李小红、成都金开房屋经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终13384号

• 案件编号

  （2021）川01民终13384号

• 案件名称

  李小红、成都金开房屋经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  李小红;成都金开房屋经营管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13384号上诉人（原审被告）：李小红，女，1970年7月4日出生，汉族，住成都市成华区。被上诉人（原审原告）：成都金开房屋经营管理有限公司，住所地：成都金牛高科技产业园兴科中路西物之芯（36号）9层2号。法定代表人：张玉林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何丽颖，四川文雕律师事务所律师。委托诉讼代理人：周钢，四川文雕律师事务所律师。上诉人李小红因与被上诉人成都金开房屋经营管理有限公司（以下简称金开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初12103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李小红上诉请求：维持一审判决第三、四项，撤销第一、二项并依法改判。事实和理由：1.因该房屋倾注了李小红的血汗钱和下岗费，故不同意解除《公有非住宅租赁合同》、李小红腾退房子。解决方法为：谁要得到房屋就需按照2020年成都市拆迁公有非住宅（铺面）的赔偿金额给付给李小红，否则就按照原合同继续执行。2.该房屋已转租给他人，尽管李小红曾向金开公司工作人员口头说过可随时叫租客搬走，但考虑到租客挣钱不易，基于对租客的怜悯，李小红此时骑虎难下，顾此失彼。综上所述，李小红认为一审判决未考虑实际情况，特上诉请求查明事实真相，支持其上诉请求。金开公司辩称，1.案涉合同明确约定如果李小红发生转租的行为，金开公司有权解除合同。2.关于诉讼时效的问题，案涉合同从2011年签订至今一直在履行，继续性的合同不应当存在诉讼时效的问题，在一审审理过程中李小红陈述每年金开公司来催收的时候其就交一点费用，但未记录在案，在金开公司要求记录之后仍未记录。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，二审法院应当一并审查诉讼时效的问题。金开公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《公有非住宅租赁合同》，李小红立即腾空并交还房屋。2.判令李小红支付欠付租金51883元（暂计至2020年7月1日，实际主张至房屋归还之日止）。3.判令李小红支付违约金（应支付租金总额的30%计算）。4.本案诉讼费由李小红承担。一审法院认定事实：2011年6月3日，金开公司（出租人）与李小红（承租人）签订《公有非住宅租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1.金开公司将位于成都市金牛区房屋出租给李小红，建筑面积20.45平方米；2.租赁期自2011年6月至2012年5月31日止，月租金500元；3.承租人拖欠或拒付房租，应缴纳租金总额30%的违约金。合同签订后，金开公司向李小红交付了租赁房屋。一审法院认为，金开公司与李小红签订的《公有非住宅租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因金开公司未提交合同到期后对李小红继续使用租赁物提出异议的相关证据，故双方在合同期限届满后，原《公有非住宅租赁合同》继续有效，租期为不定期。合同到期后，金开公司有权随时主张解除合同。金开公司主张解除合同、腾退租赁房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。由于《公有非住宅租赁合同》未约定租金支付的方式，金开公司作为出租方，应及时向李小红主张支付租金。李小红为此抗辩金开公司主张的部分租金超过诉讼时效，一审法院予以支持。金开公司于2020年9月9日提起诉讼，依照原《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的相关规定，金开公司主张2017年9月9日前的租金，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。同时，金开公司在未征得李小红同意的情况下，单方以政策为由调高租金，有违契约精神，一审法院不予支持。根据合同约定的每月500元租金标准，结合一审法院判定李小红腾退日期及金开公司主张租金至房屋归还之日止的诉讼请求，李小红应向金开公司支付租金19617元；金开公司超出此部分的租金主张，一审法院不予支持。由于《公有非住宅租赁合同》中并未明确李小红支付租金的方式，金开公司主张李小红支付逾期付款违约金，没有合同依据，一审法院不予支持。一审依照原《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、金开公司与李小红于2011年6月3日签订的《公有非住宅租赁合同》于判决生效之日解除；二、李小红于判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区房屋腾退给金开公司；三、李小红于判决生效之日起十日内向金开公司支付租金19617元；四、驳回金开公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（减半收取）743元，由金开公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李小红提交的证据：2016年9月22日、2017年7月18日、2017年12月13日《房租费用缴款收据》，拟证明不是金开公司年底催收，而是李小红主动交款，当时双方已认可2016、2017已经缴费成功。