陕西名城地产开发有限公司、陕西贵仁久商业运营管理有限公司等商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书（2021）陕0112民初26384号

• 案件编号

  （2021）陕0112民初26384号

• 案件名称

  陕西名城地产开发有限公司、陕西贵仁久商业运营管理有限公司等商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  西安市未央区人民法院

• 所属地区

  西安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  陕西名城地产开发有限公司;陕西贵仁久商业运营管理有限公司;张春鸽

• 案件缘由

  商品房预约合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款

西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初26384号 原告：张春鸽，女，1983年3月20日出生，汉族，住河南省许昌县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：马勇军，陕西君勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦艳婷，陕西君勤律师事务所实习律师。被告：陕西名城地产开发有限公司。住所地：西安市高新区。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX8893。法定代表人：李**，总经理。委托诉讼代理人：张瑞春，陕西国友律师事务所律师。委托诉讼代理人：代伟伟，陕西国友律师事务所实习律师。被告：陕西贵仁久商业运营管理有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码 9161031MA6UQA338Y。法定代表人：张红霞，总经理。委托诉讼代理人：马瑞，男，公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：刘丹，女，公司员工，住该公司。原告张春鸽与被告陕西名城地产开发有限公司（以下简称“名城公司”）、陕西贵仁久商业运营管理有限公司（以下简称“贵仁久公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春鸽的委托诉讼代理人马勇军、焦艳婷，被告名城公司的委托诉讼代理人张瑞春、代伟伟、被告贵仁久公司的委托诉讼代理人马瑞、刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春鸽向本院提出诉讼请求：1.解除其与被告贵仁久公司于2018年11月22日签订的《名城天下项目商铺认购协议》；2.被告名城公司返还其已经支付的购房款4704472元以及自2018年11月22日起至该款项实际付清之日止的资金占用利息（利息以4704472元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年11月22日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至该款项实际给付之日）；3.被告贵仁久公司就上述购房款及资金占用利息在其过错范围内向其承担连带返还责任；3、本案诉讼费、保全费及其他费用由二被告承担。事实和理由：被告名城公司开发的“名城天下”项目委托被告贵仁久公司代理销售。2018年11月22日，贵仁久公司以自己名义与其签订《名城天下项目商铺认购协议》，约定XX城XX房XX房源，即位于XX路XX路XX城XX号楼XX层XX房源，建筑面积156.17平方米，单价每平方米49333.88元，房屋总价为7704472元，付款方式为其于2018年11月22日签订协议书并支付房屋总价款的60%首付款4704472元，余款300万元采取商业按揭的方式支付。合同签订后，其向贵仁久公司支付购房款共计4704472元。2018年11月13日二被告作出联合声明，名城公司针对本商业物业，贵仁久公司有权形成新的权益关系。名城公司知悉并予以支持，2019年6月10日，贵仁久公司声明已经按照与名城公司之间的合同约定，将相关款项打至名城公司指定的账户中。2019年12月16日，西安市住建局向贵仁久公司作出《责令整改通知书》，载明贵仁久公司在西安名城天下项目销售中，违规代理销售未经许可销售的房屋，该事件对我市XX市场造成恶劣的影响。