刘靖坤、刘国军房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）冀0609民初1685号

• 案件编号

  （2021）冀0609民初1685号

• 案件名称

  刘靖坤、刘国军房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  保定市徐水区人民法院

• 所属地区

  保定市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  刘靖坤;刘国军

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第二百三十五条

河北省保定市徐水区人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0609民初1685号原告：刘靖坤，男，1982年10月28日出生，汉族，住保定市徐水区。委托诉讼代理人：杨绍兴，河北澜森律师事务所律师。被告：刘国军，男，1977年3月6日出生，汉族，住保定市徐水区。委托诉讼代理人：张克艳（系刘国军之妻），女，1978年10月21日出生，汉族，住保定市徐水区。原告刘靖坤与被告刘国军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘靖坤及其委托诉讼代理人杨绍兴、被告刘国军的委托诉讼代理人张克艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘靖坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告按年租金3万元的标准向原告支付占用房屋期间的租金6972元（自2020年10月2日计算至2020年12月25日）；2.判决被告向原告支付违约金3000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于徐水区临街门脸房屋4间，租赁期共36个月，期限自2017年10月1日至2020年10月1日止，年租金3万元。合同到期后，被告既不腾空房屋，也不将房屋交还给原告。至2020年12月25日，被告搬出。被告的行为不仅给原告造成了租金损失，且违反了合同第八条关于违约责任的约定，特向法院起诉。刘国军辩称，1.我没有违约，根据租赁合同七条规定，原告不继续出租应提前一个月通知我，但是原告没有提前通知，是原告违约在先，原告应向我赔偿违约金。2.原告的父亲去世后办理丧事需要占用地方，原告让我停业一周，应该给予补偿、扣减相应房租。3.疫情期间，外卖饭菜，原告的妻子不让我经营。4.租赁到期以后，原告上涨房租，双方于2020年9月30日下午达成了协议，晚上签协议时原告反梅，第二天早上10点，原告把电闸拉了，导致我不能营业，饭店的鱼肉坏了，给我造成了损失。5.我与原告的父亲使用的是同一块电表，合同约定我交电费以后，每月由原告给我交电费，但原告没有交，原告只交了一年的电费，在2020年10月1日断电以后，我就不用电了，怀疑原告还在用电，因为我需要按电表显示的用电量交电费。6.原告拉闸以后，电表里面还有不到200元的电费余额，原告没有给我退。本院经审理认定事实如下：1.2017年8月25日，原告刘靖坤（甲方）与被告刘国军（乙方）签订房屋租赁合同一份。约定被告承租原告的位于徐水区临街门脸房屋4间，租赁期限自2017年10月1日至2020年10月1日，每年租金3万元。该合同第六条约定，租赁期满后，如乙方要求继续租赁，需提前一个月向甲方提出，甲方在30天内答复；第七条约定，在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书；第八条约定，在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度向对方交纳年度租金的10%作为违约金。在该合同中双方签字的下方，增加手写内容作为合同的第十条，手写内容为：乙方交纳电费，甲方每月向乙方交电费，以电表为准；非经甲方同意，乙方不得改变房屋内部结构，租赁期后，乙方应按租用前的状态将房屋交还给甲方。2.房屋租赁期间，原告家与被告共用一块电表（登记的用户为原告方家庭成员），由被告向电力部门交纳电费，原告按原告家的用电量向被告交纳电费。3.被告承租原告的房屋后经营饭店，租赁期间的租赁费已经付清。4.租赁合同到期前，双方曾协商续租事宜，因双方对租赁费问题未最终达成协议，未签订续租合同。租赁合同到期后，被告未交回房屋；2020年12月25日，被告搬出。5.电费清单中记载，截止到2020年10月11日，被告预交的电费剩余118.14元。诉讼中，被告称原告于2020年10月1日上午对饭店拉闸断电，原告称2020年10月5日断电。被告提交以下证据：1.被告之妻与原告之妻的微信聊天记录。显示的内容为：2020年9月30日对方询问被告之妻续租房屋的是否协商好了，被告之妻反问“你们怎么说的呀，你还是一口价吗”。2020年10月1日，原告之妻回复“刘国军说好了”。被告之妻询问怎么说的，原告之妻回复语音（未显示内容）。2020年10月2日，被告之妻向对方语音通话，显示对方已不是朋友。被告用以证明2020年9月30日已经协商好续租事项。2.被告之妻与饭店厨师潘东子的微信聊天记录。显示的时间为2020年10月5日，记载：被告之妻发送的微信内容为“上个月请假1天半，这个月上了半天班”，对方发送了显示工资数额的图片。被告用以证明原告于2020年10月1日断电。3.被告申请张某出庭作证，证言的主要内容为：我在被告处上班，是服务员，房子到期以后，房主想涨房租，我听刘国军的妻子说的，最后没有谈成，房主断了电，是1号或者2号断的电，不是9月份就是10月份，断电以后，冰箱里面有冰，对饭店的菜、鱼、鱼汤保护了一两天，后来发现都坏了，断电以后我又上班到5、6号。