黄秀膺、范某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏06民终2627号

• 案件编号

  （2021）苏06民终2627号

• 案件名称

  黄秀膺、范某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省南通市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省南通市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  黄秀膺;范某

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏06民终2627号上诉人（原审原告）：黄秀膺，女，1954年11月7日生，住启东市。上诉人（原审被告）：范某，女，1956年2月3日生，户籍地启东市。委托诉讼代理人：张永昌，江苏东晋律师事务所律师。上诉人黄秀膺与上诉人范某因房屋买卖合同纠纷一案，均不服启东市人民法院（2020）苏0681民初5393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄秀膺上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.案涉房屋虽然登记在范某名下，但其已付清房款，房屋已经向其交付，也进行了装修，房屋的实际权利人是黄秀膺。2.借款合同的借款期限至2020年5月4日，并未构成逾期还款，且其还款至2011年3月，金额为51900元，虽然此后贷款是范某代偿的，但一审对于代偿金额认定有误。其以范某名义向银行贷款，款项由黄秀膺使用，为此黄秀膺向范某出具的借条，因此该50万元应按照借贷关系处理。3.其出具《声明》并非将房屋退给范某，是为了应付要求其以房屋提供担保的其他当事人，范某以房屋漏水为由骗取钥匙构成欺诈。其欠银行贷款466910.77元，即便如范某所说代偿案外人杨建兵欠款7万元，抵扣黄秀膺丈夫借款1万元，总计546910.77元。而其购房的投入合计达到746300元（拆迁证购买款6万元+向开发公司支付购房款323567元+装修费及家具家电），还交付了物业费。两者相差近20万元，而且当时房屋价值为117万元，如此悬殊不可能相互抵销。而且50万元的借条一直由范某持有，并没有还给黄秀膺，相互抵销也不是范某所称通过电话沟通就能确定下来的。范某曾经否认将案涉房屋拆迁证出售给黄秀膺，存在虚假陈述。4.范某后来以110万元出售案涉房屋，交易登记只有50万元，涉嫌逃税避税。范某辩称，案涉房屋原来确实是卖给黄秀膺的，已经交付，尚未过户。黄秀膺夫妇2010年11月21日出具的《声明》，是双方协商后将案涉房屋退还给范某，黄秀膺前期的投入由范某为其偿还银行贷款和向杨建兵的借款进行抵销，事实上也是这么履行的，房屋钥匙交给了范某，借款和贷款也清偿了，双方对此都没有异议。范某不存在欺诈情形。范某上诉请求：撤销原判，依法改判驳回黄秀膺的诉讼请求。事实和理由：黄秀膺一审诉讼请求1-3项已经超过诉讼时效期间。一审判令从售房款110万元中扣除支付款项将剩余款项支付给黄秀膺判超所请。房屋已经交付已经得到实际履行，登记只是后合同义务，一审认定原房屋买卖合同无法实际履行认定事实错误。黄秀膺夫妇于2010年11月21日出具的《声明》将房屋已经退还给了范某。黄秀膺辩称，范某称电话联系过，房屋产权问题不可能只是通过电话确认。黄秀膺向一审法院提出诉讼请求：1.判令范某返还房屋装修款362700元并给付自2010年4月19日起至实际还款之日按银行同期贷款利率计算暂主张191854.01元计554554.01元；2.判令范某返还黄秀膺支付给范某的拆迁证款60000元并给付自2008年1月20日起至实际还款之日按银行同期贷款利率计算暂主张36346.17元,计96348.17元；3.判令范某赔偿黄秀膺的损失费（黄秀膺2014年4月19日购置的房屋与现在购置房屋的差价，损失费的数额待评估后确定）；4.