梁全、林芝市文化旅游投资发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）藏04民终113号

• 案件编号

  （2021）藏04民终113号

• 案件名称

  梁全、林芝市文化旅游投资发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  林芝市中级人民法院

• 所属地区

  林芝市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  梁全;林芝市文化旅游投资发展有限责任公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第三百三十八条第一款

西藏自治区林芝市中级人民法院民事判决书（2021）藏04民终113号上诉人（原审被告）：梁全，男，1963年3月7日出生，汉族，户籍地四川省射洪县，外来经商人员，现住西藏自治区林芝市巴宜区，公民身份号码×××。        被上诉人（原审原告）：林芝市文化旅游投资发展有限责任公司，住所地西藏自治区林芝市巴宜区八一镇迎宾大道游客综合服务中心，统一社会信用代码91540400MA6TBFAP31。        法定代表人：旦增达杰，该公司执行董事兼总经理。        委托诉讼代理人：尹强，西藏博炜（林芝）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：普琼，西藏博炜（林芝）律师事务所律师。        上诉人梁全因与被上诉人林芝市文化旅游投资发展有限责任公司（以下简称文旅投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2021）藏0402民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁全、被上诉人文旅投公司委托诉讼代理人尹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        梁全上诉请求：1．由林芝市群众艺术馆在2017年10月8日至2020年期间适度承担责任；2．改判梁全不承担支付滞纳金责任；3．诉讼费用各承担一半。在庭审中梁全变更第一项上诉请求为：减少一审法院判决租金的30％，即16，344.9元。事实与理由：1．一审判决没有明确“证明”材料的真实性与合法性。2017年10月8日会议确实真实存在，根据“会议”内容，双方签订的《房屋租赁合同》在会议后不具备合法性，且2017年10月8日合同期未满，合同期内要求搬迁，“会议”承诺给予装修等经济赔偿，应该得到相应的赔偿。“会议”后梁全积极配合会议精神，并在搬迁中受伤，造成经济损失30余万元，因未得到相应赔偿，故房屋上锁。依照《中华人民共和国民法典》及《国有资产监督管理条例》的规定，2018年至2020年期间，林芝市群众艺术馆有义务和责任续签合同、及时收取房租、及时通知租户“会议”内容是否还继续执行，一审判决仅认定文旅投公司的权利，没提到义务。2017年10月8日会议内容缺乏视频、音频证据，但各租户均出具了“证明”，楼上住户也绝大部分搬离，房屋空置等待赔偿，林芝市群众艺术馆自此未收取租金，商户亦三年未交租金。1.2018年至2020年期间广东花园之六、七均在拆迁规划中，住户、商户未留下直接证据，判决本应具有合法性、合理性、教育性、警示性的原则，但一审判决仅从经济纠纷角度出发，忽视了因拆迁规划失败对住户、商户生活、生存造成的严重影响，未对相关决策部门、管理部门的不作为、乱作为进行警示。3．案涉《房屋租赁合同》第五条第l项明确承租方修饰房屋时，出租方应积极协助，不得阻扰施工，而2018年后林芝市群众艺术馆明确告诉租户不允许装修。另，《房屋租赁合同》第七条第1项约定：出租方如收回房屋，必须提前30天通知承租方，否则，出租方负责赔偿违约金1000元，而2017年10月8日会议要求搬迁，离合同期满还有83天，并且未给予承租方任何赔偿。案涉租赁合同第九条第4项约定：本出租房实行一户一表制，水电费由承租方承担，出租方未尽安装水电表义务，造成承租方严重生活不便。4．承租方拖欠房租累计三个月，作为出租方的林芝市群众艺术馆有义务终止合同或将房子收回。综上，因政府部门“拆迁规划”实施中工作不到位或错误工作致使其造成的损失，严重违背“民生问题无小事，以民为本”等重要指示精神。恳请法院从事实出发，判决林芝市群众艺术馆在本案中承担适度责任。        文旅投公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。        文旅投公司向一审法院起诉请求：1．判令确认文旅投公司与梁全之间租赁关系于2021年1月21日解除；2．判令梁全支付拖欠的租金59，605元；3．判令梁全支付滞纳金6，542.80元（按照中国人民银行收取全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率上浮30％的标准计算至2021年1月21日）；4．