耒阳市建烨置业有限公司、耒阳市人民医院建设用地使用权转让合同纠纷民事二审民事裁定书（2021）湘04民终1939号

• 案件编号

  （2021）湘04民终1939号

• 案件名称

  耒阳市建烨置业有限公司、耒阳市人民医院建设用地使用权转让合同纠纷民事二审民事裁定书

• 审理法院

  湖南省衡阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省衡阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  耒阳市建烨置业有限公司;耒阳市人民医院

• 案件缘由

  建设用地使用权转让合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第四项

湖南省衡阳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)湘04民终1939号上诉人(原审原告)：耒阳市建烨置业有限公司。住所地：耒阳市五一中路中星时代广场二楼。法定代表人：曹青，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张耀文，湖南湘声律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：耒阳市人民医院，住所地：耒阳市城北东路98号。法定代表人：李小保，系该院院长。委托诉讼代理人：齐向潮，湖南天戈律师事务所律师。上诉人耒阳市建烨置业有限公司(以下简称建烨公司)因与被上诉人耒阳市人民医院(以下简称耒阳市医院)建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初5790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。建烨公司上诉请求：撤销一审判决，支持建烨公司一审诉讼请求。事实与理由：1.耒阳市医院支付的400万元是其与吴三文、张伟签订的《意向协议》所交纳的具有定金性质的预付款，并非耒阳市医院与建烨公司签订的《转让合同》约定的土地款。2.耒阳市医院未按《转让合同》约定履行主要付款义务，根据上述合同约定，建烨公司享有合同解除权，可依法向耒阳市医院主张解除权。3.耒阳市医院未按合同约定支付土地款，应根据合同约定以支付违约金的方式承担违约责任。建烨公司之所以将5.5亩的土地使用权转让给耒阳市医院，是为了对案涉地块进行开发建设团购住房和公租房，并与耒阳市医院签订了《团购房预订框架协议书》，因耒阳市医院公租房项目取消，耒阳市医院不再组织团购，导致建烨公司合同目的无法实现，故应解除建烨公司与耒阳市医院的《转让合同》，把案涉地块返还给建烨公司。耒阳市医院答辩称，2015年11月12日，建烨公司股东吴三文、张伟与耒阳市医院签订《意向协议》时，建烨公司还未成立，《意向协议》和建烨公司、耒阳市医院签订的《转让合同》是同一标的，耒阳市医院已支付400万元土地款，在双方于2017年6月12日签订《转让合同》后，建烨公司与耒阳市医院在国土局办理了权属转移手续，视为建烨公司以其行为对合同予以认可，合同已履行，不能再行使解除权。建烨公司向一审法院起诉请求：1、解除建烨公司、耒阳市医院于2017年6月12日签订的《土地转让合同》；2、耒阳市医院承担建烨公司损失260万元；3、诉讼费用由耒阳市医院承担。法庭辩论终结前，建烨公司增加一项诉讼请求为:耒阳市医院将依涉案合同取得的土地返还给建烨公司。一审法院认定事实：建烨公司经耒阳市市场监督管理局注册登记为有限责任公司（自然人投资或控股），公司成立日期为2015年11月11日，公司法定代表人曹青，股东有吴三文、张伟，各占50%股份；经营范围：房地产（不动产）开发与销售；物业管理：房产咨询；销售自行开发的商品房；提供工程决算咨询服务；酒店经营与管理；设备租赁；销售日用百货及建材；建筑安装工程；室内外装潢工程；项目投资；投资管理；园林管理（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。建烨公司成立前，吴三文、张伟合法取得了位于耒阳市宗土地的使用权，持有的土地使用权证证号：第Ｃ350557号。2015年11月12日，建烨公司的股东吴三文、张伟（乙方）与耒阳市医院（甲方）签订《意向协议》，约定：1、转让地块位于规划中××和××路交汇处，土地证编号为第***号，土地性质为商住地；2、土地转让合作方式、原则:①合作方式,乙方将该地块以现金的方式转让给甲方用于公租房和职工住房建设，该地块的土地转让价格每亩伍拾万元;②合作原则,乙方与甲方签订本协议后，不得再与第三方洽谈和签订该地块的转让合作意向协议和正式合同，否则视同违约,乙方应当向甲方双倍返还履约保证金;3、为了保证顺利履约，甲方向乙方交纳伍佰万元意向保证金。