其为被告名城公司为涉案商铺开发商，与被告贵仁久公司建立委托代理法律关系，被告贵仁久公司向其披露了委托人被告名城公司，同时涉案购房款亦通过被告贵仁久公司转入被告名城公司账户，所以被告贵仁久公司以自己名义与其签订的《名城天下项目商铺认购协议书》直接约束本案被告名城公司。现因被告名城公司明确拒绝履行合同，涉案商铺因五证不全亦存在销售和交付的法律障碍致使其订立合同的目的无法实现。其有权解除合同，并要求被告名城公司承担返还已付购房款及其资金占用利息的全部责任，被告贵仁久公司明知标的房屋存在交付障碍依然进行代理销售，亦存在重大过错，依法应当将上述购房款及资金占用利息在其过错范围内承担连带返还责任。现其诉至法院。被告名城公司辩称，1.本案涉及的不动产标的物，因政府城改遗留问题，至今不具备销售及交付条件，其公司从未将该项目公开对外宣传及销售。名城天下项目系政府相关部门批复的城改项目，因历史遗留原因，有关部门拖延办理项目手续、拖延应付其的项目代建费，致使其巨额资金投入无法收回，企业经营陷入困境。无奈之下，其将该项目的商业物业部分整体转让给投资方贵仁久公司，并将该项目的现状、手续办理进展等背景信息向贵仁久公司进行了详细告知。原告在能够充分知悉项目背景信息的情况下，仍向贵仁久公司认购房屋，原告应为此承担相应不利的法律后果。2.其公司与原告之间并无合同关系，因此其公司的诉讼主体资格不适格。3.有关原告、被告贵仁久公司、其公司之间的同类纠纷已经由西安市未央区人民法院、西安市雁塔区人民法院、西安市中级人民法院进行了逐级审理，并作出生效判决。裁判结果表明，其公司与同类案件所涉纠纷均无任何关系，故请求驳回对其公司的诉讼请求。被告贵仁久公司辩称，其公司与被告名城公司签订了《商业物业收购协议》属于包销协议，具有代理销售性质。本案商铺的出卖人应系被告名城公司，其公司在被告名城公司的授权下代理名城公司与原告签订商铺认购协议。房产的买卖关系的当事人系原告及被告名城公司，其公司仅是中间人。其公司已经将商铺认购款支付给被告名城公司，被告名城公司亦向其公司出具了收款收据并认可收到认购款1300万元。因此关于本案涉及的包销代理行为已经实际完成，被告名城公司应当承担相应的合同责任。本案涉及的14户购房款在被告名城公司，房屋产权亦在被告名称公司，名城公司隐瞒项目实际情况，将其赶出案场，逾期不交房，面对相关问题避而不见，不予处理，还将部分房产对外销售并且装修。XX城XX房二卖行为，严重损失其公司权益及业主权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2018年11月22日，原告与被告贵仁久公司签订了《名城天下项目商铺认购协议书》，约定原告已明确了解房屋现状，自愿选择并要求被告贵仁久公司为其保留位于西安市XX路XX路XX城XX号楼XX层XX街XX号房屋，合同总价款为7704472元。付款方式为原告于2018年11月22日签订协议书并支付房屋总价款的60%首付款4704472元，余款300万元采取商业按揭的方式支付。合同同时约定，原告不要求保留本房屋的，则由原告提出退房申请，双方解除本协议，被告贵仁久公司无息退回实际收到的原告就本房屋所交纳房源保留款；被告贵仁久公司取得房屋预售证后以书面、电话等方式通知原告；乙方承诺该房屋的正常营业期不得早于2019年6月1日。若被告贵仁久公司单方解除本协议的，被告贵仁久公司向原告承担已收取房款的10%的违约金。合同签订后，原告于2018年12月19日支付被告贵仁久公司1万元，于2018年11月14日支付被告贵仁久公司5万元，于2018年11月22日支付被告贵仁久公司4654472元，以上共计支付4704472元。因被告贵仁久公司至今不能向原告交付房屋故酿成本诉。庭审中，XX城XX城XX小区的开发商，但其公司与被告贵仁久公司已经签订《商业物业收购协议》，将涉案项目打包卖于被告贵仁久公司。为证实其主张，被告名城公司提交了2018年11月5日其与被告贵仁久公司签订的《商业物业收购协议》，该协议约定，XX城XX城XX楼商业物业，被告贵仁久公司具有商业物业的销售经验和一定的商业客户目标群，承诺对被告名城公司出售的商业物业进行收购；被告名城公司将上述房源全部由被告贵仁久公司进行收购。被告名城公司出售的具体房屋面积和户型以附件形式约定，实际总房款为183190639元的95%。被告名城公司允许被告贵仁久公司直接收取客户房款和购房客户签订房屋买卖合同，项目预售证下来以后被告贵仁久公司与客户签订房屋买卖合同，直接变更为客户和被告名城公司签订房屋管理局网签合同。被告名城公司承诺2019年5月31日前交付房屋并达到正常使用。