本案诉讼费用由梁全承担。        一审法院认定事实：2017年1月1日，林芝市群众艺术馆与梁全达成房屋租赁合意，将位于林芝市巴宜区八一镇广东花园之七41、42号一楼店面出租给梁全，并签订《房屋租赁合同》，双方约定：租赁期限为2017年1月1日-2017年12月31日，租金为每月1397元，每月5日前交纳当月租金，过期每天按月租金的0.05％收取滞纳金。同时，双方还约定了租赁期间房屋装饰及其他权利义务。合同签订后，林芝市群众艺术馆将诉争房屋交予梁全使用。梁全自2017年7月1日起未再向林芝市群众艺术馆交纳租金。《房屋租赁合同》届满后，双方未再续签租赁合同，梁全一直占有使用案涉房屋至2020年12月31日，期间，梁全并未腾退案涉房屋亦未与林芝市群众艺术馆或文旅投公司办理返还案涉的相关交接手续。2020年12月1日，依据《林芝市人民政府专题会议纪要》（2018）60号，林芝市文化广播电视剧与文旅投公司签订《会展中心四、五、六、七号商品房无偿划转协议》，并约定，协议签订后租户所欠租赁费由文旅投公司负责追缴。2020年12月8日，文旅投公司向梁全催缴2017年7月1日起至2020年12月梁全欠付的租金。2021年1月1日，文旅投公司将案涉房屋出租与西藏蜀创科技有限公司，并签订《林芝市文化旅游投资发展有限责任公司商品房租赁合同》。        一审法院认为，文旅投公司与梁全于2017年1月1日签订《房屋租赁合同》，对租赁房屋的具体位置、月租金、租赁期限、违约责任等内容作了明确约定，并有双方签名盖章予以确认，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。首先，关于文旅投公司主张解除与梁全签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。《房屋租赁合同》的租赁期限至2017年12月31日止，此后梁全仍使用诉争房屋，文旅投公司亦未提出异议，文旅投公司与梁全之间形成不定期租赁合同关系。根据相关法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，文旅投公司已于2021年1月1日将案涉房屋另行出租给第三方，且第三方亦实际占有使用，文旅投公司的该行为已明确了其解除与梁全之间租赁关系的意思表示，梁全当庭确认其知悉案涉房屋现状，故文旅投公司与梁全之间就诉争房屋的租赁合同关系于2020年12月31日已然解除。其次，关于文旅投公司主张梁全支付拖欠租金59，605元的诉请。《房屋租赁合同》签订后，林芝市群众艺术馆依约向梁全交付了案涉房屋，梁全实际占有使用至2020年12月31日。梁全抗辩称，其已于2018年搬离案涉房屋，但其并未提交证据证实其向文旅投公司或林芝市群众艺术馆返还案涉房屋的时间早于2020年12月31日，相反，其向法庭提交的证人证言可以印证梁全一直将案涉房屋落锁，故对梁全的该抗辩意见该院不予采纳，结合文旅投公司就案涉房屋于2021年1月1日与第三方签订《林芝市文化旅游投资发展有限责任公司商品房租赁合同》这一事实，该院推定梁全占有使用案涉房屋自2017年1月1日起至2020年12月31日止，但梁全自2017年7月1日后再未向文旅投公司或林芝市群众艺术馆支付房屋租金，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六条第一款规定，该院酌情减免房屋租金三个月，即梁全应向文旅投公司支付房屋租金为：1397元／月×（42个月-3个月）=54，483元，故对文旅投公司的该主张，该院予以部分支持。再次，关于文旅投公司主张梁全向其支付滞纳金6，542.80元的问题。基于前述认定，梁全实际占有使用案涉房屋至2020年12月31日，自2017年7月1日后其再未支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，文旅投公司主张滞纳金实系违约金，综合考虑双方履行合同的实际情况、梁全违约程度、新冠疫情对房屋租赁市场的现实影响，以及梁全要求调低违约金的意愿，依据公平原则及诚实信用原则，该院酌情调整梁全应支付的违约金为：以54，483元为基数，自2020年12月9日起至实际付清之日止按年利率3.85％标准计算，故对文旅投公司的该主张，该院予以部分支持。综上所述，当事人的合法权益应受法律保护。林芝市群众艺术馆将案涉房屋交付梁全使用，梁全理应支付租金；租赁期限届满，梁全一直占有使用至2020年12月31日，故对文旅投公司要求梁全支付拖欠租金59，605元的诉请，该院部分支持54，483元。梁全拖欠租金至今未付，理应承担违约责任，故对文旅投公司要求梁全支付违约金的诉讼请求该院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决：一、确认文旅投公司与梁全之间的房屋租赁关系于2020年12月31日解除；二、梁全于本判决生效之日起十日内向文旅投公司支付拖欠的房屋租金54，483元；三、梁全于本判决生效之日起十日内向文旅投公司支付违约金（计算方式为：以54，483元为基数，自2020年12月9日起至实际付清之日止按年利率3.85％标准计算）；四、驳回文旅投公司的其他诉讼请求。