土地过户完成后再行付款;3、双方责任：甲方责任：①甲方负责该地块的土地过户、报批、报建手续，并承担围绕该地块所发生的相关费用，承担该地块建设的全部资金费用；②甲方负责该地块的开发建设、物业管理等一切相关工作。乙方责任：①乙方必须保证该地块的有关各类文件、证书的合法、有效和完整性，并确保该地块无因第三方债权债务纠纷导致该地块被司法部门冻结、查封的可能；保证该地块不存在任何形式的抵押或其他可能影响甲方对该地块行使合法使用权的行为；②乙方须负责取得主管部门同意土地转让的批准意见或文件；③乙方须负责协助甲方办理该地块的土地过户、建设报批等相关手续，负责及时出具以乙方名义向上级主管部门和政府有关部门要求享受优惠和减免等工作；④乙方负责做好该地块相邻单位的协调工作；⑤乙方负责做好该地块附着物的处理，其费用由乙方负责；4、违约责任：甲乙双方任何一方不得违约，否则违约方向守约方支付违约金贰佰万元。该意向协议签订后,建烨公司将11362㎡的土地使用权转让给耒阳市医院使用，并于2015年11月13日办理了土地使用权转让手续，耒阳市医院从耒阳市国土资源局取得了证号为耒国用（2015）第*号土地使用权证，土地使用面积11362㎡。耒阳市医院于2015年11月26日通过中国工商银行耒阳市支行向建烨公司84×××12银行账户转入土地预付款400万元。耒阳市医院取得涉案土地的使用权后，没有进行开发建设。2017年4月12日，经建烨公司、耒阳市医院协商一致，耒阳市医院将11362㎡（17亩）中的11.5亩返还建烨公司，并向耒阳市人民政府提交一份《关于注销我院公租房原土地使用证重新办理转让手续的请示》，其内容为“我院于2015年10月8日向市政府申请建设公租房200套，因当时急需向省发改委上报相关资料，为争取申报时间，我院从耒阳市建烨置业有限公司转让了17亩土地建设公租房，并已办理了土地使用证，证号为耒国用（2015）第*号。当时土地转让手续没有完善，转让实际价款亦未明确。现按照市发改局、房产局的批复，我院公租房规划设计变更为100套，用地只需要5.5亩。为不浪费国有资源，经我院与耒阳市建烨置业有限公司协商一致，剩余的11.5亩土地由我院退还给耒阳市建烨置业有限公司，现特此请求市政府批准同意注销我院公租房原土地使用证，并重新办理5.5亩公租房土地使用证”，在该请示文件中，建烨公司、耒阳市医院及耒阳市卫生和计划生育局加盖了公章。之后，耒阳市国土资源局撤销了耒国用（2015）第*号土地使用权证，将之前的11362㎡土地为建烨公司重新办理了不动产登记证书［证号：湘（2017）耒阳市不动产权第*号，宗地面积11362㎡］。2017年6月12日，建烨公司（甲方）与耒阳市医院（乙方）签订了《转让合同》，约定：1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同，以明确双方权利和义务；2、乙方根据本合同受让的土地使用权，在使用年限内所进行的开发、利用和经营活动，须遵守中华人民共和国法律、法规，不得损害社会公共利益，其合法权益受国家法律保护，可依国家有关规定进行转让、出租、抵押；3、本合同转让的地块位置：新城一路与群英北路交叉口；4、本合同转让的地块总面积为3666.67㎡（5.5亩）；5、本合同转让的地块其用途为公租房建设用地；6、本合同转让的地块使用年限：商业37.6年，住宅67.6年；7、本合同转让的地块建设年限为2年；8、本合同转让的地块面积共3666.67㎡，1204元／㎡，总额441.47万元（附第三方土地评估报告书）；9、转让金须以现金分两次支付。合同签订之日乙方向甲方支付转让金总额400万元，余额即41.47万元部分于2017年7月30日前支付完毕。逾期未支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿，或从滞纳之日起每天按未支付的转让金余额的万分之五收滞纳金；10、甲方为乙方办理土地使用权证，除契税由乙方承担，其他费用由甲方承担；11、因履行本合同发生的争议，双方应及时协商解决，协商不成，可提请仲裁，也可向管辖权内的人民法院起诉。合同签订后，建烨公司于2017年6月16日向税务机关缴纳了增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税、水利建设基金，共计339190.6元。但耒阳市医院未于签订合同之日另行支付400万元转让款，也未在2017年7月30日前支付另41.47万元。2017年10月10日，经耒阳市不动产登记中心登记，将涉案土地使用权人变更登记为耒阳市医院［不动产权证号为：湘（2017）耒阳市不动产权第××号］。后建烨公司要求要求解除《转让合同》，并返还涉案土地及赔偿损失，耒阳市医院不同意解除合同，从而引起纠纷。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，关于耒阳市医院支付转让款金额的问题，在双方于2017年6月12日签订《转让合同》之前，耒阳市医院曾于2015年11月12日与建烨公司的股东吴三文、张伟就包括涉案土地在内的土地使用权签订了《意向协议》，由于吴三文、张伟系建烨公司的股东，虽然建烨公司未在该合同上加盖公章，但事后耒阳市医院按合同约定向建烨公司公司账户转入土地预付款400万元，故可确认建烨公司对该《意向协议》的效力予以追认，由此产生的民事权利义务应由建烨公司承担。