辽阳晟宝龙房地产开发有限公司、陈黎明等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽10民终1294号

• 案件编号

  （2021）辽10民终1294号

• 案件名称

  辽阳晟宝龙房地产开发有限公司、陈黎明等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省辽阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省辽阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  辽阳晟宝龙房地产开发有限公司;陈黎明;刘宏伟

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1294号上诉人（原审被告）：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区翰林路64号。法定代表人：林龙生，该公司董事长。委托诉讼代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈黎明，女，1976年5月13日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区。被上诉人（原审原告）：刘宏伟，男，1969年12月8日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区。上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司因与被上诉人陈黎明、刘宏伟商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2021）辽1003民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人史艳军，被上诉人陈黎明到庭参加诉讼，被上诉人刘宏伟经依法传唤未到庭参加诉讼。本案已审理终结。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，改判上诉人不支付被上诉人违约金；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决结果错误。上诉人在原审庭审中已经提交证据证明上诉人已于2020年3月9日办理完产权登记备案手续，也就是说上诉人在被上诉人起诉前已经完成全部合同义务，上诉人违约情形已经消除。被上诉人在我公司已经完成全部合同义务、且大部分业主已经办理完产权证的情况下，诉讼我公司要求支付违约金，其前提条件是我公司的违约行为确实对其造成实质性损害，并且举证证明在我公司逾期期间确实到产权部门去办理产权证，原审过程中，在被上诉人没有证据证明由于我公司逾期办理产权备案手续原因没有办理到产权证、没有证据证明确实给被上诉人造成实质性损害，在目前我公司已经完全履行了合同完成了报备工作的情况下，原审判决我公司承担违约责任，判决结果明显错误。综上，原审判决结果错误，上诉人恳请二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。陈黎明辩称，延迟的时间很长，我们认为上诉人就是违约了，应该维持原判。刘宏伟未到庭参加诉讼，未出具书面答辩意见。陈黎明、刘宏伟向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告立即向原告支付违约金3,478.29元。2、请求依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月24日被告签订商品房买卖合同，双方约定被告将位于晟宝龙广场C区13号楼2单元15层167号，建筑面积为81.9平方米房屋以347,829.30元的价格出售给原告，原告于2016年11月6日入住。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。被告未按照合同约定期间内办理房屋初始登记，故原告诉至法院要求被告赔偿原告违约金3,478.29元。原告为证明其主张提供证据如下：商品房买卖合同、发票，证明原、被告之间房屋买卖法律关系。同时证明被告违反合同约定应承担的违约责任，原告已履行付款的事实。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司一审辩称：不同意支付违约金。一、我公司已经办理初始登记，已履行备案义务，且没有证据证明给原告造成损失。二、迟延办证的原因是由于政府遗留问题即由于动迁问题造成的。三、未办理房证是原告没有缴纳维修基金等原因造成，不能归责于被告。综上请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张提供证据如下：竣工备案书，证明我公司办理备案手续时间。一审法院认定事实：2015年6月24日陈黎明、刘宏伟与辽阳晟宝龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方约定辽阳晟宝龙房地产开发有限公司将位于晟宝龙广场C区13号楼2单元15层167号，建筑面积为81.9平方米房屋以347,829.30元的价格出售给陈黎明、刘宏伟，陈黎明、刘宏伟于2016年11月6日入住。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。陈黎明、刘宏伟已全部支付购房款。诉争房屋办理初始登记的时间为2020年3月9日。上述事实，有陈黎明、刘宏伟、辽阳晟宝龙房地产开发有限公司陈述、商品房买卖合同、发票、竣工备案书等证据在卷证明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。陈黎明、刘宏伟与辽阳晟宝龙房地产开发有限公司签订的合同系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，故陈黎明、刘宏伟与辽阳晟宝龙房地产开发有限公司签订的合同合法有效。本案中陈黎明、刘宏伟与辽阳晟宝龙房地产开发有限公司签订的合同十五条约定，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司应该在陈黎明、刘宏伟接收房屋后540日内办理初始登记，陈黎明、刘宏伟入住时间为2016年11月6日，而辽阳晟宝龙房地产开发有限公司办理初始登记的时间为2020年3月9日，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司办理初始登记时已超过陈黎明、刘宏伟接收房屋后的540天，其行为已经违约，按照合同约定其应该赔偿陈黎明、刘宏伟已付房款的1%的违约金即347,829.30元×1%＝3,478.29元。关于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张我公司已经办理初始登记，已履行备案义务，且没有证据证明给陈黎明、刘宏伟造成损失一节，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的主张没有事实的法律依据，一审法院不予采信。关于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张未办理房证是陈黎明、刘宏伟没有缴纳维修基金等原因造成，不能归责于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司一节，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担违约责任的前提是其将工程资料等报备产权登记机关的时间超过合同约定期间，而辽阳晟宝龙房地产开发有限公司办理初始登记的时间已超过合同约定的期间，故对于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的抗辩一审法院不予采信。关于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张其已严格履行合同义务，没有按期办理房证是由于政府动迁遗留问题造成的，我公司不同意承担违约责任一节，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的主张不符合合同约定，其抗辩理由不属于不可抗力或是意外事件，故对于其抗辩一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿陈黎明、刘宏伟违约金3,478.29元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司与被上诉人陈黎明、刘宏伟于2015年6月24日签订《商品房买卖合同》，该合同约定，上诉人应该在被上诉人接收房屋后540日内办理竣工备案，而本案被上诉人入住房屋时间为2016年11月6日，而上诉人办理竣工备案的时间为2020年3月9日，上诉人办理竣工备案时已超过合同约定的时间，其行为已经违约，按照合同约定上诉人应赔偿被上诉人已付房款的1%的违约金为3,478.29元（347,829.30元×1%），一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。关于上诉人上诉主张其公司于2020年3月9日办理完产权登记备案手续，上诉人违约情形已经消除，且上诉人没有造成被上诉人实质性损害不应给付违约金问题，因上诉人的主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　杨　墅审 判 员　　郁　岚审 判 员　　张丽丽二〇二一年九月二十三日法官助理　　王首智书 记 员　　胡子健 来自：www.nlaw.org