案件受理费726.85元，由文旅投公司负担128.18元，由梁全负担598.67元。        本院对一审法院查明的事实予以确认。        二审期间，梁全、文旅投公司均未提交新证据。        对当事人二审争议的焦点，本院分析、认定如下：        一、梁全主张与其签订案涉《房屋租赁合同》的合同相对人系林芝市群众艺术馆，文旅投公司并非适格主体的问题。本院认为，梁全虽与林芝市群众艺术馆于2017年1月1日签订《房屋租赁合同》，但根据文旅投公司一审提交的《会展中心四、五、六、七号商品房无偿划转协议》内容能够认定收取案涉房屋租金的债权已转让至文旅投公司，且根据文旅投公司一审提交的《公告》及张贴公告“照片”能够认定该债权转让已履行通知债务人义务，故文旅投公司系本案适格主体，梁全的该上诉理由不成立，不予支持。一审法院认定文旅投公司与梁全于2017年1月1日签订《房屋租赁合同》不当，本院予以纠正。        二、关于梁全主张减少租金的30％是否成立的问题。第一，梁全在一审中提交的两份“证明”系证人证言，其中涉及证人周某与代炳波虽出庭作证，但是，1．对于其何时搬离的问题，证人的陈述及梁全本人在庭审中的陈述均不一致，无法证实梁全实际搬离时间，且梁全自认因未得到赔偿其将案涉房屋上锁的事实；2．对于因可能“拆迁”原因，影响其正常经营或存在未能装修，致使其经营受损事实并无其他有效的证据证实，故梁全主张出租人以“拆迁”为由，要求其搬离租赁房屋且不允许装饰装修造成损失应减少租金无事实及法律依据，本院不予支持。第二，房屋租赁关系中交纳租金系承租人的义务，并非出租人的义务，承租人未交纳租金，作为出租人有权解除合同，案涉合同亦约定为“可以解除合同”，但非必然要解除合同或致使合同终止。梁全以出租人在承租人未缴纳房屋租金三个月时应终止合同或收回房屋为由主张出租人未尽到其义务应减少租金的上诉主张，亦于法无据，本院不予支持。第三，梁全无证据证实出租人因未实行一户一表制，影响其生活的事实，其该部分上诉主张不成立，不予支持；第四，梁全以出租方收回房屋，未按合同约定履行通知义务，出租方未承担任何赔偿的问题。其在一审中并未提出反诉，不属于二审审理的范围，可另诉。综上，本院认为，梁全与林芝市群众艺术馆签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日租赁期间届满，梁全继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因梁全自2017年7月1日起未交纳房屋租金，文旅投公司于2020年12月8日向梁全下发《催缴通知》，但其并未在催缴期限内缴纳欠付的租金。文旅投公司于2021年1月21日向各租户下发《通知》载明2020年12月31日前未缴清房屋租金的文旅投公司不再与其签订《房屋租赁合同》，并于2021年1月1日已与他人签订了案涉房屋《商品房租赁合同》，致使其与梁全合同目的不能实现，文旅投公司已单方出租了房屋，故梁全同意于2020年12月31日解除租赁关系，则其应支付自2017年7月1日起至2020年12月31日止的租金。梁全主张减少租金，但其提交的证据不足以证实减少租金事由存在，其上诉主张不成立，不予支持。        三、关于梁全不应当承担违约金的上诉主张。本案二审期间，文旅投公司撤回对梁全承担违约金的诉讼请求，已经梁全同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，应视为对自己权利的处分，本院予以准许。        综上，梁全的上诉请求不成立，本院不予支持；因文旅投公司在二审中撤回部分诉讼请求，故对于一审判决结果予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条第一款之规定，判决如下：        一、维持西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2021）藏0402民初374号民事判决第一项、第二项；        二、撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2021）藏0402民初374号民事判决第三项、第四项。        三、准许林芝市文化旅游投资发展有限责任公司撤回要求梁全承担违约金的起诉。        四、驳回林芝市文化旅游投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费726.85元（林芝市文化旅游投资发展有限责任公司已预交726.85元），由林芝市文化旅游投资发展有限责任公司负担128.18元，梁全负担598.67元；二审案件受理费208.62元（梁全已预交1，162.08元，应退还多交案件受理费953.46元），由梁全负担。        本判决为终审判决。        审判长    央宗审判员    查木热审判员    达娃玉珍二〇二一年九月三日法官助理    赵俊风书记员    李红杰>  微信公众号“马克数据网”