被告贵仁久公司认为，按照其与名城公司签订的《商业物业收购协议》，其公司是在被告名城公司确定的房屋指导价格的基础上出卖房屋，其与被告名城公司实际为委托代理关系，故应当由被告名城公司承担退款义务。但被告贵仁久公司亦承认其应向被告名城公司支付上述合同约定的总房款，其公司多销售的金额归其公司所有，若销售金额不足，则亦由其公司承担亏损。被告名城公司提供了由西安市未央区人民法院、西安市雁塔区人民法院、西安市中级人民法院做出的同类判决，上述判决均判令由被告贵仁久公司承担退款责任，被告名城公司不承担责任。同时查明，被告贵仁久公司已经向被告名城公司支付了1300万元，其支付的1300万元系其收取业主缴纳的购房款。另原告申请诉讼保全，要求冻结二被告名下银行存款5252320.83元或查封、扣押其他等额价值财产，并提供担保。我院做出（2021）陕0112民初26384号民事裁定，对被告名下银行存款5252320.83元予以冻结或对同等价值财产予以查封、扣押。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告贵仁久公司签订的《名城天下项目商铺认购协议书》作为商品房预约合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。协议签订后，原告依约向被告贵仁久公司支付购房款4704472元，被告贵仁久公司未按协议约定与原告签订《商品房买卖合同》，截止2019年6月1日名城天下项目未正式运营，被告贵仁久公司的上述行为已经构成违约，现原告要求解除其与被告贵仁久公司签订的《商铺认购协议书》，返还其购房款4704472元的诉讼请求，本院予以支持。被告名城公司与被告贵仁久公司谁应当承担退款责任，应系本案的争议焦点，故应当确认被告名城公司与被告贵仁久公司之间系何种法律关系。根据两被告签订的《商业物业收购协议》的内容，被告名城公司系将涉案项目全部出卖于被告贵仁久公司，虽被告贵仁久公司认为其公司在被告名城公司确定的房屋指导价格的基础上出卖房屋，但被告贵仁久公司也认可其公司一定要按照合同约定支付被告名城公司合同价款，盈利及亏损均由其公司承担，因此从上述合同的内容可以认定，二被告签订的《商业物业收购协议》虽有别于其他典型买卖合同，但本质性依旧属于买卖合同性质。故被告贵仁久公司主张其与被告名城公司系委托代理关系的抗辩意见，本院不予采信。被告贵仁久公司系与原告形成商品房预约合同的一方当事人，故应当由被告贵仁久公司承担相应的退款责任。原告主张由被告名城公司承担退款责任，被告贵仁久公司承担连带责任的诉讼请求本应予以驳回，但考虑减少当事人诉累，维护原告权利的目的，判令由被告贵仁久公司退还原告购房款4704472元，并承担资金占用利息。被告贵仁久公司承担的利息标准应为中国人民银行一年期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场的报价利率，并以2019年8月20日为截点分段计算。关于资金占用利息的起算时间，本院酌情认定为《商铺认购协议书》约定的交房时间（2019年6月1日）的次日计算。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张春鸽与被告陕西贵仁久商业运营管理有限公司于2018年11月22日签订的《商铺认购协议书》于本判决生效之日起解除； 二、被告陕西贵仁久商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张春鸽返还购房款4704472元；三、被告陕西贵仁久商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告资金占用利息（以购房款4704472元为基数，自2019年6月2日起至2019年8月19日的按照中国人民银行一年期贷款利率的标准计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场的报价的标准）。四、驳回原告张春鸽其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取32865.6元，保全费5000元（原告张春鸽已预交），现由被告陕西贵仁久商业运营管理有限公司负担，并于上述款项支付时一并付给原告张春鸽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审   判   员      赵  冰  二〇二一年八月三十日 法 官 助 理    李  雪 书   记  员    冀  星  来源：百度搜索“马克数据网”