李岩与曹彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10979号

• 案件编号

  （2021）京03民终10979号

• 案件名称

  李岩与曹彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  李岩;曹彬

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10979号上诉人（原审被告、反诉原告）：李岩，男，1986年11月1日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵婷，北京安杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷依晓，北京安杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹彬，男，1967年10月23日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原审第三人：李凤珍，女，1965年10月1日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：曹立娇（李凤珍之女），住北京市通州区。原审第三人：王月明，女，1983年2月15日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵婷，北京安杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷依晓，北京安杰律师事务所实习律师。上诉人李岩因与被上诉人曹彬及原审第三人李凤珍、原审第三人王月明合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李岩和原审第三人王月明共同委托的诉讼代理人赵婷、冷依晓，被上诉人曹彬的诉讼代理人陈刚，原审第三人李凤珍的诉讼代理人曹立娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李岩上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回曹彬的诉讼请求并支持李岩的反诉请求；曹彬承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，代替当事人主张。一、房屋买卖和借名买房是两种完全不同的法律关系，曹彬对于《协议书》究竟是房屋买卖还是借名买房的主张不断反复，前后矛盾。一审法院既未对曹彬是否有权提出借名买房主张予以审查，也未对曹彬与李岩是否成立“借名买房”关系予以审理，而是径行按照（2019）京0112民初11079号民事判决书（以下简称11079号判决）所认定的房屋买卖关系再次支持了曹彬的诉讼请求。一审法院无视本案房屋买卖、借名买房关系均不成立的事实，再次支持曹彬的诉讼请求，存在错误。（一）曹彬对《协议书》究竟是“房屋买卖”还是“借名买房”的主张反复不定，曹彬主张的变化和矛盾充分说明了《协议书》既非房屋买卖也非借名买房，曹彬主张无据，本案应直接驳回曹彬的诉讼请求。（二）既然曹彬再次主张借名买房，就不可能再坚持房屋买卖的意见。然而一审法院回避了借名买房问题，再次按11079号判决意见认定《协议书》为房屋买卖，并继续以“李岩未在十个月内支付各月月供总额”为由支持曹彬要求房屋过户的主张。一审法院无视曹彬主张的变化，其裁判理由与曹彬的主张完全不一致，完全违背客观、中立的审判立场。（三）借名买房与《协议书》的约定内容相矛盾，《协议书》不构成借名买房，且11079号判决已经认定《协议书》并非借名买房，曹彬也未上诉。既然《协议书》并非借名买房是不争的事实，曹彬继续以借名买房为由主张房屋过户没有事实及法律依据，应当直接驳回其诉讼请求。《协议书》约定是由李岩购买北京市通州区×室房屋（房屋坐落于通州区×，以下简称101室房屋），首付款由曹彬给李岩垫付，此房屋归李岩所有，可见依据《协议书》的约定，双方达成合意是确认李岩为101室房屋的买受人，并享有101室房屋的所有权，明显不是曹彬“借名”买房，更未约定曹彬为101室房屋的实际权利人，否则又何来曹彬给李岩“垫付”首付款一说？因此，《协议书》并非借名买房协议，其中的约定内容与曹彬声称的“借名”一说相矛盾。