该《意向协议》签订后，建烨公司即将约定的11362㎡土地使用权交付给了耒阳市医院，耒阳市医院也已据此取得了土地使用权证书。但在2017年4月12日耒阳市医院向耒阳市人民政府递交的《关于注销我院公租房原土地使用证重新办理转让手续的请示》中，耒阳市医院书面说明是“经我院与耒阳市建烨置业有限公司协商一致，剩余的11.5亩土地由我院退还给耒阳市建烨置业有限公司，现特此请求市政府批准同意注销我院公租房原土地使用证，并重新办理5.5亩公租房土地使用证”，建烨公司也在该请示上加盖印章，确认了耒阳市医院的这一主张。可见，双方已经协商一致解除了《意向协议》，但不是因耒阳市医院违约而由建烨公司单方解除，建烨公司并未因此要求耒阳市医院承担违约责任，且不动产登记机构依照该《请示》，已注销了原已颁发给耒阳市医院的土地使用权证，另将土地使用权仍登记在建烨公司名下。故耒阳市医院依据该《意向协议》交纳了转让金400万元，本应一并退还，建烨公司没有退还，即可确认为耒阳市医院向建烨公司预付了转让款400万元。双方之后就5.5亩土地使用权转让另行签订了《转让合同》，由于合同主体实际没有变更，合同标的物没有变更，故耒阳市医院预付的400万元应作为《转让合同》中的土地转让款，确认耒阳市医院已向建烨公司支付土地转让款400万元。耒阳市医院与建烨公司签订《转让合同》之后，已支付了土地转让款400万元，尚欠41.47万元，履行了合同主要义务，且双方经不动产登记机构登记，耒阳市医院已取得涉案土地使用权的不动产登记证书；双方在《转让合同》中并未约定解除条件，也未约定合同目的，故建烨公司请求解除双方签订的《转让合同》，由耒阳市医院将涉案土地使用权返还给建烨公司的的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。建烨公司未提供证据证实耒阳市医院欠付转让款41.7万元给建烨公司造成的损失，建烨公司支付的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税、水利建设基金，共计339190.6元，属于建烨公司的合同义务，不构成建烨公司的损失，故建烨公司要求耒阳市医院赔偿损失260万元，不符合法律规定，不予支持。至于耒阳市医院欠付的部分土地转让款，建烨公司在本案中未提出请求，可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回耒阳市建烨置业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费27600元，由耒阳市建烨置业有限公司负担。本院二审期间，建烨公司围绕争议焦点提交了5份证据：证据1，《团购房预定框架协议书》一份，拟证明建烨公司签订《转让合同》的目的是为了开发建设耒阳市医院团购房、公租房。证据2，《建设工程设计合同》一份，拟证明建烨公司为开发建设团购房已与案外人签订建设工程设计合同。证据3，《国有建设用地使用权出让合同》一份，拟证明建烨公司股东吴三文、张伟于2014年12月13日受让耒阳市国土资源局的包括案涉土地在内的土地地价为68万元/亩。4，《评估报告书》一份，拟证明建烨公司与耒阳市医院于2017年6月12日签订《转让合同》时，评估价为80万元/亩。5,耒阳市人民政府作出的耒政发[2019]2号文件一份，拟证明耒阳市医院在2018年已无建设公租房的项目资格。本院组织双方当事人进行了质证。耒阳市医院对以上5份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。本院认为，综合本案其他证据以及耒阳市医院的质证意见，对以上5份证据予以确认，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于建烨公司与耒阳市医院签订案涉土地《转让合同》，双方是否以建设开发团购房及公租房为合同目的，以及《团购房预订框架协议书》未能履行的原因等相关事实，一审法院未予查清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第四项规定，裁定如下：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初5790号民事判决；二、本案发回湖南省耒阳市人民法院重审。上诉人耒阳市建烨置业有限公司预交的二审案件受理费27600元予以退回。审 判 长　　周　宏审 判 员　　刘丽娅审 判 员　　张　健二〇二一年九月八日法官助理　　许晓华书 记 员　　谢倩茜 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org