。对于证据2和证据3，真实性、关联性、合法性予以认可，证明事实不予认可。中璟慧富公司将室外燃气管道供气和室内燃气管道供气的概念混淆，关伟华、林国源仅负有室内燃气管道供气申请开通的义务。中璟慧富公司依据《管道燃气开户合同》向燃气公司申请“广州市南沙区金沙路慧富大街8至1号，慧富大街9号、慧富中一街1至3号滨海新城自编1到8栋、9栋、10到12栋”区域的室外管道供气。关伟华、林国源自行向燃气公司申请开通室内燃气管道供气。2.2019年10月27日涉案房屋所在小区燃气设施管道工程没有竣工验收合格，不能证明具备向包括关伟华、林国源在内的小区业主供气的条件。依据中璟慧富公司提供的《管道燃气开户合同（小区）》第三条第二款和第五条第一款约定可知，燃气管道工程验收合格并且具备供气条件情况下，燃气公司予以供气。但材料中没有证据证明燃气管道在2019年10月27日接驳后供气的证明。同时该合同于2019年9月6日签署，故签署前涉案小区不具备交楼条件，中璟慧富公司不能于2019年6月30日前按合同约定交楼，存在逾期交楼行为。对于证据4真实性、关联性、合法性不予确认，该份证据仅为复印件，无原件核对，合同内容存在篡改可能性。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点包括：一、涉案房屋的交楼时间如何确定；二、涉案房屋何时符合交房条件；三、中璟慧富公司是否需要向关伟华、林国源支付逾期交房违约金。关于争议焦点一。本案中，关伟华、林国源与中璟慧富公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》和《商品房装修合同》。关于《商品房装修合同》的效力问题，一审判决已有充分且合理的论述，本院予以认可，不再赘述。虽《广州市商品房买卖合同（预售）》和《商品房装修合同》均约定中璟慧富公司的交楼时间为2019年6月30日，但关伟华、林国源签署《慧富滨海花园委托装修协议》、《授权委托书》，授权广田公司办理涉案房屋的接收手续，同时委托广田公司对涉案房屋进行装修改造，并明确装修改造的完成时间为2020年4月30日。根据查明的事实，上述委托装修协议是在关伟华、林国源与广田公司未就装修改造问题进行协商的情况下签署，以便广田公司统一对房屋进行装修改建，再由广田公司协助中璟慧富公司交付房屋。同时，广田公司确认《商品房装修合同》约定的装修项目实际由其施工完成。由此可见，《委托装修协议》虽为广田公司和关伟华、林国源所签订，但实际属于中璟慧富公司与关伟华、林国源之间的权利义务约定。因此，一审判决双方约定交房期限为2020年4月30日前，并无不当，本院予以认可。关伟华、林国源以《委托装修协议》的合同相对方为广田公司为由，认为收楼时间未变更为2020年4月30日前，理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。根据查明的事实，涉案房屋所在楼盘已于2019年4月1日按规定办理环保验收手续，于2019年4月2日办理了通邮手续，于2019年4月19日具备永久用电条件，2019年5月24日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，并获得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》，另于2019年5月28日具备永久用水条件，于2019年10月27日完成小区燃气设施管道接驳，具备通气条件。关伟华、林国源认为涉案房屋2020年6月18日才具备通气条件，此时涉案房屋才具备交付条件。中璟慧富公司主张于2019年3月13日完成涉案小区燃气管道覆盖且竣工验收合格，此时已符合合同约定的“供气设施满足居住条件”的交房条件。对此，本院认为，根据广州南沙发展燃气有限公司的复函，中璟慧富公司于2019年9月6日与广州南沙发展燃气有限公司签订管道燃气开户合同，广州南沙发展燃气有限公司于2019年10月27日完成涉案小区燃气设施管道接驳，此后根据小区业主的申请，再予以安排安全检查和通气点火。据此，2019年10月27日之前，涉案房屋并不具备通气条件，中璟慧富公司主张2019年3月13日具备通气条件依据不足，本院不予采信。同时，根据广州南沙发展燃气有限公司的复函，中璟慧富公司主张2020年6月18日是小业主向燃气公司申请开通燃气服务的时间具有一定的合理性，本院予以采纳。故，一审判决认定2020年6月18日为具备通气条件的时间，认定不妥，本院予纠正。综上，本院认定，涉案房屋在2019年10月27日具备交付条件。关于争议焦点三。如前所述，中璟慧富公司应在2020年4月30日前交付房屋。而关伟华、林国源已在2020年4月23日办理涉案房屋的收楼手续，故，关伟华、林国源要求中璟慧富公司支付延迟交楼违约金，没有事实和法律依据，一审判决驳回关伟华、林国源的判决结果并无不当，本院予以维持。综上所述，关伟华、林国源的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4914元，由关伟华、林国源负担。本判决为终审判决。审判员　　李光华二〇二一年九月六日书记员　　林臻灏区敏儿 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