判令范某给付本金为323567元的利息，自2010年4月19日起至2017年10月12日按同期贷款利率计算暂主张151210.5元；5.本案的诉讼费用由范某承担。一审法院认定事实：黄秀膺、范某系同学关系。2007年，范某家遇房屋拆迁，因黄秀膺当时在拆迁办公室工作，故双方走动较为频繁。范某因拆迁获得位于启东市汇龙镇××小区××号楼××室房屋。2010年4月17日，4月19日，黄秀膺分两次通过中国建设银行向上述房屋开发商启东市御龙房屋开发有限公司支付了××小区××号楼××室房屋购房款323567元，并对房屋进行了装修。案涉房屋登记于范某名下。2011年3月10日，范某与案外人张卫东、陆慧签订《房屋买卖合同》一份，范某将其名下的位于启东市汇龙镇××小区××号楼××室房屋以110万元出售给张卫东、陆慧，双方于2011年3月16日办理了房产过户登记手续。2017年10月12日，黄秀膺提起诉讼，要求范某归还所付购房款323567元及自2011年起至2017年间按年利率4.5%计算的利息，并承担本案诉讼费用。一审法院认为，案涉房屋已登记在案外人名下，致使案涉合同目的不能达到，黄秀膺有权解除合同，范某因此取得的财产应予以返还，故对黄秀膺要求范某返还所付购房款323567元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于资金占用利息，应从起诉之日即2017年10月12日起计算至实际付款之日止按年利率4.5%计算。一审法院于2018年3月29日作出（2017）苏0681民初7718号民事判决，判决范某返还黄秀膺房款323576元及利息（自2017年10月12日至实际付款之日止按年利率4.5%计算）该案判决生效后，黄秀膺于2018年8月6日申请执行。因范某无其他财产可供执行，一审法院于2018年11月20日作出（2018）苏0681执2762号执行裁定书，终结该判决书的本次执行程序。待今后发现被执行人可供执行财产线索后，申请人可向一审法院申请恢复执行。一审另查明，2010年4月28日，黄秀膺作出具借人出具“借条”，今借到范某人民币伍拾万元整（500000）（用范某产权证作抵押向工商银行贷款），黄秀膺丈夫在该借条上手书“贷款属实，茅建新”。2010年5月4日，中国工商银行借款凭证，借款用途购房，借款人范某、收款人杨建兵，金额50万元，还款方式等额本息。客户名称范某个人二手住房购置贷款账户明细表，其中2010年5月4日贷款余额50万元，2010年6月4日至2010年11月5日间黄秀膺还贷19772.06元，2010年12月4日至2011年3月10日间范某帮黄秀膺还贷本息467309.2元，其中2011年3月10日案涉房屋出售后，范某帮黄秀膺还贷466910.77元。2010年6月18日左右，黄秀膺出具借据，向杨总（杨建兵）借到70000元现金，自2010年6月18日至2010年6月21日。2011年2月24日，杨建兵出具收条，收到范某45000元。2010年9月，黄秀膺、茅建新出具承诺，内容为××小区××号楼××室装修过程中所发生的材料费、人工费在茅建新、黄秀膺处，上述各项款项有我们俩人承担。黄秀膺丈夫茅建新又手书“以上情况事实，茅建新”。2010年11月21日，黄秀膺作为声明人作出“声明”，内容：××小区××号楼××室产权所属范某所有，特此声明。茅建新手书“以上情况事实，茅建新”。一审再查明，2008年12月，因无钱归还到期贷款和借款，黄秀膺伪造了订房人茅建新、购买××小区××号楼××室、享受面积142.15平方米、房款为32.5万元等事项的预订房确认书一份，找到其丈夫茅建新的战友张卫兵，谎称购房缺钱，向张卫兵借房产证到银行抵押贷款。2008年12月16日，黄秀膺夫妇、张卫兵夫妇一起至惠和信用社，签订了用汇龙镇和平新村15幢208室房产作抵，以茅建新为借款人贷款30万元的最高额个人担保借款合同。次日，黄秀膺即将其中的20.7万元归还黄平，71119.28元归还其民主信用社的贷款。2009年12月9日，黄秀膺归还了贷款并又续贷一年。黄秀膺于2009年9月27日将其子茅凯军名下的南苑新村12号楼402室抵押贷款20万元，于2010年5月将该402室以42万元出售。