二、一审法院无视李岩并不负有在十个月内将月供总额54万元支付给曹彬的义务的事实，再次按照11079号判决认定的房屋买卖关系，以“李岩违反协议书约定未支付各月月供总额”为由判决房屋过户，该判决结果毫无事实及法律根据。（一）一审判决理由与曹彬的主张相互矛盾，存在明显错误。曹彬的主张与《协议书》的约定直接存在矛盾之处。《协议书》中“李岩在十个月内向曹彬支付首付款和各月月供总额”的条款存在重大歧义，不能直接以合同文本的字面意思加以适用，如何对该条作出符合逻辑、常理以及双方实际履行情况的解读应当是一审的重要争议焦点。然而一审法院在李岩提出大量抗辩的情况下，未予一一回应，拒绝对案件事实进行查明和认定，在判决理由中对李岩在一审中就该争议焦点提出的大量观点未作评判，判决中也并无任何引用与摘录，严重偏袒曹彬，严重损害李岩的合法权利。（二）根据双方的真实意思表示与履约情况，101室房屋由李岩向北京卓越房地产开发有限公司购买，101室房屋首付款由曹彬以工程款预付，曹彬可向李岩主张该房屋首付款，但无权要求李岩将全部月供总额54万元支付给曹彬。1.101室房屋的《商品房预售合同》及贷款协议都是李岩以自己名义签署，101室房屋登记在李岩名下，李岩已经合法取得房屋所有权。2.曹彬没有权利要求李岩将101室房屋月供总额支付给曹彬，更没有权利要求李岩在《协议书》签署之日起10个月内履行该义务。（1）曹彬自称101室房屋没有全部抵债，而只是抵偿了首付款141520元，那么曹彬对101室房屋的剩余房款就没有主张的权利。（2）曹彬没有任何权利要求李岩将全部月供总额支付给曹彬。首先，李岩以自己名义办理贷款购买房屋，还款义务人为李岩，曹彬既没有代李岩偿还银行月供的义务，也没有要求李岩将银行月供先交付曹彬再由曹彬转付交通银行的权利。其次，曹彬要求李岩在10个月内将全部月供总额支付给曹彬没有任何合同或法律根据。更重要的是，曹彬已经在庭审中否认了李岩负有向曹彬支付各月月供总额的义务。一审庭审中曹彬称“在原审案件中已经解释了，月供总额不是要还贷的总额，是我方已经支付的月供总额。”（3）无论北京卓越房地产开发有限公司是否将收取的54万银行贷款转付曹彬，曹彬均无权要求李岩将“各月月供总额”支付给曹彬。所谓“将各月月供总额支付给曹彬”明显不合常理，不应作为合同条款予以执行，对该约定的真实意思应当结合《协议书》签署的目的、背景予以解释。经过一审、二审、重审一审，101室房屋并未整套抵债给曹彬的事实已经不存在争议，曹彬仅以工程款抵债了首付款。那么，如果101室房屋仅抵债给曹彬首付款141520元，而非全部抵债，由于曹彬对于剩余购房款并无主张的权利，李岩也没有义务将各月月供总额支付给曹彬。即便101室房屋是整套抵债给曹彬，曹彬也无权再要求李岩向其支付各月月供总额，否则构成重复收取。3.《商品房预售合同》履行完毕后，《协议书》不再具备解除条件，无论李岩是否还拖欠首付款，曹彬均无权再主张解除《协议书》。三、李岩自行提前结清房屋贷款与李岩的主张并不矛盾，一审法院断章取义，存在明显的错误。（一）101室房屋购买后，曹彬将该房屋作为办公室使用并由曹彬偿还月供，双方另行形成新的债权债务关系。曹彬无权根据其还贷行为要求李岩向其返还101室房屋。1.曹彬支付部分月供并非基于《协议书》约定，其也不是银行贷款的还款义务人，曹彬为李岩支付月供并无任何合同依据。2.曹彬仅凭支付部分月供的行为就主张借名买房，并据此主张其享有101室房屋的所有权缺乏依据。3.曹彬支付部分月供的行为应认定为补偿其占有使用101室房屋而支付的费用，或另外形成债权债务关系。4.曹彬占有使用101室房屋并偿还部分月供，并非基于《协议书》约定，曹彬与李岩因此形成另外一个法律关系，曹彬应就其代为偿还部分月供的行为所形成的债权债务关系另行主张。曹彬占有使用101室房屋并支付费用的行为与本案《协议书》无关，曹彬支付月供的行为不能证明李岩违反《协议书》约定，曹彬仅依据其向李岩支付占有使用房屋补偿费而主张李岩应当将101室房屋转让给曹彬明显缺乏事实与法律依据。（二）曹彬代李岩偿还月供并不属于《协议书》约定内容，李岩在原一审中关于曹彬代李岩还贷款的原因的解释不存在矛盾，此后李岩自行结清房屋贷款也与李岩主张曹彬支付房屋占有使用费的主张相一致。（三）李岩主张双方曾约定以101室房屋折抵曹彬欠付李岩的材料款、工资和分红与其提前结清贷款的行为不矛盾，一审判决认定相互矛盾属于断章取义的错误裁判。曹彬辩称：同意一审判决，不同意李岩的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李岩未提交证据证明其上诉理由，曹彬在一审时提交了相关证据支持自己的观点，一审判决对借名买房的关系进行了审查。