原告质证称，对原告之妻与被告之妻微信的真实性无异议，对证明目的有异议，在2020年10月2日被告之妻给原告之妻发送语音时，双方已不是好友，证明双方对续租问题没有达成一致意见。被告之妻与潘东子的微信聊天记录不能证明2020年10月1日断电。证人张某能够证明原、被告双方最终没有达成续租协议，停电以后，冷藏设备还能继续保存食材2-3天，被告在明知没有续租成功的情形下，没有积极转移食材，而是放任食材变坏，与原告无关。被告质证称，原告之妻在微信中回复谈好了，原告要求将房租涨到44000元，最后协商的是35000元，因为疫情期间有两个月没有营业，再给我们补一个月的时间。潘东子是我方雇佣的厨师，微信中我说的“这个月上了半天班“能够证明10月1日停电。证人张某的证言可以证明我们双方在9月30日已经达成协议，没有必要转移食材，但由于原告反悔，导致最后没有达成协议，原告在我们不知情的情况下断电，导致全部食材腐烂。通过当事人的举证质证，本院认为，微信聊天记录显示的是商谈续租房屋问题和被告方的雇佣人员上班时间问题，该证据不能直接证明原告的断电时间，证人张某陈述1号或2号断电，也不能证实断电的具体时间。因双方未签订续租合同，上述证据不能证明原、被告对续租事项最终达成协议，也不足以证明被告所称原告于2020年10月1日断电。原告称2020年10月5日断电，未提交相关证据证实。综上，本案中的现有证据不能确定原告断电的具体时间。本院认为，原告刘靖坤向被告刘国军出租房屋，双方形成房屋租赁合同关系。双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限至2020年10月1日，在双方对续租事项未达成协议的情况下，被告对租赁房屋只能使用到2020年10月1日，被告在租赁期满后未搬出租赁房屋，应向原告支付合同到期后继续占用原告房屋期间的占用费，被告于2020年12月25日搬出，占用费自2020年10月2日起计算至2020年12月25日，原告要求按84天计算，本院准许；对于占用费的数额，参照双方签订的房屋租赁合同中约定的租赁费标准计算，合同中约定的租赁费为每年3万元，每日租金为82.19元，被告逾期搬出的占用费为6903.96元，应由被告给付原告。被告预交电费的余额118.14元，原告应返还给被告。关于违约，1.房屋租赁合同第十条约定，租赁期内被告交纳电费后，原告每月向被告交电费；租赁到期后，被告应按租用前的状态将房屋交给原告。因被告和原告家共用一块电表，根据该条款的约定，租赁到期后，原告应与被告结算清电费并将被告预交电费的余额返还给被告，被告应在租赁到期后将房屋交回原告。本案中，被告在租赁到期后未将房屋交回原告，原告在租赁到期后未向被告结算清电费，双方均违反了房屋租赁合同第十条的约定。2.原告以房屋租赁合同第八条要求被告支付违约金。合同第八条约定，在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度向对方交纳年度租金的10%作为违约金。原告称被告在租赁期间内违反合同，应承担该条款规定的违约责任。本案中，被告在合同约定的租赁期间内有权占用承租的房屋，被告在租赁期间届满以后仍占用承租房屋，不属于租赁期间内的违约行为，原告依据合同第八条的约定要求被告支付违约金，本院不予支持。3.被告以房屋租赁合同第七条抗辩原告违约。合同第七条约定，在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。被告称根据该条款的规定，原告不继续出租应提前一个月通知被告，但是原告没有提前通知，是原告违约。本院认为，该条款针对的是的租赁期间内终止合同的情形，本案所涉租赁合同的租赁期限已经届满，双方在租赁期内均未提出终止合同，合同到期后，原告未继续将房屋出租给被告不属于合同第七条约定的租赁期间内终止合同的情形，被告的该项抗辩意见不能成立。被告抗辩第一年度的租赁期间内原告之父去世办理丧事时，原告让饭店停业一周，应扣减相应房租。诉讼中被告称装修时使用了原告的部分砂石料，给原告的房屋安装了一个窗户，拖欠了租期内第一年度的部分租金，原告在饭店吃饭没有结算饭费，原告的父亲去世后办理丧事时停业一周，租期满一年后交第二年租金前，双方进行了结算，没有协商停业损失的事情，对其他事项均已结算清。原告称结算时对停业损失进行了结算。本院认为，双方均认可结算第一年度租金时对其他事项均进行了结算，被告称未协商停业损失，原告否认，被告应承担举证责任，诉讼中被告未提供相关证据，对被告要求扣减相应房租的抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩原告断电导致饭店食材腐烂，应由原告赔偿损失。因被告的现有证据不足以证实原告于2020年10月1日（即租赁期间内的最后一日）断电，本案中不能确定原告应承担责任，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告称疫情期间原告之妻阻止外卖，无证据证实，本案中不予确认。被告称预存的电费是被告交纳，电表登记在原告名下，原告断电以后，被告未再用电，怀疑原告仍在用电，断电后的预存电费余额不止一百多元。庭审中口头申请法院调取用电情况，因被告申请时已经超过举证期限，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条的规定，判决如下：一、被告刘国军给付原告刘靖坤租赁房屋占用费6903.96元，于判决生效之日起十日内履行请。二、原告刘靖坤返还被告刘国军电费118.14元，于判决生效之日起十日内履行请。三、驳回原告刘靖坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘国军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 员　王伟二〇二一年九月三日法官助理　李胜书 记 员　王汉 微信公众号“马克数据网”