鞍山万科房地产开发有限公司、孟红波商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽03民终3825号

• 案件编号

  （2021）辽03民终3825号

• 案件名称

  鞍山万科房地产开发有限公司、孟红波商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省鞍山市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省鞍山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  鞍山万科房地产开发有限公司;孟红波

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3825号上诉人（原审被告）:鞍山万科房地产开发有限公司,住所地辽宁省鞍山市铁东区平安街1-S2丙。法定代表人:林曈,该公司董事长。委托诉讼代理人:刘沫含,辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟红波，女，1973年7月19日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：孟红霞（系孟红波姐姐），女，1971年4月19日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。上诉人鞍山万科房地产开发有限公司（以下简称万科房产公司）因与被上诉人孟红波商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万科房产公司上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定上诉人承担燃气逾期供气违约金错误：1.上诉人在向被上诉人交付房屋之前，该房屋的燃气配套设施就已经施工完毕且通过了验收合格，履行了上诉人燃气运行的全部施工义务，也达到了被上诉人房屋随时开栓供气的条件，至于何时开栓由燃气公司与被上诉人共同决定，与上诉人无关。2.《商品房买卖合同》第十四条明确规定了被上诉人燃气设施于2019年9月30日之前达到使用条件的并存条件是该房屋所在楼宇入住率达到80%以上，根据我国法律规定“谁主张，谁举证”的原则，应当由被上诉人提供证据加以证明，而原审认定该证据由上诉人实际掌握没有依据。原审在被上诉人没有举证达到合同约定条件的前提下就认定上诉人违约是错误的。孟红波辩称，服从原审判决。进户时燃气设施没有安装完毕且存在安全隐患，2020年12月16日燃气设施才开始改造。我们多次催促上诉人开栓，上诉人只是让我们等待，没有让我们与燃气公司沟通。合同约定的开栓时间是2019年9月30日，我们自己去燃气公司解决不了开栓的问题，燃气公司给我们的答复是开不了栓。当时我们的入住率已经达到80%以上，举证责任应当由上诉人承担。孟红波向一审法院起诉请求：1.判令万科房产公司支付孟红波逾期办理房屋权属证书的违约金2825.52元；2.万科房产公司支付逾期安装煤气违约金2531.67元；以上违约金、赔偿金总计5357.19元；3.判令万科房产公司支付孟红波逾期办理房屋权属证书违约金及逾期安装煤气违约金的利息(利息从违约之日起计算至给付之日止，按中国.人民银行公布的贷款市场报价利率计算)；4.本案的诉讼费用由万科房产公司承担。一审法院认定事实：2017年10月11日，孟红波与万科房产公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：2017012452121)，该合同第三条、第四条约定，孟红波购买万科房产公司开发的位于铁东区(产籍号为：42-111-162-2121)、建筑面积为94.32平方米，总价款为565,105元。第八条约定，出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本同约定的商品房交付买受人使用。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建设按以下日期达到使用条件，燃气设施2019年9月30日(该商品房所在楼宇入.住率需达到80%以上)，属于出卖人责任的，该公司按日支付总房款十万分之一的违约金。第十“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将五条约定：办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1.若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30.日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2.若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”当日双方又签订了一份《关于万科产权办理的补充协议》，该协议约定，针对《商品房买卖合同》第十五条之约定，现双方协商一致，对该约定修改如下：“在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案”。签订上述合同后，孟红波向万科房产公司交付了全部购房款565,105元，万科房产公司向孟红波出具了上述款项的收款发票。另查，2019年9月27日，万科房产公司向孟红波交付了案涉房屋，但万科房产公司未在商品房交付使用后365日内配合孟红波办理案涉房屋的产权产籍登记手续，2020年12月22日，案涉房屋进行煤气开栓。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.万科房产公司是否应当向孟红波支付逾期办理产权登记违约金；2.万科房产公司是否应当向孟红波支付燃气逾期供气违约金；3.万科房产公司是否应当向孟红波给付逾期办理房产证违约金及逾期安装煤气违约金的利息。关于争议焦点1，本案中，孟红波与万科房产公司签订的《商品房买卖合同》已经明确约定了万科房产公司协助办理房屋所有权登记的时间，即万科房产公司向买受人交付商品房后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但万科房产公司未在约定期限内配合孟红波办理所有权证书，已构成违约，故万科房.产公司应当向孟红波支付逾期办证违约金2825.5元(565,105元0.5%=2825.5元)，故对于孟红波提出的上述请求，于法有据，予以支持。关于争议焦点2，本案中，万科房产公司应当按照合同约定及时与燃气公司沟通协调并办妥与燃气供应相关的配套手续。万科房产公司作为案涉房屋出卖人，即房屋交付一方，其应当掌握向买受人交付房屋的相应证据，但万科房产公司没有就案涉房屋所在楼宇的入住率提供证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果。且孟红波作为买受人、提供了万科金域华府45号楼业主入住时间确认表，已初步证明了案涉房屋所在楼的入住时间，故对万科房产公司提出的因案涉房屋所在楼宇入住率未达到80%而未能按照约定开通煤气，其不应当承担责任之辩解于法无据，不予支持。故万科房产公司应当向孟红波给付燃气逾期供气违约金2526元(565,105元×1/11,000,000,447天=2526元)，故对孟红波提出的上述请求，予以支持。关于争议焦点3，因该院已支持孟红波提出的请求万科房产公司支付逾期办理房产证违约金及逾期安装煤气违约金的请求，故孟红波再提出请求万科房产公司支付上述款项利息的请求，于法无据，不予支持。综上，据此判决：一、鞍山万科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付孟红波逾期办证违约金2825.5元、燃气逾期供气违约金2526元，合计5351.5元；二、驳回孟红波提出的其他诉求。如果鞍山万科房地.产开发有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、减半收取25元，由鞍山万科房地产开发有限公司负担(案件受理费已由孟红波预交，执行时，由鞍山万科房地产开发有限公司加付孟红波25元)。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。关于上诉人主张原审对案涉房屋燃气开栓时间认定不当的问题，因被上诉人一审审理期间提供了《燃气开栓供气告知单》证明该项事实，上诉人未提供相应证据予以反驳，故原审法院据此认定燃气开栓时间并无不当，本院予以确认。本院认为，关于上诉人主张其不应承担燃气逾期供气违约金的问题。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建设正常运行的承诺”中约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建设按以下日期达到使用条件：……4.燃气设施：2019年9月30日（该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上）……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：属于出卖人责任的，出卖人按日支付总房款壹拾万分之一的违约金。”从该条款中可以看出，上诉人承诺燃气在2019年9月30日达到使用条件的前提，是该商品房所在楼宇入住率需达到80%以上。但楼宇入住率是否达到80%，并非被上诉人能够掌握，上诉人应举证证明2019年9月30日案涉房屋所在楼宇入住率未达到80%及燃气未投入使用的原因仅是由于入住率未达到80%。在本案一、二审审理期间，上诉人均未提供相应证据证明上述事实，应承担举证不能的诉讼后果，本院对上诉人该项主张不予支持。原审判决上诉人承担燃气逾期供气违约金事实清楚，应予维持。综上所述，上诉人鞍山万科房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鞍山万科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　王珍付审 判 员　廖晓艳审 判 员　宋　锦二〇二一年九月二十三日法官助理　马海笙书 记 员　蒋　阳