李岩一再提到双方有新的债权债务关系，包括占用房屋支付租金的关系，曹彬均不认可，李岩也没有提交相关证据予以证明。王月明述称，同李岩的意见一致。李凤珍述称，同曹彬的意见一致。曹彬向一审法院起诉请求：1.请求依法确认曹彬与李岩之间就101室房屋借名买房关系成立；2.请求依法判决101室房屋过户登记至曹彬名下；3.诉讼费由李岩承担。李岩向一审法院反诉请求：曹彬立即将所占有的101室房屋腾退并返还给李岩。一审法院认定事实：曹彬与第三人李凤珍原系夫妻关系，二人于2007年8月7日协议离婚。李岩与第三人王月明系夫妻关系。2009年1月3日，曹彬（甲方）与李岩（乙方）签订一份《协议书》，约定：“李岩购买曹彬冲抵×号工程款房屋，建筑面积97.36m2，套内面积78.94m2，总房款陆拾捌万壹仟伍佰贰元零角，付费方式为银行按揭，贷款银行为：交通银行；首付壹拾肆万壹仟伍佰贰元零角，贷款伍拾肆万零仟零佰零元零角。此房屋首付款由甲方工程款提前交付开发商，作为甲方给乙方垫付，十个月内乙方必须还给甲方此房屋首付款，并在贷款生效之日起乙方坚持每月月供还款。若乙方十个月内不能支付首付款给甲方及每月月供还款，就此问题，双方经商定达成共识，以本房屋作为抵押：1.乙方须在自签署此房屋买卖合同日起十个月内付给甲方首付款及各月月供总额，此房屋归乙方所有。2.若不能达成以上条件（注解：乙方在签署房屋买卖合同之日起十个月内未付给甲方首付款及各月月供总额），甲方有权收回此房，乙方必须配合甲方变更房屋买卖合同中的买受人及其他一切相关手续。3.未尽事宜，甲乙双方商议解决，如不能达成一致，均可到通州法院起诉解决。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。”在签订该份《协议书》前后，曹彬与其他人亦签订多份《协议书》，除协议书中涉及的房屋门牌号、面积、价款不同外其余内容均与本案曹彬、李岩签订的《协议书》一致。2009年3月25日，李岩作为借款人即抵押人与贷款人即抵权人交通银行股份有限公司北京西单分（支行）签订《个人住房抵押贷款合同》，约定就101室房屋抵押贷款伍拾肆万元整，贷款30年。2009年3月30日，交通银行发放贷款54万元到李岩所留账户。同日，由李岩所留账户向北京卓越房地产开发有限公司转款54万之后，由曹彬归还贷款。101室房屋交付后，由曹彬实际控制使用，李岩并未居住使用。2012年9月8日，101室房屋产权证登记在李岩名下，为单独所有。2019年3月12日，曹彬以房屋买卖合同纠纷起诉李岩，李岩于2019年7月9日全部提前还款423480.56元，用以结清银行房屋抵押贷款。李岩辩称贷款由曹彬进行偿还用于冲抵曹彬房屋使用的月租金及曹彬所欠付工资，自己除偿还过上述最后一笔结清贷款外，2010年4月因曹彬还贷逾期，其便自行偿还2个月5000元贷款。对于曹彬、李岩之间所签订的《协议书》内容，李岩辩称没有仔细阅读，也没有在约定的十个月内支付首付款及各月月供总额，而曹彬在十个月后也未向李岩主张。曹彬称未按照《协议书》主张是因为双方缔结的是借名买房关系，十个月是保障条款，没有主张是因为双方是亲戚关系，待房屋需出售时再与李岩办理过户手续，但现在双方关系破裂故而起诉。同时，曹彬向一审法院提交曹彬符合限购政策的初步核验通过打印件，用以证明现曹彬符合过户条件。曹彬称自己以北京市通州区建筑集团有限公司的名义承接了101室房屋所处的北京市通州区加州小镇小区个别楼栋的施工，后开发商北京卓越房地产开发有限公司用数套房屋来折抵北京市通州区建筑集团有限公司的工程款，因其负责部分楼栋实际施工，故折抵给曹彬数套房屋，包括101室房屋，曹彬、李岩均认可李岩是曹彬的员工，与曹彬系雇佣关系，非工程的次承包人。李岩辩称自己与曹彬系亲属关系，2004年毕业之后便跟随曹彬在工地上工作，期间涉及多个施工项目，2008年奥运会举办期间因曹彬没有钱，李岩便垫付了工程材料的款项共计约10万元，在另一处新建村回迁房工程施工期间，曹彬也未向李岩发放工资及分红。后续曹彬、李岩就所欠材料款、工资及分红商量以54万元折抵，101室房屋归李岩所有。101室房屋也不牵涉首付款事宜，当时市场价就是54万元，首付款没有支付也不存在折抵。交通银行发放54万元贷款支付给北京卓越房地产开发有限公司后，北京卓越房地产开发有限公司又用该笔汇款偿还了曹彬的工程款，也即曹彬收到了工程款结款。曹彬对李岩的上述答辩意见不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，曹彬与李岩签订的《协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行，现李岩违反《协议书》约定，未在签署买卖合同之日起十个月内给付曹彬101室的首付款及月供总额，曹彬依据《协议书》约定内容要求收回101室，理由正当，证据充分，一审法院对此予以支持。