2010年4月，黄秀膺借款向房地产开发公司交纳范某名下的××小区××号楼××室房款323576元，并对该房装修。2010年5月，黄秀膺用该××室作抵以范某名义向银行贷款50万元，用于归还购房时的借款及高额利息，仍未偿还张卫兵房产证的抵押贷款。2010年11月，黄秀膺为逃避追债变更了电话号码潜逃在外。2010年12月，张卫兵在信用社再三催促下，自筹资金将其担保的贷款本息计321744.45元归还惠和信用社。2010年12月27日，张卫兵报案。黄秀膺于2006年10月被安排到启东市城市建设工程指挥部办公室拆迁现场组工作。2007年8月，黄秀膺的同学范某房屋遇拆迁，黄秀膺经办了相关事项。2010年4月，范某与房屋开发公司签订了××小区××号××室的购房协议。范某于2011年3月将该××室出售，并将部分得款还清该房的抵押贷款。一审法院认为黄秀膺行为已构成合同诈骗罪，于2015年7月22日作出（2014）启刑二初字第00192号刑事判决书，判决黄秀膺犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币五万元。黄秀膺不服，提出上诉。本院于2015年11月6日作出（2015）通中刑二终字第00093号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，黄秀膺以6万元的价格购买范某名下拆迁证并支付323567元购房款的事实已有一审法院生效的裁判文书所确认，后因黄秀膺未通按期归还案涉房屋的巨额抵押贷款，范某在不得已的情况下出售房屋并代黄秀膺归还剩余的借款，案涉房屋被解除的主要责任人在于黄秀膺，故黄秀膺要求范某承担相关违约责任的诉请，一审法院不予支持。范某抗辩因黄秀膺出现资金紧缺，通过电话联系，范某、黄秀膺夫妇以协商，将案涉房屋退还给范某，产权归范某，提供的证据不足且不符合法律规定，故一审法院不予采信。范某应在案涉房屋出售款110万元扣除法院已确定返还的购房款、代偿贷款及相关债务后，剩余购房款应予返还。黄秀膺诉请案涉房屋的升值部分及装修费用均已包括在房屋出售款中，故黄秀膺要求返还房屋装修款362700元及利息、拆迁证款60000元及利息、赔偿黄秀膺的损失费（黄秀膺2014年4月19日购置的房屋与现在购置房屋的差价，损失费的数额待评估后确定）等诉讼，一审法院不予支持。黄秀膺主张自2010年4月19日起至2017年10月12日按同期贷款利率给付本金为323567元的利息暂主张151210.5元，相关生效的裁定文书已确认，本案不再理涉。范某辩称代偿黄秀膺向杨建兵借款70000元，但其实际代偿45000元，应按实际代偿款计算。范某辩称抵扣黄秀膺丈夫借款1万元，未得到黄秀膺认可，可另行主张。综上，范某尚应支付黄秀膺264123.8元（出售款1100000元-购房款323567元-代偿贷款467309.2元-杨建兵借款45000元），其利息应自范某出售案涉房屋起2011年3月11日开始，其中2011年3月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、范某于判决发生法律效力之日起十五日内返还黄秀膺264123.8元及利息（其中2011年3月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回黄秀膺的其他诉讼请求。本案受理费11822元（黄秀膺已预交5911元，另5911元经批准于执行时优先扣除），由黄秀膺负担5911元，范某负担5911元。二审中，黄秀膺向本院提交《个人购房还款协议》一份，证明其以范某名义向银行贷款的期限至2020年1月4日，不构成逾期还款。范某质证认为，对该证据真实性没有异议。本院经审查认为，该份协议载明的借款期限与本案没有直接关联，故对该份证据本院不予采信。本院经审理，一审法院除黄秀膺本人还款金额和范某还款时间外其他事实认定属实，本院予以确认。根据中国工商银行股份有限公司启东支行出具的范某个人二手住房购置贷款账户明细表，2011年3月10日联机提前归还本金466910.77元，利息398.43元。