金开公司质证认为，对三张收据的三性予以认可，但认为其达不到李小红的证明目的。因为三张收据在备注部分均载明“清老欠”“房租交到：只清欠费”，只能证明李小红几次支付的租金都是支付尚欠的租金，李小红一直有欠付租金的情况。金开公司认为继续性合同无诉讼时效的问题，即使要计算诉讼时效，无论李小红主动还款还是经催收后还款，均能产生诉讼时效中断的效果，2016年9月22日的收据显示李小红向金开公司清偿租金，至少在2014年9月22日的租金都未超过诉讼时效。金开公司提交的证据：微信聊天记录及《律师函》，拟证明金开公司向李小红微信送达了《律师函》。李小红陈述收到了，后又质证认为看不清楚，记不清了。经核实，本院对于上述证据的真实性予以采信，能否达到证明目的将在后文予以认定。经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明：（一）案涉《公有非住宅租赁合同》第八条约定：承租人拖欠或拒付房租者，应缴纳租金总额30%的违约金……擅自转租、转让或变相转租、转让公有非住宅者，除追缴非法所得外，并终止租赁合同，收回房屋，不予退还保证金。（二）金开公司认可截至2018年10月李小红共支付13600元租金。具体为：2011年7月、8月、11月，共支付3500元；2012年2月5日，共支付3000元；2015年5月、9月、12月，共支付4000元；2016年9月、12月，共支付1600元；2017年7月、12月，共支付1000元；2018年10月，共支付500元。（二）2020年5月27日，金开公司委托律师通过微信向“乌兰巴”发送《律师函》，载明：“敬致：李小红，敬启者……本律师依法接受金开公司的委托，就你方欠房屋租金之相关事宜出具本律师函……你方截至2020年5月，共计欠租（包含违约金）53118元……你方长期拖欠租金违反了法律的规定和租赁合同的约定。委托人向你催收房租，请立即补清欠租及滞纳金，否则委托方有权向金牛区房产管理局上报解除租赁合同，收回房屋，并要求你方支付违约金。本律师代表委托人向你方提出以下建议：请你方在接函后3日内主动联系委托人（联系地址：西安，xx号，电话：028-8777××××），并付清全部租金及滞纳金。否则我们将根据委托人的授权诉诸法律，报请金牛区房产管理局解除双方签订的租赁合同，要求你方返还房屋，支付所欠租金、违约金等，届时所造成的损失由你方自行承担。本函为最后通告，烦请你方审慎对待……”“乌兰巴”回复：“哪里有那么多？生意都不好做”。（四）2020年9月9日，金开公司向一审法院提起本案诉讼。（五）案涉房屋现由李小红转租与他人。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。根据双方诉辩观点，本案二审的争议焦点为案涉《公有非住宅租赁合同》是否应解除、李小红是否应腾退案涉房屋。针对上述争议焦点本院评判如下：一、关于案涉《公有非住宅租赁合同》是否应解除问题案涉《公有非住宅租赁合同》载明的租赁期限为2011年6月至2012年5月31日。该合同到期后，李小红继续占用使用案涉房屋至今并向金开公司支付部分房租，根据原《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，双方形成不定期租赁合同关系。根据原《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，金开公司可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知李小红。根据已查明事实，2020年5月27日，金开公司向李小红送达《律师函》，要求李小红在3日内主动联系金开公司并付清全部租金及滞纳金，否则将解除合同并要求李小红返还房屋、支付所欠租金、违约金等。在李小红收到《律师函》后未缴纳租金的情况下，金开公司于2020年9月9日向一审法院诉请解除合同，属于在合理期限之前通知李小红。且李小红存在拖欠租金、擅自转租案涉房屋的情形，根据案涉《公有非住宅租赁合同》第八条的约定，金开公司有权终止租赁合同并收回房屋。故一审法院认定案涉《公有非住宅租赁合同》解除并无不当。二、关于李小红是否应腾退案涉房屋的问题前已论述，一审法院认定案涉《公有非住宅租赁合同》解除无误，故李小红应将案涉房屋腾退并返还与金开公司，一审法院认定李小红于一审判决生效之日起十五日内将案涉房屋腾退给金开公司并无不当。另外，关于李小红主张的金开公司如要得到房屋就需按照2020年成都市拆迁公有非住宅（铺面）的赔偿金额给付给李小红的要求，并未在一审中以诉请方式予以提出，现金开公司在二审中明确表示不同意调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，本案中对李小红上述主张不予审查，如李小红认为其权益受损可另行主张权利。综上所述，李小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费743元，由李小红负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长　　何广智审判员　　胡晓红审判员　　王晓川二〇二一年九月九日书记员　　李春旭 来自：www.nlaw.org