另，李岩辩称，101室房屋是曹彬用来折抵其所欠付材料款、工资和分红，同时又自行提前结清房屋贷款，李岩所称与其实际表现行为相互矛盾，且其未提供相应证据予以证明其所述，一审法院不予采信。综上，曹彬要求将101室变更登记在其名下的诉讼请求，一审法院予以支持。关于曹彬要求确认其与李岩之间就101室的借名买房关系成立的诉讼请求，一审法院认为，该项诉讼请求的实质是确认该《协议书》效力的问题，对此，一审法院已认定该《协议书》合法有效。关于李岩要求曹彬腾退101室的反诉请求，依据不足，一审法院对此不予支持。至于李岩在本案审理过程中提前偿还的剩余贷款，双方可在判决生效后另行通过协商或诉讼途径解决。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、李岩协助曹彬将坐落于北京市通州区×室房屋过户登记至曹彬名下，于判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回曹彬的其他诉讼请求；三、驳回李岩的反诉请求。二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院依法补充查明以下事实：关于案涉《协议书》中的“月供总额”，曹彬在一审中称月供总额不是要还贷的总额，是曹彬已经支付的月供总额。根据（2019）京0112民初11079号案件2019年10月15日的谈话笔录，李岩辩称：曹彬因为欠付李岩工资和材料费，后将101室用于抵扣欠付李岩的欠款，故曹彬支付了首付款及贷款，该房屋登记在李岩名下。二审中，李岩称曹彬每月偿还的月供用于抵付月租金，没有抵付欠付工资。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，曹彬与李岩签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据该协议的约定，李岩必须在十个月内还给曹彬房屋首付款，并在贷款生效之日起坚持每月月供还款，若李岩十个月内不能支付首付款给曹彬及每月月供还款，双方就此问题经商定达成共识：若李岩不能在签署房屋买卖合同之日起十个月内付给曹彬首付款及“个月月供总额”，曹彬有权收回101室房屋，李岩必须配合曹彬变更房屋买卖合同中的买受人及其他一切相关手续。关于《协议书》中的“月供总额”，曹彬认为是指其已经支付的月供总额，李岩则认为是指54万元银行贷款。对此，本院认为，按照《协议书》中所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的以及诚信原则，曹彬主张“月供总额”是指其已经支付的月供总额更为合理。李岩据此主张其无需履行“在十个月内向曹彬支付首付款和各月月供总额”的义务，缺乏事实依据，本院不予采信。根据已经查明的事实，李岩未在《协议书》约定的十个月内给付曹彬首付款，也未自行支付每月月供还款，亦未按《协议书》约定给付曹彬月供总额，故曹彬有权依据《协议书》约定要求收回房屋。一审判决李岩协助曹彬将101室房屋过户登记至曹彬名下，具有合同依据，本院予以维持。李岩上诉主张一审判决其将101室房屋过户给曹彬明显错误，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。李岩上诉主张曹彬以借名买房为由主张房屋过户应直接驳回其诉讼请求，缺乏依据，本院不予采信。李岩上诉主张曹彬支付部分月供的行为应认定为补偿其占有使用101室房屋而支付的费用，曹彬应就其代为偿还部分月供所形成的债权债务关系另行主张，亦缺乏依据，本院亦不予采信。关于李岩要求曹彬腾退并返还101室房屋的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持亦无不当，本院予以维持。至于李岩在案件审理过程中提前偿还的剩余贷款，双方可另行通过协商或诉讼途径解决。综上所述，李岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10615元，由李岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　巴晶焱审 判 员　蒋　巍审 判 员　石　煜二〇二一年九月十八日法官助理　孟　磊法官助理　田子阳书 记 员　王秋岩 来源：百度搜索“马克数据网”