另查明，2017年10月12日黄秀膺向一审法院提起诉讼，诉讼请求为：判令范某归还黄秀膺74.6267万元（房款32.3567万元、房屋装修费36.27万元、拆迁证费6万元）以及利息23.5074万元（按照2010年12月5年以上银行存款基准利率4.5%计算2011年至2017年的利息）。在该案审理中，黄秀膺于2018年3月29日、2018年4月3日庭审中撤回关于装修费36.27万元、拆迁证费6万元的主张。该案审理中一审法院于2017年12月25日向范某公告送达起诉状副本、开庭传票等，范某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。还查明，一审法院在审理（2014）启刑二初字第00192号刑事案件期间向范某进行调查，对于黄秀膺向其出具《声明》的原因，范某陈述“说不清，不记得了”。本院认为，本案二审主要争议焦点：1.范某再次出售案涉房屋是否构成违约；2.黄秀膺本案主张是否超过法定诉讼时效期间。关于争议焦点1，双方之间的房屋买卖合同关系合法有效，范某基于黄秀膺同意而再次出售房屋，不构成违约。在合同履行过程中，案涉房屋虽然已经交付给黄秀膺，但尚未过户登记于黄秀膺名下，根据不动产物权登记公示原则，在变更登记前所有权人仍然是范某。在此情况下，黄秀膺夫妇于2010年11月21日向范某出具《声明》，明确案涉房屋产权归属范某，对房屋物权归属并不产生实质影响，该《声明》可以视为其同意范某对案涉房屋进行处分，与其后范某用出售所得房款代为清偿黄秀膺在银行的贷款和向他人借款的事实能够相互印证，因此范某系基于该《声明》而处分房屋，不构成违约，一审法院据此未予支持黄秀膺要求范秀文承担违约责任的主张，并无不当。黄秀膺对于出具《声明》的原因、出具对象前后陈述矛盾，不能合理解释其向范某出具该《声明》的原因，对其主张系为避免为他人债务担保而向案外人出具的上诉理由本院不予采纳。范某主张双方之间的房屋买卖合同已基于黄秀膺出具的《声明》而解除。对此本院认为，该《声明》并无关于合同解除的明确表述，范某以此主张双方已经约定解除依据不足，也与此前其本人在另案调查笔录中的陈述明显矛盾，其该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。该《声明》对于债务清偿后房款余额如何处理未作约定，在黄秀膺已经购买房屋的情况下，剩余房款应当归属于黄秀膺，一审法院据此判令范某向黄秀膺返还剩余房款，符合客观实际。在此情况下，黄秀膺主张的装修款、拆迁证费用等作为投入已经计入房屋出售所得款项，黄秀膺主张返还上述款项于法无据，一审法院对此未予支持并无不当。关于范某为黄秀膺代偿银行贷款金额，根据银行提供的明细表，本院认定为467309.2元（466910.77+398.43）。关于黄秀膺自己偿还贷款金额和时间，以及范某还款时间，一审法院表述虽有不当，但是对于范某代为清偿的金额认定正确，结果可以维持。关于争议焦点2，当事人经法院合法传唤未出庭应诉的，视为放弃抗辩的权利。因为人民法院不得主动适用时效规定，这里的抗辩当然包括诉讼时效抗辩。一审法院（2017）苏0681民初7718号民事案件中，黄秀膺在起诉时的诉讼请求中包含装修费和拆迁证的主张，范秀文未到庭应诉，在该案中放弃对诉讼时效抗辩的权利。黄秀膺提起装修费和拆迁证的主张后又撤回，诉讼时效中断，至其2020年8月3日提起本案之诉，并未超过法定诉讼时效。因此，范某本案中对于诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予采纳。至于黄秀膺提出范某在出售房屋时涉嫌逃税避税的问题，并非本案民事案件审查范围，本院不予理涉。综上，上诉人黄秀膺、范某的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7641元，由上诉人黄秀膺负担2867元，由上诉人范某负担4774元。本判决为终审判决。审判长　　刘碧波审判员　　杨　盛审判员　　吕　敏二〇二一年九月十三日书记员　　陈嘉怡 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